АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень                                                                                                 Дело № А45-35021/2021

 

Резолютивная часть постановления объявлена  26 декабря 2022 года

Постановление изготовлено в полном объеме  29 декабря 2022 года

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего                                    Сириной В.В.

судей                                                                  Дерхо Д.С.

ФИО1

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу акционерного общества «Сургутнефтегазбанк» на постановление от 23.08.2022 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Зайцева О.О., Кривошеина С.В., Павлюк Т.В.) по делу № А45-35021/2021 Арбитражного суда Новосибирской области по заявлению общества с ограниченной ответственностью «СКД-Т» (626150, Тюменская обл., г. Тобольск, БСИ-2 промышленная зона, квартал 2, 18, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области (630091, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о признании недействительным уведомления, обязании устранить допущенные нарушения.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований, относительно предмета спора: акционерное общество «Сургутнефтегазбанк», акционерный коммерческий межрегиональный топливно-энергетический банк «Межтопэнергобанк» (публичное акционерное общество), общество с ограниченной ответственностью «РОСТ», общество с ограниченной ответственностью «Байр-строй».

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью «СКД-Т» (далее – ООО «СКД-Т», общество, заявитель) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области (далее – управление, заинтересованное лицо) о признании незаконным действий управления, выразившихся в приостановлении государственной регистрации прекращения ипотеки в пользу участников долевого строительства в отношении:

-  земельного участка, площадью 26 522 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов – многоквартирные дома, в том числе с помещениями общественного назначения, автостоянками, кадастровый номер 54:35:091625:225, адрес объекта: Новосибирская область, г. Новосибирск, р-н Советский, ул. Русская,

-  незавершенного строительством многоквартирного дома, объект незавершенного строительства, общая площадь застройки 862,5 кв. м, степень готовности объекта 9%, кадастровый номер 54:35:091625:825, адрес объекта: Новосибирская область, г. Новосибирск, р-н Советский, ул. Русская.

Просило обязать управление прекратить все записи об ипотеке в отношении:

-  земельного участка, площадью 26 522 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов – многоквартирные дома, в том числе с помещениями общественного назначения, автостоянками, кадастровый номер 54:35:091625:225, адрес объекта: Новосибирская область, г. Новосибирск, р-н Советский, ул. Русская,

-  незавершенного строительством многоквартирного дома, объект незавершенного строительства, общая площадь застройки 862,5 кв. м, степень готовности объекта 9%, кадастровый номер 54:35:091625:825, адрес объекта: Новосибирская область, г. Новосибирск, р-н Советский, ул. Русская,

за исключением записи № 54:35:091625:225-54/163/2021-110 в пользу акционерного общества «Сургутнефтегазбанк» (далее также – АО БАНК «СНГБ», банк), предоставившего кредитные средства для приобретения имущества на торгах.

Определением от 25.01.2022 Арбитражный суд Новосибирской области, в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: общество с ограниченной ответственностью «РОСТ», общество с ограниченной ответственностью «Байр-строй» (далее – ООО «Байр-строй»).

Решением от 28.04.2022 Арбитражного суда Новосибирской области заявленные требования удовлетворены.

Постановлением от 23.08.2022 Седьмого арбитражного апелляционного суда, решение суда первой инстанции отменено, по делу принят новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Акционерное общество «Сургутнефтегазбанк», не согласившись с принятым по делу судебным актом суда апелляционной инстанции, обратилось с кассационной жалобой, просит отменить постановление апелляционного суда и принять новый судебный акт, прекратив все существующие обременения в отношении:

-  земельного участка, площадью 26 522 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов – многоквартирные дома, в том числе с помещениями общественного назначения, автостоянками, кадастровый номер 54:35:091625:225, адрес объекта: Новосибирская область, г. Новосибирск, р-н Советский, ул. Русская,

-  незавершенного строительством многоквартирного дома, объект незавершенного строительства, общая площадь застройки 862,5 кв. м, степень готовности объекта 9%, кадастровый номер 54:35:091625:825, адрес объекта: Новосибирская область, г. Новосибирск, р-н Советский, ул. Русская,

за исключением записей в пользу акционерного общества «Сургутнефтегазбанк» № 54:35:091625:825-54/163/2021-5, № 54:35:091625:825-54/163/2021-6, № 54:35:091625:825-54/163/2021-111.

В обоснование жалобы акционерное общество «Сургутнефтегазбанк» указывает на то, что суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции, но при этом принял противоположный судебный акт, основываясь на устных доводах представителя управления о том, что все спорные записи об обременениях погашены добровольно. Между тем обременения в пользу участников долевого строительства и ПАО «Межтопэнергобунк» не прекращены.

Отзыв на кассационную жалобу в установленном процессуальным законодательством порядке не представлен.

В судебном заседании 20.12.2022 представитель банка доводы кассационной жалобы поддержал, представитель управления просил в удовлетворении жалобы отказать.

В порядке статьи 163 АПК РФ в судебном заседании объявлялся перерыв с 20.12.2022 до 26.12.2022 до 11 часов 15 минут по тюменскому времени (до 09 часов 15 минут по московскому времени), о чем представители сторон извещены надлежащим образом.

Определением от 23.12.2022 Арбитражного суда Западно-Сибирского округа на основании пункта 2 части 3 статьи 18 АПК РФ в составе суда произведена замена судьи Щанкиной А.В. по судью Дерхо Д.С.

Учитывая надлежащее извещение лиц, участвующих в деле, о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба согласно части 3 статьи 284 АПК РФ, рассматривается в отсутствие представителей сторон и третьих лиц.

Рассмотрев кассационную жалобу в пределах ее доводов, которыми ограничивается рассмотрение дела судом кассационной инстанции (часть 1 статьи 286 АПК РФ, определение Верховного Суда Российской Федерации от 05.12.2016 № 302-ЭС15-17338), суд округа полагает, что выводы суда апелляционной инстанции соответствуют обстоятельствам дела и примененным нормам права.

Как следует из материалов дела и установлено судом апелляционной инстанции, 17.03.2021 конкурсным управляющим ООО «Байр-строй» ФИО2, действующим на основании решения от 17.07.2019 Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45-12044/2019 на ЕФРСБ было опубликовано сообщение о торгах по продаже лота в составе: земельного участка, площадью 26 522 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов – многоквартирные дома, в том числе с помещениями общественного назначения, автостоянками, кадастровый № 54:35:091625:225, адрес объекта: Новосибирская область, г. Новосибирск, р-н Советский, ул. Русская; незавершенного строительством многоквартирного дома, объект незавершенного строительства, общая площадь застройки 862,5 кв. м, степень готовности объекта 9%, код № 54:35:091625:825, адрес объекта: Новосибирская область, г. Новосибирск, р-н Советский, ул. Русская.

17.05.2021 торги признаны состоявшимися, победителем торгов признано общество. 21.05.2021 заключен договор купли-продажи, оплата в сумме 106 300 000 руб. произведена в полном объеме.

Денежные средства, вырученные от реализации лота, направлены на погашение требований кредиторов залогодержателей-участников долевого строительства.

Договор купли-продажи от 21.05.2021 с использованием кредитных средств АО БАНК «СНГБ» был передан на государственную регистрацию перехода права собственности в управление, регистрация права собственности общества и права залога банка произведены (записи о регистрации ипотеки №№ 54:35:091625:825-54/163/2021-5, 54:35:091625:825-54/163/2021-6, 54:35:091625:225-54/163/2021-111, 54:35:091625:225-54/163/2021-110).

Согласно выписке из ЕГРН приобретенные обществом объекты недвижимости были обременены также залогом в пользу участников долевого строительства и ипотекой ПАО «Межтопэнергобанк», являющегося залоговым кредитором в деле о банкротстве ООО «Байр-строй» № А45-12044/2019.

29.12.2021 общество обратилось в управление с заявлением о прекращении всех ранее зарегистрированных записей об ипотеке, за исключением записи № 54:35:091625:225-54/163/2021-110 в пользу АО БАНК «СНГБ», предоставившего кредитные средства для приобретения имущества на торгах.

02.12.2021 управлением было вынесено уведомление о приостановлении государственной регистрации прав № КУВД-001/2021-50545621/8, обоснованное тем, что записи об ипотеке погашаются на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателей, в частности, АО БАНК «СНГБ» и ПАО «Межтопэнергобанк».

Общество, полагая, что уведомление о приостановлении нарушает его права и законные интересы, обратилось в арбитражный суд с требованиями по настоящему делу.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что залог имущества, включенного в конкурсную массу и реализованного на торгах по продаже имущества должника-банкрота, прекращается при отчуждении имущества в пользу третьего лица; 17.05.2021 торги признаны состоявшимися, победителем торгов признано общество, договор купли-продажи заключен; за счет средств, вырученных от реализации предмета залога, в полном объеме погашены требования граждан-участников долевого строительства, а также частично требования юридических лиц-участников долевого строительства; поскольку единственным основанием для приостановления осуществления регистрационных действий послужило отсутствие совместного заявления залогодержателей (банков), в такой ситуации с учетом установленного факта прекращения ипотеки на основании специальных норм Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) у управления не имелось законных оснований для принятия решения.

При этом суд первой инстанции, приняв решение о прекращении всех записей об ипотеке в отношении поименованных выше объектов, удовлетворил заявление общества об отсутствии оснований для погашения записи № 54:35:091625:225-54/163/2021-110 о залоге, установленном в пользу АО БАНК «СНГБ», на основании договора купли-продажи от 21.05.2021, как лица, предоставившего кредитные средства для приобретения имущества.

Суд апелляционной инстанции при отложении судебного заседания предлагал представить в материалы дела:

- управлению – выписку из ЕГРП относительно записей №№ 54:35:091625:825-54/163/2021-5, 54:35:091625:825-54/163/2021-6;

- обществу – правовое обоснование для погашения остальных трех записей, возникших в результате совершения договора купли-продажи от 21.05.2021 (№№ 54:35:091625:825-54/163/2021-5, 54:35:091625:825-54/163/2021-6, 54:35:091625:225-54/163/2021-111), доказательства, подтверждающие погашение ипотеки или заявление АО БАНК «СНГБ» на прекращение ипотеки применительно к трем перечисленным выше записям в ЕГРН.

В судебном заседании представитель АО БАНК «СНГБ» просил отменить решение суда первой инстанции, поскольку основания для приостановления регистрационных действий имелись, а банк не давал своего согласия на погашение записей об ипотеке №№ 54:35:091625:825-54/163/2021-5, 54:35:091625:825-54/163/2021-6, 54:35:091625:225-54/163/2021-111.

Суд апелляционной инстанции поддержал выводы суда первой инстанции относительно наличия правовых оснований для погашения записей об ипотеках, возникших в связи со строительством объекта незавершенного строительства – многоквартирного дома, впоследствии включенного в конкурсную массу должника ООО «Байр – строй».

С выводами о прекращении всех записей об ипотеке суд апелляционной инстанции не согласился, поскольку суд первой инстанции не указал правовых оснований для прекращения записей №№ 54:35:091625:225-54/163/2021-111, 54:35:091625:825-54/163/2021-5 и 54:35:091625:825-54/163/2021-6.

Оставляя без изменения постановление суда апелляционной инстанции, суд округа исходит из следующего.

Согласно положениям статей 18.1, 110, 111, 126, 131, 142 Закона о банкротстве, статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), правовой позиции, изложенной в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 26.05.2016 № 308-ЭС16-1368, при реализации имущества на торгах в рамках дела о банкротстве организации происходит прекращение прав третьих лиц на данное имущество и покупатель получает вещь свободной от каких-либо правопритязаний.

По общему правилу реализация имущества на торгах в деле о банкротстве приводит к прекращению имевшихся ранее залоговых прав третьих лиц в отношении данного имущества, покупатель приобретает вещь свободной от подобных правопритязаний (статья 352 ГГК РФ, статья 138 Закона о банкротстве, определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 26.05.2016 № 308-ЭС16-1368). Наличие определенности в правовом режиме выставленного на торги имущества приводит к повышению привлекательности предлагаемого к продаже лота, что в конечном счете должно благоприятно отразится на формировании итоговой цены торгов и на пополнении конкурсной массы должника. Следовательно, подобное регулирование направлено как на поддержание стабильности оборота, так и на максимально возможное удовлетворение интересов кредиторов в деле о банкротстве.

Сообщение конкурсного управляющего ООО «Байр-строй» о проведении торгов по реализации предмета залога участников строительства не содержало указания на реализацию имущества с обременением в виде прав участников строительства. Аналогичное условие содержит и пункт 1.5 договора купли-продажи от 21.05.2021, заключенного на торгах.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции обоснованно поддержал вывод суда первой инстанции о том, что после продажи спорного объекта обременения в виде залога, возникшие в связи со строительством объекта незавершенного строительства до момента включения имущества в конкурсную массу, прекратились, в связи с чем у управления не имелось правовых оснований для сохранения спорных обременений при регистрации перехода права собственности, а также запроса согласия ПАО «Межтопэнергобанк» на погашение ипотеки.

Между тем суд первой инстанции прекратил все ипотеки в отношении земельного участка с кадастровым номером 54:35:091625:225 и незавершенного строительством многоквартирного дома с кадастровым номером 54:35:091625:825, в том числе и возникшие в результате совершения ООО «СКД-Т» договора купли-продажи от 21.05.2021 (№№ 54:35:091625:825-54/163/2021-5, 54:35:091625:825-54/163/2021-6, 54:35:091625:225-54/163/2021-111), за исключением записи № 54:35:091625:225-54/163/2021-110.

Судом апелляционной инстанции установлено, что в отношении земельного участка с кадастровым номером 54:35:091625:225 внесены 06.09.2021 записи об ипотеке №№ 54:35:091625:225-54/163/2021-110 и 54:35:091625:225-54/163/2021-111, залогодержателем является Акционерное общество «Сургутнефтегазбанк», в отношении незавершенного строительством многоквартирного дома с кадастровым номером 54:35:091625:825 06.09.2021 внесены записи об ипотеке №№ 54:35:091625:825-54/163/2021-5, 54:35:091625:825-54/163/2021-6, залогодержателем является Акционерное общество «Сургутнефтегазбанк», предоставивший кредитные средства ООО «СКД-Т» для приобретения земельного участка и незавершенного строительством объекта по договору купли-продажи от 21.05.2021.

Удовлетворяя требования о прекращении всех записей об ипотеке в отношении земельного участка с кадастровым номером 54:35:091625:225 и незавершенного строительством многоквартирного дома с кадастровым номером 54:35:091625:825 кроме записи № 54:35:091625:225-54/163/2021-110, суд первой инстанции не указал правовые основания прекращения записей №№ 54:35:091625:225-54/163/2021-111, 54:35:091625:825-54/163/2021-5 и 54:35:091625:825-54/163/2021-6.

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии со статьей 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя) К залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила настоящего Кодекса о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и законом об ипотеке, общие положения о залоге.

В соответствии со статьей 1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке) по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными Федеральным законом.

Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено Федеральным законом (статья 2 Закона об ипотеке).

В соответствии с пунктом 1 статьи 5 Закона об ипотеке по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В пункте 1 статьи 352 ГК РФ определены случаи прекращения залога.

В статье 25 Закона об ипотеке определен порядок прекращения регистрационной записи об ипотеке.

В соответствии с частью 1 статьи 25 Закона об ипотеке регистрационная запись об ипотеке погашается на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо заявления залогодержателя.

Регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу о том, что погашение ипотеки, возникшей в результате получения кредитных средств ООО «СКД-Т» для заключения договора купли-продажи от 21.05.2021, возможно в порядке, предусмотренном вышеуказанными нормами права по заявлению залогодержателя – Акционерного общества «Сургутнефтегазбанк», либо по решению суда. Иные основания для погашения записей о залоге прав требования в действующем законодательстве отсутствуют.

Как следует из материалов дела, общество просило прекратить все записи об ипотеке за исключением записи № 54:35:091625:225-54/163/2021-110 в пользу АО БАНК «СНГБ», предоставившего кредитные средства для приобретения имущества, но не обосновало погашение остальных трех записей, возникших в результате совершения договора купли-продажи от 21.05.2021 (№№ 54:35:091625:825-54/163/2021-5, 54:35:091625:825-54/163/2021-6, 54:35:091625:225-54/163/2021-111), так же как и не представило доказательства, подтверждающих погашение ипотеки или заявление АО БАНК «СНГБ» о  прекращении ипотеки применительно к трем перечисленным выше записям в ЕГРН.

Таким образом, апелляционный суд обоснованно согласился с доводами апелляционной жалобы о том, закон не наделяет регистрирующий орган самостоятельно без соответствующих оснований погашать регистрационную запись.

Погашение регистрационной записи об ипотеке связывается с подачей соответствующего заявления залогодержателем на совершение регистрационного действия.

Поскольку ООО «СКД-Т», в нарушение части 1 статьи 25 Закона об ипотеке, не представило регистрирующему органу совместное заявление залогодателя и залогодержателя либо заявления залогодержателя о погашении записей об ипотеке №№ 54:35:091625:825-54/163/2021-5, 54:35:091625:825-54/163/2021-6, 54:35:091625:225-54/163/2021-111, управление правомерно приостановило регистрационные действия по погашению обременений, в связи с чем суд апелляционной инстанции обоснованно счел, что управление не нарушило Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» при принятии решения о приостановлении погашения записей о залоге, а действовало строго в соответствии с ним.

На основании изложенного, учитывая, что управление представило в суд апелляционной инстанции пояснения о содержащихся на момент рассмотрения апелляционной жалобы сведения об обременениях, которые учтены судом апелляционной инстанции, решение суда первой инстанции обоснованно отменено.

Таким образом, вопреки доводам кассационной жалобы, выводы суда апелляционной инстанции не тождественны выводам суда первой инстанции, поскольку установлено отсутствие оснований для погашения записей об ипотеке в пользу АО БАНК «СНГБ», и отказ в удовлетворении требований общества права данного банка не нарушает.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа считает, что при принятии обжалуемого судебного акта надлежащим образом исследованы имеющиеся в деле доказательства, выводы апелляционного суда подтверждены материалами дела и основаны на установленных по делу фактических обстоятельствах, получивших надлежащую правовую оценку суда в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ, нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену судебного акта, не допущено.

При данных обстоятельствах кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

постановление от 23.08.2022 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А45-35021/2021 Арбитражного суда Новосибирской области оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                                                                   В.В. Сирина

 

Судьи                                                                                                                  Д.С. Дерхо

 

ФИО1