Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Москва

Дело № А40-24647/17

64-221 

10 ноября 2017 г.

Резолютивная часть решения объявлена 22 сентября 2017 года

Полный текст решения изготовлен 10 ноября 2017 года

Арбитражный суд г. Москвы в составе:

Судьи Чекмаревой Н.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1

рассматривает в судебном заседании исковое заявление Комитета по управлению Муниципальным имуществом района Московской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к Обществу с ограниченной ответственностью «РЕВИЗОР» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о взыскании 5 249 288 руб. 73 коп.

В судебном заседании приняли участие:

от истца - ФИО2 дов. от 13.01.2017 №; 22

от ответчика - ФИО3 по доек от 27.10.2016

                                               УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению Муниципальным имуществом района Московской области  обратился в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением о взыскании с Общества с ограниченной ответственностью «РЕВИЗОР» задолженности по арендной плате за период с 01 июня 2015 по 30 июня 2016 в размере 3 053 343 руб. 46 коп, неустойки за период с 01 июня 2015 по 30 июня 2016 в размере 2 195 945 руб. 37 коп.  

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком условий договора  аренды  от  18.02.2004г. № 2196 в части внесения арендной платы, ссылаясь на ст.ст. 309, 310,614 ГК РФ. Истец исковые требования поддержал в полном объеме по доводам искового заявления.

Ответчик не признал по доводам письменного отзыва на иск.

Рассмотрев материалы дела, оценив представленные письменные доказательства, выслушав доводы представителей истца и ответчика, арбитражный суд установил, что исковое заявление не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела, между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области (Арендодатель, истец), балансодержателя Муниципального унитарного ремонтно-эксплуатационного предприятия «Старый городок» (Балансодержатель) и Обществом с ограниченной ответственностью «КУРС» (в настоящее время -  ООО «РЕВИЗОР», Арендатор, ответчик) 18 февраля 2004 года  заключен договор аренды нежилых помещений № 2196.

Согласно п.1.1 договора аренды  в редакции Дополнительного соглашения от 08 декабря 2005 года арендодатель при участии балансодержателя передает, а арендатор принимает в аренду нежилые помещения общей площадью в размере 915,4 кв.м., расположенные по адресу: 143074, 

<

...>, Лит.А, из них помещения площадью 890,4 кв.м, по плану строения комнаты № 1-28 нежилого помещения № 1, комнаты № 1-14, 15-19 нежилого помещения № 3 на первом этаже и помещение площадью 25 кв.м, комнату № 29 нежилого помещения на мансарде для использования под рынок в соответствии с актом приема-передачи. 

Согласно п. 5.9 договора стороны определили, что данный договор вступает в силу с 01.04.2004 года и действует по 31.03.2007 года. 

 Поскольку после истечения срока договора арендатор продолжал пользоваться нежилыми помещениями, при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок в порядку ест. 621 ГК РФ.

В Приложении № 1 к договору, которое является его неотъемлемой частью, был установлен размер арендной платы в сумме 156 868,43 рублей в месяц.

В соответствии с п.3.1 договора, арендатор предварительно ежемесячно, до 5-ого числа отчетного месяца, вносит арендную плату.

01 января 2015 года в законную силу вступило Решение Совета депутатов Одинцовского муниципального района Московской области от 24.12.2014 № 1/2, которым в Положение о порядке сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности муниципального образования «Одинцовский муниципальный район Московской области» были внесены изменения.

Данное Положение определяет порядок и условия предоставления в аренду имущества, находящегося в собственности муниципального образования «Одинцовский муниципальный район Московской области», порядок расчета и внесения арендной платы.

На данный момент согласно Приложению № 1 к Положению о порядке сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности муниципального образования «Одинцовский муниципальный район Московской области» размер годовой арендной платы за пользование помещением рассчитывается по установленной формуле.

Все применяемые  коэффициенты, за исключением «Бап» (базовая ставка арендной платы за 1 кв. м в год) установлены Положением о порядке сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности муниципального образования «Одинцовский муниципальный район Московской области».

С 01 января 2015 года Решением Совета депутатов Одинцовского муниципального района Московской области № 15/1 от 18.12.2014 коэффициент «Бап» в Одинцовском муниципальном районе Московской области установлен в размере 2500 рублей.

Ввиду издания Советом депутатов Одинцовского муниципального района Московской области указанного решения Комитетом по управлению муниципальным имуществом было подготовлено и подписано дополнительное соглашение от 15.01.2015 к договору аренды, с целью приведения договора в соответствие с нормативными правовыми актами, регулирующими подобные правоотношения на территории муниципального образования.

Как указывает истец, дополнительным соглашением с 1 января 2015 года арендная плата по договору аренды нежилых помещений № 2196 от 18 февраля 2004 года установлена в размере 691 684,85 рублей в месяц. Данное дополнительное соглашение со стороны ответчика не подписано.

Как следует из расчета истца,  ответчик не исполнил свои обязательства по  оплате  арендной платы за период с 01.06.2015г. по 30.06.2016г., в результате чего за ним образовалась задолженность в размере 3 053 343 руб. 46 коп.

12  сентября 2016 года Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района в адрес ООО «РЕВИЗОР» была направлена претензия от 09.09.2016 № б/н с требованием погасить образовавшуюся задолженность по арендной плате, уплатить пени по договору аренды земельного участка от 18.02.2004 №2196.

Согласно п.1 ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. 

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. 

Согласно п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение или расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, законом или договором.

Пунктом 1 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что соглашение об изменении или расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Согласно ст. 431 ГК РФ  при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

При этом, в соответствии с условиями договора  от 18.02.2004г. № 2196, истолкованными поправилам ст.431 ГК РФ, а также руководствуясь положениями действующего законодательства, принимая во внимание принцип свободы договора, установленный ст. 421 ГК РФ, разъяснения судебной практики по рассматриваемому вопросу (п.21 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»), следует, что возможность одностороннего изменения условий данного договора, в том числе по изменению арендной платы без подписания соответствующего дополнительного соглашения арендодателю не предоставлена.

Согласно ст.65 АПК РФ стороны обязаны доказывать обстоятельства своих требований или возражений. 

Как установлено судом, и не оспаривается истцом, дополнительное соглашение от 15 января 2015 к договору № 2196 от 18.02.2004 со стороны арендатора (ООО "РЕВИЗОР") не подписано, то у арендатора не возникло обязанности платить арендатору арендную плату исходя из нового режима.

Правоотношения сторон подлежат регулированию общими нормами Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах (ст.309-329 Гражданского кодекса Российской Федерации) и положениями об аренде предусмотренными специальными нормами, содержащимися в главе 34 ГК РФ, а также условиями заключенного между сторонами договора. 

В соответствии со ст.ст. 330, 420, 422, 424, 431, 450, 452, 614 ГК РФ, а также разъяснениями,  изложенными в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды": стороны в договоре определили размер арендной платы и согласовали, что размер арендной платы корректируется в зависимости от темпов инфляции; в ходе исполнения договора при изменении актами публично-правового образования базовой ставки арендной платы стороны неоднократно изменяли размер арендной платы и вносили соответствующие изменения в договор, согласовывая новый размер арендной платы путем заключения дополнительных оглашений; дополнительное соглашение к договору аренды об изменении ставки арендной платы с учетом установленной решением Совета депутатов Одинцовского муниципального района Московской области от 18.12.2014 № 15/1  базовой ставки арендной платы арендатором не подписано, внесение соответствующих изменений в договор не подтверждено; доказательств того, что арендатор своими фактическими действиями выразил согласие с установленной базовой ставкой арендной платы, не представлено, в связи с чем истец не доказал наличие у ООО "РЕВИЗОР" обязанности по уплате задолженности по арендной плате представленных ему во временное пользование нежилых помещений, рассчитанной с применением ставки арендной платы, определенной в соответствии с упомянутым решением Совета депутатов Одинцовского муниципального района Московской области.

Указанная правовая позиция подтверждается выводами, сделанными в постановлении Арбитражного суда Московского округа от 19 сентября 2016 г. по делу № А-41-99906/15, рассмотренному по иску КУМИ Администрации Одинцовского муниципального района к ООО "Пируэт". В соответствии с определением  Верховного Суда РФ от 12.12.16 № 305-ЭС16-16263 истцу отказано в передаче кассационной жалобы для рассмотрения  в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки коэффициентов на основании распоряжений местного органа власти не является изменением условий договора аренды об ареной плате.

Таким образом, суд приходит к выводу, что дополнительное соглашение от 15 января 2015 года к договору аренды нежилых помещений № 2196 от 18.02.2004 г., направленное Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского района Московской области в адрес ответчика ООО "КУРС" (после переименования ООО "РЕВИЗОР"), не влечет юридических последствий, на которое оно было направлено, в частности, на одностороннее увеличение арендной платы по договору аренды нежилых помещений № 2196 от 18.02.2004 г.

Соответственно размер арендной платы определен в соответствии с дополнительным соглашением от 09 декабря 2001 г. и составляет 275 458,12 рублей в месяц.

Ответчиком в материалы дела представлен акт сверки по состоянию на 3 декабря 2015 года, подписанный обеими сторонами, из которого следует, что задолженность по арендной плате на указанную дату отсутствует.

Из указанного акта сверки и представленных в материалы дела платежных поручений следует, что ООО "РЕВИЗОР" в 2015 г. оплачено 7 608 533,05 руб.

Из договора аренды нежилых помещений № 2196 от 18 февраля 2004 г. в редакции дополнительного соглашения от 09 декабря 2001 года следует, что стороны согласовали расчет арендной платы с 01 января 2012 г. 275 458,12 руб. в месяц, что истцом не оспаривается.

Как указано выше, одностороннее изменение арендной платы в сторону ее увеличения до 691 684,85 руб. в месяц является незаконным, в связи с чем, суд исходит из размера арендной платы 275 458,12 руб. в месяц и 3 305 496 руб. в год (2015 и 2016).

Истцом заявлено требование о взыскании арендной платы с 01 июня 2015 г. по 30 июня 2016 г.

Соответственно арендная плата за период  с 01 июня 2015 г. по 31 декабря 2017 г. и с 01 января 2016 г. по 30 июня 2016 г. составляет 3 305 496 руб. (275 458,12 х 12).

Из материалов дела, а также пояснений представителя ответчика следует, что ООО "РЕВИЗОР" в 2015 г. оплачено 7 608 533,05 руб., что превышает задолженность за спорный период из расчета 275 458,12 рублей в месяц.

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, протолковав условия договора аренды, суд приходит к выводу о том, что  истцом не обосновано соответствие изменений размера арендной платы действующему законодательству и условиям договора. Учитывая, что дополнительное соглашение к договору аренды об изменении ставки арендной платы, с учетом установленной решением Совета депутатов Одинцовского муниципального района Московской области от 24.12.2014г. № 1/2  ставки арендной платы арендатором не подписано, внесение соответствующих изменений в договор не подтверждено, суд приходит к выводу о недоказанности наличия у арендатора обязанности по уплате задолженности по арендной плате, рассчитанной с применением ставки, определенной в соответствии с указанным решением Совета депутатов Одинцовского муниципального района Московской области, и, руководствуясь статьями 330, 420, 422, 424, 431, 450, 452, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, изложенными в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации договоре аренды».

Таким образом, требование истца о взыскании задолженности по арендной плате в размере 3 053 343 руб. 46 коп. является необоснованным и удовлетворению не подлежит.

Требование истца  о взыскании с ответчика неустойки за просрочку оплаты арендной платы в размере 2 195 945 руб. 37 коп. за период с  01.06.2015г. по 30.06.2016г. на основании 4.3 договора, удовлетворению не подлежит ввиду недоказанности факта наличия задолженности по арендной плате и нарушения ответчиком принятых на себя обязательств.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по госпошлине относятся на истца. 

На основании ст.ст. 11, 12, 309, 310, 330,  606, 614, 622 ГК РФ, руководствуясь ст.ст.   64, 65, 110, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Девятый арбитражныйапелляционный суд.

СудьяН.А. Чекмарева