АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-27475/22

19 апреля 2023 г.

г. Ростов-на-Дону

 

Резолютивная часть решения объявлена   13 апреля 2023 г.

Полный текст решения изготовлен            19 апреля 2023 г.

 

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Солуяновой Т.А.

при ведении протокола секретарем  судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску акционерного общества «Мясокомбинат «Тихорецкий» ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>

к обществу с ограниченной ответственностью Торговый дом «Вольная станица» ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>

о расторжении договора, обязании возвратить имущество,

и по встречному иску общества с ограниченной ответственностью Торговый дом «Вольная станица» к акционерному обществу «Мясокомбинат «Тихорецкий» о взыскании 18 365 000 рублей,

третьи лица: АО «Альфа банк», ООО ТД «Вэлан», Межрегиональное управление Федеральной службы по финансовому мониторингу по Южному федеральному округу (МРУ Росфинмониторинга по ЮФО),

при участии:

от истца: представитель ФИО2 по доверенности от 06.09.2022 (участвует посредством системы онлайн-заседания),

от ответчика:  представитель не явился,

от третьих лиц: представители не явились,

установил:

акционерное общество "Мясокомбинат "Тихорецкий" (далее-истец) обратилось в арбитражный суд с требованием к обществу с ограниченной ответственностью Торговый дом «Вольная станица»  (далее – ответчик) о расторжении договора, обязании возвратить имущество.

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по оплате переданных по договору объектов.

Определением суда от 29.12.2022 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Межрегиональное управление Федеральной службы по финансовому мониторингу по Южному федеральному округу (МРУ Росфинмониторинга по ЮФО).

В судебном заседании представитель истца доложил предмет и основание иска, требования поддержал.

Ответчик против удовлетворения требований возражал, согласно отзыву на иск указал, что истец на протяжении длительного времени с требованием об оплате задолженности по договору не обращался, поскольку предполагалось произвести отсрочку платежей. Кроме того, предприниматель сослался отсутствие экономического интереса относительно спорного имущества, обращение в суд с настоящим иском обосновано наличием корпоративного конфликта между сторонами.

МРУ Росфинмониторинга по ЮФО направило отзыв на исковое заявление, из которого следует, что сведения об операциях (сделках) с денежными средствами, подпадающими под действие Федерального закона от 07.08.2001 №115-ФЗ «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма», совершенных между истцом и ответчиком, в рамках спорного договора купли-продажи, в ЕИС Росфинмониторинга отсутствуют.       Исследовав материалы дела, судом установлены следующие обстоятельства.

Между АО «Мясокомбинат «Тихорецкий» (продавец) и ООО ТД «Вольная станица» (покупатель) заключен договор купли-продажи от 27.03.2018 г. (в редакции дополнительного соглашения № 1 от 23.12.2019 г.)

По условиям договора продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять и оплатить в соответствии с условиями договора имущество, указанное в приложении № 1 к договору, расположенное по адресу: Ростовская область, г.Ростов-на-Дону, Ворошиловский район, просп. Михаила Нагибина, 40, которое Продавец приобретает в будущем, а также права требования к ОАО «Электроаппарат», указанные в приложении № 2 к договору.

Стоимость имущества и права требования, указанные в приложении №1 и № 2 к Договору составляет 289 581 780 рублей.

Позднее истцом и ответчиком заключено дополнительное соглашение № 1 от 23.12.2019, в соответствии с которым пришли к соглашению определить цены передаваемого имущества-290 371 780 руб.:

- имущество, указанное в п. 1 приложения № 1 - 241 971 780 руб.,

- имущество, указанное в п. 2 приложения № 1 - 47 400 000 руб.,

- права требования, указанные в приложении № 2 - 1 000 000 руб.

Изменения цены, как указали стороны, были связаны с увеличение размера НДС.

Срок оплаты установлен в п.2.2 договора (в редакции дополнительного соглашения № 1 от 23.12.2019 г.) до 31.12.2020 г.

Передача продавцом недвижимого имущества по п. 1 приложения № 1 и принятие его покупателем должна состояться не позднее 31.12.2018 г., по п.2 приложения №1 - не позднее 31.12.2019 г. (п.п.3.1-3.2 договора).

Права требования, перечисленные в приложении №2, переходят в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода прав. Права требования к должнику от продавца к покупателю переходят в момент подписания договора (п.п.3.5-3.6 договора).

Продавец исполнил свои обязательства по договору надлежащим образом, что подтверждается актом приема-передачи документов от 27.03.2018 г., счетами-фактурам № 00001042 от 29.12.2018 г., № 00001037 от 29.12.2018 г., товарными накладными № 00001042 от 29.12.2018, № 00001037 от 29.12.2018 г., подписанными уполномоченными лицами продавца и покупателя по договору. В товарных накладных содержится перечень имущества, соответствующий п. 1 приложения № 1 к договору.

Переход права собственности к обществу с ограниченной ответственностью Торговый дом «Вольная станица» на нежилое помещение зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости, что подтверждается соответствующей выпиской от 20.06.2019.

Однако покупатель произвел оплату по договору только в части.

В адрес ответчика была направлена претензия от 25.02.2022 г. исх. № 37 с требованием погасить образовавшуюся задолженность.

Ответчиком оплата по договору в полном объеме не произведена. Факт неисполнения своих обязательств по договору в части оплаты длительный период времени (с 01.012021 г. по 26.07.2022 г.) является существенным нарушением договора.

Общество обратилось к ответчику с претензией от 25.02.2022 о необходимости осуществить оплату приобретенного по спорному договору имущества.

Поскольку оплата приобретенного по договору купли-продажи имущества в установленный срок предпринимателем не произведена, в письме от 28.07.2022 истец сообщил о расторжении договора купли-продажи от 27.03.2018 и направил для подписания соглашение о расторжении договора.

В связи с тем, что оплата приобретенного имущества ответчиком не произведена, акционерное общество "Мясокомбинат "Тихорецкий" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

В силу пункта 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

По смыслу положений пункта 1 статьи 485, пункта 1 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

В силу пункта 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса предоставленное Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения указанного уведомления, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В пункте 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным. Пунктом 2 статьи 453 Гражданского кодекса установлено, что при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.1997 N 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости" невыполнение покупателем обязательств по оплате недвижимости, предусмотренных договором купли-продажи, может служить основанием к расторжению этого договора.

Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 5 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.12.2017, неисполнение покупателем обязанности по оплате переданного ему продавцом товара относится к существенным нарушениям условий договора купли-продажи.

В соответствии с п. 2.2 договора покупатель обязуется произвести оплату в срок до 31.12.2020.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как отмечено выше, поскольку оплата приобретенного по договору купли-продажи имущества в установленный срок ответчиком в полном объеме не произведена, в письме от 28.07.2022 истец сообщил о расторжении договора купли-продажи от 27.03.2018 и направил для подписания соглашение о расторжении договора.

Доказательства оплаты имущества ответчиком в материалы дела не представлены, на указанные обстоятельства ответчик не ссылается.

Факт ненадлежащего исполнения обязательства по оплате спорного помещения ответчик не отрицал.

С учетом изложенного, в связи с неисполнением предпринимателем обязательств по оплате выкупаемого имущества, суд приходит к выводу о существенном нарушении ответчиком условий договора купли-продажи и наличии оснований для его расторжения.

Доводы ответчика о том, что истцом требования не предъявлялись в течение длительного периода, не принимаются судом во внимание, поскольку настоящее требование о расторжении договора предъявлено истцовой стороной в рамках срока исковой давности.

Доводы о наличии между сторонами корпоративного конфликта отклоняются судом, поскольку ответчиком не раскрыто ни существо данного конфликта, ни его взаимосвязь с обстоятельствами настоящего дела.

Доводы ответчика и третьего лица о том, что имущество, которое является предметом договора купли-продажи, в настоящее время находится в залоге в пользу АО «АЛЬФА-БАНК» на основании договоров ипотеки № 022B9Z002 и № 033J1Z003 от 04.03.2022 не влияют на существо рассматриваемого спора.

Обременение переданного по договору купли-продажи, но не оплаченного покупателем имущества залоговым обязательством, не является препятствием для ущемления прав истца, как продавца имущества, в реализации его права расторгнуть договор купли-продажи и возвратить неоплаченное ответчиком в течение длительного времени имущество.

Таким образом, требование истца о расторжении договора купли-продажи от 27.03.2018 суд признает подлежащими удовлетворению.

В пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", установлено, что в случае расторжения договора купли-продажи недвижимости продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Истцом уточнены требования в части перечня имущества, предъявленного к возврату:

1. Земельный участок площадью 46 256 кв.м, кадастровый номер 61:44:0012101:443.

2.         Корпус Б производственный, площадью 12 113,3 кв.м Литер К, инвентарный номер 3072/15, кадастровый номер 61:44:0012101:101.

3.         Химический склад, площадью 1 624,5 кв.м, Литер АИ, инвентарный номер 3072/15, кадастровый номер 61:44:0012101:120.

4.         Насосная оборотного водоснабжения реагентного хозяйства, площадью 156,1 кв.м, Литер AT, инвентарный номер 3072/15, кадастровый номер 61:44:0012101:129.

5.         Насосная хоз.фекальных отходов, площадью 156,1 кв.м. Литер АС, инвентарный номер 3072/15, кадастровый номер 61:44:0012101:128

6.         Насосная пенного пожаротушения, площадью 79 кв.м. Литер АЮ, инвентарный номер 3071/15, кадастровый номер 61:44:0012101:136.

7.         Реагентное хозяйство и очистительные сооружения, площадью 226,5 кв.м Литер АП, инвентарный номер 3072/15, кадастровый номер 61:44:0012101:126.

8.         Реагентное хозяйство, площадью 688,9 кв.м. Литер АР, инвентарный номер 3072/15, кадастровый номер 61:44:0012101:127.

9.         Склад ОКСа, площадью 530,4 кв.м. Литер Аз, инвентарный номер 3072/15, кадастровый номер 61:44:0012101:119.

10.       Склад карбида, площадью 84,5 кв.м. Литер БИ, инвентарный номер 3072/15,

кадастровый номер 61:44:0012101:92.

11.       Склад, площадью 59,9 кв.м. Литер БС, инвентарный помер 3072/15, кадастровый номер 61:44:0012101:96.

12.       Складское, площадью 192 кв.м. Литер Г инвентарный номер 3072/15, кадастровый номер 61:44:0012101:117.

13.       Водопроводные сети (трубы диаметром 50мм-15м; 100мм-10м; 150мм-1937,5м; 200мм-150 м; 300мм-57,5м).

14.       Газовые сети (труба диаметром: 300мм-329м).

15.       Кабельная линия от ТП№4 до ТП№11 (ААБбЗ 3*120/420), (500м).

16.       Кабельная линия от ТП№4 до ТП№12 (ААБбЗ 3*120/450), (420м).

17.       Кабельная линия от ТП№4 до ТП№7 (ААБбЗ 3*70/150), (980м).

18.       Кабельная линия от ТП№4 до ТП№9 (ААБбЗ 3*70/240), (700м).

19.       Канализационные сети (трубы диаметром: 100мм-77,5м; 150мм-452,5м; 200мм-463,5м; 250мм-11м; 300мм-257м; 400мм-172,5м; 600мм-49,5м; 700м-171,5м; 1200мм-232,5м).

20.       Ливневые канализационные сети (трубы диаметром: 200мм-148м; 250мм-145м; 300мм-330м; 400мм-110м; 700мм-390м; 800мм-27,5м; 900мм-148,5м).

21.       Телефонные сети.

22.       Трансформатор ТМ 1000 кВа.

23.       Трансформатор ТМ 760 кВа.

24.       Гальванический цех (корпус 50) площадь общая 23682,4 кв.м. инвентарный номер 3072/15, Литер Я. Этажность 1, кадастровый номер 61:44:0012101:116.

            25. Право аренды земельного участка площадью 17 397 кв.м., кадастровый № 61:44:0012101:17;

26. Право требования в размере 10 528 626 руб. 15 коп. (в том числе: 10 415 139 руб. 31 коп - сумма основного долга, 89 795 руб. 06 коп. - проценты за пользование чужими денежными средствами и 23 689 руб. 78 коп. - судебные расхода), включенное в третью очередь реестра требований кредиторов ОАО «Электроаппарат» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) на основании Определения Арбитражного суда Ростовской области от 19.01.2011 г. по делу № А53-21988/2010 (Определение Арбитражного суда Ростовской области о процессуальной замене от 16.05.2016 г. по делу № А53-21988/2010);

27. Право требования в размере 12 849 512 руб. 41 коп. (в том числе: 10 972 661 руб. 14 коп. основного долга, 794 235 руб. 97 коп. судебных расходов, 1 018 230 руб. 30 коп. пени, 64 385 руб. штрафов), включенное в третью очередь реестра требований кредиторов ОАО «Электроаппарат» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) на основании Определения Арбитражного суда Ростовской области от 15.04.2011 г., от 31.10.2011 и от 29.07.2014 г. по делу № А53-21988/2010 (Определение Арбитражного суда Ростовской области о процессуальной замене от 01.03.2016 г. по делу № А53-21988/2010);

28. Право требования  в размере 382 000 руб., включенное в третью очередь реестра требований ОАО «Электроаппарат» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) на основании Определения Арбитражного суда Ростовской области от 26.05.2011 г. по делу № А53-21988/2010);

29. Право требования в размере 6 784 410 руб., включенное в третью очередь реестра требований кредиторов ОАО «Электроаппарат» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) на основании Определения Арбитражного суда Ростовской области от 26.05.2011 г. по делу № А53-21988/2010 (Определение Арбитражного суда Ростовской области о процессуальной замене от 14.12.2015 г. по делу № А53-21988/2010);

30. Право требования в размере 44 571 393 руб., включенное в третью очередь реестра требований кредиторов ОАО «Электроаппарат» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) на основании Определения Арбитражного суда Ростовской области от 18.08.2011 г. по делу № А53-21988/2010 (Определение Арбитражного суда Ростовской области о процессуальной замене от 13.04.2016 г. по делу № А53-21988/2010);

31. Право требования в размере 118 135 188 руб. 99 коп., включенное в третью очередь реестра требований кредиторов ОАО «Электроаппарат» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) на основании Определения Арбитражного суда Ростовской области от 05.05.2011 г. и от 02.09.2011 по делу № А53-21988/2010).

Протокольным определением суда от 13.04.2023 уточнения приняты судом к рассмотрению.

Как установлено судом, решением Арбитражного суда Ростовской области от 18.07.2011 (резолютивная часть решения объявлена 11.07.2011) по делу № А53-21988/2010 открытое акционерное общество «Электроаппарат» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура, применяемая в деле о банкротстве - конкурсное производство.

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 04.04.2018 (резолютивная часть решения объявлена 30.03.2018) завершено конкурсное производство в отношении должника - открытого акционерного общества «Электроаппарат».

Требования кредиторов, которые не были удовлетворены из-за недостаточности конкурсной массы, считаются погашенными.

Изложенное влечет отказ в удовлетворении требований истца о возврате прав требований, включенных в третью очередь реестра требований кредиторов ОАО «Электроаппарат» на основании определений Арбитражного суда Ростовской области от по делу № А53-21988/2010.

Принимая во внимание, что с момента расторжения договора купли-продажи основания для владения спорным имуществом у ответчика прекращаются, требования истца о возврате остального имущества находит обоснованными, следовательно, подлежащими удовлетворению.

Таким образом, исковые требования подлежат удовлетворению частично.

Обществом с ограниченной ответственностью Торговый дом «Вольная станица» к закрытому акционерному обществу «Мясокомбинат «Тихорецкий» предъявлены встречные исковые требования о взыскании 18 365 000 рублей. Требования мотивированы следующим.

По договору купли-продажи, помимо земельного участка и объектов недвижимого имущества, истцом продано право аренды земельного участка с кадастровым номером 61:44:012101:0017, расположенному по адресу: г, Ростов-на-Дону, пр. Нагибина, 40, по договору аренды земельного участка № 31224 от 15.05.2009 г.

Договор аренды земельного участка № 31224 от 15.05.2009 г. (далее - Договор аренды) заключен между Департаментом имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (Арендодатель) и ОАО «Электроаппарат» (Арендатор).

Предметом указанного договора является земельный участок из земель населенных пунктов площадью 241171 кв.м, с кадастровым номером 61:44:012101:0017, расположенный по адресу: 

<

...>, для использования в целях эксплуатации предприятия, на срок до 15.04.2058 (п.2.1).

Согласно п.l .2 Договора аренды на участке имеется недвижимое имущество.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.

С 12.03.2013 указанный земельный участок перешел в федеральную собственность.

В соответствии с дополнительным соглашением от 15.08.2018 о присоединении к договору аренды земельного участка от 15 мая 2009 года № 31224 (далее - Дополнительное соглашение № 1), в договор аренды внесены следующие изменения.

Пунктом 1 дополнительного соглашения № 1 изменены арендодатель и арендатор: арендодателем является Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области (далее - ТУ Росимущества в РО, ответчик), а арендатором является акционерное общество «Мясокомбинат «Тихорецкий» (преамбула Договора аренды).

Пунктом 2 дополнительного соглашения № 1 изменена площадь арендуемого земельного участка составляет 17397 кв.м, кадастровый номер 61:44:0012101:17, разрешенное использование - для размещения промышленных объектов (п. 1.1 договора аренды).

Пунктом 3 дополнительного соглашения № 1 установлен размер арендной платы, подлежащий уплате в 2018 году, в размере 3075334,17 рублей. Указанный размер арендной платы определяется с учетом доли АО «Мясокомбинат «Тихорецкий» в праве собственности на строения, расположенные на арендуемом земельном участке, составляет 81/100 долей (п.3.1 Договора аренды).

Дополнительное соглашение № 1 зарегистрировано в установленном законом порядке. В соответствии с договором купли-продажи от 27.03.2018 г. (в редакции дополнительного соглашения № I от 23.12.2019  АО «Мясокомбинат «Тихорецкий» продал обществу с ограниченной ответственностью Торговый Дом «Вольная станица» недвижимое имущество, расположенное по адресу: 

<

...>, а также право аренды земельного участка площадью 17397 кв.м, кадастровый номер 61:44:0012101:17.

Государственная регистрация перехода права аренды (уступка) земельного участка с кадастровым номером 61:44:0012101:17 произведена 13.01.2020 г.

За период нахождения объектов недвижимого имущества в собственности Общества, и, следовательно, аренды земельного участка с кадастровым номером 61:44:0012101:17 по Договору аренды обществом были проведены неотделимые улучшения земельного участка под объектом недвижимого имущества, приобретенным по договору купли-продажи от 27.03.2018 г., а именно: был изменен размер арендной платы по договору аренды земельного участка № 31224 от 15.05.2009 г. путем установления рыночной стоимости права аренды земельного участка площадью 17397 кв.м. с кадастровым номером 61:44:0012101:17 сроком на 7 лет равной 27 860 000 рублей на основании заключения судебной экспертизы №48 от 17.05.2022, выполненной экспертом ООО «АльянсПрофЭксперт» ФИО3, и урегулированы разногласия при заключении дополнительного соглашения к договору аренды № 31224 от 15.05.2009 г. в части размера арендных платежей по договору за период с 23.12.2019 по 31.12.2020 г.

В связи с произведенными неотделимыми улучшениями Общество понесло затраты на проведение оценки в размере 65 000 рублей, в том числе:

- в размере 45 000,0 руб. - за подготовку отчета № 231/1-02/21 об определении рыночной стоимости объекта оценки - права аренды земельного участка на срок 7 лет, земельный участок площадью 17397 кв.м, кадастровый номер 61:44:0012101:17, категория земель: земли населенных пунктов, для эксплуатации предприятия, для размещения промышленных объектов, расположенный по адресу: 

<

...>, выполненного ООО «Интер-Эксперт» (оплата по платежному поручению № 96 от 02.09.2021 г.).

- в размере 20 000,0 руб. - оплата за судебную экспертизу: экспертное заключение ООО «АльянсПрофЭксперт» №48 от 30.05.2022 (оплата по платежному поручению № 84 от 04.05.2022).

Указанные затраты проведены в целях снижения на длительный срок ( 7 лет) арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 61:44:0012101:17, на котором расположено здание, находящееся в собственности арендатора земельного участка, и являются, по мнению ООО Торговый дом «Вольная станица», неотделимыми улучшениями.

При удовлетворении судом иска АО «Мясокомбинат «Тихорецкий» к ООО Торговый дом «Вольная станица» о расторжении договора купли-продажи от 27.03.2018, уменьшенный обществом размер арендной платы по договору аренды земельного участка № 31224 от 15.05.2009 (неотделимое улучшение) сохранится для нового собственника здания, поскольку к нему перейдет право аренды земельного участка площадью 17397 кв.м, кадастровый номер 61:44:0012101:17, по договору аренды земельного участка № 31224 от 15.05.2009.

На стороне АО «Мясокомбинат Тихорецкий» после расторжения договора купли-продажи возникнет неосновательное обогащение в виде внесенных ООО «Торговый дом «Вольная станица» в счет оплаты имущества по договору купли-продажи от 27.03.2018 платежей в сумме 18 300 000 рублей.

Согласно ч. 4 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, при разрешении вопроса о расторжении договора и возврате переданного имущества по первоначальному иску, подлежит разрешению вопрос о возмещении неосновательного обогащения полученного продавцом (истцом) в виде платежей, произведенных покупателем (ответчиком) по исполнению договора купли-продажи недвижимого имущества от 27.03.2018.

Истцом по встречному иску заявлено ко взысканию 18 300 000 рублей, внесенных обществом с ограниченной ответственностью Торговый дом «Вольная станица» в счет оплаты по договору, в обоснование чего представлены платежные документы.

При этом одним из представленных в обоснование размера спорной задолженности платежным поручением № 20 от 26.02.2020 на сумму 1 000 000 руб.  согласно назначению платежа погашалась задолженность по договору уступки прав требования (цессии) от 12.10.2018.

Протокольным определением от 21.03.2023 суд предлагал ответчику документально обосновать размер предъявленных ко взысканию требований в данной части. Определение суда ответчиком не исполнено.

Таким образом, материалами дела подтверждено и акционерным обществом «Мясокомбинат «Тихорецкий» не оспорено внесение обществом с ограниченной ответственностью Торговый дом «Вольная станица» в счет оплаты по спорному договору 17 300 000 рублей, которые подлежат взысканию в пользу истца по встречному иску.

В удовлетворении встречных исковых требований о взыскании 65 000 рублей, квалифицированных истцом в качестве стоимости неотделимых улучшений участка, суд полагает необходимым отказать по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 2 статьи 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

При этом, поскольку предметом прекратившего в настоящее время свое действие договора аренды являлся земельный участок, который по смыслу статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации представляет собой природный объект, его улучшением могут быть признаны только такие мероприятия, которые приводят к улучшению его полезных свойств.

Таким образом, неотделимые улучшения земельного участка – это изменение свойств и качеств именно самого участка, как природного объекта, а также объекта недвижимости, которые улучшают непосредственно его.

Арендные правоотношения же носят обязательственный характер и связаны не с качествами и свойства земельного участка, который передан в аренду, а потому их изменение (например, уменьшение) никак не отражается на самом качестве такого земельного участка, не изменяет его существа.

Арендодателем спорного земельного участка является Территориальное управление Росимущества в Ростовской области.

Как указано в пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора", если при рассмотрении спора, связанного с расторжением договора, по которому одна из сторон передала в собственность другой стороне какое-либо имущество, судом установлено нарушение эквивалентности встречных предоставлений вследствие неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязанностей одной из сторон, сторона, передавшая имущество, вправе требовать возврата переданного другой стороне в той мере, в какой это нарушает согласованную сторонами эквивалентность встречных предоставлений. Вне зависимости от основания для расторжения договора сторона, обязанная вернуть имущество, возмещает другой стороне все выгоды, которые были извлечены первой стороной в связи с использованием, потреблением или переработкой данного имущества, за вычетом понесенных ею необходимых расходов на его содержание.

Вычету и компенсации в пользу ООО Торговый дом «Вольная станица» подлежат необходимые расходы на содержание имущества, тогда как снижение размера арендной платы было продиктовано исключительно волеизъявлением ООО Торговый дом «Вольная станица».

Предъявленные ко взысканию расходы были связаны с производством по делу № А53-6317/2022, а именно был подготовлен отчет об определении рыночной стоимости объекта оценки и проведена судебная экспертиза, т.е. являются судебными расходами.

В силу ст. 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

Согласно ст. 106 АПК РФ судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, специалистам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), расходы юридического лица на уведомление о корпоративном споре в случае, если федеральным законом предусмотрена обязанность такого уведомления, и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

В соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Поскольку спор был разрешен в пользу ООО Торговый дом «Вольная станица», то и расходы подлежали взысканию с Территориального управления Росимущества по Ростовской области.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 06.07.2022 по делу № А53-6317/2022, в том числе постановлено взыскать с Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области (ИНН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью Торговый Дом «Вольная станица» (ИНН 

<

***>) 20 000 рублей судебных издержек на оплату проведения судебной экспертизы.

При указанных обстоятельствах, требования истца по встречному иску подлежат частичному удовлетворению.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

Р Е Ш И Л:

Первоначальные исковые требования удовлетворить частично.

Расторгнуть договор купли-продажи имущества от 27.03.2018, заключенный между акционерным обществом «Мясокомбинат «Тихорецкий» ИНН 

<

***> ОГРН  

<

***> и обществом с ограниченной ответственностью Торговый дом «Вольная станица» ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>.

Обязать общество с ограниченной ответственностью Торговый дом «Вольная станица» возвратить акционерному обществу «Мясокомбинат «Тихорецкий» следующее имущество, преданное по договору купли-продажи от 27.03.2018:

1. Земельный участок площадью 46 256 кв.м, кадастровый номер 61:44:0012101:443.

2.         Корпус Б производственный, площадью 12 113,3 кв.м, Литер К, инвентарный номер 3072/15, кадастровый номер 61:44:0012101:101.

3.         Химический склад, площадью 1 624,5 кв.м, Литер АИ, инвентарный номер 3072/15, кадастровый номер 61:44:0012101:120.

4.         Насосная оборотного водоснабжения реагентного хозяйства площадью 156,1 кв.м, Литер AT, инвентарный номер 3072/15, кадастровый номер 61:44:0012101:129.

5.         Насосная хоз. фекальных оттоков, площадью 156,1 кв.м, Литер АС, инвентарный номер 3072/15, кадастровый номер 61:44:0012101:128

6.         Насосная пенного пожаротушения, площадью 79 кв.м, Литер АЮ, инвентарный номер 3071/15, кадастровый номер 61:44:0012101:136.

7.         Реагентное хозяйство и очистительные сооружения, площадью 226,5 кв.м, Литер АП, инвентарный номер 3072/15, кадастровый номер 61:44:0012101:126.

8.         Реагентное хозяйство, площадью 688,9 кв.м, Литер АР, инвентарный номер 3072/15, кадастровый номер 61:44:0012101:127.

9.         Склад ОКСа, площадью 530,4 кв.м, Литер Аз, инвентарный номер 3072/15, кадастровый номер 61:44:0012101:119.

10.       Склад карбида, площадью 84,5 кв.м, Литер БИ, инвентарный номер 3072/15, кадастровый номер 61:44:0012101:92.

11.       Склад, площадью 59,9 кв.м, Литер БС, инвентарный помер 3072/15, кадастровый номер 61:44:0012101:96.

12.       Складское, площадью 192 кв.м, Литер Г инвентарный номер 3072/15, кадастровый номер 61:44:0012101:117.

13.       Водопроводные сети (трубы диаметром 50мм-15м; 100мм-10м; 150мм-1937,5м; 200мм-150 м; 300мм-57,5м).

14.       Газовые сети (труба диаметром: 300мм-329м).

15.       Кабельная линия от ТП№4 до ТП№11 (ААБбЗ 3*120/420), (500м).

16.       Кабельная линия от ТП№4 до ТП№12 (ААБбЗ 3*120/450), (420м).

17.       Кабельная линия от ТП№4 до ТП№7 (ААБбЗ 3*70/150), (980м).

18.       Кабельная линия от ТП№4 до ТП№9 (ААБбЗ 3*70/240), (700м).

19.       Канализационные сети (трубы диаметром: 100мм-77,5м; 150мм-452,5м; 200мм-463,5м; 250мм-11м; 300мм-257м; 400мм-172,5м; 600мм-49,5м; 700м-171,5м; 1200мм-232,5м).

20.       Ливневые канализационные сети (трубы диаметром: 200мм-148м; 250мм-145м; 300мм-330м; 400мм-110м; 700мм-390м; 800мм-27,5м; 900мм-148,5м).

21.       Телефонные сети.

22.       Трансформатор ТМ 1000 кВА.

23.       Трансформатор ТМ 760 кВА.

24.       Гальванический цех (корпус 50) площадь общая 23682,4 кв.м, инвентарный номер 3072/15, Литер Я. Этажность 1, кадастровый номер 61:44:0012101:116.

            25. Право аренды земельного участка площадью 17 397 кв.м, кадастровый № 61:44:0012101:17.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с  общества с ограниченной ответственностью Торговый дом «Вольная станица» ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***> в пользу акционерного общества «Мясокомбинат «Тихорецкий» ИНН 

<

***> ОГРН  

<

***> расходы по уплате государственной пошлины в размере 9 000 рублей.

Встречные исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с  акционерного общества «Мясокомбинат «Тихорецкий» ИНН 

<

***> ОГРН  

<

***> в пользу общества с ограниченной ответственностью Торговый дом «Вольная станица» ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***> неосновательное обогащение в размере 17 300 000 рублей.

В удовлетворении остальной части встречного иска отказать.

Взыскать с  акционерного общества «Мясокомбинат «Тихорецкий» ИНН 

<

***> ОГРН  

<

***> в доход федерального бюджета 108 172 рубля 11 копеек государственной пошлины.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Торговый дом «Вольная станица» ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***> в доход федерального бюджета 6 627 рублей 89 копеек государственной пошлины.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

Судья                                                                                               Солуянова Т.А.