АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

                                                       Резолютивная часть решения объявлена 19 ноября 2018 года.

                                                      Решение изготовлено в полном объеме 26 ноября 2018 года.

Арбитражный суд Ставропольского края в составе председательствующего судьи Капункина Ю.Б. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Губжоковой Д.Р., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1, ОГРНИП 315265100016404, ИНН 

<

***>, к комитету по муниципальной собственности города Ессентуки, ОГРН 

<

***>,

с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, администрации городского округа города-курорта Ессентуки, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>,

об обязании заключить договор аренды земельного участка в соответствии с условиями арендатора,

при участии в судебном заседании представителя истца ФИО2 по доверенности от 18.06.2018 № 26/414-н/26-2018-5-461, представителя ответчика ФИО3 по доверенности от 09.01.2018 № 01, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец, предприниматель) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к комитету по муниципальной собственности города Ессентуки (далее – ответчик, комитет) об обязании заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 26:30:040202:72 в соответствии с условиями арендатора, а именно:

- пункт 3.1 договора аренды земельного участка изложить в редакции арендатора: «Размер арендной платы по настоящему договору определяется с учетом ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения и не может превышать размер земельного налога, установленного в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют»;

- в приложении к договору аренды земельного участка «Расчет арендной платы» произвести расчет арендной платы на основании ставки арендной платы, не превышающей ставку земельного налога для аналогичного земельного участка;

о взыскании 6 000 рублей государственной пошлины.

Дело рассматривается с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, администрации городского округа города-курорта Ессентуки (далее – администрация).

Истец в судебном заседании представил дополнительные пояснения, заявленные требования поддержал.

Ответчик в удовлетворении требований просил отказать, также указал, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора.

Третье лицо не явилось, было извещено надлежащим образом.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) при неявке в судебное заседание арбитражного суда истца и (или) ответчика, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд вправе рассмотреть дело в их отсутствие.

Изучив материалы дела, оценив представленные доказательства, по существу заявленных требований суд приходит к следующему.   

Как следует из материалов дела, ФИО1 является  собственником нежилого здания (магазина) с кадастровым номером 26:30:040201:125 площадью 177,5 кв.м, находящегося по адресу: г. Ессентуки, ФИО4 Роз, район дома 116 а по улице Пятигорская (далее – нежилое здание), о чем в ЕГРН внесена запись о государственной регистрации от 17.06.2013 № 26-26-35/030/2013-108.

Названный объект капитального строительства расположен на земельном участке из земель населенных пунктов с кадастровым номером 26:30:040202:72 площадью 346 кв.м с видом разрешенного использования – «под строительство магазина «Мягкая игрушка»» в                 

<

...> район дома № 116 а по улице Пятигорская (далее – земельный участок с кн : 72).

21 мая 2018 года предприниматель обратился в комитет с заявлением о предоставлении земельного участка с кн :72 в аренду без проведения торгов, дополнительно просил при расчете арендной платы применить ставку арендной платы не выше ставки земельного налога на основании пункта 9.1 постановления Правительства Ставропольского края от 29.03.2016 № 112-п (в редакции постановления Правительства Ставропольского края от 11.12.2017 № 496) «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленных в аренду без торгов» (далее – Постановление 112-п), поскольку испрашиваемый земельный участок в силу закона является ограниченным в обороте и не может быть предоставлен в собственность собственнику объекта недвижимости, расположенного на  этом земельном участке.

Комитет в письме от 29.05.2018 № 2131-з в ответ на заявление предпринимателя сообщил последнему, что курорт федерального значения Ессентуки не является особо охраняемой природной территорией федерального значения, в связи с чем отсутствуют основания для  применения при расчете арендной платы пункта 9.1 Постановления 112-п.

15 июня 2018 года предприниматель повторно обратился в комитет с аналогичным заявлением, в котором также просил пункт договора аренды земельного участка, регулирующий величину арендной платы, изложить в следующей редакции: «Размер арендной платы по настоящему договору определяется с учетом ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения и не может превышать размер земельного налога, установленного в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют».

В письме от 21.06.2018 № 2580-з комитет сообщил предпринимателю о том, что готовится проект договора аренды земельного участка с кн :72. Вместе с тем орган местного самоуправления повторно указал, что основания для применения при расчете льготной ставки арендной платы отсутствуют.

Впоследствии предпринимателю был направлен проект договора от 22.08.2018                      № 418-з земельного участка с кн :72.

Указывая на наличие между сторонами преддоговорного спора, истец обратился в арбитражный суд.

14 сентября 2018 года комитету был вручен протокол разногласий от 13.09.2018 к вышеназванному договору аренды.

 В письме от 12.10.2018 № 4830-з комитет указал, что с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка с кн :72 предприниматель не обращался, в связи с чем подписание протокола разногласий к договору аренды в представленной редакции не представляется возможным.

В судебном заседании представитель комитета пояснил, что поскольку протокол разногласий к договору аренды был направлен в его адрес после поступления искового заявления в суд, то есть досудебный порядок урегулирования спора истцом соблюден не был, исковое заявление надлежит оставить без рассмотрения..

Пунктом 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) определено, что в случаях, когда в соответствии с указанным Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

 Согласно пункту 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с указанным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Если сторона, для которой в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда (пункт 4 статьи 445 ГК РФ).

Из материалов дела следует, что до обращения в суд между предпринимателем и комитетом велась переписка, в том числе по включению в условия договора аренды условия о применении при расчете ставки арендной платы, не превышающей ставку земельного налога. Также в названной переписке предпринимателем конкретно были указаны основания, по которым названая ставка должна быть применена, а комитетом по данным основаниям предпринимателю было отказано в согласовании спорного условия договора. Кроме того, после направления протокола разногласий к договору аренды комитетом также было отказано во включении в условия договора пункта договора, регулирующего порядок расчета арендной платы в редакции арендатора.

Целью досудебного порядка урегулирования спора является его разрешение между сторонами до обращения в суд. Вместе с тем в данном случае, поскольку как до, так и после обращения в суд комитетом четко была выражена позиция о несогласии с условиями договора, которые предложены предпринимателем для включения в договор аренды, возможность урегулирования спора во внесудебном порядке из позиций сторон судом не усматривается, суд считает, что оставление искового заявления без рассмотрения не обеспечит реализации целей нормативного закрепления необходимости соблюдения  досудебного порядка урегулирования спора. 

Из анализа указанной переписки суд делает вывод о том, что истцом при подаче иска был соблюден досудебный порядок урегулирования спора, установленный нормами гражданского законодательства.

В силу статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда. 

В соответствии с  пунктом 1 статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции (статья 39.2                  ЗК РФ).

Согласно подпункту 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 названного Кодекса, на праве оперативного управления.

Статьей 1 ЗК РФ к числу основных принципов земельного законодательства отнесен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому судьбе земельных участков следуют все прочно связанные с ними объекты.

В силу пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей  39.17 ЗК РФ.

Указанный порядок предусматривает подачу заявления о предоставлении земельного участка, содержащего исчерпывающий перечень сведений, необходимых для его рассмотрения, а также перечень прилагаемых к нему документов.

В статье 39.16 ЗК РФ перечислены основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Из материалов дела следует и сторонами не оспорен тот факт, что ввиду расположения на земельном участке с кн :72 нежилого здания, принадлежащего предпринимателю на праве собственности, ФИО1 является лицом, имеющим исключительное право на предоставление указанного земельного участка в аренду без проведения торгов.

В письмах от 29.05.2018 № 2131-з, от 21.06.2018 № 2580-з и от 12.10.2018 № 4830-з комитет, отказывая предпринимателю во включении в договор аренды условия, предложенного предпринимателем, указал, что земельный участок не относится к землям особо охраняемых природных территорий федерального значения и не является ограниченным в обороте, а заявление о предоставлении в собственность спорного земельного участка предприниматель не подавал.

 В связи с этим расчет арендной платы в договоре произведен комитетом на основании Постановления 112-п, исходя из ставки арендной платы, установленной для земельных участков, отнесенных к пятому виду разрешенного использования и равной                   14 %.

Суд, оценив указанные доводы ответчика, приходит к следующему.

В пункте 7 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) закреплен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Данный принцип раскрыт в статье 65 ЗК РФ, в соответствии с которой использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. 

Согласно пункту 1 статьи 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (пункт 3 статьи 39.7 ЗК РФ).

Согласно подпункту 1 пункта 5 статьи 27 ЗК РФ ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки в пределах особо охраняемых природных территорий, не указанные в пункте 4 названной статьи.

Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пункт 2 статьи 27 ЗК РФ).

Постановлением Совмина СССР от 28.08.1970 № 723 «О мерах по упорядочению застройки территорий курортов и зон отдыха и строительства санаторно-курортных учреждений и учреждений отдыха» город Ессентуки отнесен к курортам общесоюзного значения.

На основании Постановления Правительства РФ от 06.07.1992 № 462 «Об особо охраняемом эколого-курортном регионе Российской Федерации - Кавказских Минеральных Водах» утверждено Положение об особо охраняемом эколого-курортном регионе Российской Федерации - Кавказских Минеральных Водах и его администрации, установлены границы названного региона.

В силу Постановления Правительства РФ от 17.01.2006 № 14 «О признании курортов Ессентуки, Железноводск, Кисловодск и Пятигорск, расположенных в Ставропольском крае, курортами федерального значения и об утверждении положений об этих курортах» курорты Ессентуки, Железноводск, Кисловодск и Пятигорск, расположенные в Ставропольском крае, признаны курортами федерального значения в границах и с режимом округа санитарной охраны, которые установлены постановлением Совета Министров РСФСР от 09.07.1985                     № 300 «Об установлении границ и режима округа санитарной охраны курортов Ессентуки, Железноводск, Кисловодск и Пятигорск в Ставропольском крае».

Согласно статье 1 Федерального закона от 23.02.1995 № 26-ФЗ «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах» под курортом федерального значения понимается освоенная и используемая в лечебно-профилактических целях особо охраняемая территория, находящаяся в установленном порядке в ведении федеральных органов государственной власти.

С принятием Федерального закона от 28.12.2013 № 406-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об особо охраняемых природных территориях» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 406-ФЗ) земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов исключены из земель особо охраняемых природных территорий. 

Вместе с тем в силу части 3 статьи 10 Закона № 406-ФЗ особо охраняемые природные территории и их охранные зоны, созданные до дня вступления в силу данного Закона (30.12.2013), сохраняются в границах, определенных соответствующими органами государственной власти или органами местного самоуправления в установленном до дня его вступления в силу порядке (аналогичная правовая позиция изложена в определении Верховного суда Российской Федерации от 12.09.2018 № 308-ЭС18-13029, постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 07.09.2017 № Ф08-5460/2017 по делу                № А63-3136/2016).

Таким образом, земельный участок с кн :72 является ограниченным в обороте. Кроме того, названный участок расположен во второй зоне горно-санитарной охраны города-курорта Ессентуки.

Постановлением Правительства РФ от 05.05.2017 № 531, вступившим в законную силу 12.08.2017, внесены изменения в постановление Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 № 582 (далее – Постановление № 582) «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации», основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденные указанным постановлением, дополнены  абзацем следующего содержания: «принцип учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют».

В целях приведения в соответствие с основными принципами определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденными Постановлением № 582, на основании постановления Правительства Ставропольского края от 11.12.2017 № 496 в Постановление № 112-п внесены изменения, данное постановление дополнено пунктом 9.1  следующего содержания: «В случае если в отношении земельного участка, занимаемого зданием, сооружением,  установлено ограничение права на приобретение в собственность данного  земельного  участка  для  собственника здания, сооружения и размер арендной платы, определяемый в соответствии с пунктом 3 настоящего Порядка, превышает    размер   земельного   налога,   установленного   в   отношении предназначенных  для  использования  в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение   в   собственность  отсутствуют,  размер  арендной  платы  за указанный земельный участок определяется в размере земельного налога.»

Таким образом, учитывая положения вышеперечисленных нормативных актов, а также тот факт, что земельный участок с кн :72 ограничен в обороте, предоставлен предпринимателю в аренду в связи с расположением на указанном земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего ему на праве собственности, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований (аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 03.10.2018 по делу № А63-21984/2017).

Руководствуясь статьями 110,  167 – 170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

РЕШИЛ:

исковые требования удовлетворить.

Обязать комитет по муниципальной собственности города Ессентуки, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, заключить с индивидуальным предпринимателем ФИО1, ОГРНИП 315265100016404, ИНН 

<

***>, договор аренды земельного участка с кадастровым номером 26:30:040202:72 в соответствии с проектом договора и приложением к договору «Расчет арендной платы» на следующих условиях:

- пункт 3.1 договора аренды земельного участка изложить: «Размер арендной платы по настоящему договору определяется с учетом ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения и не может превышать размер земельного налога, установленного в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют»;

- в приложении к договору аренды земельного участка «Расчет арендной платы» произвести расчет арендной платы на основании ставки арендной платы, не превышающей ставку земельного налога, для аналогичных земельных участков.

Взыскать с комитета по муниципальной собственности города Ессентуки, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1, ОГРНИП 315265100016404, ИНН 

<

***>, 6 000 рублей расходов на уплату государственной пошлины.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края  в  Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный  срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме)  и  в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа  в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.  

Судья                                                                                                Ю.Б. Капункин