Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-34408/22

30 июня 2023 года

г.Москва

 

Резолютивная часть объявлена 28 июня 2023

Полный текст решения изготовлен 30 июня 2023

 

Арбитражный суд Московской области в составе судьи О.В. Анисимовой при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Гавриковой В.А., рассмотрев в судебном заседании дело по иску по иску ИП ФИО1

к КУМИ АДМИНИСТРАЦИИ ФИО2  об обязании,

третье лицо: АДМИНИСТРАЦИЯ ГОРОДА ФИО2,

при участии в судебном заседании представителей - согласно протоколу 

 

УСТАНОВИЛ:

ИП ФИО1 (далее – истец, предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Московской области с заявлением к КУМИ АДМИНИСТРАЦИИ ФИО2 (далее – ответчик, Комитет) с требованиями и уточненными основаниями иска, принятыми судом в порядке ст. 49 АПК РФ

- обязать Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации ФИО2 в качестве продавца заключить с покупателем ИП ФИО1 договор купли-продажи в отношении нежилого помещения общей площадью 73,8 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>, с предоставлением рассрочки по ее уплате равными ежемесячными платежами сроком на пять лет, по цене 5 758 000 руб., без учета НДС, установленной на основании заключении эксперта № 1Э/2023 от 13.03.2023 и на условиях прилагаемого к настоящему исковому заявлению проекта купли-продажи;

 - взыскать расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в деле участвует АДМИНИСТРАЦИЯ ГОРОДА ФИО2.

В судебном заседании представитель истца поддержала заявленные уточенные требования в полном объеме.

Представитель ответчика и третьего лица против удовлетворения заявленных требований возражал.

Согласно ч.2 ст. 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд установил следующее.

ИП ФИО1 является арендатором нежилого помещения общей площадью 73,8 кв. м, находящегося в муниципальной собственности города ФИО2 и расположенного по адресу: 

<

...>.

ИП ФИО1 арендует вышеуказанное помещение на основании Договора аренды от 13.07.2019 № 016/19.

ИП ФИО1 соответствует всем критериям, установленным в вышеуказанной ст. 3 ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества», в связи с чем 18.11.2021 было подано заявление о возмездном отчуждении недвижимого имущества, арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства в отношении нежилого помещения общей площадью 73,8 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>.

14.12.2021 в ответ на обращение ИП ФИО1 от Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города ФИО2 было получено уведомление № ИСХ-28/01-01-10 об отказе в реализации преимущественного права на выкуп нежилого помещения.

Данный отказ мотивирован тем, что арендатором вышеуказанного нежилого помещения является физическое лицо - гражданка РФ ФИО1, и в договор аренды не вносились изменения, связанные с получением ФИО1 статуса индивидуального предпринимателя.

ИП ФИО1 считает вышеуказанный отказ неправомерным и незаконным, поскольку ИП ФИО1 соответствует всем условиям, установленным ст. 3 ФЗ № 159-ФЗ от 22.07.2008 «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества».

Сдача нежилого помещения ФИО1 в аренду по договору от 13.07.2019 осуществлялась в целях использования помещения под размещение студии для занятия с детьми, то есть в целях извлечения прибыли.

28.10.2019 ФИО1 получила статус индивидуального предпринимателя и в течение установленных нормами Федерального закона № 159-ФЗ двух лет осуществляла непрерывное владение и пользование спорным помещением с соблюдением принятых на себя по договору аренды обязательств, в частности, о внесении установленной договором арендной платы и об использовании помещения в соответствии с указанными в договоре целями.

По мнению истца, вне зависимости от наличия или отсутствия статуса индивидуального предпринимателя физическое лицо является одним и тем же гражданином, не становится иным лицом, поэтому каких-либо изменений в договор аренды вносить не требовалось.

В связи с тем, что Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации города ФИО2 уклоняется от заключения договора купли-продажи, в то время, как заключение договора купли-продажи для является для него обязательным, ИП ФИО1 направила в адрес ответчика претензию (оферту) с предложением заключить договор на условиях, указанных в приложении к настоящей претензии.

Согласно отчету независимого оценщика об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, выполненного ООО КГ «ПраймАудит» № 10/2022-О, рыночная стоимость помещения, расположенного по адресу: 

<

...> Челомея, д. 9, общей площадью 73,8 кв. м, рыночная стоимость объекта составляет 4 965 000 (Четыре миллиона девятьсот шестьдесят пять тысяч) рублей без НДС.

Письмом от 24.03.2022 данная претензия была отклонена по тем же основаниям.

Истец, полагая, что действия ответчика нарушают его права и законные интересы, обратился в Арбитражный суд Московской области с настоящим иском.

Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, рассмотрев доводы, изложенные в исковом заявлении и отзывах на него, суд пришел к выводу, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Статьей 2 АПК РФ предусмотрено, что основной задачей судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность, а также прав и законных интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. Это предполагает возможность лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность, обратиться в суд за защитой нарушенного или оспариваемого права или охраняемого законом интереса.

В соответствии с ч. 1 ст. 198 АПК РФ юридические лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений, действий (бездействия) уполномоченных органов, если полагают, что оспариваемые решения, действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии со ст. 1 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ                           "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее – Закон                 № 178-ФЗ) под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации (далее - федеральное имущество), субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц.

Согласно ч. 1 ст. 10 Закона № 178-ФЗ порядок планирования приватизации имущества, находящегося в собственности субъектов Российской Федерации, и муниципального имущества определяется соответственно органами государственной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления самостоятельно в соответствии с порядком разработки прогнозных планов (программ) приватизации государственного и муниципального имущества, установленным Правительством Российской Федерации.

Частью 5 ст. 3 Закона № 178-ФЗ предусмотрено, что особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

В силу ч. 1 ст. 1 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ                                  "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон № 159-ФЗ) настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (далее также - арендуемое имущество), в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.

Согласно ст. 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства  при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"). При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

3) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

4) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Согласно ч. 2, ч. 2.1 ст. 9 Закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям (далее - заявитель), по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Заявитель по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении имущества, включенного в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, при условии, что:

1) арендуемое имущество на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления находится в его временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) арендуемое имущество включено в утвержденный в соответствии с ч. 4                ст. 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, в течение пяти и более лет до дня подачи этого заявления.

Частью 3 ст. 9 Закона № 159-ФЗ предусмотрено, что при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Таким образом, специальными нормами закона об отчуждении государственного и муниципального имущества субъектам малого и среднего бизнеса предусмотрен заявительный порядок приватизации, независимо от включения данного имущества в прогнозный план приватизации.

Как следует из материалов дела, заявитель является субъектом малого (среднего) предпринимательства и арендатором спорного нежилого помещения на основании действующего договора аренды на момент подачи заявления о выкупе.  Задолженность по арендной плате на момент обращения за выкупом имущества отсутствовала, доказательств обратного заинтересованным лицом не представлено.

Исходя из толкования положений Закона от 22.07.2008 №159-ФЗ, уполномоченный муниципальный орган был обязан совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 названного Закона, по обращению истца о приобретении арендуемого имущества.

Однако в установленный законом срок необходимые действия, направленные на реализацию преимущественного права заявителя на приватизацию арендуемого имущества уполномоченным органом совершены не были, решение об условиях приватизации принято не было. Отказ Комитета в установленном порядке не оспорен.

Вместе с тем требования заявителя об обязании Комитета направить договор с указанием в нем конкретной цены имущества суд находит не подлежащими удовлетворению как заявленные преждевременно – до реализации уполномоченным муниципальным органом установленной законом процедуры определения условий приватизации, формирования цены договора и направления проекта договора.

Заявителю предлагалось уточнить свои требования, чего сделано не было, тогда как договор заключается на последней стадии установленного порядка.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что предъявленные истцом требования преждевременны и направлены на обход установленного законом административного порядка.

При этом суд считает необходимым отметить следующее.

Определением Арбитражного суда Московской области от 15.09.2022 по делу                         №А41-34408/22 назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту ООО "МЕЖРЕГИОНАЛЬНЫЙ ЦЕНТР ОЦЕНКИ И ЭКСПЕРТИЗЫ" (ИНН: 

<

***>) ФИО3 по вопросу: «Определить рыночную стоимость нежилого помещения общей площадью 73,8 кв. м с кадастровым номером 50:48:0000000:25137, расположенного по адресу: Московская область, г. ФИО2, ул. имени академика В.Н. Челомея, д.9, пом. 017 по состоянию на дату обращения с заявлением - 18.11.2021».

27.10.2022 от ООО "МЕЖРЕГИОНАЛЬНЫЙ ЦЕНТР ОЦЕНКИ И ЭКСПЕРТИЗЫ" через канцелярию суда поступило заключение эксперта № 01/10/22 от 26.10.2022, согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 73,8 кв. м. с кадастровым номером 50:48:0000000:25137, расположенного по адресу: Московская область, г. ФИО2, ул. имени академика В.Н. Челомея, д.9, пом. 017, по состоянию на дату оценки 18.11.2021 г. составляет 10 006 860 руб. без учета НДС. 

09.11.2022 в судебном заседании истец заявил о наличии в заключении эксперта ряда неточностей, влияющих на итоговое значение рыночной стоимости объекта исследования,  в связи с чем ходатайствовал о вызове эксперта в суд для дачи пояснений. 

Определением Арбитражного суда Московской области от 10.11.2022 (с учетом определения суда от 11.11.2022) суд предложил сторонам направить в суд, а также по адресу электронной почты ООО "МЕЖРЕГИОНАЛЬНЫЙ ЦЕНТР ОЦЕНКИ И ЭКСПЕРТИЗЫ" в письменном виде вопросы, которые, по их мнению, необходимо поставить перед экспертом, а эксперту – представить непосредственно в суд письменные ответы на вопросы истца по заключению эксперта № 01/10/22 от 26.10.2022. 

Экспертом ООО "МЕЖРЕГИОНАЛЬНЫЙ ЦЕНТР ОЦЕНКИ И ЭКСПЕРТИЗЫ" ФИО3 представлены в материалы дела письменные ответы на поставленные вопросы. 

Определением Арбитражного суда Московской области от 21.12.2022 явка эксперта признана обязательной для дачи устных пояснений по проведенной в рамках дела экспертизе.  

Указанным судебном актом суд разъяснил эксперту, что в случае неявки и несообщения суду о причинах – может быть наложен штраф в порядке гл. 11 АПК РФ.

Вместе с тем, в судебное заседание 08.02.2023 эксперт не явилась, в связи с чем рассматривался вопрос о наложении штрафа. 

Определением Арбитражный суд Московской области (резолютивная часть оглашена 08.02.2023) суд определил наложить штраф на эксперта ФИО3 

В судебном заседании 08.02.2023 представителями истца заявлено ходатайство о проведении повторной экспертизы, представлены кандидатуры экспертов, информационные письма от экспертных организаций, а также внесены денежные средства на депозитный счёт арбитражного суда для проведения экспертизы.

Помимо указанного, представителями истца представлены два аналитических исследования: №   К-20221103-1 по рецензированию Заключения эксперта №01/10/22 от 26.10.2022 года от 18.11.2022; № К-20221103-1/1 от 20.12.2022 по исследованию ответов на замечания, предъявленные в отношении Заключения эксперта №01/10/22 от 26.10.2022 года. 

Согласно представленным исследованиям, «эксперт не полностью отвечает на поставленные для исследования вопросы, не анализирует в полном объеме информацию, которую использует в своих расчетах, что приводит к существенному искажения итогового результата:

-  некорректно рассчитывает рыночную стоимость в рамках сравнительного подхода, используя дважды одно и то же помещение в качестве объекта-аналога, применяя к нему разные корректировки; 

-  допускает ошибку при определении корректировки на дату предложения, используя некорректный источник информации;

-  не применяет корректировку на наличие витринных окон в отношении объекта-аналога № 2 и тем самым, некорректно определил итоговую величину рыночной стоимости объекта исследования; 

-   некорректно подбирает аналоги в рамках сравнительного подхода; 

- неверно рассчитывает корректировку на состояние отделки, что влияет на определение рыночной стоимости объекта экспертизы; 

-  ошибочно применяет корректировку на материал стен, что ведет к искусственному завышению рыночной стоимости объекта исследования; 

- ошибочно рассчитывает величину операционных расходов, что ведет к искусственному завышению рыночной стоимости объекта исследования».

С учетом заявленных представителями истца возражений, устных пояснений представителя, суд признает Заключение эксперта №01/10/22 от 26.10.2022 недопустимым доказательством по делу.

По результатам рассмотрения ходатайства истца о назначении повторной судебной экспертизы, суд определил его удовлетворить и назначить по делу повторную судебную экспертизу, проведение которой поручить эксперту ООО "КМК-СТАНДАРТ" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) ФИО4 по вопросу: «Определить рыночную стоимость нежилого помещения общей площадью 73,8 кв. м с кадастровым номером 50:48:0000000:25137, расположенного по адресу: Московская область, г. ФИО2, ул. имени академика В.Н. Челомея, д.9, пом. 017 по состоянию на дату обращения с заявлением - 18.11.2021.».

В материалы дела поступило ЗАКЛЮЧЕНИЕ ЭКСПЕРТА ПО РЕЗУЛЬТАТАМ ПОВТОРНОЙ СУДЕБНОЙ ЭКСПЕРТИЗЫ № 1Э/2023 от 13.03.2023, согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 73,8 кв. м. с кадастровым номером 50:48:0000000:25137, расположенного по адресу: Московская область, г. ФИО2, ул. имени академика В.Н. Челомея, д.9, пом. 017, по состоянию на дату оценки 18.11.2021 составляет 5 758 000 (Пять миллионов семьсот пятьдесят восемь тысяч) руб. без учета НДС.

От ответчика и третьего лица поступили возражения в части занижения рыночной стоимости имущества, представили рецензию.

Вместе с тем, с учетом установленных судом обстоятельств, суд считает установление действительной стоимости спорного имущества преждевременным в связи, с чем рыночная стоимость спорного помещения судом не устанавливается, а возражения против заключения эксперта не рассматриваются. 

В связи с изложенным, вопрос о выкупе государственного имущества должен решаться непосредственно в установленном административном порядке, поскольку суд не может подменять функции государственного  органа при отсутствии основания полагать, что судебное решение – единственный способ реализации субъективных имущественных прав.

Учитывая изложенное, обращение в суд с иском о понуждении заключить договор в рассматриваемом случае не является надлежащим способом защиты права.

Избрание истцом ненадлежащего способа защиты права  является основанием для отказа в удовлетворении иска.

В соответствии со ст. 44 АПК РФ сторонами в арбитражном процессе являются истец и ответчик (п. 1); истцами являются организации и граждане, предъявившие иск в защиту своих прав и законных интересов (п. 2); ответчиками являются организации и граждане, к которым предъявлен иск.

Исходя из буквального толкования указанной нормы процессуального права, истец – это лицо, права которого нарушены или оспариваются ответчиком, то есть, ответчик привлекается к арбитражному процессу в связи тем, что им оспариваются или нарушаются принадлежащие права истцу.

Соответственно, между сторонами должен существовать спор, который подлежит разрешению в суде по заявленным основаниям.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что обращение в суд с настоящим иском направлено на уклонение от соблюдения установленного законодательством порядка выкупа государственного имущества. Обход законодательства о приватизации имущества, которое устанавливает гарантии прочности и стабильности гражданского оборота, обеспечивает неприкосновенность собственности (пункт 1 статьи 1 ГК РФ), рассматривается судом как нарушение основополагающих принципов российского права. Создание видимости частно-правового спора для получения формальных оснований регистрации права на спорное имущество, влечет подмену законных функций государственных органов и противоречит публичному порядку.

Учитывая вышеизложенное, заявленные исковые требования удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме).

 

Судья                                                                                                         О.В. Анисимова