ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-11431/2018, 18АП-11911/2018

Дело № А76-5631/2017

17 сентября 2018 года

г. Челябинск

 

Резолютивная часть постановления объявлена 12 сентября 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 17 сентября 2018 года.

 

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Калиной И.В., 

судей Матвеевой С.В., Сотниковой О.В., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционные жалобы ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО14 Бердиёровны, ФИО9, ФИО10 и временного управляющего общества с ограниченной ответственностью «Речелстрой» ФИО11 на определение Арбитражного суда Челябинской области от 18.07.2018 по делу № А76-5631/2017 (судья Бушуев В.В.).

В заседании приняли участие представители: 

временного управляющего общества с ограниченной ответственностью «Речелстрой» ФИО11 – ФИО12 (доверенность от 16.05.2018);

ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО14 Бердиёровны, ФИО9, ФИО10 – Гамм С.В. (доверенность от 17.03.2018).

 

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 04.04.2017 возбуждено производство по делу о банкротстве общества с ограниченной ответственностью «Речелстрой» (далее – общество «Речелстрой», должник).

Определением суда от 02.02.2018 (резолютивная часть объявлена 02.02.2018) в отношении общества «Речелстрой» введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден ФИО11, член союза «Уральская саморегулируемая организация арбитражных управляющих». Этим же судебным актом к банкротству должника применены положения параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) о банкротстве застройщиков.

Информационное сообщение о введении в отношении должника процедуры наблюдения опубликовано в газете «Коммерсантъ» от 10.02.2018.

ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, Исанова Оксана Бердиёровна, ФИО9, ФИО10 (далее – заявители, участники строительства) обратились в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением (вх. от 04.04.2018), в котором просят суд:

1. Признать за Думашевой Любовью Емельяновой право собственности на 65/10000 доли в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект – многоквартирный жилой дом № 3,25, расположенный по адресу: Челябинская область, г.Челябинск, Тракторозаводский район, у озера Первое, на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0209017:501, соответствующую жилому помещению - двухкомнатной квартире № 105, проектной площадью с учетом площади лоджии, взятой с коэффициентом 0,5 - 67,43 кв.м., находящейся на 5 этаже указанного жилого дома, в соответствии с договором участия в долевом строительстве жилого дома № Р-1355/15 от 18.08.2015;

2. Признать за ФИО3 право собственности на 25/10000 доли в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект – многоквартирный жилой дом № 3.25, расположенный по адресу: Челябинская область, г.Челябинск, Тракторозаводский район, у озера Первое, на земельном участке с кадастровым номером 74-36-0209017-501, соответствующую жилому помещению - однокомнатной квартире № 75 проектной площадью с учетом площади лоджии, взятой с коэффициентом 0,5 - 25,84 кв.м., находящейся на 8 этаже указанного жилого дома, в соответствии с договором участия в долевом строительстве жилого дома № Р-1035/15 от 29.06.2015;

3. Признать за ФИО4, ФИО5 право собственности на 65/10000 доли в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект – многоквартирный жилой дом № 3.25, расположенный по адресу: Челябинская область, г.Челябинск, Тракторозаводский район, у озера Первое, на земельном участке с кадастровым номером 74-36-0209017-501, соответствующую жилому помещению - двухкомнатной квартире № 20 проектной площадью с учетом площади лоджии, взятой с коэффициентом 0,5 – 67,05 кв.м., находящейся на 6 этаже указанного жилого дома, в соответствии с договором участия в долевом строительстве жилого дома № Р-177/16 от 25.02.2016;

4. Признать за ФИО6, ФИО7 право совместной собственности на 56/10000 доли в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект -многоквартирный жилой дом № 3.25, расположенный по адресу. Челябинская область, г. Челябинск, Тракторозаводский район, у озера Первое, на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0209017:501, соответствующую жилому помещению -двухкомнатной квартире № 108. проектной площадью с учетом площади лоджии, взятой с коэффициентом 0,5 — 58,53 кв.м., находящейся на 5 этаже указанного жилого дома, в соответствии с договором участия в долевом строительстве жилого дома № Р-1423/15 от 29.09.2015;

5. Признать за ФИО8, ФИО14 право общей совместной собственности на 56/10000 доли в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект -многоквартирный жилой дом № 3.25, расположенный по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, Тракторозаводский район, у озера Первое, на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0209017:501, соответствующую жилому помещению — двухкомнатной квартире № 120, проектной площадью с учетом площади лоджии, взятой с коэффициентом 0,5 - 58.53 кв.м., находящейся на 8 этаже указанного жилого дома, в соответствии с договором участия в долевом строительстве жилого дома № Р-1001/15 от 29.09.2015;

6. Признать за ФИО9 право собственности на 25/10000 доли в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект - многоквартирный жилой дом № 3.25, расположенный по адресу: Челябинская область, г.Челябинск, Тракторозаводский район, у озера Первое, на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0209017:501, соответствующую жилому помещению - однокомнатной квартире № 222. проектной площадью с учетом площади лоджии, взятой с коэффициентом 0,5 -26.02 кв.м., находящейся на 7 этаже указанного жилого дома, в соответствии с договором участия в долевом строительстве жилого дома № Р-1143/15 от 14.07.2015.

7. Признать за ФИО10 право собственности на 4/1000 доли в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект - многоквартирный жилой дом № 3.25, расположенный по адресу: Челябинская область, г.Челябинск, Тракторозаводский район, у озера Первое, на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0209017:501, соответствующую жилому помещению - двухкомнатной квартире № 122, проектной площадью с учетом площади лоджии, взятой с коэффициентом 0,5 -43.16 кв.м., находящейся на 9 этаже указанного жилого дома, в соответствии с договором участия в долевом строительстве жилого дома № Р-1323/15 от 01.09.2015.

Определением арбитражного суда от 18.07.2018 заявленные требования удовлетворены. За ФИО2 признано право на долю в размере 6743/1035059 в праве собственности на незавершенный строительством объект - многоквартирный жилой доме № 3.25 (стр.), расположенный по адресу: город Челябинск, Тракторозаводский район, у озера Первое на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0209017:501. За ФИО3 признано право на долю в размере 2584/1035059 в праве собственности на незавершенный строительством объект - многоквартирный жилой доме № 3.25 (стр.), расположенный по адресу: город Челябинск, Тракторозаводский район, у озера Первое на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0209017:501. За ФИО4, ФИО5 признано право на долю в размере 6705/1035059 в праве собственности на незавершенный строительством объект - многоквартирный жилой доме № 3.25 (стр.), расположенный по адресу: город Челябинск, Тракторозаводский район, у озера Первое на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0209017:501. За ФИО6, ФИО7 признано право на долю в размере 5853/1035059 в праве собственности на незавершенный строительством объект - многоквартирный жилой доме № 3.25 (стр.), расположенный по адресу: город Челябинск, Тракторозаводский район, у озера Первое на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0209017:501. За ФИО8, Исановой Оксаной Бердиёровной признано право на долю в размере 5853/1035059 в праве собственности на незавершенный строительством объект - многоквартирный жилой доме № 3.25 (стр.), расположенный по адресу: город Челябинск, Тракторозаводский район, у озера Первое на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0209017:501. За ФИО9 признано право на долю в размере 2602/1035059 в праве собственности на незавершенный строительством объект: многоквартирный жилой доме № 3.25 (стр.), расположенный по адресу: город Челябинск, Тракторозаводский район, у озера Первое на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0209017:501. За ФИО10 признано право на долю в размере 4316/1035059 в праве собственности на незавершенный строительством объект: многоквартирный жилой доме № 3.25 (стр.), расположенный по адресу: город Челябинск, Тракторозаводский район, у озера Первое на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0209017:501.

ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО14, ФИО9, ФИО10, а также временный управляющий ООО «Речелстрой» ФИО11 не согласились с указанным определением, обжаловав его в апелляционном порядке.

Участники строительства в жалобе просили определение суда изменить в части включения в его резолютивную часть указания на соответствие признанных долей в объекте незавершенного строительства квартирам согласно договорам участия в долевом строительстве.

Податели указывают, что квартиры всех заявителей (кроме ФИО10) расположены ниже 9 этажа, следовательно, существуют в натуре, в связи с чем, следовало указать на признание соответствующих долей конкретным квартирам. Вступившим в законную силу решением Тракторозаводского районного суда г. Челябинска от 03.10.2017 по делу № 2-2565/2017, за участником строительства ФИО15 признано право собственности на долю в незавершенном строительством объекте, соответствующую объекту долевого строительства - однокомнатной квартире № 205, находящейся на 4 этаже, в соответствии с договором участия в долевом строительстве жилого дома. Изначально в просительной части участниками указывалось требование на признание долей в объекте незавершенного строительства в соответствии с конкретными квартирами согласно договорам участия в долевом строительстве жилого дома, данный факт был полностью проигнорирован судом первой инстанции. Указанному требованию заявителей судом не дана надлежащая правовая оценка. По мнению заявителей, с учетом ранее принятых судебных актов судов общей юрисдикции, у суда апелляционной инстанции имеются достаточные основания для изменения определения суда первой инстанции в части указания на признание за заявителями права собственности на доли в незавершенном строительством объекте, соответствующие объектам долевого строительства (квартирам) в соответствии с договорами участия в долевом строительстве жилого дома.

Временный управляющий в своей жалобе просил определение отменить, отказать участникам строительства в удовлетворении требований в полном объеме. 

Податель указывает, что установление права собственности на причитающееся недвижимое имущество, которое возводил должник, не должно происходить в индивидуальном порядке, поскольку это влечет обход процедуры передачи жилых помещений (объектов незавершенного строительства), а также преимущественное удовлетворение требований перед другими кредиторами.

До начала судебного заседания заявители представили в арбитражный апелляционный суд отзыв на апелляционную жалобу, в котором отклонили доводы апелляционной жалобы временного управляющего, ссылаясь на законность и обоснованность определения суда. Протокольным определением, в соответствии со статьей 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приобщил отзыв к материалам дела.

Представитель временного управляющего в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме, с определением суда не согласен, считает его незаконным и необоснованным, просил определение отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.

Представитель участников строительства в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме, с определением суда не согласен, просил определение изменить, апелляционную жалобу удовлетворить.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте слушания дела на интернет-сайте суда, в судебное заседание представителей не направили.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие иных представителей лиц, участвующих в деле.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между обществом «Речелстрой» (застройщиком) и ФИО2 был заключен договор участия в долевом строительстве №Р-1355/2015 от 18.08.2015 (л.д. 39-45).

В соответствии с условиями указанного договора с учетом дополнительного соглашения №1 от 27.08.2015 застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом № 3.25 (строительный) (шифр проекта 01-ТР-3.25-15), расположенный по адресу: г. Челябинск,

Тракторозаводский район у оз. Первое, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать участнику строительства объект долевого строительства – двухкомнатную квартиру № 105 (строительный) общей проектной площадью 67,43 кв.м.

Цена по договору была определена в сумме 2 248 000 руб. Срок передачи объекта долевого строительства сторонами согласован не позднее 31 августа 2016 года.

Согласно имеющейся на договоре отметке регистрирующего органа государственная регистрация сделки произведена в 21.08.2015.

Факт оплаты по договору № Р-1355/2015 от 18.08.2015 лицами, участвующими в деле не оспорен и не опровергнут, в материалах дела имеются справка общества «Речелстрой» №1803 от 06.02.2018 о полном расчете, чеки ордера №13 от 22.08.2015 и №58 от 24.08.2015 (л.д. 47-48).

Между обществом «Речелстрой» (застройщиком) и ФИО16 был заключен договор участия в долевом строительстве №Р-1035/2015 от 29.06.2015 (л.д. 49-56).

В соответствии с условиями указанного договора застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом № 3.25 (строительный) (шифр проекта 01-ТР-3.25-15), расположенный по адресу: г. Челябинск,

Тракторозаводский район у оз. Первое, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать участнику строительства объект долевого строительства – однокомнатную квартиру № 75 (строительный) общей проектной площадью 25,84 кв.м.

Цена по договору была определена в сумме 810 000 руб. Срок передачи объекта долевого строительства сторонами согласован не позднее 31 августа 2016 года.

Согласно имеющейся на договоре отметке регистрирующего органа государственная регистрация сделки произведена в 21.07.2015.

Факт оплаты по договору № №Р-1035/2015 от 29.06.2015 лицами, участвующими в деле не оспорен и не опровергнут, в материалах дела имеются справка общества «Речелстрой» №512 от 29.07.2015 о полном расчете, чек-ордер №4950 от 27.07.2015 (л.д. 57).

Между обществом «Речелстрой» (застройщиком), ФИО4 и ФИО5 был заключен договор участия в долевом строительстве №Р-177/16 от 25.02.2016 (л.д. 59-67).

В соответствии с условиями указанного договора застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом № 3.25 (строительный) (шифр проекта 01-ТР-3.25-15), расположенный по адресу: г. Челябинск,

Тракторозаводский район у оз. Первое, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать участникам строительства объект долевого строительства – двухкомнатную квартиру № 20 (строительный) общей проектной площадью 67,05 кв.м.

Цена по договору была определена в сумме 2 971 250 руб. Срок передачи объекта долевого строительства сторонами согласован не позднее 31 августа 2016 года.

Согласно имеющейся на договоре отметке регистрирующего органа государственная регистрация сделки произведена в 29.02.2016.

Факт оплаты по договору № №Р-177/16 от 25.02.2016 лицами, участвующими в деле не оспорен и не опровергнут, в материалах дела имеются справка общества «Речелстрой» №1703 от 07.11.2017 о полном расчете, чек-ордер №5004 от 11.03.2016, платежное поручение №128 от 03.03.2016 (л.д. 70-72).

Между обществом «Речелстрой» (застройщиком), ФИО6 и ФИО7 был заключен договор участия в долевом строительстве №Р-1423/15 от 29.09.2015 (л.д. 73-81).

В соответствии с условиями указанного договора застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом № 3.25 (строительный) (шифр проекта 01-ТР-3.25-15), расположенный по адресу: г. Челябинск, Тракторозаводский район у оз. Первое, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать участникам строительства объект долевого строительства – двухкомнатную квартиру № 108 (строительный) общей проектной площадью 58,53 кв.м.

Цена по договору была определена в сумме 1 992 000 руб. Срок передачи объекта долевого строительства сторонами согласован не позднее 31 августа 2016 года.

Согласно имеющейся на договоре отметке регистрирующего органа государственная регистрация сделки произведена в 20.10.2015.

Факт оплаты по договору № №Р-1423/15 от 29.09.2015 лицами, участвующими в деле не оспорен и не опровергнут, в материалах дела имеются справка общества «Речелстрой» №1681 от 02.11.2017 о полном расчете, платежное поручение №789490 от 03.11.2015 (л.д. 82-83).

Между обществом «Речелстрой» (застройщиком), ФИО8 и ФИО14 был заключен договор участия в долевом строительстве №Р-1001/15 от 29.09.2015 (л.д. 84-93).

В соответствии с условиями указанного договора застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом № 3.25 (строительный) (шифр проекта 01-ТР-3.25-15), расположенный по адресу: г. Челябинск, Тракторозаводский район у оз. Первое, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать участникам строительства объект долевого строительства – двухкомнатную квартиру № 120 (строительный) общей проектной площадью 58,53 кв.м.

Цена по договору была определена в сумме 1 992 000 руб. Срок передачи объекта долевого строительства сторонами согласован не позднее 31 августа 2016 года.

Согласно имеющейся на договоре отметке регистрирующего органа государственная регистрация сделки произведена в 01.10.2015.

Факт оплаты по договору № №Р-1001/15 от 29.09.2015 лицами, участвующими в деле не оспорен и не опровергнут, в материалах дела имеются справка общества «Речелстрой» №1218 от 04.03.2016 о полном расчете, платежное поручение №785516 от 03.11.2015 (л.д. 94-95).

Между обществом «Речелстрой» (застройщиком) и ФИО9 был заключен договор участия в долевом строительстве №Р-1143/2015 от 14.07.2015 (л.д. 96-104).

В соответствии с условиями указанного договора застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом № 3.25 (строительный) (шифр проекта 01-ТР-3.25-15), расположенный по адресу: г. Челябинск, Тракторозаводский район у оз. Первое, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать участнику строительства объект долевого строительства – однокомнатную квартиру № 222 (строительный) общей проектной площадью 26,02 кв.м.

Цена по договору была определена в сумме 992 000 руб. Срок передачи объекта долевого строительства сторонами согласован не позднее 31 августа 2016 года.

Согласно имеющейся на договоре отметке регистрирующего органа государственная регистрация сделки произведена в 20.07.2015.

Факт оплаты по договору № №Р-1143/2015 от 14.07.2015 лицами, участвующими в деле не оспорен и не опровергнут, в материалах дела имеются справка общества «Речелстрой» №521 от 30.07.2015 о полном расчете, платежное поручение №470176 от 24.07.2015 (л.д. 105-106).

Между обществом «Речелстрой» (застройщиком) и ФИО10 был заключен договор участия в долевом строительстве №Р-1323/15 от 01.09.2015 (л.д. 107-114).

В соответствии с условиями указанного договора застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом № 3.25 (строительный) (шифр проекта 01-ТР-3.25-15), расположенный по адресу: г. Челябинск, Тракторозаводский район у оз. Первое, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать участнику строительства объект долевого строительства – двухкомнатную квартиру № 122 (строительный) общей проектной площадью 43,16 кв.м.

Цена по договору была определена в сумме 1 860 000 руб. Срок передачи объекта долевого строительства сторонами согласован не позднее 31 августа 2016 года.

Согласно имеющейся на договоре отметке регистрирующего органа государственная регистрация сделки произведена в 03.09.2015.

Факт оплаты по договору № №Р-1323/15 от 01.09.2015 лицами, участвующими в деле не оспорен и не опровергнут, в материалах дела имеются платежные поручения №468 от 11.09.2015, №236224 от 15.09.2015 (л.д. 116-117).

Из представленного в материалы дела апелляционного определения Судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от 22.11.2017 по делу № 11-151113/2017 (л.д.34-39) следует, что по состоянию на 16.11.2017 степень готовности многоквартирного дома № 3.25 (строительный) составляет 51 %, смонтировано 8 этажей, частично установлено остекление (50%), начат монтаж внутренних инженерных сетей (35%).

Согласно ответу Министерства строительства и инфраструктуры Челябинской области № 3754 от 11.04.2018, строительство многоквартирного дома № 3.25 (строительный) приостановлено.

Сведений о выдаче обществу «Речелстрой» разрешения на ввод в эксплуатацию объекта – жилого дома № 3.25 (строительный номер) в материалах дела не имеется.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что права и законные интересы участников строительства подлежат судебной защите путем закрепления за ними наряду с иными гражданами - участниками строительства, статуса участника общей долевой собственности на не завершенный строительством жилой дом.

         Оценив в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации все имеющиеся в деле доказательства в их совокупности, суд апелляционной инстанции усматривает основания для изменения судебного акта.

Согласно п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с названной нормой гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о государственной регистрации), государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество, в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Исходя из положений ст.ст. 218, 219 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с такой регистрации.

В соответствии с п. 1 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 210 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Регистрация права собственности на объект незавершенного строительства предусмотрена ст. 25 Закона о государственной регистрации.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, урегулированы Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон об участии в долевом строительстве).

Согласно ст. 4 названного Закона, по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Застройщик обязан передать участнику строительства объект долевого строительства не позднее срока, который установлен договором (п. 1 ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве).

В соответствии с п. 1 ст. 201.8 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, требования в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства, допускается только в деле о банкротстве.

Согласно ст. 16 Закона об участии в долевом строительстве, право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Законом о государственной регистрации и Законом об участии в долевом строительстве. Основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

Обязательными условиями договора долевого участия являются определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цена договора, сроки и порядок ее уплаты. Отсутствие указанных условий влечет признание договора незаключенным.

Как следует из материалов дела, правоотношения сторон в данном случае урегулированы договорами долевого участия в строительстве жилого дома, заключенными обществом «Речелстрой» с участниками строительства, и зарегистрированными в установленном законом порядке, и участники, по смыслу вышеназванных положений § 7 главы IX Закона о банкротстве, являются участником строительства спорного объекта незавершенного строительства, а обращение заявителей в арбитражный суд с требованием о признании за ними права на доли в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект соответствующие жилому помещению в соответствии с заключенными договорами, вызвано введением в отношении должника процедуры наблюдения в соответствии с § 7 главы IX Закона о банкротстве.

Признание права собственности на объекты незавершенного строительства возможно, в том числе и по решению суда (ст. 12, 128, 130 (п. 1) Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 16 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 04.12.2013 (ред. от 04.03.2015), требования о признании права собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры в многоквартирном жилом доме подлежат удовлетворению, если истцом исполнены обязательства по договору участия в долевом строительстве и квартира ему передана.

Таким образом, в данном случае значимыми для дела обстоятельствами являются факты исполнения дольщиками обязательств по оплате по договорам долевого участия в строительстве и передачи застройщиком дольщику спорной квартиры.

Исследовав и оценив по правилам ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относимость, допустимость, достоверность каждого из представленных в материалы дела доказательств в отдельности, а также достаточность и взаимную связь данных доказательств в их совокупности, исходя из конкретных обстоятельств дела, приняв во внимание, что обязательства по договорам долевого участия участниками исполнены в полном объеме, суд первой инстанции пришел к обоснованным выводам о том, что участники, надлежащим образом исполнившие свои обязательства по договорам путем внесения платы за спорные квартиры в полном объеме, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение встречных обязательств по договору со стороны общества «Речелстрой», а при неисполнении обществом «Речелстрой»  соответствующих обязательств - требовать защиты своих прав, в том числе, путем предъявления в суд требования о признании за ними права на долю в общей долевой собственности в незавершенном строительством объекте в виде квартиры и определении размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства.

Вместе с тем, судом первой инстанции ошибочно не указано на доли, как соответствующие жилым помещениям в соответствии с договорами участников.

Решением Тракторозаводского районного суда г. Челябинска от 03.10.2017 по делу № 2-2565/2017 (л.д.138-140), за участником строительства ФИО15 признано право собственности на долю в незавершенном строительством объекте - многоквартирном доме № 3.25, соответствующую объекту долевого строительства - однокомнатной квартире № 205, находящейся на 4 этаже, в соответствии с договором участия в долевом строительстве жилого дома.

Согласно определению Верховного Суда Российской Федерации от 24.02.2015 № 305-ЭС14-1186 в соответствии со ст. 19 Конституции Российской Федерации все равны перед законом и судом.

Конституционный принцип равенства (ст. 19 Конституции Российской Федерации) означает недопустимость введения не имеющих объективного и разумного оправдания ограничений в правах лиц, принадлежащих к одной категории (запрет различного обращения с лицами, находящимися в одинаковых или сходных ситуациях).

При таких обстоятельствах, исходя из принципов правовой определенности и равенства прав всех участников гражданско-правовых отношений, закрепленных, в том числе, в п. 1 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции полагает необходимым изменить определение суда от 18.07.2018.

В целях обеспечения справедливого рассмотрения настоящего дела о банкротстве общества «Речелстрой» в данном случае права и законные интересы заявителей подлежат судебной защите путем закрепления за ними наряду с ФИО15 статуса участника общей долевой собственности на незавершенный строительством жилой дом посредством признания за ними прав собственности доли в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект - многоквартирный жилой дом № 3.25, расположенный по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, Тракторозаводский район, у озера Первое, на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0209017:501, соответствующие жилому помещению в соответствии с соответствующим договором участия в долевом строительстве жилого дома.

В отношении ФИО10 апелляционный суд полагает невозможным указание на соответствие права собственности на 4/1000 доли в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект жилому помещению - двухкомнатной квартире № 122, проектной площадью с учетом площади лоджии, взятой с коэффициентом 0,5 -43.16 кв.м., находящейся на 9 этаже указанного жилого дома, в соответствии с договором участия в долевом строительстве жилого дома № Р-1323/15 от 01.09.2015, поскольку как установлено материалами дела в многоквартирном доме смонтировано лишь 8 этажей, соответственно индивидуально-определенный объект долевого строительства в виде квартиры № 122 отсутствует, на него не может быть признано право собственности.

Принимая во внимание все вышеизложенное, исследовав и оценив все представленные в материалы дела документы, исходя из конкретных обстоятельств данного дела, учитывая, что суд обязан обеспечить равенство прав всех участников гражданско-правовых отношений и в настоящем споре обеспечить равные условия для лиц, которые успели в судебном порядке признать право собственности на квартиры и лиц, у которых такое судебное решение отсутствует, суд апелляционной инстанции приходит к выводам о наличии в данном случае всех необходимых оснований для удовлетворении требований заявителей, за исключением указания на соответствие права собственности ФИО10 на 4/1000 доли в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект жилому помещению - двухкомнатной квартире № 122, находящейся на 9 этаже жилого дома, в соответствии с договором участия в долевом строительстве жилого дома № Р-1323/15 от 01.09.2015

При том, данное определение не повлечет никаких негативных последствий для иных лиц, участвующих в деле.

Таким образом, удовлетворяя требование заявителей, апелляционный суд исходил из совокупности установленных по делу обстоятельств и доказанности заявленных требований, а также из отсутствия доказательств, свидетельствующих об ином (ст. 9, 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Временный управляющий полагает невозможным включение требований о передаче жилых помещений при одновременном признании права собственности на доли в объекте незавершенного строительства.

Данный вывод является несостоятельным ввиду следующего.

Требования участников строительства основаны на договоре участия в долевом строительстве.

На основании п. 2 ст. 3 Закона об участии в долевом строительстве, у граждан (дольщиков) после исполнения своих обязательств перед застройщиком возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме.

В соответствии с ч. 1, 2 ст. 7 названного закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче; после получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока (ст. 8 Закона об участии в долевом строительстве)

Согласно ч. 2 ст. 16 Закона об участии в долевом строительстве основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого, строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания) - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

Из буквального толкования названных норм права следует, что исполнение обязательств застройщика по договору долевого участия подтверждается передаточным актом.

Факт признания права собственности заявителей на объект незавершенного строительства не освобождает застройщика - ООО «Речелстрой» в последующем от осуществления ввода объекта в эксплуатацию в установленном законом порядке и, в свою очередь, не прекращает обязательств застройщика по договорам долевого участия в строительстве и не освобождает его от исполнения обязанности достроить спорный объект и передать участникам долевого строительства причитающийся им объект, не препятствует контролю со стороны соответствующих государственных и муниципальных органов, а также не предусматривает исключение требований заявителей о передаче спорного жилого помещения из реестра требований кредиторов ООО «Речелстрой».

Положения параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве не исключают возможности включения участников строительства в реестр требований о передаче жилых помещений застройщика, находящегося в процедуре банкротства, если многоквартирный дом не окончен строительством, не введен в эксплуатацию, а участники строительства по данной причине не вступили во владение жилым помещением. 

Сам по себе факт признания судом за кредиторами права собственности на долю в объекте незавершенного строительства не влечет безусловную передачу такому кредитору соответствующего жилого помещения, а, следовательно, не препятствует обращению кредитора за удовлетворением своего требования в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) по правилам параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве.

При этом апелляционная коллегия считает возможным отметить, что признание доли в праве общей собственности на незавершенный строительством объект не означает погашение требования, оно продолжает существовать и обязательство застройщика может считаться исполненным только после получения участниками строительства объекта в собственность;  требование о передаче жилых помещений предъявляются в порядке, установленном ст.ст. 71, 100 Закона о банкротстве.

Учитывая изложенное, определение от 18.07.2018 подлежит изменению на основании пункт 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При подаче апелляционных жалоб на определения, не перечисленные в подпункте 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, государственная пошлина не уплачивается.

Руководствуясь статьями 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Челябинской области от 18.07.2018 по делу № А76-5631/2017 изменить.

Изложить абзацы 2-7 определения в следующей редакции:

«2. Признать за Думашевой Любовью Емельяновой право собственности на 6743/1035059 доли в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект - многоквартирный жилой дом № 3.25, расположенный по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, Тракторозаводский район, у озера Первое, на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0209017:501, соответствующую жилому помещению - двухкомнатной квартире № 105, проектной площадью с учетом площади лоджии, взятой с коэффициентом 0,5 — 67,43 кв.м., находящейся на 5 этаже указанного жилого дома, в соответствии с договором участия в долевом строительстве жилого дома №Р-13 55/15 от 18.08.2015.

3. Признать за ФИО3 право собственности на 2584/1035059 доли в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект - многоквартирный жилой дом № 3.25, расположенный по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, Тракторозаводский район, у озера Первое, на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0209017:501, соответствующую жилому помещению - однокомнатной квартире № 75, проектной площадью с учетом площади лоджии, взятой с коэффициентом 0,5 - 25,84 кв.м., находящейся на 8 этаже указанного жилого дома, в соответствии с договором участия в долевом строительстве жилого дома №Р-1035/15 от 29.06.2015.

4. Признать за ФИО4, ФИО5 право общей совместной собственности на 6705/1035059 доли в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект - многоквартирный жилой дом № 3.25, расположенный по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, Тракторозаводский район, у озера Первое, на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0209017:501, соответствующую жилому помещению - двухкомнатной квартире № 20, проектной площадью с учетом площади лоджии, взятой с коэффициентом 0,5 - 67,05 кв.м., находящейся на 6 этаже указанного жилого дома, в соответствии с договором участия в долевом строительстве жилого дома № Р-177/16 от 25.02.2016.

5. Признать за ФИО6, ФИО7 право общей совместной собственности на 5853/1035059 доли в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект - многоквартирный жилой дом № 3,25, расположенный по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, Тракторозаводский район, у озера Первое, на земельном участке с кадастровым номером 74:36:029017:501, соответствующую жилому помещению - двухкомнатной квартире № 108, проектной площадью с учетом площади лоджии, взятой с коэффициентом 0,5 - 58 53 кв.м., находящейся на 5 этаже указанного жилого дома, в соответствии с договором участия в долевом строительстве жилого дома№ Р-1423/15 от 29.09.2015.

6. Признать за ФИО8. ФИО14 право общей совместной собственности на 5853/1035059 доли в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект - многоквартирный жилой дом № 3.25, расположенный по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, Тракторозаводский район, у озера Первое, на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0209017:501, соответствующую жилому помещению - двухкомнатной квартире № 120. проектной площадью с учетом площади лоджии, взятой с коэффициентом 0,5 - 58,53 кв.м.. находящейся на 8 этаже указанного жилого дома, в соответствии с договором участия в долевом строительстве жилого дома № Р-1001/15 от 29.09.2015,

7. Признать за ФИО9 право собственности на 2602/1035059 доли в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект - многоквартирный жилой дом № 3.25, расположенный по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, Тракторозаводский район, у озера Первое, на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0209017:501, соответствующую жилому помещению - однокомнатной квартире № 222, проектной площадью с учетом площади лоджии, взятой с коэффициентом 0,5 - 26,02 кв.м., находящейся на 7 этаже указанного жилого дома, в соответствии с договором участия в долевом строительстве жилого дома №Р-1143/15 от 14.07.2015»

В остальной части определение Арбитражного суда Челябинской области от 18.07.2018 по делу № А76-5631/2017 оставить без изменения.

В удовлетворении апелляционной жалобы временного управляющего общества с ограниченной ответственностью «Речелстрой» ФИО11 отказать.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение одного месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий судья                                         И.В. Калина

 

Судьи:                                                                              С.В. Матвеева

 

О.В. Сотникова