АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-2622/2024

г. Краснодар

31 марта 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 26 марта 2025 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 31 марта 2025 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Малыхиной М.Н. и Мещерина А.И. при участии в судебном заседании от истца – администрации муниципального образования город- курорт Геленджик (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО1 (доверенность от 10.01.2025), от ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Командор Групп» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО2 (доверенность от 01.11.2024), в отсутствие в судебном заседании представителей третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, – Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Командор Групп» на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 23.09.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.12.2024 по делу № А32-2622/2024, установил следующее.

Администрация муниципального образования город-курорт Геленджик (далее – администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Командор Групп» (далее – общество) о расторжении договора от 14.07.2003 № 4000005087 (ранее № 000000298) аренды земельного участка с кадастровым номером 23:40:0402005:1 площадью 3600 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>, относящегося к категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием для размещения торгово-развлекательного центра с гостиницей и конференц-залом (далее – договор аренды, земельный участок) с указанием на решение суда как на основание погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи об обременении земельного участка договором аренды. К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее – управление Росреестра).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 23.09.2024, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.12.2024, иск удовлетворен. Судебные акты мотивированы следующим. Администрацией соблюден досудебный порядок урегулирования спора путем направления обществу предложения о расторжении договора аренды земельного участка. Земельный участок предоставлен правопредшественнику общества для строительства гостиницы и ресторана. Вступившим в законную силу решением суда по другому делу выданное правопредшественнику общества разрешение на строительство признано недействительным. Предыдущим арендатором в границах земельного участка установлена трансформаторная подстанция. В отношении данного объекта не осуществлены государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности. Общество с момента перехода к нему прав по договору аренды не обеспечило совершение названных действий, не получило разрешение на строительство на земельном участке. Им не проведены мероприятия, направленные на освоение земельного участка. Земельный участок длительное время не используется обществом в соответствии с целью его предоставления. Содержание земельного участка в должном санитарном порядке и чистоте является обязанностью арендатора и не может быть приравнено к его надлежащему разрешенному использованию.

Общество, обжаловав решение Арбитражного суда Краснодарского края от 23.09.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.12.2024 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Арбитражный процессуальный кодекс), привело следующие основания проверки законности судебных актов. Обществу необоснованно отказано в отложении судебного разбирательства по причине временной нетрудоспособности его представителя, что не позволило ему дать необходимые объяснения и привести веские доводы. Производство по делу подлежало прекращению в связи с наличием вступившего в законную силу принятого по спору между теми же лицами, о том же предмете и по тем же основаниям решения Арбитражного суда Краснодарского края от 20.09.2017 по делу № А32-16723/2017. Обществом совершен ряд действий, направленных на освоение земельного участка, на котором общество разместило трансформаторную подстанцию, обладающую признаками недвижимого имущества, что подтверждено заключением общества с ограниченной ответственностью «Глобал эксперт» от 18.02.2024 № 33/24-ТЗ. С 23.12.2016 этот объект инфраструктуры находится в рабочем состоянии, его содержание и техническое оснащение осуществляет общество. Администрация обратное не доказала. Наличие трансформаторной подстанции исключает возможность фактического исполнения обжалуемых судебных актов, использования администрацией соответствующей части земельного участка, эксплуатацию и техническое содержание данного объекта. На земельном участке общество своевременно производит уборку мусора, сухой растительности и покос травы, оградило территорию предполагаемой застройки. Обществом доказало освоение земельного участка, проведение с 2016 года иных мероприятий, направленных на получение разрешительной документации. Основания для расторжения договора аренду отсутствуют. Отзыв на кассационную жалобу не поступил.

Исследовав материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемых судебных актов.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что по распоряжению главы администрации Краснодарского края от 26.06.2003 № 825-р департамент имущественных отношений Краснодарского края (арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью «Аста» (арендатор) заключили 14.07.2003 договор аренды земельного участка для строительства и эксплуатации гостиницы и ресторана на 49 лет до 26.06.2052 (пункты 1.1, 6.2). Земельный участок фактически передан арендатору 26.06.2003 без составления каких-либо иных документов по такой передаче (пункт 1.4). Арендодатель мог в одностороннем порядке принять решение о прекращении права пользования земельным участком и досрочном расторжении договора аренды при квалифицированных как существенные нарушения арендатором условий договора аренды использовании земельного участка не по целевому назначению, неиспользовании земельного участка в течение одного года, нарушении условий предоставления земельного участка и невыполнении арендатором указанных в пунктах 4.1, 4.2 обязанностей, невнесении арендной платы в течение одного квартала, использовании земельного участка способами, ухудшающими его качественные характеристики и экологическую обстановку (пункт 3.2.5). Арендатору вменялись в обязанности содержание земельного участка и прилегающей к нему территории в должном санитарном порядке и чистоте (пункт 4.1.7), недопущение строительства новых объектов, реконструкции существующих до разработки проектной документации, согласования, проведения экспертиз и утверждения, а также до оформления разрешения на строительство в установленном порядке (пункт 4.1.12), неполучении до начала строительных работ соответствующего разрешения (пункт 4.1.13).

Постановлением главы администрации от 21.05.2007 № 875 первоначальное разрешенное использование земельного участка заменено на размещение торгово-развлекательного центра с гостиницей и конференцзалом. Стороны заключили соответствующее дополнительное соглашение от 14.11.2007 к договору аренды.

По соглашению (акту приема-передачи) от 21.08.2013 права и обязанности арендодателя по договору аренды переданы администрации на основании Федерального закона от 03.12.2008 № 244-ФЗ «О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменений в Федеральный закон «Об особо охраняемых природных территориях». Государственная регистрация права муниципальной собственности на земельный участок осуществлена 12.08.2015 (запись с номером регистрации 23-23/012-23/012/600/2015-6585/1).

По соглашению от 20.03.2007 права и обязанности арендатора по договору аренды переданы ФИО3, по соглашению от 25.06.2007 – обществу с ограниченной ответственностью «Лайнер», по соглашению от 01.11.2013 – индивидуальному предпринимателю ФИО4 и по соглашению от 07.02.2017 – обществу. Обременение земельного участка в виде договора аренды в пользу общества зарегистрировано 20.02.2017 (запись с номером регистрации 23:40:0402005:1- 23/012/2017-2).

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 20.09.2017 по делу № А32-16723/2017 администрации отказано в удовлетворении иска к обществу о расторжении договора аренды с указанием на решение как основание погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи о договоре аренды. Судебный акт мотивирован недоказанностью допущенных обществом существенных нарушений условий договора аренды, факта неосвоения им земельного участка более 13 лет, устранением несущественных нарушений. В целях освоения земельного участка одним из предыдущих арендаторов обеспечены выполнение работ по подготовке и получению разрешительной документации, инженерно-геологическому изысканию и геофизическому исследованию земельного участка,  получение технических условий подключения запроектированного объекта к инженерным сетям, установка и ввод в эксплуатацию трансформаторной подстанции. В связи с изменением разрешенного использования земельного участка по договору № 073.01 от 12.05.2007 изготовлен проект торгово-развлекательного центра с гостиницей и конференцзалом, поэтапно сданный заказчику 17.09.2007, 11.12.2007, 02.07.2008, 11.11.2008, а по договору от 10.09.2007 № 115 выполнены инженерно-строительные изыскания земельного участка, результаты которых приняты заказчиком 07.11.2007. По договору подряда от 15.02.2008 № 48 выполнен комплекс работ по подготовке заявки на выполнение технических условий подключения торгово-развлекательного комплекса с гостиницей и конферен-залом с графическим приложением (6 видов). Управлением жилищно-коммунального хозяйства администрации 15.02.2008, 18.02.2008 выданы технические условия на 2 года на ливневую канализацию, на вывоз строительного мусора и грунта. Арендатором получены технические условия на водоснабжение и водоотведение, на присоединение к сетям теплоснабжения. На основании градостроительного заключения постановлением главы муниципального образования город-курорт Геленджик от 25.04.2008 № 245 утвержден градостроительный план земельного участка, застройщику выдано положительное заключение главного государственного санитарного врача по городу Геленджику от 21.05.2008 по отводу земельного участка под строительство. С ним заключен договор от 25.06.2008 № Н-70 на проведение государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий. Вступившим в законную силу решением Геленджикского горсуда Краснодарского края от 26.01.2010 по делу № 2-281/2010 по иску АзовоЧерноморского межрайонного природоохранного прокурора признано недействительным выданное администрацией предыдущему арендатору земельного участка разрешение от 21.08.2008  серии RU № 23303000-046/Ю на строительство торгово-развлекательного комплекса с гостиницей и конференц-залом. Предыдущим арендатором получено разрешение от 31.07.2012 № 17/16-1.1-126 на допуск в эксплуатацию энергоустановки (трансформаторной подстанции), которую общество приобрело по договору от 23.12.2016. После установки трансформаторной подстанции строительные работы приостановлены в связи с разработкой и утверждением правил землепользования и застройки территории муниципального образования город-курорт Геленджик. Земельный участок отнесен к зоне курортного строительства. Продление срока действия разрешения на строительство потребовало внесение существенных изменений в проектную документацию и получение дополнительных согласований. Суд пришел к выводам о доказанности обстоятельств, объективно препятствовавших использованию земельного участка для строительства в течение длительного срока, необходимости дополнительного времени для освоения земельного участка, определения параметров планируемого к возведению объекта с учетом фактического состояния земельного участка.

В результате проведенного специалистами управления муниципального контроля администрации планового (рейдового) осмотра установлено, что на земельном участке отсутствуют объекты капитального строительства, установлен некапитальный и неэксплуатируемый павильон, произрастает сорная растительность и многолетние зеленые насаждения (деревья). По периметру земельного участка возведено металлическое ограждение (забор). Территория земельного участка не осваивается. Данные обстоятельства зафиксированы в акте осмотра от 20.10.2023 № 915.

Письмом от 01.22.2023 № 1654/15-39-03 администрация уведомила общество о необходимости представления до 30.11.2023 информации о мерах, направленных на освоение и использование земельного участка, с соответствующим подтверждением, а в случае неисполнения данного требования предупредила о возможном расторжении договора аренды. В ответном письме от 28.11.2023 общество сообщило о готовящейся проектной документации в целях получения разрешения на строительство для  использования земельного участка по назначению.

С сопроводительным письмом от 05.12.2023 № 18278/15-39-05 администрация направила обществу проект соглашения о досрочном расторжении договора аренды. Общество данный проект соглашения не подписало.

Названные обстоятельства послужили основаниями обращения администрациив арбитражный суд. Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

По смыслу норм главы 29 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут при существенном нарушении его условий другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных законом или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора пункт 2 статьи 450). Требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо при ее уклонении от своевременной дачи ответа на предложение (пункт 2 статьи 452).

Статьей 315 Гражданского кодекса арендатору вменено в обязанность использование объекта аренды в соответствии с условиями договора. Согласно статье 619 Гражданского кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями или существенно ухудшает имущество.

Статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) на арендаторов возложены обязанности по использованию земельных участков в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, по осуществлению мероприятий по охране земель и недопущению загрязнения, истощения, деградации и порчи земель и почв. Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 25.06.2013 № 1756/13 сформулировал правовой подход, согласно которому арендатор земельного участка, находящегося в публичной собственности, вправе его использовать только по указанному в договоре назначению.

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1 статьи 46 Земельного кодекса). Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса). Данное положение устанавливает специальное правило об основаниях и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды. Арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок (пункт 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

Расторжение договора аренды земельного участка является крайней мерой, применяемой к недобросовестному арендатору в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение обязательственных отношений становится нецелесообразным и невыгодным (обременительным) для другой стороны договора. С учетом фактических обстоятельств конкретного дела наличие формальных условий расторжения договора может быть признано недостаточным правовым основанием для удовлетворения требования арендодателя о расторжении договора в случае, если суд установит, что допущенное нарушение условий договора устранено арендатором в разумный срок.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса имеющиеся в деле доказательства, правильно применив вышеприведенные нормативные положения и разъяснения высшей судебной инстанции, суды первой и апелляционной инстанции обоснованно заключили о следующем. Отложение судебного разбирательства является правом суда, а не его обязанностью (часть 3 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса). Неявка в судебное заседание арбитражного суда апелляционной инстанции лица, подавшего жалобу, и других лиц, участвующих в деле, не могло служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие, если они были надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства.

Вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Краснодарского края по делу № А32-16723/2017 принималось с учетом обстоятельств, существовавших с 2007 по 2017 годы и связанных с освоением земельного участка и получением разрешения на строительство (признанного недействительным), размещением на земельном участке трансформаторной подстанции предыдущими арендаторами. Период исследования обстоятельств по настоящему делу простирается до конца 2024 года. Основания исков по делу № А32-16723/2017 и по настоящему делу не являются тождественными, что препятствовало прекращению производства по последнему на основании пункта 2 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса.

Обществом допущены существенные нарушения условий договора аренды, которые как в силу приведенных нормативных положений, так и в соответствии с условиями договора аренды являются основанием для его досрочного расторжения по требованию администрации. Признаки использования земельного участка по целевому назначению и освоения отсутствуют. Доказательства объективной невозможности использования земельного участка по целевому назначению по обстоятельствам, за которые общество не отвечает, не представлены. Обществу предоставлялся разумный срок для подтверждения использования и освоения земельного участка, данные доказательства представлены не были. Факт неиспользования им земельного участка по назначению подтвержден актом обследования от 20.10.2023.

Установленная в границах земельного участка предыдущим арендатором трансформаторная подстанция не является объектом недвижимого имущества, возведенным на основании разрешения на строительство и введенным в эксплуатацию на основании соответствующего разрешения. В отношении данного объекта не осуществлены государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности общества или его предшественников. Наличие признаков недвижимого имущества, подтвержденных заключением общества с ограниченной ответственностью «Глобал эксперт» от 18.02.2024 № 33/24-ТЗ, нахождение этого объекта инфраструктуры в рабочем состоянии, его содержание и техническое оснащение обществом сами по себе о законном создании объекта недвижимости в смысле норм законодательства о градостроительной деятельности не свидетельствуют. Наличие такого объекта не может воспрепятствовать фактическому исполнению обжалуемых судебных актов и дальнейшему вовлечению всего земельного участка в хозяйственный оборот.

Общество с момента перехода к нему прав по договору аренды не обеспечило получение разрешения на строительство на земельном участке торгово-развлекательного центра с гостиницей и конференцзалом. Им не проведены мероприятия, направленные на освоение земельного участка. Земельный участок неоправданно длительное время не используется обществом в соответствии с целью его предоставления в аренду. Содержанием земельного участка в должном санитарном порядке и чистоте, своевременной уборкой мусора и сухой растительности, покосом травы и устройством ограждения, заключением  договора от 27.03.2024 на выполнение комплексных геодезических и кадастровых работ не исчерпывается надлежащее использование объекта аренды (освоение земельного участка) в соответствии с условиями договора аренды. Общество не доказало надлежащее освоение им земельного участка, проведение с 2016 года мероприятий, направленных на получение разрешительной документации.

Доводы кассационной жалобы названные выводы не опровергают и направлены на установление обстоятельств, не установленных судами первой и апелляционной инстанций или отвергнутых ими как не подтвержденных доказательствами. Переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу, то есть приведение иных по сравнению со сделанными судами первой и апелляционной инстанций выводов относительно того, какие обстоятельства по делу можно считать установленными исходя из иной оценки доказательств, не допускается (пункт 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции»).

Соответствие выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность ее удовлетворения.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 23.09.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.12.2024 по делу № А32-2622/2024 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

В.А. Анциферов

Судья

М.Н. Малыхина

Судья

А.И. Мещерин