АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА 

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190121 http://fasszo.arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

30 октября 2025 года Дело № А26-1854/2022  

Резолютивная часть постановления объявлена 20 октября 2025 года.  

Полный текст постановления изготовлен 30 октября 2025 года. 

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сапоткиной Т.И., судей Баженовой Ю.С. и Кадулина А.В.,  

при участии от Федерального государственного унитарного предприятия «Росморпорт» ФИО1 (доверенность от 21.02.2024),  

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу союза рыболовов «Онежская пристань» на решение Арбитражного суда Республики Карелия от 25.11.2024 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.05.2025 по делу № А26-1854/2022,  

у с т а н о в и л:

Некоммерческое партнерство Водноспортивный клуб «Онежская пристань», адрес: 185032, Республика Карелия, г.о. Петрозаводский, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (согласно записи в Едином государственном реестре юридических лиц от 12.07.2024 переименовано в союз рыболовов «Онежская пристань», далее – союз рыболовов), обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к Федеральному государственному унитарному предприятию «Росморпорт», адрес: 127030, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – ФГУП «Росморпорт»), о признании незаконным действия об увеличении арендной платы за пользование объектом (пирс № 1) в 120 раз с 5 400 руб. до 680 000 руб., об установлении размера годовой арендной платы за пользование объектом в размере 368 328 руб., ежемесячной арендной платой за пользование объектом в размере 30 694 руб. (с учетом уточнений).  

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены акционерное общество «Онежский судостроительно-судоремонтный завод»  

(далее – АО «ОССЗ»), общество с ограниченной ответственностью «Институт проблем предпринимательства» (далее – ООО «Институт проблем предпринимательства», ООО «ИПП»).  

Истец неоднократно уточнял требования, суд рассмотрел требование в уточненной редакции согласно ходатайству истца об установлении годовой арендной платы в размере 365 592 руб., ежемесячной арендной платы – 30 466 руб.  

Решением суда от 25.11.2024 в иске отказано.  

Постановлением апелляционного суда от 05.05.2025 решение изменено, из мотивировочной части решения исключены предложения следующего содержания: «Исследовав представленный в материалы дела отчёт об оценке от 09.11.2021 № 3669/21, на котором основано направленное ответчиком истцу уведомление об одностороннем изменении величины арендной платы, суд пришел к выводу, что указанный отчеты об оценке не соответствует необходимым требованиям, а определенная в нем рыночная стоимость размера арендной платы является недостоверной. Так, судом учтено, что оценщиком не проводился экспертный осмотр объекта оценки (т. 1, л.д. 27), не учтена специфичность объекта оценки». В остальной части решение оставлено без изменения.  

В кассационной жалобе союз рыболовов просит решение и постановление отменить. Податель жалобы ссылается на то, что в процессе рассмотрения дела истец неоднократно уточнял исковые требования, сформировав окончательно требования в судебном заседании 11.11.2024 в устной форме, однако суд первой инстанции отказал в принятии уточненных требований, апелляционный суд обратил внимание лишь на опечатку в датах заседания, однако по существу указанных в жалобе нарушений относительно уточнения требований правовой оценки не дал; апелляционный суд оставил без внимания доводы истца о недостатках как самого отчёта от 29.11.2021 № 3669/21, так и недостатках к подходу оценки. По мнению подателя жалобы, суд апелляционной инстанции сделал ошибочный вывод о свободном доступе на пирс № 1, податель жалобы полагает, что доступ к пирсу № 1 осуществляется только через земельный участок с кадастровым номером 10:01:0150101:77, принадлежащий АО «ОССЗ», по требованию которого с 01.06.2022 доступ к арендованному участку прекращен. Податель жалобы указывает, что предметом его требований является оспаривание отчёта от 29.11.2021 № 3669/21, послужившего основанием для увеличения арендной платы; с учётом того, что проведенная по делу повторная экспертиза имеет недостатки, истец ходатайствовал о проведении еще одной повторной экспертизы, в удовлетворении ходатайства суд первой инстанции отказал, а апелляционный суд указал на отсутствие необходимости в проведении экспертных исследований. Податель жалобы ссылается на то, что первоначально установлена по договору низкая арендная плата с обязательством арендатора по ремонту пирса, а после проведения  

арендатором ремонта объекта, который увеличил ценность пирса, установлена высокая арендная плата, что истец расценивает как недобросовестное поведение со стороны арендодателя.  

В отзывах на кассационную жалобу ФГУП «Росморпорт» и ООО «ИПП» просят постановление апелляционной инстанции оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.  

Законность решения и постановления проверена в кассационном порядке. В судебном заседании кассационной инстанции представитель ФГУП «Росморпорт» обратился с просьбой отказать в удовлетворении жалобы. Другие участвующие в деле лица о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, однако своих представителей в суд не направили, в связи с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие.  

Суд кассационной инстанции полагает, что жалоба не подлежит удовлетворению.  

Материалами дела подтверждается следующее. Между ТУ Росимущества в Республике Карелия (арендодатель) и некоммерческим партнерством Водноспортивный клуб «Онежская пристань» (12.07.2024 переименовано в союз рыболовов «Онежская пристань», арендатор) заключен договор аренды от 27.12.2013 № 10, в соответствии с которым во временное владение и пользование передан находящийся в казне Российской Федерации пирс № 1 общей площадью 516 кв.м с реестровым номером П12100000394, расположенный по адресу: 

<

...>, для использования по назначению. Согласно пункту 2.1 договора он действует по 31.08.2028 включительно. Размер годовой арендной платы за пользование объектом без учета НДС составляет 5 400 руб. (пункт 4.1 договора). Согласно пункту 3.2.7 договора в течение первых 2-х лет эксплуатации арендатор обязуется за свой счет и без права возмещения соответствующих расходов произвести ремонта объекта по графику, согласованному с арендодателем.  

В соответствии с пунктом 4.6 договора арендодатель с учетом изменяющейся конъюнктуры рынка недвижимости, вправе в бесспорном и одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год, производить изменение ставки арендной платы, осуществляемое с учетом имеющихся оценок рыночной стоимости годовой арендной платы, индекса инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, либо с применением иных методик, не противоречащих законодательству Российской Федерации.  

Арендованное имущество передано арендодателем арендатору по акту приема-передачи от 31.12.2013.  

Письмом от 08.08.2017 арендатор уведомлен об изменении арендодателя по договору на ФГУП «Росморпорт», которому предмет аренды передан на праве хозяйственного ведения.  

С целью определения размера арендной платы ФГУП «Росморпорт» заключил с ООО «ИПП» договор на оказание услуг по проведению оценки  

рыночной стоимости права пользования упомянутым объектом недвижимости. Во исполнении указанного договора ООО «ИПП» выполнило отчёт об оценке от 09.11.2021 № 3669/21. Достоверность отчёта подтверждена положительным экспертным заключением саморегулируемой организации оценщиков от 23.11.2021 № ЭП-101121-1.  

На основании отчёта об оценке от 09.11.2021 № 3669/21 в соответствии с пунктом 4.6 договора аренды ФГУП «Росморпорт» направило арендатору уведомление от 29.11.2021 № ОБ-32/12216-27 об установлении с 01.01.2022 нового размера годовой арендной платы, который составит 680 000 руб., без учета НДС, без учета прогноза инфляции, с учетом того, что обязанность по проведению капитального ремонта возложена на арендатора.  

В возражениях от 21.12.2021 на уведомление от 29.11.2021 арендатор указал на то, что арендная плата увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, попросил отложить повышение арендной платы в соответствии с пунктом 4.6 договора до момента согласования проведения независимой экспертизы.  

Ссылаясь на необоснованное увеличение арендодателем арендной платы, союз рыболовов обратился в арбитражный суд с настоящим иском.  

Суд первой инстанции назначил проведение судебной оценочной экспертизы по определению рыночной стоимости права пользования (аренды) объекта федерального имущества - пирса № 1 по состоянию на 22.09.2021, поручив её проведение эксперту ООО «Автотекс» ФИО2, который представил суду заключение от 26.04.2023 № 368-57, из которого следует, что рыночная стоимость права пользования (аренды) объектом на 22.09.2021 составляет 368 328 руб. в год, 30 694 руб. в месяц.  

 Установив, что экспертом неверно выбраны объекты-аналоги и необоснован выбор отрасли «туризм» для анализа внешнего износа объекта, суд назначил повторную судебную экспертизу, поручив её проведение эксперту ООО «Центр независимой экспертизы собственности» ФИО3 Согласно изготовленному экспертом заключению № А26-1854/2022, рыночная стоимость права пользования и владения объектом на условиях договора аренды составляет 952 650 руб. в год, без учёта НДС. По ходатайству истца суд вызвал эксперта ФИО3 для участия в судебном заседании, в ходе которого эксперт ответил на вопросы суда и участвующих в деле лиц.  

 Оценив имеющиеся в деле доказательства в их совокупности, в том числе заключения проведенных по делу экспертиз, пояснения эксперта, данные в судебном заседании, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований об установлении размера арендной платы в сумме, указанной в просительной  

части уточненного обществом иска (365 592 руб. в год, 30 466 руб. в месяц).  

Суд апелляционной инстанции изменил решение, исключив из мотивировочной части решения абзацы о том, что отчет об оценке от 09.11.2021 № 3669/21, на котором основано направленное ответчиком истцу уведомление об одностороннем изменении величины арендной платы, не соответствует необходимым требованиям, определенная в нем рыночная стоимость размера арендной платы является недостоверной.  

В остальной части апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции, оставив в остальной части решение без изменения.  

Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.  

По существу между сторонами возник спор, касающийся изменения арендной платы по договору аренды сооружения, являющегося федеральной собственностью. Суд апелляционной инстанции обоснованно посчитал, что суд первой инстанции не допустил нарушений норм процессуального права, рассмотрев требования истца с учётом уточнения.  

Направляя арендатору уведомление от 29.11.2021 об изменении размера арендной платы в порядке, согласованном сторонами в пункте 4.6 договора аренды, арендодатель основывался на отчёте об установлении рыночной стоимости от 09.11.2021 № 3669/21, выполненном ООО «Институт проблем предпринимательств» на основании заключенного с ФГУП «Росморпорт» договора на оказание услуг по оценке.  

Ответчик, по существу, оспаривает установленную в указанном отчёте рыночную стоимость арендной платы за пользование объектом.  

Как следует из пункта 1 статьи 450 ГК РФ, изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.  

Подпунктом 2 пункта 2 этой же статьи предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.  

Право арендодателя на одностороннее изменение условия договора о размере арендной платы установлено пунктом 4.6 договора.  

В соответствии с пунктом 4 статьи 450 ГК РФ сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.  

В силу статьи 12 Федерального закона от № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке,  

которые предусмотрены названным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.  

Согласно статье 13 этого же Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.  

Как следует из разъяснений, приведённых в пунктах 1, 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения, в том числе дела об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица. В этом случае судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.  

Поскольку между сторонами возникли разногласия относительно обоснованности размера арендной платы, суд первой инстанции назначил проведение по делу судебной экспертизы на предмет установления рыночной стоимости арендной платы за пользование предметом аренды.  

Суды первой и апелляционной инстанций на основании оценки имеющихся в деле доказательств в их совокупности пришли к обоснованному к выводу о том, что не имеется оснований для удовлетворении требований общества и установления арендной платы за пользование объектом в размере, указанном истцом в уточненном иске.  

Суд апелляционной инстанции, изменяя мотивировочную часть решения суда первой инстанции, обоснованно исходил из того, что установленная в результате направления арендодателем арендатору уведомления об изменении размера арендной платы цена не противоречит нормам законодательства, определена на основании отчёта независимого оценщика.  

 Суд апелляционной инстанции установил, что отчёт об оценке от 09.11.2021 № 3669/21, выполненный ООО «Институт проблем предпринимательств», является полным и обоснованным, не содержит  

неясностей и противоречий, экспертом приведены методологии определения рыночной стоимости аренды объекта оценки, описание подхода к оценке, указание на характеристики оцениваемого объекта, произведён анализ рынка, ценообразующих и внешних факторов, влияющих на стоимость аренды объекта, основные экономические, технические и другие характеристики объектов-аналогов, максимально приближенных к оцениваемому объекту по его характеристикам. Апелляционный суд правомерно сослался на то, что достоверность отчёта подтверждена положительным экспертным заключением саморегулируемой организации оценщиков от 23.11.2021 № ЭП-101121-1.  

 На основании оценки обстоятельств дела и имеющихся в деле доказательств, доводов и возражений участвующих в деле лиц суд апелляционной инстанции сделал обоснованный вывод о том, что отчёт об оценке от 09.11.2021 № 3669/21 соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, является достоверным.  

 Изложенные в кассационной жалобе доводы были исследованы судом апелляционной инстанции и получили мотивированную правовую оценку.  

Вопреки доводам подателя жалобы имеющимися в деле доказательствами не подтверждается наличие в действиях ФГУ «Росморпорт» признаков злоупотребления правом.  

Нарушений норм процессуального законодательства, которые привели или могли привести к принятию неправильного решения по существу спора, судом апелляционной инстанции не допущено.  

Иные доводы подателя жалобы, также не подтверждают наличие обстоятельств, которые свидетельствовали бы о принятии судом апелляционной инстанции неверного решения по существу спора.  

С учетом изложенного суд кассационной инстанции не усматривает оснований для отмены постановления суда апелляционной инстанции.  

 Руководствуясь статьями 286 – 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа   

п о с т а н о в и л:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.05.2025 по делу № А26-1854/2022 оставить без изменения, а кассационную жалобу союза рыболовов «Онежская пристань» — без удовлетворения.  

Председательствующий Т.И. Сапоткина Судьи Ю.С. Баженова  

 А.В. Кадулин