АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-471/19 

Екатеринбург

27 февраля 2019 г.

Дело № А76-10363/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 20 февраля 2019 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 февраля 2019 г. 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Татаринова И. А.,

судей Лазарев С. В., Сулейменова Т. В.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу акционерного общества «Южно-Уральская корпорация жилищного строительства и ипотеки» на решение Арбитражного суда Челябинской области от 07.09.2018 по делу № А76-10363/2017 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.12.2018 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель акционерного общества «Южно-Уральская корпорация жилищного строительства и ипотеки» - Ермакова С.Ю. (доверенность от 09.01.2019 № 9).

Акционерное общество «Южно-Уральская корпорация жилищного строительства и ипотеки» (далее – общество «ЮУ КЖСИ») обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к акционерному обществу «Дом.РФ» (далее - общество «Дом.РФ») об обязании ответчика в двухнедельный срок с момента вступления в законную силу решения суда заключить с истцом договор купли-продажи земельных участков общей площадью 583 178 кв. м по цене 5 738 471 руб. 52 коп. на условиях, предусмотренных договором аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 30.11.2011 № ДЗ-275 и протоколом об итогах аукциона № А122-07/2011/2 от 28.12.2011, с указанием срока ввода в эксплуатацию объектов капитального строительства -

6	(шесть) лет со дня подписания сторонами акта приема-передачи образованных участков, в отношении следующих земельных участков:

 

№ п/п

Вид     разрешенного     использования     земельного участка    в    соответствии    с    градостроительным

Площадь участка,

Кадастровый номер

1     Многоквартирные дома в 5 этажей и выше                    25 820     74:19:1202001:1016

2

Жилые многоквартирные дома в 5 этажей и выше со встроенными,    встроенно-пристроенными    и пристроенными         объектами         обслуживания населения; гаражи и автостоянки для временного хранения индивидуальных легковых автомобилей открытые,         встроенные        или        встроенно-пристроенные

3 560

74:19:1202001:1017

3

Стадионы, спортивные комплексы, физкультурно-оздоровительные         комплексы,         спортивные комплексы,         опорные         пункты         охраны общественного     порядка;     объекты     торговли, проката спортинвентаря

10 887

74:19:1202001:1018

4

Жилые многоквартирные дома в 5 этажей и выше со встроенными,    встроенно-пристроенными    и пристроенными          объектами          обслуживания населения; гаражи и автостоянки для временного хранения индивидуальных легковых автомобилей открытые,         встроенные        или        встроенно-пристроенные

19 102

74:19:1202001:1019

5

Объекты гаражного хозяйства; объекты хранения автотранспорта; объекты автомобильного сервиса (автомойки, шиномонтажные мастерские, другое); объекты инженерной инфраструктуры

4615

74:19:1202001:1021

6

Объекты гаражного хозяйства; объекты хранения автотранспорта; объекты автомобильного сервиса (автомойки, шиномонтажные мастерские, другое); объекты инженерной инфраструктуры

21470

74:19:1202001:1022

7

Многоквартирные дома в 5 этажей и выше

14 993

74:19:1202001:1023

8

Отдельно        стоящие        объекты        торговли, общественного питания, бытового обслуживания

1 342

74:19:1202001:1026

9

Отдельно        стоящие        объекты        торговли, общественного питания, бытового обслуживания

2 845

74:19:1202001:1027

10

Авто -  и  автогазозаправочные  станции;   объекты автомобильного          сервиса          (автомойки,

4 587

74:19:1202001:1030

11

Многоквартирные дома в 5 этажей и в ыше

74:19:1202001:1031

12

Многоквартирные дома в 5 этажей и выше

44 053

74:19:1202001:1032

13

Отдельно       стоящие       объекты       торговли, общественного питания, бытового обслуживания; рынки; оборудованные площадки для временных объектов торговли и общественного питания

2 574

74:19:1202001:1034

14

Многоквартирные дома в 5 этажей и выше

11 139

74:19:1202001:1035

15

Предприятия общественного питания и торговли общей    площади    более    350    кв.    м;    объекты спортивного           и           физкультурно-досугового назначения   открытого   типа;    административные

22 707

74:19:1202001:1036

16

Многоквартирные дома в 5 этажей и выше

19 232

74:19:1202001:1037

17

Многоквартирные дома в 5 этажей и выше

8 205

74:19:1202001:1039

18

Жилые многоквартирные дома в 5 этажей и выше со встроенными,    встроенно-пристроенными    и пристроенными         объектами         обслуживания населения; гаражи и автостоянки для временного хранения индивидуальных легковых автомобилей открытые,        встроенные        или        встроенно-

11 193

74:19:1202001:1040

19

Многоквартирные дома в 5 этажей и выше

7 377

74:19:1202001:1041

20

Объекты     теплоэнергетики,          водоснабжения водоотведения        (насосные       перекачивающие станции, котельные, объекты   газового хозяйства, очистные         сооружения,        трансформаторные

5 609

74:19:1202001:1042

21

Предприятия общественного питания и торговли общей   площади   более   350   кв.    м;    объекты спортивного        и        физкультурно-досугового назначения   открытого   типа;    административные

11459

74:19:1202001:1045

22

Многоквартирные дома в 5 этажей и выше

23864

74:19:1202001:1046

23

Авто-  и  автогазозаправочные  станции;   объекты автомобильного          сервиса          (автомойки, шиномонтажные мастерские, другое)

2112

74:19:1202001:1047

24

Жилые многоквартирные дома в 5 этажей и выше со    встроенными,    встроенно-пристроенными    и пристроенными       объектами       обслуживания населения; гаражи и автостоянки для временного хранения  индивидуальных  легковых  автомобилей открытые,       встроенные       или       встроенно-пристроенные

8284

74:19:1202001:1048

25

Многоквартирные дома в 5 этажей и выше

21103

74:19:1202001:1049

26

Жилые многоквартирные дома в 5 этажей и выше со встроенными, встроенно-пристроенными и пристроенными      объектами    обслуживания

5832

74:19:1202001:1050

27

Жилые многоквартирные дома в 5 этажей и выше со встроенными,      встроенно-пристроенными     и пристроенными            объектами обслуживания населения; гаражи и автостоянки для временного хранения индивидуальных легковых автомобилей открытые,

5 616

74:19:1202001:1051

28

Многокшртирные дома в 5 этажей р выше

34 398

74:19:1202001:1052

29

Многоквартирные дома в 5 этажей и выше

5 377

74:19:1202001:1053

30

Объекты              делового, административного, общественного      и коммерческого     назначения. Учреждения обслуживания пассажиров;  отдельно стоящие объекты        торговли,        общественного питания,        бытового        обслуживания;

3 029

74:19:1202001:1054

31

Отдельно            стоящие            объекты торговли, общественного питания, бытового обслуживания; рынки;  оборудованные площадки для временных объектов торговли и общественного питания

622

74:19:1202001:1055

32

Многоквартирные дома в 5 этажей и выше

5 084

74:19:1202001:1056

33

Отдельно            стоящие            объекты торговли, общественного питания,  бытового обслуживания; рынки;  оборудованные площадки

15 119

74:19:1202001:1015

 

для временных объектов    торговли    и общественного     питания; зрелищные объекты:        театры,         кинотеатры,

 

34

Многоквартирные д ома в 5 этажей и гзыше

12219

74:19:1202001:1057

35

Мннгоквартирные дома в 5 этажей х г^ипе

26 285

74:19:1202001:1058

36

Миогоквартирныге дома в 5 этажей и выше

39 426

74:19:1202001:1059

37

Многоквартирные дома в 5 этажей и выше

6 581

74:19:1202001:1060

38

Многоквартирные дома в 5 этажей и выше

7 991

74:19:1202001:1061

39

Многоквартирные дома в 5 этажей и выше

7 850

74:19:1202001:1062

40

Многоквартирные дома в 5 этажей и выше

21483

74:19:1202001:1064

41

Многоквартирные дома в 5 этажей и выше

24 274

74:19:1202001:1065

 

Объекты      теплоэнергетики,      водоснабжения и водоотведения           (насосные

 

42

перекачивающие станции, котельные,  объекты

27 801

74:19:0000000:15587

 

газового хозяйства, очистные           сооружения, трансформаторные подстанции,         другое); объекты         гаражного хозяйства;     объекты

 

43

Предприн и мательство

ПО

74:19:1202001:1066

44

Лыдивидуальное жилищное строительство

1478

74:19:1202001:1067

45

Индивидуальное жилищное строительство

2 224

74:19:1202001:1068

46

Индивидуальное жилищное строительство

2 576

74:19:1202001:1069

47

Индивидуальное жилищное строительство

1 762

74:19:1202001:1070

48

Индивидуальное жилищное строительство

1 185

74:19:1202001:1071

49

Индивидуальное жилищное строительство

919

74:19:1202001:1072

50

Индивидуальное жилищное строительство

1458

74:19:1202001:1073

51

Индивидуальное жилищное строительство

923

74:19:1202001:1074

52

Индивидуальное жилищное строительство

881

74:19:1202001:1075

53

Индивидуальное жилищное строительство

1 533

74:19:1202001:1076

54

Индивидуальное жилищное строительство

1 687

74:19:1202001:1077

55

Индивидуальное жилищное строительство

1 315

74:19:1202001:1078

56

Индивидуальное жилищное строительство

698

74:19:1202001:1079

57

Индивидуальное жилищное строительство

518

74:19:1202001:1080

58

Инженерно-технические объекты

57

74:19:1202001:1081

 

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской и Курганской областях. 

Решением суда первой инстанции от 07.09.2018 (судья Бесихина Т.Н.) в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 05.12.2018 (судьи Пирская О.Н., Ермолаева Л.П., Суспицина Л.А.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество «ЮУ КЖСИ»  просит обжалуемые судебные акты отменить, заявленные требования удовлетворить, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам. Заявитель оспаривает вывод судов о том, что на дату обращения с выкупом истец не выполнил тех обязательств по комплексному освоению, срок исполнения которых наступил, в связи с чем исковые требования о понуждении к заключению договора купли-продажи образованных земельных участков не подлежат удовлетворению. Заявитель настаивает на том, что ненадлежащее исполнение обязанности по освоению территории произошло по вине ответчика, не исполнившего возложенные на него обязательства, предусмотренных договором, а именно: длительность согласования документации по планировке и межеванию территории, отсутствие технической возможности подключения проектируемой застройки к источнику газоснабжения. По мнению заявителя, в таком случае лишение судами истца исключительного права на выкуп образованных земельных участков является недопустимым.

Кроме того, заявитель полагает, что суды обеих инстанций при рассмотрении спора вышли за пределы заявленных исковых требований. Заявитель поясняет, что предметом настоящего спора является вопрос о наличии/отсутствии исключительного права истца на выкуп земельных участков, а не о заключенности дополнительного соглашения от 07.11.2018 № 1. Просит исключить из мотивировочной части решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции выводы судов о заключенности дополнительного соглашения от 07.11.2017 № 1, в связи с неотносимостью данного доказательства к предмету спора.

Далее, заявитель указывает на ошибочный, по его мнению, вывод судов о том, что решение ответчика о согласии на образование 82-хучастков принято путем оформления протокола от 05.10.2017 № 6/28, просит данный вывод исключить из мотивировки судебных актов, полагает, что  согласие на раздел было представлено ответчиком в форме протокола от 19.12.2016 № 6/39.

Помимо изложенного заявитель не согласен с выводом судов о том, что истец предоставлял в обоснование выполнения условий договора документы о выдаче технических условий, о согласовании обеспечения рассматриваемого участка электроэнергией, водой, сетями радиофикации, приемами стоков, обеспечение тепловой энергией. Заявитель отмечает, что, напротив, предоставлял в суд доказательства невозможности получения технических условий на обеспечение тепловой энергией. Также заявитель не согласен с доводом судов о том, что истец должен быть знать об отсутствии технической возможности транспортировки природного газа к земельному участку. Истец поясняет, что об отсутствии технической возможности подачи природного газа стало известно только в 2012 г., то есть после проведения аукциона и заключения договора, при этом общество «ЮУ КЖСИ» является правопреемником предыдущего арендатора – общества с ограниченной ответственностью «Грин Парк», следовательно вправе предъявлять требования относительно  качества земельного участка.

Далее заявитель ссылается на необоснованный вывод судов о том, что отсутствие технической возможности присоединения планируемых объектов застройки к сетям газораспределения для нужд теплоснабжения и горячего водоснабження по причине загруженности существующих газораспределительных сетей связано с действиями истца по внесению изменении в генеральный план в связи с новым размещением зданий, строений и сооружений, а также инженерной инфраструктуры и дорожного полотна, корректировкой ранее разработанной обществом с ограниченной ответственностью «Грин Парк» документации по планировке и межеванию территории,  подтверждающими намерения общества  «ЮУ КЖСИ» иным образом разместить объекты капитального строительства, увеличить общий объем жилищного строительства на земельном участке и получить прибыль от продажи жилья. Оспаривая названный вывод судов, заявитель ссылается на выводы Арбитражного суда Уральского округа, изложенные в постановлении по делу № А76-219/2016, где суд установил объективную необходимость корректировки документации по планировке территории, разработанной предыдущим арендатором – обществом с ограниченной ответственностью «Грин Парк», также суд установил факт появления источника газоснабжения только в долгосрочной перспективе.

По мнению заявителя, поскольку ответчик не выполнил обязанность по резервированию мощности и получению технических условий, по своевременному принятию решению о разделе земельных участков, ответчик в силу статьи 405, 406 Гражданского кодекса Российской Федерации не считается нарушившим обязательство по строительству объектов, предусмотренных  пунктами 3.1.3. 3.1.4. договора аренды.

Помимо изложенного заявитель ссылается на необходимость  определения в аукционной документации технических условий подключения объекта (предмета аукциона) к сетям инженерно-технического обеспечения и платы на подключение, что надлежащим образом не сделано, при недопустимости возложения на общество «ЮУ КЖСИ» дополнительных расходов. 

Заявитель полагает, что поскольку для застройки земельного участка спорным договором аренды предусматривался шестилетний срок без учета необходимости устранения препятствий для застройки участка, продление срока застройки на шесть лет с даты устранения препятствий для застройки является разумным.

Также заявитель полагает необходимым отметить, что обращаясь с иском, общество «ЮУ КЖСИ» основывало свою позицию на положениях пункта 5 договора аренды и части 5 статьи 30.2. Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды, в соответствии с которой арендатор земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства имеет исключительное право на заключение договора купли-продажи или аренды образованных из исходного земельных участков. По мнению заявителя, из положений данной статьи не следует, что право на выкуп возникает только после выполнения мероприятий по застройке участка. Напротив, законом определены четкие условия для выкупа: разработка документации по планировке и межеванию территории, утверждение документации, образование земельных участков в соответствии с проектом планировки территории. Кроме того, заявитель поясняет, что в презентации к участку в составе аукционной документации также  указано, что выкуп может происходить на любом из этапов освоения участка после утверждения проекта планировки и межевания территории и образования новых земельных участков. Названное условие согласуется с положениями пункта 5.3. договора, в соответствии с которым договор купли-продажи подлежит заключению после исполнения всех обязательств, которые должны быть исполнены к дате заключения договора купли-продажи участка. Довод общества о необходимости применения норм статей 328, 405, 406 Гражданского кодекса Российской Федерации в части оценки исполнения арендатором обязательств по комплексному освоению судами надлежащим образом не исследован и не оценен.

Общество «Дом.РФ» представило отзыв на кассационную жалобу, в котором просит в удовлетворении жалобы отказать, отмечая, что обстоятельства дела установлены судами полно и всесторонне, спор разрешен при полном исследовании имеющихся в материалах дела доказательств и с правильным применением норм материального и процессуального права.

Изучив доводы заявителя кассационной жалобы, суд кассационной инстанции не усмотрел оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Согласно статье 1 Федерального закона от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» (далее - Федеральный закон от 24.07.2008 № 161-ФЗ в редакции, действовавшей на дату заключения договора от 09.07.2013 № ДЗ-59), настоящий закон регулирует отношения, возникающие между Федеральным фондом содействия развитию жилищного строительства (далее – фонд РЖС), органами государственной власти, органами местного самоуправления, физическими и юридическими лицами. 

Целями деятельности фонда РЖС являются содействие развитию жилищного строительства, иному развитию территорий, развитию объектов инженерной инфраструктуры (в том числе объектов инфраструктуры связи), объектов социальной инфраструктуры, транспортной инфраструктуры, производства строительных материалов, изделий, конструкций для жилищного строительства и содействие созданию промышленных парков, технопарков, бизнес-инкубаторов в целях формирования благоприятной среды жизнедеятельности человека и общества, в том числе безопасных и благоприятных условий проживания для всех категорий граждан (часть 1 статьи 3 Федерального закона от 24.07.2008 № 161-ФЗ). 

Согласно части 2 статьи 3 Федерального закона от 24.07.2008 № 161-ФЗ основными задачами фонда РЖС является оказание содействия развитию рынка земельных участков, предоставляемых для жилищного строительства, земельных участков, предоставляемых для комплексного освоения территории, в рамках которого предусматривается в том числе жилищное строительство, земельных участков, предоставляемых в целях иного строительства, земельных участков, предоставляемых для комплексного освоения территории, в рамках которого предусматривается в том числе иное строительство, а также содействия стимулированию развития рынка жилья (пункт 1); оказание содействия стимулированию строительства жилых помещений, которые соответствуют условиям отнесения к жилью экономического класса, установленным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства (подпункт 1.1). 

Федеральным законом от 24.11.2014 № 356-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» с 01.01.2015 внесены изменения в Федеральный закон от 24.07.2008 № 161-ФЗ, предусматривающие прекращение права собственности фонда РЖС на переданные ему в качестве имущественного взноса Российской Федерации земельные участки и иные объекты недвижимого имущества и возникновение на них права собственности Российской Федерации. 

В связи с чем фонд РЖС выступает агентом Российской Федерации и от своего имени совершает юридические и иные действия, в том числе сделки с находящимися в федеральной собственности земельными участками. 

Указанные изменения выражены во вновь введенной в действие в Федеральный закон от 24.07.2008 № 161-ФЗ с 01.01.2015 части 2.1 статьи 3 Закона.

Согласно статье 2 Федерального закона от 13.07.2015 № 225-ФЗ «О содействии развитию и повышению эффективности управления в жилищной сфере и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» единый институт развития в жилищной сфере - акционерное общество, учрежденное Российской Федерацией в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации об Агентстве ипотечного жилищного кредитования. 

Все акции являющегося единым институтом развития в жилищной сфере Агентства ипотечного жилищного кредитования находятся в собственности Российской Федерации. 

Единый институт развития в жилищной сфере осуществляет свою деятельность в целях содействия проведению государственной жилищной политики, развитию жилищной сферы, в том числе за счет привлечения в нее инвестиций, повышению доступности жилья и созданию комфортных условий для проживания граждан Российской Федерации, формированию благоприятной среды жизнедеятельности человека и общества, а также повышению эффективности управления в жилищной сфере.

 С 01.09.2016 Федеральным законом от 23.06.2016 № 221-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства» внесены изменения в Закон № 161-ФЗ, согласно которым понятие «института развития» (фонд РЖС) заменено на понятие «единый институт развития в жилищной сфере деятельности». 

В статье 14 Федерального закона от 23.06.2016 № 221-ФЗ определен порядок перехода прав и обязанностей фонда РЖС к единому институту развития в жилищной сфере, ликвидации фонда РЖС. Права и обязанности Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства, созданного в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», по решению задач и осуществлению функций, предусмотренных данным Федеральным законом, переходят к указанному в Федеральном законе от 13.07.2015 № 225-ФЗ «О содействии развитию и повышению эффективности управления в жилищной сфере и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» единому институту развития в жилищной сфере .

 Из предусмотренных Федеральным законом от 24.07.2008 № 161-ФЗ целей развития жилищного строительства, в том числе комплексного, оказываемого государством содействия в этой сфере, следует, что при реализации мер содействия преследуется, в том числе публичный интерес, так как в рамках обязательств по комплексному жилищному строительству подлежат созданию социально значимые объекты, задействуются земельные участки публичной собственности, в рассматриваемом случае - федеральной. 

Таким образом установлен особый порядок предоставления земельных участков при реализации мер содействия по комплексному жилищному строительству. 

В соответствии с пунктом 14 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» отношения, связанные с реализацией положений заключенных до дня вступления в силу названного Федерального закона договоров аренды земельных участков, предоставленных для комплексного освоения в целях жилищного строительства, и договоров аренды земельных участков, образованных из таких земельных участков, регулируются Земельным кодексом Российской Федерации в редакции, действовавшей до 01.03.2015. 

Согласно пункту 1 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции до 01.03.2015) земельные участки для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, которое включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта. 

Пунктом 3 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации на арендатора земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, возложена обязанность выполнять требования, предусмотренные подпунктами 6 - 8 пункта 3 статьи 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации, а именно соблюдать максимальные сроки подготовки проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, максимальные сроки выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или муниципальную собственность, а также условия такой передачи, максимальные сроки осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков. 

В силу пункта 5 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации арендатору земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории и государственного кадастрового учета земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, в границах ранее предоставленного земельного участка предоставлено исключительное право, если иное не предусмотрено федеральным законом, приобрести указанные земельные участки в собственность или в аренду. При этом на собственника или арендатора указанных земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства, возлагается обязанность соблюсти максимальные сроки осуществления жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков (пункт 6 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации). 

Аналогичные положения предусмотрены аукционной документацией по продаже права на заключение договора аренды земельных участков, из которых образованы, в том числе спорные земельные участки. 

При исследовании обстоятельств настоящего дела судами установлено, что земельный участок с кадастровым номером 74:19:0000000:2852 площадью 1 456 238 кв. м, расположенный по адресу Челябинская область, Сосновский район, поставлен 01.07.2011 на кадастровый учет.

Участок закреплен за фондом РЖС.

В соответствии с приказом Министерства строительства, инфраструктуры и дорожного хозяйства Челябинской области от 17.11.2011 № 166  в границы населенного пункта пос. Садовый Сосновского муниципального района Челябинской области включен земельный участок с кадастровым номером 74:19:0000000:2852 с исключением части земельного участка, занятой охранной зоной газопровода «Бухара-Урал» на расстоянии 250 м от границ населенного пункта и 300-метровой охранной зоной ГРС «Митрофановская», земельный участок из категории земель сельскохозяйственного назначения переведен в земли населенных пунктов с видом разрешенного использования – для жилищного строительства. 

Администрации Сосновского муниципального района рекомендовано организовать корректировку генерального плана и разработку правил землепользования и застройки пос. Садовый. 

Согласно протоколу  об итогах аукциона от 28.12.2011 определены характеристики участка, в том числе указано, что по территории земельного участка проходят ЛЭП. На территории земельного участка расположены бетонные столбы, вкопанные в землю. Земельный участок имеет внутренние границы с земельными участками, не принадлежащими фонду «РЖС». Вдоль восточной границы земельного участка проходит газопровод. Трасса прохождения газопровода и границы территории с особыми условиями использования отражены на схеме территориального планирования Сосновского муниципального района Челябинской области (чертежи: «Опорный план, комплексная оценка территории», «Схема инженерной инфраструктуры»), размещенной на официальном сайте администрации Сосновского муниципального района в сети Интернет www.chelsosna.ru. 

Победителем аукциона признан участник – общество с ограниченной ответственностью «ГринПарк». 

В протоколе об итогах аукциона от 28.12.2011 указаны следующие условия комплексного освоения участков: 1. Максимальный срок подготовки проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах участков: 1 (один) год со дня подписания акта приема-передачи участка. 

2. Максимальный срок выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства безвозмездной передаче в муниципальную, государственную собственность или оформлению в частную собственность: 6 (шесть) лет со дня подписания акта приема-передачи участка. 

3. Максимальные сроки осуществления жилищного и иного строительства в соответствии с видом разрешенного использования участков, предназначенного для жилищного и иного строительства: 6 (шесть) лет со дня подписания акта приема-передачи участка. 

4. Способ обеспечения обязательств по комплексному освоению участков в целях жилищного строительства, в том числе по внесению арендной платы: банковская гарантия в размере годовой арендной платы за участок на срок исполнения обязательств, предусмотренных пунктами 1 - 3 настоящего раздела протокола, увеличенный на 3 (три) месяца. 

5. Подготовка документации по планировке территории, архитектурно-строительное проектирование и жилищное строительство должны быть осуществлены в соответствии с требованиями к параметрам и характеристикам планируемого развития в границах участков, в том числе к плотности и параметрам застройки территории, характеристикам развития систем социального, транспортного обслуживания и инженерно-технического обеспечения, необходимых для развития территории, минимальному объему осуществления жилищного строительства, иным технико-экономическим показателям жилищного строительства, требованиями к используемым строительным материалам и строительным технологиям в части их энергоэффективности и экологичности, в том числе: - строительство жилья, в том числе экономического класса, - минимальный объем общей площади жилья в застройке – 35 000 кв. м, - определены параметры жилья и т.д. 

6. Жилищное и иное строительство на земельном участке осуществляется поэтапно, с установлением минимального объема ввода в эксплуатацию объектов жилого назначения по годам, начиная с третьего года аренды, нарастающим итогом, в том числе: - в течение 3-х лет аренды - общей площадью не менее 4375 кв. м; - в течение 4-х лет аренды - общей площадью не менее 13 125 кв. м; - в течение 5-ти лет аренды - общей площадью не менее 21 875 кв. м; - до окончания 6-го года аренды - общей площадью не менее 35 000 кв. м. Арендатор участка имеет исключительное право приобрести в собственность или взять в аренду земельные участки, предназначенные для жилищного и иного строительства, образованные из участка, переданного арендатору для комплексного освоения в целях жилищного строительства, за исключением случаев, указанных в договоре аренды. 

На основании результатов аукциона между обществом с ограниченной ответственностью «ГринПарк» (арендатор) и фондом «РЖС» (арендодатель) заключен договор от 30.12.2011 № ДЗ-275 аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, по условиям которого арендодатель обязуется представить за плату во временное владение и пользование, а арендатор обязуется принять земельный участок общей площадью 1 456 238 кв. м (кадастровый номер 74:19:0000000:2852), расположенный по адресу: Россия, Челябинская область, Сосновский район, принадлежащий арендодателю на праве собственности. 

В соответствии с пунктом 1.2 договора аренды участок предоставляется арендатору для осуществления комплексного освоения в целях жилищного строительства. 

Комплексным освоением участка является: - подготовка документации по планировке территории, состоящей из проекта планировки территории, проекта межевания территории в границах участка, и ее утверждение в установленном порядке уполномоченным органом; - обустройство территории в границах участков посредством строительства (создания) на образованных в соответствии с документацией по планировке территории земельных участков в границах участка (далее - образованные участки) объектов инженерной инфраструктуры в сфере электро- , тепло-, газо-, водоснабжения водоотведения и очистки сточных вод, иной инфраструктуры, а также объектов по обустройству территории общего пользования в границах участка, безвозмездная передача таких объектов в муниципальную (или государственную) собственность либо оформление в частную собственность; - осуществление жилищного и иного строительства на образованных участках в соответствии с видами разрешенного использования. 

На основании подпунктов 1.2.1, 1.2.2, 1.2.3 договора при подготовке документации по планировке территории, осуществлении архитектурно-строительного проектирования и жилищного строительства необходимо предусмотреть: - строительство жилья, в том числе экономического класса; - минимальный объем общей площади жилья в застройке – 35 000 кв. м; -определены параметры, которым должно удовлетворять жилье экономического класса. 

Согласно пункту 2.1 договора срок аренды земельного участка составляет 6 лет (то есть до 30.12.2017). 

В статье 3 договора аренды стороны установили порядок и сроки комплексного освоения участка, а именно: - разработка и обеспечение утверждения в установленном порядке документации по планировке территории в границах участка - в срок, установленный протоколом об итогах аукциона (подпункт 3.1.1), - в случае, если в течение срока, предусмотренного подпунктом 3.1.1 договора, в законодательство Российской Федерации будут внесены изменения, которые повлекут необходимость внесения существенных изменений в разрабатываемую (разработанную) арендатором документацию по планировке территории в границах участка, срок, предусмотренный подпункте 3.1.1 договора, и, соответственно, срок, предусмотренный пункте 2.1 договора увеличивается соразмерно сроку доработки документации по планировке территории в границах участка, но не более чем на шесть месяцев (подпункт 3.1.2 договора), - обеспечение строительства (создания) и передачи безвозмездно в установленном порядке в муниципальную (или государственную) собственность объектов инженерной и иной инфраструктуры, перечисленных в пункте 1.2 договора, а также объектов в частную собственность - в срок, установленный протоколом об итогах аукциона (подпункт 3.1.3), - обеспечение жилищного и иного строительства на образованных участках в границах участка поэтапно в следующие сроки: в течение 3-х лет аренды - общей площадью не менее 4375 кв. м; в течение 4-х лет аренды - общей площадью не менее 13 125 кв. м; в течение 5-ти лет аренды - общей площадью не менее 21 875 кв. м; до окончания 6-го года аренды - общей площадью не менее 35 000 кв. м. 

Максимальный срок осуществления жилищного строительства и иного строительства на образованных участках в границах участка установлен протоколом об итогах аукциона. 

Датой окончания жилищного и иного строительства на образованных участках в границах участка является дата выдачи в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию последнего из объектов жилого и (или) иного назначения, предусмотренных документацией по планировке территории в границах участка (подпункт 3.1.4 договора). 

В соответствии с пунктом 3.2 договора при обороте образованных участков к новым правообладателям переходят обязанности по соблюдению сроков и требований к минимальному объему осуществления жилищного строительства и иного строительства на образованных участках в соответствии с видами разрешенного использования образованных участков. 

В статье 5 договора аренды определен порядок выкупа образованных участков. 

После осуществления кадастровых работ на основании утвержденного надлежащим образом проекта планировки территории в границах участка и государственного кадастрового учета образуемых земельных участков арендатор принимает решение о выкупе образованных участков или об использовании образованных участков на условиях аренды, за исключением образованных участков, расположенных в границах территорий общего пользования и подлежащих безвозмездной передаче арендодателем в муниципальную (или государственную) собственность в порядке, установленном подпунктом 6.1.3 договора, в отношении которых выкуп арендатором не производится (подпункт 5.1 договора аренды). 

Согласно подпункту 5.2 договора аренды о принятом решении о выкупе образованных участков или об использовании образованных участков на условиях аренды, арендатор сообщает арендодателю в форме письменного обращения о желании выкупить или использовать образованные участки на условиях аренды, которое должно быть направлено в адрес арендодателя, указанный в пункте 16 договора, в день получения арендатором кадастровых паспортов образованных участков. 

Письменное обращение арендатора о выкупе образованных участков или об использовании образованных участков на условиях аренды может содержать сведения о составе этапов строительства с указанием сроков осуществления строительства в соответствии с видом разрешенного использования каждого из образованных участков с учетом сроков и этапов строительства, предусмотренных подпунктами 3.1.3 и 3.1.4 договора. 

На основании подпункта 5.3 договор купли-продажи образованного участка подлежит заключению после исполнения всех обязательств по договору, которые должны быть выполнены к дате заключения договора купли-продажи образованного участка, и на следующих условиях, являющихся существенными: цена выкупа за единицу площади образованного участка устанавливается в соответствии с протоколом об итогах аукциона (подпункт 5.3.1 договора аренды). 

После государственной регистрации права собственности арендодателя на образованные участки договоры аренды применительно к образованным участкам заключаются в пределах срока, определенного настоящим пунктом, в порядке, предусмотренном пунктами 5.2, 5.5 – 5.7 договора. 

Суды установили, что в силу пунктов 6.1.1 и 6.2.1 договора аренды земельный участок передан от арендодателя арендатору по акту приемки-передачи земельного участка от 30.12.2011.

Общество с ограниченной ответственностью «Грин Парк» обращалось к фонду «РЖС» с письмом от 29.02.2012 № ГП-н/29 об оказании содействия в согласовании проектов планировки и межевания. 

Письмом от 24.10.2012 № ДФ-03/6647 фонд «РЖС» сообщил обществу с ограниченной ответственностью «Грин Парк» о необходимости соблюдения охранных зон размещения объектов, а также согласования с газораспределительной компанией о проведении каких-либо действий в границах охранной зоны. 

Постановлением Администрации Сосновского муниципального района Челябинской области от 06.06.2012 № 4161 утверждена документация по планировке территории. 

Администрация Сосновского муниципального района Челябинской области в соответствии с распоряжением от 28.09.2012 № 1550 определила разработать проект «корректировка генерального плана, правил землепользования и застройки пос. Садовый Сосновского муниципального района Челябинской области».

Далее, по результатам открытого тендера и на основании решения Наблюдательного совета общества «ЮУ КЖСИ» об одобрении сделки от 22.10.2013 между обществом «Грин Парк» (арендатор) и обществом  «ЮУ КЖСИ» (новый арендатор) подписан договор передачи прав и обязанностей от 25.10.2013 № 04-01/15- 56-13, по условиям которого арендатор передает, а новый арендатор принимает все права и обязанности арендатора по договору № ДЗ-275 аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 30.12.2011, заключенному между фондом «РЖС» и арендатором, в отношении земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 74:19:0000000:2852 площадью 1 456 238 кв. м, находящегося по адресу (имеющего адресные ориентиры): Россия, Челябинская область, Сосновский район. Участок предоставлен в аренду под жилищное строительство/ комплексное освоение в целях жилищного строительства (пункт 1.1 договора). 

Передача прав и обязанностей, осуществляемых по договору, является возмездной (пункт 3.1 договора). 

Государственная регистрация договора № 04-01/15-56-13 произведена 28.10.2013, о чем свидетельствует соответствующий штамп регистрирующего органа. 

Суды выявили, что решением Совета депутатов Кременкульского сельского поселения Сосновского муниципального района Челябинской области от 25.12.2014 № 30 утвержден генеральный план, правила землепользования и застройки пос. Садовый (корректировка) Сосновского муниципального района Челябинской области.

В соответствии с перепиской сторон истец направлял по итогам рассмотрения документации по планировке и межеванию территории скорректированную документацию по планировке.

Письмом от 27.01.2016 № 04-162-ВП сообщил о наличии замечаний к представляемому проекту планировки и межевания в связи с тем, что истцом не были учтены охранные зоны газопровода и ГРС. 

В соответствии с выпиской из протокола заседания правления акционерного общества «АИЖК» от 19.12.2016 № 6/39 дано согласие на образование 82-х земельных участков путем раздела земельного участка с кадастровым номером 74:19:0000000:2852. 

Постановлением Администрации Сосновского муниципального района Челябинской области от 27.12.2016 № 2221 утверждена корректировка документации по планировке и межеванию территории, расположенной в пос. Садовый Сосновского муниципального района Челябинской области (кадастровый номер 74:19:0000000:2852). 

Согласно названному постановлению решение о корректировке  оформлено постановлением от 01.04.2014. 

Согласно утвержденному проекту планировки и межевания территории на земельном участке предусмотрено размещение 406 621 кв. м общей площади жилых домов. 

Истец произвел раздел земельного участка. Обеспечен раздел исходного участка и государственный кадастровый учет образованных 81 земельного участка, поставленных на кадастровый учет 30.12.2106 со статусом «временный». 

В соответствии с пунктом 6 статьи 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации исходный участок сохранен в измененных границах с площадью 188 697 кв. м.

Истец указал, что 10.01.2017 направил в адрес ответчика решение о выкупе и об аренде данных земельных участков с приложением кадастровых паспортов на образованные земельные участки. 

Ответчик не опроверг факт направления ему этого письма. 

Из содержания письма от 10.01.2107 следует, что, по мнению арендатора, первоначальные сроки исполнения обязательств по застройке участка, установленные условиями договора аренды, подлежат изменению в порядке, предусмотренном договором аренды, и продлению на срок не менее 6 лет. 

Согласно поименованным приложениям к письму прилагалось несколько перечней земельных участков – в отношении которых истец принял решение о выкупе, об аренде, подлежащих безвозмездной передаче в муниципальную собственность. 

Также истец ссылался на то, что в адрес ответчика было направлено письмо от 31.01.2017 № 072-12/73 о выкупе 60 образованных земельных участков. При этом, исходя из представленных доказательств, в том числе ответчиком, следует, что на основании протокола публичных слушаний от 09.06.2017 решением Совета депутатов Кременкульского сельского поселения Сосновского муниципального района Челябинской области от 28.09.2017 № 273 утвержден генеральный план (корректировка), правила землепользования и застройки пос. Садовый Кременкульского сельского поселения Сосновского муниципального района. С учетом этого были внесены изменения в документацию по планировке территории. При этом количество, границы и площадь земельных участков, образуемых в соответствии с проектом межевания в соответствии с данной документацией по планировке территории, не изменились. 

В результате рассмотрения документации по планировке территории с внесенными изменениями правлением акционерного общества «АИЖК» принято решение о согласии на образование 82 земельных участков путем раздела земельного участка с кадастровым номером 74:19:0000000:2852, путем оформления протокола от 05.10.2017 № 6/28, а ранее принятое решение, оформленное протоколом от 19.12.2016 № 6/39, отменено. 

Постановлением Администрации Сосновского муниципального района Челябинской области от 09.10.2017 № 3250 утверждена корректировка документации по планировке и межеванию территории, расположенной в пос. Садовый Сосновского муниципального района Челябинской области (кадастровый номер 74:19:0000000:2852). 

Согласно названному постановлению решение о корректировке было оформлено постановлением от 01.04.2014. 

Право собственности Российской Федерации на образованные земельные участки зарегистрировано 19.10.2017. 

Правлением акционерного общества «АИЖК» принято решение, оформленное протоколом от 20.10.2017 № 6/30 о безвозмездной передаче в муниципальную собственность 24 земельных участков. 

Ответчик разработал и подготовил проект дополнительного соглашения от 07.12.2017 № 1 к договору аренды в отношении 58 земельных участков.

Данное соглашение подписано со стороны арендатора (истца) с протоколом разногласий от 27.12.2017, в котором истец указал, что дополнительное соглашение считается заключенным при условии принятия в рамках настоящего дела (№ А76-10363/2017) судебного акта, вступившего в законную силу, об отказе в удовлетворении требований о понуждении к заключению договора купли-продажи. 

Истец обращался с регистрацией дополнительного соглашения, однако оно не было зарегистрировано по причине наложения в рамках настоящего дела обеспечительных мер. Обеспечительные меры наложены по заявлению истца. 

В обоснование выполнения условий договора истцом представлены документы о выдаче технических условий, о согласовании обеспечения рассматриваемого участка электроэнергией, водой, сетями радиофикации, приема стоков, обеспечения тепловой энергией. 

Также представил переписку с газоснабжающими и газораспределительными организациями, согласно которой отсутствует техническая возможность транспортировки природного газа к земельному участку площадью 145,62 га по причине загруженности источника газоснабжения ГРС с-за Митрофановский и ГРС 24 Солнечная долина, а также о перспективе строительства источника газоснабжения до 2020 года. 

В связи с наличием спорных правоотношений по приобретению в собственность вновь образованных земельных участков в пределах площади земельного участка, предоставленного истцу для комплексного освоения в целях жилищного строительства, истец обратился в арбитражный суд.

Исследовав и оценив фактические обстоятельства настоящего дела,  суды пришли к выводу о том, что в соответствии со статьей 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, аукционной документацией и договором от 30.11.2011 № ДЗ-275 реализация истцом права на приобретение образованных земельных участков в собственность поставлена в зависимость от исполнения арендатором всех тех обязательств, которые должны быть выполнены к дате заключения договора купли-продажи указанных участков. При этом также в договоре купли-продажи должны быть предусмотрены те существенные его условия, которые согласованы в качестве таковых в договоре аренды.

Вместе с тем, суды выявили, что на дату обращения истца к ответчику за выкупом земельных участков обязанности арендатора в соответствии с аукционной документацией и заключенным договором аренды по выполнению условий, согласованных в статье 3 договора аренды, а именно по комплексному освоению участка, обществом «УЮ КЖСИ» не выполнены. 

Истец не представил в материалы дела доказательства исполнения им обязательств, срок исполнения которых уже наступил при обращении за выкупом земельного участка, арендатор не доказал и возможность выполнения им до истечения срока аренды тех мероприятий и в том объеме, срок осуществления которых наступил, а также не представил надлежащих и достаточных доказательств виновных действий ответчика. 

Суды выявили, что арендатор знал о нахождении газопровода и необходимости соблюдения установленных ограничений на земельном участке при осуществлении комплексного освоения, поскольку наличие вдоль восточной границы земельного участка газопровода подтверждается протоколом аукционной документации, следовательно в силу положений аукционной документации общество «ЮУ КЖСИ» обязано соблюдать возложенные на победителя аукциона обязанности по соблюдению ограничений, связанных с особым правовым режимом земельного участка на момент заключения договора и приемки земельного участка.  

Отклоняя довод заявителя об отсутствии технической возможности присоединения планируемых объектов застройки к сетям газораспределения для нужд теплоснабжения и горячего водоснабжения по причине загруженности существующих газораспределительных сетей и источника газоснабжения ГРС с/х «Митрофановский», суды пришли к выводу о том, что загруженность существующих сетей связана с  действиями  истца по внесению изменений в генеральный план пос. Садовый в связи с новым размещением зданий, строений и сооружений, а также инженерной инфраструктуры и дорожного полотна, корректировке ранее разработанной обществом «Грин Парк» документации по планировке и межеванию территории, свидетельствующими о намерении общества «ЮУ КЖСИ» иным образом разместить объекты капитального строительства, увеличить общий объем жилищного строительства на земельном участке и получить прибыль от продажи жилья. 

Судами обоснованно отклонены доводы истца о том, что ответчик не предоставил ему технические условия для подключения объектов строительства к сетям, учитывая, что обязанность организации подключения объектов строительства к сетям инженерно-технического обеспечения по договору аренды возлагается на арендатора, как профессионального участника строительной деятельности.

С учетом изложенных обстоятельств суды пришли к верному выводу о том, что  заключение договора купли-продажи образованных земельных участков не соответствует публичному интересу в сфере государственного содействия комплексному жилищному строительству. 

При таких обстоятельствах суды правомерно отказали в удовлетворении требований общества «ЮУ КЖСИ» о понуждении общества «Дом.РФ» заключить договор купли-продажи земельных участков.

Фактические обстоятельства дела судами первой и апелляционной инстанций установлены и исследованы в полном объёме, выводы судов соответствуют доказательствам, имеющимся в материалах дела, и нормам действующего законодательства.

Доводы заявителя кассационной жалобы по существу сводятся к переоценке имеющихся в деле доказательств и сделанных судами на их основании выводов, что выходит за пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции, установленные статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену решения суда и постановления апелляционного суда (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 07.09.2018 по делу № А76-10363/2017 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.12.2018 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу акционерного общества «Южно-Уральская корпорация жилищного строительства и ипотеки» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий					           И.А. Татаринова 

 

Судьи					           С.В. Лазарев 

 

Т.В. Сулейменова