АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ

ул. Коммунистическая, 52, г. Улан-Удэ, 670001

e-mail: info@buryatia.arbitr.ru, web-site: http://buryatia.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А10-6950/2017

01 августа 2019 года

г. Улан-Удэ

Резолютивная часть решения объявлена 25 июля 2019 года.

Полный текст решения изготовлен 01 августа 2019 года.

Арбитражный суд Республики Бурятия в составе судьи Салимзяновой Л.Ф., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Бурятавто» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к Акционерному обществу «Грузовое автотранспортное предприятие №2» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о признании договора аренды б/н от 01.08.2016г и дополнительного соглашения к договору от 01.10.2016г недействительными,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: временный управляющий ООО «БурятАВТО» ФИО2,

при участии в заседании:

от истца: ФИО3, генеральный директор,

от ответчика: ФИО4, генеральный директор,

третье лицо: не явился, извещен,

установил:

Акционерное общество «Грузовое автотранспортное предприятие №2» (далее – АО «ГАП-2») обратилось в Арбитражный суд Республики Бурятия с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Бурятавто» (далее – ООО «Бурятавто») о взыскании с учетом увеличения суммы иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ 46 342 003 руб. 72 коп., в том числе 26 769 403 руб. 00 коп – задолженность по арендным платежам по договору аренды от 01.08.2016 за период с 01.07.2016 по 26.09.2018, 19 572 600 руб. 00 коп – неустойка за период с 20.08.2016 по 26.09.2018, об обязании освободить и возвратить земельный участок.

Определением суда от 21.03.2018 года принят к рассмотрению совместно с первоначальным встречный иск о признании договора аренды б/н от 01.08.2016г между ООО «БурятАвто» и ОАО «Грузовое автотранспортное предприятие №2» и дополнительного соглашения к договору от 01.10.2016г недействительными, о применении последствий недействительности сделки.

Определением суда от 29.03.2019 выделены в отдельное производство требования Акционерного общества «Грузовое автотранспортное предприятие №2» к Обществу с ограниченной ответственностью «Бурятавто» о взыскании 46 342 003 руб. 72 коп., в том числе 26 769 403 руб. 00 коп. – задолженность по арендным платежам по договору аренды от 01.08.2016, 19 572 600 руб. 00 коп. – неустойка за просрочку  оплаты  за период с 20.08.2016 по 26.09.2018 с присвоением выделенному делу №А10-1779/2019.

Определением суда от 17.06.2019 выделены в отдельное производство требования Акционерного общества «Грузовое автотранспортное предприятие №2» к Обществу с ограниченной ответственностью «Бурятавто» об обязании освободить участок от имущества ответчика путем его сноса и возвратить земельный участок с присвоением выделенному делу №А10-3859/2019.

В деле №А10-6950/2017 рассматривается иск Общества с ограниченной ответственностью «Бурятавто» к Акционерному обществу «Грузовое автотранспортное предприятие №2» о признании договора аренды б/н от 01.08.2016г и дополнительного соглашения к договору от 01.10.2016г недействительными , о применении последствий недействительности сделки.

В обоснование исковых требований истец указал, что между сторонами заключен договор аренды от 01.08.2016, согласно которому истцу передано недвижимое имущество.

Согласно дополнительному  соглашению от 01.10.2016 ответчик возвратил истцу нежилые помещения, объектом аренды остался земельный участок. 

Арендатор считает, что договор аренды от 01.08.2016г и дополнительное соглашение к договору от 01.10.2016г заключены под влиянием насилия и угроз, на крайне невыгодных условиях вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), в связи с чем, подлежат признанию недействительными.

Размер  арендной  платы  по договору  составляет  600 000  руб в месяц. Данный  размер  арендной  платы завышен в десятки  раз  от  существующих рыночных цен на  аренду  земельных участков в г.Улан-Удэ. Договором  предусмотрено, что при  нарушении  срока  освобождения  арендуемого  имущества  арендатор  оплачивает период  нахождения  своего  имущества  сверх обозначенной  даты  действия  договора  в двукратном  размере  арендной  ставки.  Уплата неустойки (штрафов, пени) не  освобождает  их от  исполнения  обязательств, возложенных  договором.

Истец указал, что вынужден  был  заключить договор на данных условиях, поскольку  на  земельном  участке  находится  комплекс зданий, построенных ООО «БурятАвто» : салонов  для  продажи автомобилей, станций технического  обслуживания, ремонтных цехов, складов с  запасными частями, подстанции, котельной.

Ответчиком предпринимались действия  по  отключению электроэнергии, блокированию въездов на  территорию, расторжению ранее заключенного договора аренды. 

Истец указал, что  был  зависим  от  ответчика, на  земельном участке  которого  находится его производственный комплекс. В целях сохранения  своей  деятельности был  вынужден оплачивать завышенную  арендную плату по ранее заключенному  договору и  заключить оспариваемый  договор .

  В качестве правового обоснования истец сослался на статьи 167, 179 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Ответчик иск не признал, мотивируя тем, что доказательств заключения договора аренды под влиянием угрозы либо вследствие стечения тяжелых обстоятельств истцом не представлено. Доводы о давлении  со стороны  ответчика путем  ограничения  энергоснабжения,  въездов  на  территорию считает не  обоснованными. 

В судебном заседании истец заявил, что требование в части применения последствий недействительности сделки не поддерживает. В остальной части иск поддерживает в полном объеме. 

Ответчик иск не признал.

Исследовав материалы дела, выслушав пояснения сторон, суд установил следующее.

В соответствии с договором аренды от 01.08.2016 АО «Грузовое автотранспортное предприятие №2» (арендодатель) обязуется предоставить ООО «Бурятавто» (арендатор) во временное владение и пользование (аренду), а арендатор обязуется принять во временное владение и пользование (аренду), с осуществлением платежей в соответствии с условиями договора, следующее недвижимое имущество:

- нежилые помещения за №1-3, 13, 14 на первом этаже и нежилые помещения за №4-7, 9-13, 6-19, часть помещения №1 и часть помещения №13 на втором этаже, общей площадью 407,52 кв.м., расположенные в конторе (нежилое здание – 3 этажное, литера А, инв. №3532, кадастровый (или условный) номер 03-03-01/057/2007-186), находящийся по адресу: 

<

...> ( п.1.1.1),

- земельный участок. Категория земель: земли населенных пунктов – занимаемый производственными зданиями, станция технического обслуживания автомобилей. Площадь: 12341 кв.м. Адрес (местоположение): 

<

...>. Кадастровый (или условный) номер: 03:24:000000:68347. Участок имеет в государственном кадастре недвижимости, статус стоящего на временном учете (п.1.1.2).

Пунктом 3.1 договора предусмотрен срок аренды: 11 календарных месяцев, до 01 июня 2017 года. 

Согласно пункту 5.1 договора за пользование имуществом арендатор обязуется вносить арендодателю ежемесячную арендную плату в размере 600 000 руб. 00 коп.

Передача имущества подтверждена актом приема-передачи от 01.08.2016г.

Согласно дополнительному соглашению от 01.10.2016 стороны исключили из объекта аренды нежилые помещения. Объектом договора аренды является только земельный участок. Размер арендной платы установлен в размере 600 000 руб. 00 коп. 

Письмом №  37  от 05.05.2017г арендодатель  уведомил арендатора об отказе в удовлетворении  его заявления  от 04.04.2017г о заключении  договора  аренды на  новый  срок; о прекращении  договора аренды  по истечении  срока  его действия 01.06.2017г; об освобождении  земельного  участка  от  имущества арендатора в течение 3-х  рабочих дней, об оплате  задолженности  всрок  до  01.06.2017г.

31.10.2017г АО «ГАП-2»  предъявлен к ООО «БурятАвто» иск о  взыскании задолженности  по арендной  плате за  период аренды с  01.07.2016г  по 31.05.2017г в сумме 6 600 000 руб из расчета  600 000 руб в месяц, за  период с 01.06.2017г по 30.11.2017г в сумме 7  200 000 руб из расчета 1 200 000  руб в  месяц.

 Истец заявил о недействительности сделок - договора аренды от 01.08.2016 и дополнительного соглашения к договору от 01.10.2016, пояснив, что данные сделки заключены под влиянием насилия и угроз, а также на крайне невыгодных условиях вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем ответчик воспользовался.

Рассмотрев доводы сторон, суд  установил следующее.

В соответствии  со статьями 153, 154 Гражданского  кодекса РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними. Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех и более сторон (многосторонняя сделка).

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса РФ  граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием насилия или угрозы, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Согласно пункту 3 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Из пунктов 98, 99 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" следует, что сделка, совершенная под влиянием насилия или угрозы, является оспоримой и может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего (пункт 1 статьи 179 ГК РФ). Следует учитывать, что закон не связывает оспаривание сделки на основании пунктов 1 и 2 статьи 179 ГК РФ с наличием уголовного производства по фактам применения насилия, угрозы или обмана. Обстоятельства применения насилия, угрозы или обмана могут подтверждаться по общим правилам о доказывании.

В пункте 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 10.12.2013 N 162 указано, что в соответствии со статьей 179 ГК РФ к элементам состава, установленного для признания сделки недействительной как кабальной, относится заключение сделки на крайне невыгодных условиях, о чем может свидетельствовать, в частности, чрезмерное превышение цены договора относительно иных договоров такого вида. 

Кабальная сделка характеризуется тем, что потерпевшая сторона вынуждена совершить ее вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем воспользовалась другая сторона. Юридический состав кабальной сделки включает следующие факты: стечение тяжелых обстоятельств у потерпевшего; явно невыгодные для потерпевшего условия совершения сделки; причинная связь между стечением у потерпевшего тяжелых обстоятельств и совершением сделки на крайне невыгодных для него условиях; осведомленность другой стороны о перечисленных обстоятельствах и использование их в своей выгоде.

Истец пояснил, что пользуется спорным земельным участком по договорам аренды с 1995 года. 

Согласно свидетельству о государственной регистрации №03-АА 176236 от 21.06.2012 спорный земельный участок по адресу ул. Пугачева 55, г. Улан-Удэ площадью 12993 кв.м. находится в собственности АО «ГАП-2». Из данного свидетельства следует, что земельный участок перешел в собственность АО «ГАП-2» на основании договора купли-продажи №11 от 14.02.2006г (л.д. 25 т.1).

В  материалы дела  представлено  соглашение о намерениях  от  27.11.2009г, заключенное  между  ОАО «ГАП-2  и ООО «БурятАвто», согласно  которому стороны  намеревались  провести  реорганизацию ОАО «ГАП-2» в  форме  преобразования в  Общество с ограниченной  ответственностью с последующим  выкупом 100% доли в уставном капитале данного  общества  Обществом с ограниченной  ответственностью «БурятАвто».

Истец  пояснил, что истцом был  построен на  земельном участке ответчика  имущественный комплекс зданий: салон для продажи автомобилей, станция технического обслуживания, ремонтные цеха, склады с запасными частями, подстанция, котельная, однако,  соглашение  о  намерениях  не  было исполнено. В  результате  чего ООО «БурятАвто» оказался в зависимом положении  от  ответчика.

В  материалы  дела  представлено разрешение на  строительство , выданное Комитетом по строительству администрации г. Улан-Удэ ОАО «ГАП-2»  от 27.03.2013 №RU04302000-41 на строительство 5 зданий-блоков, расположенных на территории ОАО «ГАП-2» по адресу 

<

...>. (л.д. 20 т.4).

На земельном участке, расположенном по адресу ул. Пугачева 55 г. Улан-Удэ, находятся станции технического обслуживания (СТО, СТО-3), производственное здание, склад, котельная, трансформаторная подстанция, сторожка, что подтверждается техническими паспортами (л.д.110-157 т.4, л.д.1-16 т.5 ).

Владельцем данных объектов недвижимости указано ООО «Бурятавто», что  следует из технических паспортов. 

Ответчиком строительство ООО «БурятАвто» зданий  на  земельном  участке  не оспаривается.

Согласно справке  о  наличии недвижимого  имущества, состоящего  на балансе по  состоянию на  01.012018г на  балансе  ООО «БурятАвто»  находится 6 объектов  (СТО, склад, котельная,  производственное здание, СТО-3 2008,2009гг постройки,  трансформаторная подстанция  2013г постройки)  на  сумму 138 247 126 руб 96 коп ( л.д.60 т.5).

ООО «БурятАвто»  является  плательщиком   налога  на  имущество ,что следует  из  налоговых деклараций ( л.д.18-59 т.5).

ООО»БурятАвто»  осуществляет  деятельность  по адресу 

<

...>. Данный  адрес  является  юридическим  адресом  истца.

Следовательно, с учетом нахождения на земельном участке зданий, построенных истцом, арендатор вынужден заключать договор аренды с арендодателем, как владелец объектов недвижимости.

Иные основания для законного владения и пользования земельным участком под зданиями и прилегающей к ним территорией помимо аренды сторонами не приведены.

Отсутствие законных оснований, в частности утрата аренды земельного участка, ставит истца в положение, по которому ему придется освобождать участок, что приведет к фактическому прекращению деятельности истца. 

Согласно пункту 5.1 договора размер арендной платы составляет 600 000 руб в месяц.

Определением Арбитражного суда Республики Бурятия от 29.05.2018 по делу №А10-6950/2017 назначено проведение судебной экспертизы. Проведение экспертизы поручено эксперту ООО «АИНА» ФИО5. 

Согласно экспертному заключению ООО «Аина» №329/18, стоимость ежемесячной арендной платы земельного участка по состоянию на 01 августа 2016 составляет 518 322 рубля, с учетом корректировки 493 640 рублей, что отражено в экспертном заключении №329а/18.

В  связи с наличием  сомнений в обоснованности выводов эксперта определением суда от 11.10.2018г в порядке части 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса РФ назначена повторная судебная экспертиза, проведение которой поручено индивидуальному предпринимателю ФИО6.

Согласно экспертному заключению №РС27-11/18, представленному экспертом ИП ФИО6, рыночная стоимость арендной платы земельного участка площадью 12 341 кв.м. с кадастровым номером 03:24:000000:68347 с учётом фактической застройки, расположенного по адресу: 

<

...> на 01 августа 2016г, с учетом округления составляет 723 000 руб 00 коп в год. 

Заключение эксперта ИП ФИО6 соответствует требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, лицами, участвующими в деле, в установленном порядке не оспорено, о назначении повторной либо дополнительной экспертизы не заявлено.

Оценив и исследовав предоставленные сторонами доказательства с позиции статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в их совокупности и взаимосвязи, суд приходит к выводу, что арендная плата в сумме 600 000 руб. 00 коп в месяц явно завышена.

Ранее  земельный  участок  находился в  аренде  у истца  по  договору  аренды  от 01.01.2015г  со сроком  действия  до 30.06.2015, затем  по договору  аренды  от 01.07.2015г  сроком  действия  до 31.12.2015г, затем по договору  аренды  от 01.01.2016г сроком  действия до  30.06.2016г. Данные  обстоятельства установлены  решением  Арбитражного суда  Республики Бурятия  от 27.07.2016  по делу  №  А10-2715/2016, вступившим в законную силу.

По делу №А10-2715/2016 решением Арбитражного суда Республики Бурятия от 27.07.2016 рассмотрен иск АО «Грузовое автотранспортное предприятие 2» к ООО «Бурят АВТО» о взыскании задолженность по арендной плате за период с 01.01.2015 до 01.07.2016 в размере 5 607 618 руб. 49 коп,  о расторжении договора аренды от 01.01.2016, об обязании освободить и возвратить объект  аренды. Решением суда по делу  № А10-2715/2016 установлено, что арендодатель уведомил арендатора  об отсутствии намерения продлевать арендные отношения , что срок действия договора истек, договор аренды от 01.06.2016 прекратил действие, суд обязал ООО «БурятАВТО» освободить и возвратить АО «ГАП-2»  арендуемое   имущество, в том числе  земельный  участок с кадастровым номером 03:24:031302:25 площадью 12 439, 40 кв. м.

Оспариваемый в настоящем  деле  договор аренды заключен сторонами  01.08.2016г.

Учитывая, что деятельность истца  связана с  объектами , расположенными  на  земельном  участке с кадастровым номером 03:24:031302:25, истец ограничен в  переговорных  возможностях и  вынужден заключать договор аренды в целях сохранения  производственной  деятельности (имущественного комплекса) на условиях, предлагаемых арендатором.

Таким образом, с учетом невозможности истцом отказаться от заключения договора аренды с АО «ГАП-2» под угрозой освобождения земельного участка, принимая во внимание, завышенный размер аренды в сумме 600 000 руб. 00 коп в месяц, что составляет 7 200 000 руб. 00 коп в год , против 723 000 руб. 00 коп в год, установленной экспертом, суд находит оспариваемые сделки кабальными, поскольку сделки заключены на крайне невыгодных условиях, а ответчик воспользовался крайне  затруднительным  положением ООО «Бурятавто».

Суд в силу пункта 3 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации признает договор аренды от 01.08.2016 и дополнительное соглашение к договору от 01.10.2016 недействительными сделками. 

Требования истца обоснованы и подлежат удовлетворению.

Расходы по уплате государственной пошлины в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд относит на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р  Е  Ш  И Л:

Иск удовлетворить  полностью.

Признать недействительными договор аренды от 01 августа 2016г и дополнительное  соглашение от 01 октября  2016г к договору  аренды от 01 августа 2016г,  заключенные  между Акционерным обществом «Грузовое автотранспортное предприятие №2» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) и Обществом с ограниченной ответственностью «Бурятавто» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>).

Взыскать с Акционерного общества «Грузовое автотранспортное предприятие №2» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в  пользу Общества с ограниченной ответственностью «Бурятавто» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 6 000 руб 00 коп -  расходы  по уплате  государственной  пошлины.

Решение по настоящему  делу вступает в законную силу  по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Бурятия.

СудьяЛ.Ф. Салимзянова