Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-100599/2021

09 марта 2023 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  21 февраля 2023 года.

Полный текст решения изготовлен  09 марта 2023 года.

 

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Целищевой Н.Е.,

 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Дворцовая" (адрес:  Россия 190103, Санкт-Петербург, Санкт-Петербург, УЛ.. 8-Я КРАСНОАРМЕЙСКАЯ Д./6А/5, ЛИТЕР А, ОГРН: 

<

***>);

ответчик: товарищество собственников жилья "Коломяги-Эко-Запад" (адрес:  Россия 197375, Санкт-Петербург, Санкт-Петербург, УЛ. АФАНАСЬЕВСКАЯ ДОМ/3, СТРОЕНИЕ 1, КВАРТИРА 35, ОГРН: 

<

***>);

об обязании предоставить доступ в нежилое помещение и по встречному иску

 

при участии

- от истца: ФИО2 (доверенность от 07.02.2023),

- от ответчика: ФИО3 (доверенность от 23.12.2022), 

 

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Дворцовая» (далее – Компания) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к товариществу собственников жилья «Коломяги-Эко-Запад» (далее – Товарищество) об обязании обеспечить доступ в нежилое помещение диспетчерской, расположенное на первом этаже жилого дома по адресу: Санкт-Петербург, ул. Афанасьевская, д. 3, стр. 1, пом. 7-Н (кадастровый номер 78:34:0004236:1184).

В ходе судебного разбирательства истец заявил ходатайство о назначении судебной экспертизы по следующему вопросу:

- является ли оборудование, находящееся в помещении диспетчерской, расположенном на первом этаже жилого дома по адресу: Санкт-Петербург, ул. Афанасьевская, д. 3, стр. 1, пом. 7-Н, оборудованием, предназначенным для обслуживания помещений в многоквартирных домах по адресу: Санкт-Петербург, улица Малая Десятинная, дом 36, строение 1 и Санкт-Петербург, улица Малая Десятинная, дом 38, строение 1?

Проведение экспертизы истец предложил поручить ООО «Партнерство экспертов Северо-Запада», ООО «Альянс судебных экспертов» или ООО «Экспертно-консультационный центр «Севзапэксперт».

Ответчик полагал необходимым поставить перед экспертом следующие вопросы:

- к каким сетям и системам (система газоанализации, система АПС (пожарное оповещение), охранная система, сети связи, IP-телефония, дымоудаление и т.д.) относится оборудование, расположенное в помещении диспетчерской западного корпуса по адресу: Санкт-Петербург, ул. Афанасьевская, д. 3, стр. 1, пом. 7-Н, кадастровый номер 78:34:0004236:1184 и указанное в акте осмотра от 18.04.2022, а также в помещении диспетчерской северного корпуса по адресу: Санкт-Петербург, улица Малая Десятинная, дом 38, строение 1, пом. 7-Н и указанное в акте осмотра от 13.07.2022; для обслуживания (управления) каких систем оно необходимо?

- какое конкретно из указанного оборудования необходимо для обслуживания западного корпуса (Санкт-Петербург, ул. Афанасьевская, д. 3, стр. 1), северного корпуса (Санкт-Петербург, улица Малая Десятинная, дом 38, строение 1), южного корпуса (Санкт-Петербург, ул. Малая Десятинная, д. 38, стр. 1), а какое – для всех корпусов? Дублируется ли оборудование диспетчерской западного корпуса и диспетчерской северного корпуса? если да, то в какой части?

- если в диспетчерской западного корпуса (Санкт-Петербург, ул. Афанасьевская, д. 3, стр. 1, пом. 7-Н) есть оборудование, которое обслуживает (управляет) сети северного и южного корпусов, возможно ли переключить управление соответствующими системами и сетями северного и южного корпусов в диспетчерскую северного корпуса либо перенести оборудование из диспетчерской западного корпуса в диспетчерскую северного корпуса? Какова стоимость этих работ?

- если в диспетчерской западного корпуса (Санкт-Петербург, ул. Афанасьевская, д. 3, стр. 1, пом. 7-Н) есть оборудование, которое обслуживает (управляет) сети северного и южного, можно ли демонтировать оборудование без несоразмерного ущерба помещению диспетчерской западного корпуса, кадастровый номер 78:34:0004236:1184?

Проведение экспертизы ответчик просил поручить ООО «Партнерство экспертов Северо-Запада» или АНО «Северо-Западный альянс судебных экспертов».

По вопросу о возможности проведения судебной экспертизы суд направил в предложенные сторонами экспертные организации запросы от 22.07.2022.

От экспертных организаций в материалы дела поступили ответы на запросы суда.

В судебном заседании 29.07.2022 представители сторон просили суд поручить проведение экспертизы ООО «Партнерство экспертов Северо-Запада».

С учетом позиции ответчика, поддержавшего предложенную им редакцию вопросов эксперту лишь в части вопросов № 3 и 4, суд направил уточненный запрос от 02.08.2022 в ООО «Партнерство экспертов Северо-Запада» по вопросу о возможности проведения судебной экспертизы.

В поступившем в материалы дела ответе экспертная организация подтвердила возможность проведения экспертизы по поставленным вопросам.

Определением (протокольным) от 05.08.2022 рассмотрение дела было отложено на 16.08.2022 в связи с необходимостью предоставления истцу и ответчику времени для внесения на депозитный счет арбитражного суда денежных средств в сумме 128 000 руб. (каждому) для оплаты экспертизы.

До начала настоящего судебного заседания от истца и ответчика в материалы дела поступили чек-ордер от 08.08.2022 и платежное поручение № 1493 от 05.08.2022 в подтверждение перечисления на депозитный счет Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области денежных средств в общей сумме 256 000 руб., подлежащих выплате эксперту за проведение экспертизы.

Определением от 19.08.2022 суд назначил по настоящему делу экспертизу, проведение которой поручил эксперту общества с ограниченной ответственностью «Партнерство экспертов Северо-Запада» (далее – Партнерство) ФИО4, в связи с чем приостановил производство по делу до окончания срока проведения экспертизы. 

Определением от 10.11.2022 по ходатайству экспертной организации срок проведения судебной экспертизы продлен до 30.11.2022. 

От Партнерства в материалы дела поступило заключение эксперта № 36 от 24.11.2022.

Определением (протокольным) от 20.12.2022 производство по делу возобновлено.

Определением от 31.01.2023 судом принят к производству встречный иск, в котором Товарищество просило:

- обязать Компанию в течение 30 дней с момента вступления в силу решения суда организовать в помещении управляющей компании № 7-Н, кадастровый номер 78:34:0004236:1126, по адресу: Санкт-Петербург, улица Малая Десятинная, дом 36, строение 1, систему диспетчеризации для автоматического управления системами пожарной сигнализации, охранной сигнализации, контроля и управления доступом, домофонии, охранного телевидения, газоанализации, автоматической установкой порошкового пожаротушения, автоматической вентиляции жилых домов по адресам: Санкт-Петербург, улица Малая Десятинная, дом 36, строение 1 (Северный корпус) и Санкт-Петербург, улица Малая Десятинная, дом 38, строение 1 (Южный корпус) в соответствии с требованиями рабочей документацией жилого дома по адресу: Санкт-Петербург, ул. Малая Десятинная, д. 36/12, литера А, шифр 274/12 и заключением эксперта № 36 от 24.11.2022 по делу № А56-100599/2021; 

- запретить Компании использовать оборудование, расположенное в нежилом помещении диспетчерской по адресу: Санкт-Петербург, ул. Афанасьевская, д. 3, стр. 1, пом.7-Н, кадастровый номер 78:34:0004236:1184; 

- взыскать с Компании 510 000 руб. неосновательного обогащения за пользование нежилым помещением диспетчерской по адресу: Санкт-Петербург, ул. Афанасьевская, д. 3, стр. 1, пом.7-Н, кадастровый номер 78:34:0004236:1184, за период с 01.02.2020 по 01.12.2022, проценты за пользование чужими денежными средствами, начисленные на сумму неосновательного обогащения (510 000 руб.) исходя из ключевой ставки Центрального банка РФ за период с 01.12.2022 по день фактического исполнения обязательства.

В судебном заседании представители Компании и Товарищества поддержали доводы первоначального и встречного исков своих представляемых.

Заслушав доводы представителей сторон, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, арбитражный суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, согласно протоколу № 13-16/НС-03 от 06.12.2016 Компания признана победителем конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирными домами по адресам: 

- Санкт-Петербург, Малая Десятинная ул., д. 36, стр. 1; 

- Санкт-Петербург, Малая Десятинная ул., д. 38, стр. 1;

- Санкт-Петербург, Афанасьевская ул., д. 3, стр. 1.

Как указала Компания в первоначальном иске, в многоквартирном доме по адресу: Санкт-Петербург, ул. Афанасьевская, д. 3, стр. 1, находится помещение диспетчерской - 7-Н, кадастровый номер 78:34:0004236:1184, предназначенное для обслуживания общего имущества и являющееся общей собственностью жильцов многоквартирного дома, в частности, в помещении 7-Н находится оборудование, необходимое для нормальной эксплуатации и технического обслуживания всего комплекса многоквартирных домов, расположенных по адресам:

- 

<

...>;

- Санкт - Петербург, ул. Малая Десятинная, д.38, строение 1;

- Санкт - Петербург, Афанасьевская, д. 3, строение 1.

Согласно первоначальному иску, на момент строительства указанные многоквартирные дома проектировались как единый комплекс с единым строительным адресом: Санкт-Петербург, Малая Десятинная ул., д 36/12, введены в эксплуатацию как единый объект, имеющий, в том числе, общие инженерные сети; после ввода объекта в эксплуатацию зданиям присвоены разные адреса; на внеочередном общем собрании собственников помещений многоквартирного дома по адресу: Санкт-Петербург, ул. Афанасьевская, д. 3, принято решение о создании Товарищества и выбран способ управления многоквартирным домом - Товариществом (протокол от 09.06.2019).

Распоряжением Государственной жилищной инспекции Санкт-Петербурга № 1140-п от 03.12.2019 в реестр лицензий субъекта Российской Федерации - Санкт-Петербурга с 01 января 2020 года были внесены изменения: сведения о многоквартирном доме по адресу: Санкт-Петербург, ул. Афанасьевская, д. 3, исключены из раздела реестра, содержащего перечень адресов многоквартирных домов, в отношении которых лицензиатом (Компанией) осуществляется предпринимательская деятельность по управлению многоквартирными домами.

При этом вступившим  в законную силу решением суда по делу № А56-42401/2020 на Компанию возложена обязанность освободить нежилое помещение диспетчерской, расположенное на первом этаже жилого дома по адресу: Санкт-Петербург, ул. Афанасьевская, д. 3, стр. 1, пом. 7-Н, кадастровый номер 78:34:0004236:1184, и передать его Товариществу вместе с ключами и картами электронного доступа по акту приема-передачи; Компании запрещено пользоваться указанным помещением.

Указав в иске, что поскольку в помещении 7-Н находится оборудование, необходимое для нормальной эксплуатации и технического обслуживания всего комплекса многоквартирных домов, расположенных по адресам: 

<

...>; Санкт - Петербург, ул. Малая Десятинная, д.38, строение 1; Санкт - Петербург, Афанасьевская, д. 3, строение 1, являющееся собственностью собственников помещений в многоквартирном доме, отсутствие доступа в помещение 7-Н препятствует осуществлению Компанией уставной деятельности, организации в домах полноценной круглосуточной, диспетчерской службы и управлению многоквартирным домом, истец в первоначальном иске просил суд обязать обеспечить доступ в спорное помещение диспетчерской.

Товарищество, в свою очередь, заявило встречный иск, в котором просило:

- обязать Компанию в течение 30 дней с момента вступления в силу решения суда организовать в помещении управляющей компании № 7-Н, кадастровый номер 78:34:0004236:1126, по адресу: Санкт-Петербург, улица Малая Десятинная, дом 36, строение 1, систему диспетчеризации для автоматического управления системами пожарной сигнализации, охранной сигнализации, контроля и управления доступом, домофонии, охранного телевидения, газоанализации, автоматической установкой порошкового пожаротушения, автоматической вентиляции жилых домов по адресам: Санкт-Петербург, улица Малая Десятинная, дом 36, строение 1 (Северный корпус) и Санкт-Петербург, улица Малая Десятинная, дом 38, строение 1 (Южный корпус) в соответствии с требованиями рабочей документацией жилого дома по адресу: Санкт-Петербург, ул. Малая Десятинная, д. 36/12, литера А, шифр 274/12 и заключением эксперта № 36 от 24.11.2022 по делу № А56-100599/2021; 

- запретить Компании использовать оборудование, расположенное в нежилом помещении диспетчерской по адресу: Санкт-Петербург, ул. Афанасьевская, д. 3, стр. 1, пом.7-Н, кадастровый номер 78:34:0004236:1184; 

- взыскать с Компании 510 000 руб. неосновательного обогащения за пользование нежилым помещением диспетчерской по адресу: Санкт-Петербург, ул. Афанасьевская, д. 3, стр. 1, пом.7-Н, кадастровый номер 78:34:0004236:1184, за период с 01.02.2020 по 01.12.2022, проценты за пользование чужими денежными средствами, начисленные на сумму неосновательного обогащения (510 000 руб.) исходя из ключевой ставки Центрального банка РФ за период с 01.12.2022 по день фактического исполнения обязательства.

Оценив в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает требования Компании подлежащими удовлетворению, а Товарищества – безосновательными в связи со следующим.

В соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам, и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома.

Таким образом, общее имущество в многоквартирном доме находится в общей долевой собственности собственников помещений в данном доме.

Согласно правовой позиции, сформулированной в пункте 26 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 07.04.2021, правовой режим общего имущества в многоквартирном доме предусматривает запрет для лиц, в том числе собственников помещений в многоквартирном доме, пользоваться общим имуществом многоквартирного дома единолично без согласия других сособственников.

Согласно пункту 1 статьи 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Как указано в статье 247 ГК РФ, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

В силу пунктов 2 и 4 статьи 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных названным Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме; объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию различного оборудования, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (пункт 3 части 2 статьи 44 ЖК РФ).

Согласно части 1 статьи 46 ЖК РФ это решение принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

В силу пункта 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» (далее - Постановление № 64) передача отдельных частей здания в пользование допускается по соглашению сособственников общего имущества (собственников помещений в здании).

Аналогичный подход отражен в пункте 39 Обзора практики разрешения судами споров, возникших в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013.

Таким образом, право собственности на общее имущество МКД может принадлежать только собственникам помещений в этом доме, но не управляющей организации как юридическому лицу, которая не имеет самостоятельного экономического интереса, отличного от интересов собственников, и уполномочена действовать лишь в интересах собственников помещений в доме.

В ходе рассмотрения дела судом назначена экспертиза с постановкой перед экспертом, в том числе, следующего вопроса:

- является ли оборудование, находящееся в помещении диспетчерской, расположенном на первом этаже жилого дома по адресу: Санкт-Петербург, ул. Афанасьевская, д. 3, стр. 1, пом. 7-Н, оборудованием, предназначенным для обслуживания помещений в многоквартирных домах по адресу: Санкт-Петербург, улица Малая Десятинная, дом 36, строение 1 и Санкт-Петербург, улица Малая Десятинная, дом 38, строение 1?

Согласно заключению эксперта № 36 от 24.11.2022, выполненному экспертом Партнерства ФИО4, оборудование, находящееся в помещении диспетчерской, расположенном на первом этаже жилого дома по адресу: Санкт-Петербург, ул. Афанасьевская, д. 3, стр. 1, пом. 7-Н, предназначено для обслуживания помещений в многоквартирных домах по адресу: Санкт-Петербург, улица Малая Десятинная, дом 36, строение 1 и Санкт-Петербург, улица Малая Десятинная, дом 38, строение 1.

Согласно статье 64 АПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном этим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

В качестве доказательств допускаются письменные и вещественные доказательства, объяснения лиц, участвующих в деле, заключения экспертов, консультации специалистов, показания свидетелей, аудио- и видеозаписи, иные документы и материалы.

Не допускается использование доказательств, полученных с нарушением федерального закона.

Сомнения лиц, участвующих в деле, в компетенции эксперта при отсутствии доказательств недостоверности содержащихся в судебном заключении выводов не исключают возможности исследования этого заключения в качестве доказательства по делу.

Профессиональная подготовка и квалификация эксперта, составившего заключение № 36 от 24.11.2022, подтверждены представленными в дело документами, которые исследованы судом при назначении экспертизы.

Заключение № 36 от 24.11.2022 подписано экспертом, предупрежденным судом в порядке статьи 307 Уголовного кодекса Российской Федерации об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Заключение № 36 от 24.11.2022 носит обоснованный и непротиворечивый характер, содержит исчерпывающие ответы на все поставленные перед экспертом вопросы.

Поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства существенного нарушения порядка проведения судебной экспертизы, наличия в выводах эксперта явных противоречий, заключение № 36 от 24.11.2022 признано судом допустимым и достоверным; основания не доверять выводам эксперта у суда отсутствуют; выводы эксперта документально не опровергнуты.

Согласно разъяснениям, данным в пунктах 2, 3 Постановления № 64, при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. При этом право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Таким образом, в силу закона собственнику отдельного помещения в здании также во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

В соответствии с разъяснениями Постановления № 64 правовым критерием распространения режима общей долевой собственности на расположенные в здании лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые шахты, коридоры является их предназначенность для обслуживания более одного помещения в доме.

Таким образом, с учетом заключения судебной экспертизы и разъяснений, данных в Постановлении № 64, судом установлено, что помещение 7-Н,  в котором находится оборудование, предназначенное для обслуживания помещений, в том числе,  в многоквартирных домах по адресу: Санкт-Петербург, улица Малая Десятинная, дом 36, строение 1 и Санкт-Петербург, улица Малая Десятинная, дом 38, строение 1, относится к общему имуществу многоквартирного дома.

В ходе рассмотрения дела также нашли свое подтверждение доводы Компании о том, что при проектировании и строительстве указанных зданий застройщик (ООО «НПФ Тест»; ОГРН 

<

***>) предусмотрел общие для всех трех домов инженерные коммуникации, которые в силу ст. 36 ЖК РФ и постановления Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» являются общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома, а многоквартирный дом был запроектирован и построен как единый  жилой комплекс, имеющий признаки единства строения, что следует, в том числе, из разрешения на строительство № 78-15031020-2013 и проектной декларации от 16 декабря 2013 года.

Таким образом, из представленных в материалы дела доказательств следует, что изначально жилой дом возводился как единый самостоятельный объект недвижимости в составе трех корпусов (северный, южный и западный с соответствующими предусмотренными проектной документацией технико-экономическими показателями), то есть, на все здания имеется единая проектная документация, здания вводились в эксплуатацию, принимались в эксплуатацию приемочной комиссией как единый многоквартирный дом.

Указанные обстоятельства Товариществом не оспаривались; материалами дела не опровергнуты.

При этом присвоение западному корпусу отдельного почтового адреса с учетом установленных в рамках настоящего дела обстоятельств само по себе не свидетельствует о том, что каждый из корпусов является самостоятельным объектом недвижимости.

В п. 10 проектной декларации от 16 декабря 2013 года в качестве цели проекта строительства указано строительство жилого дома по адресу: Санкт-Петербург, ул. Малая Десятинная д. 36/12, литера А.

Согласно пункту 17 проектной декларации в состав проектируемого жилого дома входят три корпуса: северный, южный и западный; северный и западный корпуса состоят из трех секций каждый, южный корпус - из двух; число этажей надземной части здания соответствует требованиям максимально допустимого числа этажей; в цокольном  этаже каждого жилого корпуса размещаются: стоянка для автомобилей, входы в жилую часть зданий, общедомовые, служебные, технические помещения, мусоросборные камеры с обособленными наружными входами; высота потолков встроенной автостоянки -  2,32 м; над встроенной автостоянкой предусмотрено техническое пространство для прокладки инженерных коммуникаций; входы в техническое пространство обособлены от входов в жилую часть здания и организованы по двум лестницам, расположенным в торцах каждого корпуса; жилая часть зданий расположена на 4 этажах; в корпусах предусмотрены однокомнатные, двухкомнатные и трехкомнатные квартиры; на каждом этаже расположено не более 4-х квартир; большинство квартир запроектировано с двухсторонней ориентацией; в западном корпусе в цокольном  этаже располагается помещение диспетчера и охраны с санузлом и обособленным наружным входом; в северном корпусе в цокольном  этаже запроектировано помещение управляющей компании с санузлом и обособленным наружным входом.

Пунктом 20 проектной декларации установлено, что в состав проектируемого жилого дома входят три корпуса: северный корпус, южный корпус, западный корпус; проектируемые корпуса расположены вдоль северной, южной и западной границ участка;  встроенные автостоянки, вспомогательные помещения для обслуживания дома, помещения мусоросборных камер, диспетчерская, помещение управляющей компании, помещения, каналы и шахты, предназначенные для размещения коммуникационного оборудования.

Пунктом 21 проектной декларации (О составе общего имущества в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанных объектов недвижимости и передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства) определен объем общего имущества, в который входят: лестничные клетки, лифты, лифтовые холлы, венткамеры, водомерные узлы, ИТП, приквартирные холлы, помещения охраны/диспетчерские, земельный участок, на котором будет расположен комплекс, детская площадка, площадка для отдыха взрослого населения, колясочные помещения и помещения для уборочного инвентаря. 

Таким образом, принадлежность помещения диспетчерской к общему имуществу жилого дома была определена на этапе строительства и без соответствующего решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме изменена быть не может.

Поскольку материалами настоящего дела подтверждено, что помещение диспетчерской 7-Н относится к общему имуществу многоквартирного дома, Компания согласно протоколу № 13-16/НС-03 от 06.12.2016 была признана победителем конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирными домами по адресам: Санкт-Петербург, Малая Десятинная ул., д. 36, стр. 1;  Санкт-Петербург, Малая Десятинная ул., д. 38, стр. 1; Санкт-Петербург, Афанасьевская ул., д. 3, стр. 1, она как управляющая организация многоквартирного дома вправе требовать доступа в спорное помещение, которое необходимо в целях осуществления управления многоквартирным домом и оказания услуг собственникам помещений в многоквартирном доме.

Ссылка Товарищества на судебный акт по делу № А56-42401/2020, которым Компании запрещено находиться в спорном помещении, как на создающий преюдицию для рассмотрения настоящего дела, судом отклонена.

В силу части 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.06.2004 № 2045/04) также разъяснено, что положения части 2 статьи 69 АПК РФ освобождают от доказывания фактических обстоятельств дела, но не исключают их различной правовой оценки, которая зависит от характера конкретного спора.

Таким образом, в силу части 2 статьи 69 АПК РФ преюдициально значимыми являются обстоятельства, установленные в другом деле, а не выводы, сделанные судами при рассмотрении спора.

В рассматриваемом случае в деле № А56-42401/2020 право Товарищества на спорное помещение не оспаривалось; представитель Компании был согласен передать Товариществу ключи. При этом обстоятельства единства строения трех корпусов одного многоквартирного дома, отнесения спорного помещения к общему имуществу многоквартирного дома судом не исследовались и не оценивались.

Вместе с тем по смыслу ст. 155, чч. 1, 2, 2.3, 9 ст. 161, чч. 1 - 3 ст. 162 ЖК РФ, Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 6 мая 2011 г. № 354, правомочия управляющей компании (исполнителя услуг по договору управления) в отношении общего имущества многоквартирного дома производны от прав собственников помещений в этом доме (заказчиков по тому же договору). Управляющая компания не вправе по собственному усмотрению устанавливать или изменять состав общедомового имущества.

В своей деятельности по управлению многоквартирным домом управляющая организация, выступая в качестве самостоятельного хозяйствующего субъекта в отношениях с третьими лицами, тем не менее, ограничена законом в пределах реализации прав по пользованию и распоряжению имуществом многоквартирного дома, и не вправе самостоятельно принимать решение, касающееся распоряжения общим имуществом многоквартирного дома.

При таком положении судом отклонен довод Товарищества о том, что настоящий иск заявлен Компанией в целях преодоления вступившего в законную силу судебного акта; злоупотребления правом со стороны Компании судом в рамках настоящего дела не установлено.

Поскольку судом установлено, что в соответствии с проектной документацией все корпуса многоквартирного дома были спроектированы как части одного здания и выполнены по единому архитектурному решению, что говорит об их единстве, западный корпус (Санкт-Петербург, ул. Афанасьевская, д. 3, стр. 1) также является составной частью многоквартирного дома, состоящего из трех корпусов, таким образом, удовлетворение требований Товарищества ведет к нарушению законных прав граждан - собственников помещений в многоквартирных жилых домах, в частности, собственников помещений северного (Санкт-Петербург, улица Малая Десятинная, дом 38, строение 1) и южного (Санкт-Петербург, ул. Малая Десятинная, д. 38, стр. 1) корпусов. 

В данном случае принятие решения об изменении (увеличении или уменьшении) состава общего имущества возможно исключительно путем принятия собственниками помещений многоквартирного дома соответствующего решения на общем собрании собственников всех трех корпусов многоквартирного дома. 

Довод Товарищества о том, что помещение диспетчерской и находящееся в нем оборудование являются самостоятельными вещами, поскольку заключением эксперта № 36 от 24.11.2022 установлена возможность переноса оборудования в здание северного корпуса, судом отклонен.

Возможность переноса оборудования без несоразмерного ущерба спорному помещению в рассматриваемом случае не имеет существенного значения для правильного рассмотрения дела, поскольку согласно разъяснениям, данным в Постановлении № 64, правовым критерием распространения режима общей долевой собственности на расположенные в здании лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые шахты, коридоры и т.п. является их предназначенность для обслуживания более одного помещения в доме.

Соответствующее предназначение спорного помещения, позволяющее отнести его к общему имуществу многоквартирного дома, материалами дела подтверждено и надлежащими доказательствами не опровергнуто.

Кроме того, согласно ответу эксперта на вопрос № 3 для организации диспетческой в северном корпусе основное количество оборудования и комплектующих необходимо приобрести и установить по аналогии с диспетчерской в западном корпусе (ул. Афанасьевская, д. 3, стр. 1); для расчета стоимости оборудования и работ по организации необходимо произвести корректировку проектной документации, что не входит в компетенцию эксперта; в связи с изложенным установить стоимость этих работ не представляется возможным.

При этом, как указывалось выше, правомочия управляющей компании в отношении общего имущества многоквартирного дома производны от прав собственников помещений в этом доме; управляющая компания не имеет самостоятельного экономического интереса, отличного от интересов собственников, и уполномочена действовать лишь в интересах собственников помещений в доме.

Право собственности на общее имущество в многоквартирном доме принадлежит собственникам отдельных помещений в этом многоквартирном доме в силу закона.

Право собственности на общее имущество многоквартирного дома может принадлежать только собственникам помещений в этом доме, но не управляющей организации как юридическому лицу; разрешать вопросы владения и пользования общей долевой собственностью без наличия согласия всех собственников жилых и нежилых помещений, имеющихся в многоквартирном доме, управляющая компания не вправе (Определение Верховного Суда РФ от 5 июня 2018 г. N 310-ЭС18-6878).

При этом именно в компетенцию общего собрания собственников помещения в многоквартирном доме входит решение вопросов распоряжения общим имуществом, в частности, о переносе оборудования из одного помещения в другое и несении в связи с этим соответствующих затрат.

Указанный вопрос о переносе общего имущества собственниками помещений в многоквартирном доме не рассматривался, решения общего собрания по иному использованию общего имущества собственниками не выносилось. Доказательств обратного материалы дела не содержат.

При таких обстоятельствах судом также ставится под сомнение правомерность создания Товарищества с учетом следующего. 

В силу пп. 4 п. 2 ст. 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся, в том числе, выбор способа управления многоквартирным домом.

Согласно п. 2 ст. 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

Орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации в случаях, указанных в части 13 этой статьи и части 5 статьи 200 данного Кодекса, а также в случае, если в течение шести месяцев до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано (п. 4 ст. 161 ЖК РФ).

В соответствии с п. 9 ст. 161 ЖК РФ многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.

В рассматриваемом случае судом на основании представленных в дело доказательств установлено, что в 2016 году конкурс по отбору управляющей организации для управления многоквартирными домами проводился в отношении домов по адресам: Санкт-Петербург, Малая Десятинная ул., д. 36, стр. 1; Санкт-Петербург, Малая Десятинная ул., д. 38, стр. 1; Санкт-Петербург, Афанасьевская ул., д. 3, стр. 1, что соответствует требованиям Жилищного кодекса и проектной документации в отношении многоквартирного дома.

Решение о создании Товарищества фактически принято собственниками одного западного корпуса многоквартирного дома по адресу: Санкт-Петербург, улица Афанасьевская, д. 3, стр. 1, при том, что западный корпус по адресу: Санкт-Петербург, улица Афанасьевская, дом 3, строение 1, признаками самостоятельного объекта недвижимости с учетом представленных в дело доказательств не обладает.

Вместе с тем указанное не соответствует положениям пп. 4 п. 2 ст. 44 ЖК РФ.

В случае, когда части (корпуса) многоквартирного дома расположены на земельном участке, который имеет общую границу и в пределах которого расположены сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, предназначенные для обслуживания зданий как частей единого многоквартирного дома, решение о выборе способа управления многоквартирным домом, в частности, о создании товарищества, утверждении его устава должно приниматься по соглашению всех собственников данных частей (корпусов) дома. Решения об избрании правления товарищества, о наделении гражданина (в том числе одного из собственников жилых домов) полномочием заявителя для обращения в органы, осуществляющие государственную регистрацию юридических лиц, и в случаях, предусмотренных уставом товарищества, также об избрании председателя правления товарищества принимаются на общем собрании собственников жилых домов большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников жилых домов (п. 2 ч. 2 ст. 136 ЖК РФ).

В силу п. 1 ст. 136 ЖК РФ собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья. Решение о создании товарищества собственников жилья принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме.

Доказательств принятия всеми собственниками многоквартирного дома решения об изменении способа управления многоквартирным домом материалы дела также не содержат.

При таких обстоятельствах первоначальный иск подлежит удовлетворению, встречный иск удовлетворению не подлежит.

В связи с удовлетворением первоначальных исковых требований, судебные расходы истца по оплате государственной пошлины и на оплату судебной экспертизы подлежат взысканию с проигравшей стороны - Товарищества.

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  

 

решил:

Обязать товарищество собственников жилья «Коломяги-Эко-Запад» (ИНН 

<

***>) в пятидневный срок с момента вступления решения суда в законную силу обеспечить обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Дворцовая» (ИНН 

<

***>) доступ в нежилое помещение диспетчерской, расположенной на первом этаже жилого дома по адресу: Санкт-Петербург, Афанасьевская ул., д. 3, стр. 1, пом. 7-Н, кадастровый номер 78:34:0004236:1184.

Взыскать с товарищества собственников жилья «Коломяги-Эко-Запад» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Дворцовая» 6000 руб. в возмещение расходов по оплате государственной пошлины за рассмотрение иска, 128 000 руб. в возмещение расходов на оплату судебной экспертизы.

В удовлетворении встречного иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

 

Судья                                                                            Целищева Н.Е.