ДВАДЦАТЬ ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Суворова, д. 21, Севастополь, 299011, тел. 8 (8692) 54-62-49, 8 (8692) 54-74-95

 E-mail: info@21aas.arbitr.ru 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А84-4864/2023

25 апреля 2024 года

город Севастополь

Резолютивная часть постановления объявлена 18.04.2024.

В полном объёме постановление изготовлено 25.04.2024.

Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Тарасенко А.А., судей Евдокимова И.В.,              Колупаевой Ю.В.,

            при ведении протокола и аудиозаписи секретарем судебного заседания Машлахяном С.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя на решение Арбитражного суда города Севастополя от 22.11.2023 по делу № А84-4864/2023, 

по иску Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя 

к обществу с ограниченной ответственностью «Автолидер-Крым» 

о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, 

по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Автолидер-Крым» 

к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя 

о взыскании неосновательного обогащения, 

при участии в судебном заседании:

от общества с ограниченной ответственностью «Автолидер-Крым» – ФИО1, представитель по доверенности от 20.06.2023 б/н;

от уполномоченного по защите прав предпринимателей в городе Севастополе – ФИО2, представитель по доверенности от 29.12.2023 № 1;

у с т а н о в и л:

Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее – департамент) обратился в Арбитражный суд города Севастополя с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Автолидер-Крым» (далее – общество) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 08.06.2018 в размере 5 590 602,74 руб. за период с 30.04.2019 по 31.01.2023, пени в размере 1 091 087,90 руб. Исковые требования мотивированы наличием у ответчика задолженности по внесению арендной платы за пользование земельным участком.

От общества поступило встречное исковое заявление к департаменту о взыскании неосновательного обогащения в размере 4 157 123,87 руб. за период с 20.08.2018 по 08.05.2019, а также судебных расходов по уплате государственной пошлины в размере 43 786 руб. Встреченные требования мотивированы безосновательным удержанием департаментом перечисленных обществом денежных средств в качестве платы по договору аренды, поскольку общество не могло использовать предмет аренды по независящим от него обстоятельствам. 

Решением Арбитражный суд города Севастополя от 22.11.2023 в удовлетворении исковых требований департамента отказано. Встречные исковые требования общества удовлетворены частично. Взыскано с департамента в пользу общества неосновательное обогащение в размере 1 007 254,22 руб. (с учетом применения срока исковой давности),  а также судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 10 609 руб. В удовлетворении остальной части встречного иска отказано. Суд первой инстанции руководствовался невыполнением арендодателем своих обязательств по передаче надлежащего предмета аренды: земельный участок с кадастровым номером 91:02:002007:2025 непригоден для использования, в частности недопустимо возведение на нем объектов капитального строительства.

Не согласившись с указанным решением суда первой инстанции, департамент обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, исковые требования департамента удовлетворить в полном объеме, в удовлетворении встречных отказать. Апеллянт ссылается на обоснованность заявленных к обществу исковых требований.

Представители общества и уполномоченного по защите прав предпринимателей возили против удовлетворения апелляционной жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представителей не направили, в связи с чем рассмотрение жалобы возможно в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 АПК РФ, исследовав доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, заслушав пояснения сторон, арбитражный апелляционный суд считает необходимым отменить решение суда первой инстанции, по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что 08.06.2018 между департаментом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды (далее – договор), согласно условиям которого арендодатель передал арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов, общей площадью 558 кв.м, кадастровый номером 91:02:002007:2025, расположенный по адресу г. Севастополь, в районе ул. Вакуленчука, 25-Б.

Согласно пункту 6.1 договора он заключен сроком на 9 лет. 

Пунктом 2.2 договора аренды предусмотрено, что размер ежегодной арендной платы, установленный по итогам аукциона, составляет 2 519 895,76 руб., размер арендной платы за месяц устанавливается в размере 209 991,31 руб. 

В соответствии с пунктом 2.4. договора аренды размер арендной платы установлен на день подписания и может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в связи с инфляцией и индексацией цен, внесением изменений и дополнений в нормативно правовые акты Российской Федерации, города Федерального значений Севастополя, но не чаще одного раза в год.

Согласно пункту 2.6. договора аренды, арендная плата начисляется с момента государственной регистрации настоящего договора и перечисляется арендатором ежемесячно, не позднее 30 числа месяца, следующего за отчетным. 

В соответствии с пунктом 4.1.2. договора аренды арендатор обязуется своевременно вносить арендную плату в полном размере за участок в соответствии с разделом 2 настоящего договора. 

Как указал департамент, поскольку арендатором обязательства по внесению арендной платы, согласно условиям договора аренды не выполнялись надлежащим образом, у него образовалась задолженность по арендной плате за период с 30.04.2019 по 31.01.2023 в размере 5 590 602,74руб. 

В случае невнесения арендной платы в установленный договором срок арендатору начисляется пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации за каждый день просрочки платежа (пункт 2.7. договора). 

На основании указанного, в соответствии с пунктом 2.7. договора арендодателем была начислена пеня в размере 1 091 087,90 руб. 

21.02.2023 департаментом в адрес общества направлено предупреждение о необходимости исполнения обязанности по уплате арендной платы (письмо от 13.02.2023 № П/ЗУ-001891). 

Поскольку предупреждение было оставлено обществом без удовлетворения, департамент обратился в арбитражный суд с исковым заявлением. 

Ссылаясь на невозможность использования арендованного имущества по независящим от общества обстоятельствам, что в свою очередь освобождает арендатора от обязанности по внесению арендной платы, общество обратилось к департаменту со встречным иском о взыскании неосновательное обогащение в размере 4 157 123,87 руб. (сумма ранее уплаченной арендной платы).

При решении вопроса об обоснованности доводов апелляционной жалобы суд руководствуется следующим.

Правовое значение для разрешения настоящего спора имеет выяснение вопроса об обязанности внесения арендной платы.

Разрешая спор, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что арендодатель не выполнил своих обязательств по передаче надлежащего предмета аренды, а именно, земельный участком с кадастровым номером 91:02:002007:2025 непригоден для использования, в частности на нем невозможно строить.  

Однако, по мнению апелляционного суда, в материалах дела отсутствуют доказательства невыполнения арендодателем взятых на себя договорных обязательств.

Из материалов дела видно, на основании Распоряжения Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя № 3630-РДИ от 03.04.2018 «О проведении аукциона» и протокола подведения итогов аукциона от 10.05.2018 № б/н, между департаментом и обществом был заключен договора аренды земельного участка, общей площадью 558 кв.м, кадастровый номером 91:02:002007:2025, расположенный по адресу г. Севастополь, в районе ул.Вакуленчука, 25-Б.

В извещении о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в собственности города Севастополя указано, что согласно Генеральному плану города Севастополя, утвержденному решением сессии Севастопольского городского Совета № 4114 от 13.12.2005, данный земельный участок, по функциональному назначению распложен в зоне не застроенных территорий, в т.ч. со сложными рельефами, в зоне общественной застройки общественного и районного значения, в границах красных линий проектируемой дороги.

Таким образом, все лица, претендующие на участие в арендном правоотношении, в том числе и общество, знало о том, что земельный участок находится в границах красных линий проектируемой дороги.

Условиями пункта 1.1 договора определен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 91:02:002007:2025 – «объекты придорожного сервиса», код 4.9.1.

Какое бы то ни было указание на то, что на земельном участке допустимо капитальное строительство, в договоре отсутствует.

В силу статей 606 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендодатель обязан предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор - вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). 

Из пункта 1 статьи 611 ГК РФ следует, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. 

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 № 13689/12 разъяснено, что исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 ГК РФ). 

Отказ от исполнения встречного обязательства по внесению арендной платы в силу пункта 2 статьи 328 ГК РФ допустим лишь в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения. 

Системное толкование указанных норм во взаимосвязи с положениями статьи 614 ГК РФ свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. 

Из материалов дела видно, что установленная статьей 611 ГК РФ обязанность арендодателя предоставить арендатору спорный земельный участок исполнена одновременно с заключением договора от 08.06.2018.

Как отмечалось выше, земельный участок с кадастровым номером 91:02:002007:2025, предавался в аренду с видом разрешенного использования – «объекты придорожного сервиса» (пункт 1.1 договора).

Согласно пункту 2 (статьи 2) Технического регламента Таможенного союза «Безопасность автомобильных дорог» ТР ТС 014/2011, утвержденного Решение Комиссии Таможенного союза от 18.10.2011 № 827, под термином «объекты придорожного сервиса» понимаются не только здания, но и иные сооружения, расположенные на придорожной полосе и предназначенные для обслуживания участников дорожного движения в пути следования (мотели, гостиницы, кемпинги, станции технического обслуживания, автозаправочные станции, пункты питания, торговли, связи, медицинской помощи, мойки, средства рекламы и иные сооружения).

Принимая во внимание изложенное, а также положения вышеуказанного ТР ТС 014/2011, апелляционный суд считает, что обществу ничто не препятствовало пользоваться земельным участком, в соответствии с целями для которых он был предоставлен – размещение объектов придорожного сервиса (с учетом невозможности капитального строительства, о чем общество знало еще до заключения договора – при участии в торгах).

Таким образом, департаментом обоснованно был поставлен в первоначальном иске вопрос о взыскании задолженности по арендной плате по договору арены земельного участка от 08.06.2018.

Ссылка общества на то, что решением Арбитражного суда города Севастополя от 12.10.2021 по делу № А84-7545/2020 обществу отказано в признании незаконным действия Департамента архитектуры и градостроительства города Севастополя об отказе в рассмотрении архитектурного проекта, не принимается апелляционным судом.

Указанный судебный акт лишь подтверждает невозможность капитального строительства на арендуемом земельном участке.

Каких-либо выводов о том, что арендодатель не выполнил взятые на себя обязательства, данный судебный акт не содержит; переданный в аренду земельный участок с кадастровым номером 91:02:002007:2025, допустимо использовать для размещения объектов придорожного сервиса, указанных в ТР ТС 014/2011 (пункт 2 статьи 2), однако с ограничением: невозможность капитального строительства ввиду нахождения участка в границах красных линий проектируемой дороги.

Поэтому апелляционная коллегия считает ошибочным вывод суда первой инстанции об отсутствии со стороны департамента надлежащего предоставления обществу предмета аренды для его использования по целевому назначению.  

Факт ненадлежащего исполнения обществом взятых на себя обязательства по уплате арендных платежей по договору, подтверждается материалам дела. 

Доказательств обратного ответчиком в нарушение статей 9, 65 АПК РФ не представлено.

Согласно представленному расчету задолженности, департаментом просил взыскать с общества задолженность по арендной плате в размере 5 590 602,74 руб. за период с 30.04.2019 по 31.01.2023.

Апелляционный суд, проверив данный расчет, пришёл к выводу о том, что выполнен без учета частично внесенных обществом денежных средств.

Так, согласно представленному в материалы дела платежному поручению от 15.04.2018 № 151, обществом произведена оплата в размере 131 108 руб., в качестве назначения платежа указано: «Задаток за участие в аукционе по аренде земного участка площадью 558 кв.м г. Севастополь, в районе ул. Вакуленчука, 25-Б, кадастровый  н номер 91:02:002007:2025 (л.д. 107 т. 1).

Несмотря на то, что на данную проплату общество указывало в суде первой инстанции, департамент данный довод не опроверг.

Следовательно, заявленная департаментом сумма задолженности по арендной плате за пользование земельным участком подлежит уменьшению, с учетом осуществлённого обществом платежа (131 108 руб.), и составляет 5 459 494,74 руб. (5 590 602,74 руб. – 131 108 руб.). 

Апелляционный суд учитывает, что общество в суде первой инстанции заявляло о применении срока исковой давности. 

Иск департаментом подан 28.04.2023), в связи с чем (с учетом периода досудебного урегулирования спора) период начисления взыскиваемых сумм не может быть ранее 28.03.2020  (статья 199 ГК РФ).

Следовательно, надлежащим периодом взыскания признается период с 28.03.2020 по 31.01.2023 (дата окончания периода взыскания согласно исковым требованиям).

При этом действительно, заявленный в иске период взыскания – с 30.04.2019, то есть раньше 28.03.2020.

Однако данный период, по сути, указан департаментом ошибочно: учитывая ежемесячный размер арендной платы в период 2020, 2021, 2022, 2023 годов, взыскиваемая сумма явно исчерпывается задолженностью за период не более, чем 25 месяцев.

Взыскивается же задолженность (с учетом заявления о применении срока исковой давности) за период 33 месяца (с 28.03.2020 по 31.01.2023).

Таким образом, вся взыскиваемая сумма соотносима с периодом взыскания в пределах срока исковой давности.

Таким образом, апелляционный суд считает, что с общества в пользу департамента подлежит взысканию задолженность по арендной плате за период с 28.03.2020 по 31.01.2023 в размере 5 459 494,74 руб.

Департамент в первоначальном иске также поставил вопрос о взыскании с общества штрафных санкций.

Согласно статье 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором. В силу части 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Для целей определения размера пени, апелляционный суд считает возможным применить принцип пропорциональности.

Для этого необходимо определить процент между суммой задолженности заявленной департаментом в исковом заявлении и суммой задолженности, взысканной судом апелляционной инстанции. 

Как отмечалось выше, департамент просил взыскать сумму задолженности в размере 5 590 602,74 руб. (100%). Разница между указанной суммой и суммой в размере 5 459 494,74 руб., признанной обоснованной апелляционным судом, составляет 131 108 руб. или 2,34 %.

Согласно расчету департамента, сумма неустойки за нарушение срока внесения арендной платы составила 1 091 087,90 руб. Поэтому, с учётом принципа пропорциональности, окончательный размер пени составляет 1 065 555,50 руб. (1 091 087,90 - 1 091 087,90 х 2,34%). 

Таким образом, с общества в пользу департамента подлежит взысканию пеня в размере 1 065 555,50 руб.

С учетом приведенных апелляционным судом оснований обоснованности первоначального иска, встречные исковые требования не подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, установленные по делу обстоятельства свидетельствуют о наличии оснований для изменения решения суда первой инстанции в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела (статья 270 АПК РФ).

При решении вопроса о распределении государственной пошлины за рассмотрение иска и апелляционной жалобы апелляционный суд руководствуется положениями статьи 110 АПК РФ.

Поскольку исковые требования департамента удовлетворены на общую сумму 6 525 05,24 руб., а истец освобожден от уплаты государственной пошлины (статья 333.37 НК РФ), с общества в доход федерального бюджета следует взыскать государственную пошлину в размере 55 085,61 руб. 

Кроме того, учитывая, что апелляционные притязания департамента признаны апелляционным судом частично обоснованными (на 97,66 %), с общества в доход федерального бюджета следует взыскать государственную пошлину за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 2 929,80 руб., пропорционально удовлетворенным требованиям. 

Руководствуясь статьями 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд,

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда  города Севастополя от 22.11.2023 по делу №А84-4864/2023 отменить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Автолидер-Крым» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) задолженность по договору аренды земельного участка от 08.06.2018 в размере 5 459 494,74 руб., пеню в размере 1 065 555,50 руб.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Автолидер-Крым» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 55 085,61 рублей за рассмотрение дела в суде первой инстанции.

В удовлетворении остальной части исковых требований Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Автолидер-Крым» отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Автолидер-Крым» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 2 929,80 руб. руб. за рассмотрение апелляционной жалобы.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                                           А.А. Тарасенко                                                        

 

Судьи                                                                                         И.В. Евдокимов

 

                                                                                                          Ю.В. Колупаева