АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

 

Резолютивная часть решения объявлена 20 февраля 2018 года 

                                 Решение изготовлено в полном объеме 06 марта 2018 года

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи  Говоруна А.А., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании исковое заявление

управления имущественных отношений администрации города-курорта Железноводска, г. Железноводск,  ОГРН 

<

***>,

к закрытому акционерному обществу Строительное объединение «Аксон-Н», г. Пятигорск, ОГРН 

<

***>,

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью «Инвестиционно-строительная компания «Южкурортразвитие», г. Железноводск, ОГРН 

<

***>,

конкурсный управляющий ЗАО СО «Аксон-Н» ФИО2, г. Пятигорск,

о взыскании арендной платы, пени и расторжении договора аренды, 

в отсутствие сторон,

УСТАНОВИЛ:

управление имущественных отношений города-курорта Железноводска (далее – истец, управление) обратилось в арбитражный суд с иском к ЗАО СО «Аксон-Н»  (далее – ответчик, общество) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 491 608,12 рублей за период с 01.04.2016 по 31.03.2017, пени в размере 25 153,79 рублей за период с 16.06.2016 по 31.03.2017 и расторжении договора аренды земельного участка от 22.03.2004 № 2510.  

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Инвестиционно-строительная компания «Южкурортразвитие» (далее - компания), конкурсный управляющий ЗАО СО «Аксон-Н» ФИО2 (далее – конкурсный управляющий).

Представители сторон и третьих лиц, надлежащим образом извещённые о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, ответчик отзыв на иск не представил.

В ранее представленном отзыве компания указала, что ООО «ИСК «Южкурортразвитие» является собственником объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 26:31:000000:1825 площадью 2 994,3 кв.м, степенью готовности 34%, расположенного по ул. Семашко в г. Железноводске. Право собственности на указанный объект зарегистрировано в установленном законом порядке 18.08.2017 за № 26:31:000000:1825-26/009/2017-1 на основании определения суда от 25.12.2014 № 13-438/2014, исполнительного листа от 25.12.2014 ФС № 014670457, решения суда от 30.11.2011 № Т-81/2011-М, определения суда от 13.07.2017 № 13-386/2017. По существу заявленных требований указал на неправильное применение истцом ставки арендной платы равной 7%, поскольку, по его мнению, ставка арендной платы должна составлять 5% в соответствии с  видом разрешенного использования земельного участка. Относительно требования о расторжении договора аренды от 22.03.2004 № 2510 не возражал.  

Неявка в судебное заседание арбитражного суда истца и (или) ответчика, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, а также непредставление отзыва на исковое заявление или дополнительных доказательств, которые арбитражный суд предложил представить лицам, участвующим в деле, не является препятствием для рассмотрения дела по имеющимся доказательствам (статья 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ). 

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ,  арбитражный суд считает исковые требования  подлежащими удовлетворению в части по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что 22.03.2004 между администрацией (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды № 2510, в соответствии с которым арендатору был предоставлен земельный участок с кадастровым номером 26:31:010307:0036 площадью 3600 кв.м, расположенный по адресу: Ставропольский край, 

<

...> для строительства 1 очереди мини-пансионатов на срок по 17.12.2023.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 02.04.2004 за № 26-01/31-4/2004-22.

Согласно пункту 2.3 договора арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями не позднее 15 числа последнего месяца квартала.

Пунктом 2.5 договора предусмотрено, что в случае неуплаты арендной платы в установленный договором срок, арендатор уплачивает неустойку просрочки (пени) от суммы неуплаты, равной размеру неустойки, применяющейся для земельного налога.

Пунктом 4 статьи 75 Налогового кодекса Российской Федерации процентная ставка пени принята равной одной трехсотой действующей в это время ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 4.1 договора арендодатель имеет требовать досрочного расторжения договора при невнесении арендатором платежей более чем за два квартала и неуплаты задолженности по арендной плате в течение следующего квартала через 30 дней после уведомления об этом арендатора.

Решением совета города-курорта Железноводска от 26.12.2006 № 126 «О Положении об управлении и распоряжении имуществом, находящимся в собственности муниципального образования города-курорта Железноводска» функции арендодателя переданы комитету по управлению муниципальным имуществом города Железноводска (в дальнейшем переименован в управление имущественных отношений администрации города-курорта Железноводска), в связи с чем в силу закона произошла замена арендодателя (уполномоченного органа) по договору аренды.

В ходе исполнения сторонами договора ответчиком не исполнялось обязательство по внесению арендной платы, в результате чего образовалась задолженность в размере 491 608,12 рублей за период с 01.04.2016 по 31.03.2017. 

Истцом в адрес ответчика была направлена претензия от 19.04.2017 исх. № 1365 с требованием об уплате образовавшейся задолженности по договору. Ответа на претензию не последовало.

Поскольку истцом систематически не вносилась арендная плата, управление направило в адрес общества предложение от 23.05.2017 исх. № 1730 о расторжении договора аренды от 22.03.2004 № 2510 с приложением соглашения о расторжении указанного договора. Ответа на письмо не последовало.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения истца с настоящим заявлением в суд.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 и пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата (пункт 3 статьи 65 ЗК РФ).

К взысканию заявлена арендная плата в размере 491 608,12 рублей за период с 01.04.2016 по 31.03.2017, пеня в размере 25 153,79 рублей за период с 16.06.2016 по 31.03.2017.

Материалами дела установлено, что определением Арбитражного суда Ставропольского края от 02.03.2012 года по делу № А63-3801/2012 в отношении ответчика возбуждено дело о банкротстве. Определением от 27.03.2012 по указанному делу в отношении общества введено наблюдение, определением от 29.09.2014 введено финансовое оздоровление. Определением от 15.06.2016 суд прекратил досрочно процедуру финансового оздоровления в отношении общества, утвердил мировое соглашение, производство по делу № А63-3801/2012 прекращено. 30 марта 2017 года мировое соглашение определением суда было расторгнуто, суд возобновил производство по делу о несостоятельности (банкротстве) ЗАО СО «Аксон».

В силу пункта 1 статьи 63 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения требования кредиторов по денежным обязательствам, за исключением текущих платежей, могут быть предъявлены к должнику только с соблюдением установленного данным Федеральным законом порядка предъявления требований к должнику.

Согласно части 1 статьи 5 Закона о банкротстве под текущими платежами понимаются денежные обязательства и обязательные платежи, возникшие после даты принятия заявления о признании должника банкротом.

В пункте 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 63 указано, что в договорных обязательствах, предусматривающих периодическое внесение должником платы за пользование имуществом (договоры аренды, лизинга), текущими являются требования об оплате за те периоды времени, которые истекли после возбуждения дела о банкротстве.

В соответствии с пунктом 58 Постановление Пленума ВАС РФ от 15.12.2004 № 29 «О некоторых вопросах практики применения Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» при возобновлении производства по делу о банкротстве вследствие отмены определения об утверждении мирового соглашения или в результате расторжения мирового соглашения требования к должнику, возникшие после прекращения производства по делу о банкротстве в связи с утверждением мирового соглашения, не признаются текущими по смыслу статьи 5 Закона о банкротстве, за исключением тех требований, срок исполнения которых не наступил к моменту возобновления производства по делу.

Согласно пункту 4 части 1 статьи 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что заявлено требование, которое в соответствии с федеральным законом должно быть рассмотрено в деле о банкротстве.

Таким образом, заявление в части требования о взыскании арендной платы за период с 15.06.2016 по 30.03.2017 подлежит оставлению без рассмотрения, поскольку обязательства, возникшие в период действия мирового соглашения, являются реестровыми платежами и подлежат взысканию в рамках дела о банкротстве.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

По общему правилу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. В статье 310 Кодекса установлена недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства.

Расчет арендной платы за спорный период производился истцом на основании постановления Правительства Ставропольского края от 29.03.2016 № 112-П «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, а также порядка за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и представленных в аренду без торгов».

Земельный участок, являющийся предметом договора аренды, расположен на территории города Железноводска, который находится в границах курорта Железноводск, отнесенного постановлением Совета Министров СССР от 28.08.1970 № 723 к курортам общесоюзного значения, а затем постановлением Правительства Российской Федерации от 17.01.2006 № 14 признанного курортом федерального значения.

Федеральным законом от 03.12.2008 № 244-ФЗ предусмотрена передача (отнесение) земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность.

С учетом положений указанного федерального закона можно сделать вывод о том, что спорный земельный участок относится к муниципальной собственности.

В связи с этим при определении размера арендной платы за спорный период подлежит применению Порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы и предоставления отсрочки (рассрочки) уплаты арендных платежей в пределах текущего финансового года за использование земельных участков, находящихся в собственности города-курорта Железноводска Ставропольского края, утвержденный решением Думы города-курорта Железноводска от 29.04.2011 № 27-IV (далее – Порядок).

В соответствии с пунктом 6 приложения № 1 к Порядку базовый размер арендной платы по виду функционального использования  - земли, предназначенные для размещения гостиниц, в спорный период составляет 7%.

Таким образом, суд отклоняет довод компании о необходимости применения базового размера земельного участка равного 5%.

Кадастровая стоимость спорного земельного участка составляет 7 037 460 руб. (утверждена приказом министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27.11.2015 № 1380).

Таким образом, размер арендной платы за период с 01.04.2016 по 14.06.2016 составляет 100 947,17 рублей (7 037 460*7%/366*75), за 31.03.2017 – 1 345,96 рублей (7 037 460*7%/366*1).

Истец просил взыскать неустойку в размере 25 153,79 рублей за период с 16.06.2016 по 31.03.2017.

В силу пункта 11 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 63 требования о применении мер ответственности за нарушение денежных обязательств, относящихся к текущим платежам, следуют судьбе указанных обязательств.

Поскольку истцом заявлено о взыскании неустойки, начисленной на задолженность, образовавшуюся в период с 01.04.2016, следовательно, пеня является текущим платежом и подлежит взысканию в рамках настоящего дела.

За период с 16.06.2016 по 18.09.2016 задолженность в день составляет 35,33 руб. (100 947,17*10,5%/300), за период с 19.09.2016 по 26.03.2017 – 33,62 руб. (100 947,17*10%/300), за период с 27.03.2017 по 30.03.2017 – 32,81 руб. (100 947,17*9,75%/300), за 31.03.2017 – 33,25 руб. (102 293,13*9,75%/300).

Судом произведен перерасчет неустойки (кол-во дней просрочки*задолженность руб./день):

Начало начисления

Окончание начисления

Кол-во дней просрочки

Задолженность руб./день

Размер неустойки

16.06.2016

15.09.2016

92

35,33

3 250,36

16.09.2016

18.09.2016

3

35,33

105,99

19.09.2016

15.12.2016

88

33,62

2 958,56

16.12.2016

31.12.2016

16

33,62

537,92

01.01.2017

15.03.2017

74

33,62

2 487,88

16.03.2017

26.03.2017

11

33,62

369,82

27.03.2017

30.03.2017

4

32,81

131,24

31.03.2017

31.03.2017

1

33,25

33,25

Итого: 

9 875,02

Доказательств оплаты за спорный период не представлено, в связи с чем иск в части взыскания задолженности в размере 102 293,13 рублей за период с 01.04.2016 по 14.06.2016, 31.03.2017 и пени в размере 9 875,02 рублей за период с 16.06.2016 по 31.03.2017 подлежит удовлетворению.

Истец также заявил о расторжении договора аренды земельного участка от 22.03.2004 № 2510. 

В соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. 

Статьей 619 ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Вместе с тем, согласно пункту 3 статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

При этом часть 3 статьи 619 ГК РФ не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, поэтому действует общее правило, содержащееся в части 2 статьи 452 ГК РФ, согласно которой требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Таким образом, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ). Данное разъяснение содержится в пункте 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ          

Суд пришел к выводу о соблюдении  истцом досудебного порядка расторжения договора аренды земельного участка, что подтверждается претензией от 19.04.2017 исх. № 1365 с требованием об уплате образовавшейся задолженности по договору и предложением от 23.05.2017 исх. № 1730 о расторжении договора аренды от 22.03.2004 № 2510 с приложением соглашения о расторжении указанного договора, направленными в адрес общества.

Допущенную ответчиком просрочку исполнения обязательства по внесению арендной платы суд оценивает как существенное нарушение ответчиком условий договора аренды. 

Доказательств погашения задолженности, как в полном объеме, так и в части общество при рассмотрении спора не представило, в материалах дела такие доказательства отсутствуют. 

В связи с изложенным, суд, учитывая неоднократное нарушение обществом сроков внесения арендной платы по договору аренды, существенный характер допущенных нарушений, а также фактические обстоятельства данного дела, пришел к выводу о наличии предусмотренных пунктом 2 статьи 450, статьей 619 ГК РФ, а также пунктом 4.1 договора аренды оснований для досрочного расторжения судом договора аренды от 22.03.2004 № 2510.

Согласно статье 110 АПК РФ, расходы по уплате государственной пошлины, от уплаты которой истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета.

 Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

исковое заявление в части требования о взыскании арендной платы за период с 15.06.2016 по 30.03.2017 оставить без рассмотрения.

Взыскать с закрытого акционерного общества Строительное объединение «Аксон-Н», г. Пятигорск, ОГРН 

<

***>, в пользу управления имущественных отношений администрации города-курорта Железноводска, г. Железноводск,  ОГРН 

<

***>, 102 293,13 рублей задолженности по арендной плате за период с 01.04.2016 по 14.06.2016, 31.03.2017, 9 875,02 рублей пени за период с 16.06.2016 по 31.03.2017.

Расторгнуть договор аренды от 22.03.2004 № 2510 земельного участка площадью 3 600 кв.м с кадастровым номером 26:31:010307:0036, расположенного по адресу: 

<

...> для строительства I очереди мини-пансионатов, заключенный между администрацией города Железноводска и закрытым акционерным обществом Строительное объединение «Аксон-Н».

Взыскать с закрытого акционерного общества Строительное объединение «Аксон-Н», г. Пятигорск, ОГРН 

<

***>, в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 10 365 рублей.

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу     

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок со дня вступления его в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья                                                                                                                               А.А. Говорун