АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

13 февраля 2018 года

Дело №

А05-4725/2017

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Захаровой М.В., судей Сапоткиной Т.И.,                 Сергеевой И.В.,            

при участии от администрации муниципального образования «Город Архангельск» Доценко Н.А. (доверенность от 12.12.2017 № 19-37/853),  от общества с ограниченной ответственностью «МЕДИКОМ» Черноудовой И.В. (доверенность от 05.04.2017), 

рассмотрев 08.02.2018 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «МЕДИКОМ» на решение Арбитражного суда Архангельской области от 18.08.2017 (судья Шашков А.Х.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда                         от 22.11.2017 (судьи Шадрина А.Н., Зайцева А.Я., Чередина Н.В.) по делу         № А05-4725/2017, 

у с т а н о в и л:

Администрация муниципального образования «Город Архангельск», место нахождения: 163000, г. Архангельск, пл. В.И. Ленина, д. 5, ОГРН 1022900509521, ИНН 2901065991 (далее – Администрация), обратилась в Арбитражный суд Архангельской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «МЕДИКОМ», место нахождения: 163060, г. Архангельск, ул. Шабалина, д. 4, ОГРН 1152901006477, ИНН 2901260079 (далее – Общество), о взыскании                  1 060 885 руб. 15 коп. задолженности по арендной плате за пользование зданием и земельным участком за период с 01.11.2016 по 28.02.2017,                        62 878 руб. 68 коп. пеней, начисленных за несвоевременное внесение арендной платы за период с 11.11.2016 по 28.02.2017. 

Решением суда от 18.08.2017, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 22.11.2017, исковые требования удовлетворены в полном объеме.

В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального  права, просит обжалуемые судебные акты отменить, принять новый судебный акт. Податель жалобы указывает на то, что Администрация увеличила размер арендной платы на основании отчета оценщика необоснованно, поскольку на момент заключения договора арендная плата была установлена по Методике определения размера арендной платы за пользование нежилыми помещениями, принадлежащими на праве собственности муниципальному образованию «Город Архангельск» (далее – Методика), утвержденной решением Архангельского городского Совета депутатов от 30.10.2001 № 117, и договором не предусмотрено изменение размера арендной платы на основании отчета об оценке. Кроме того, по мнению подателя жалобы, наличие прибыли от договоров субаренды не является основанием для увеличения размера арендной платы. Также Общество считает, что судами принят отчет об определении рыночной стоимости арендной платы, который не соответствует федеральным стандартам оценки. При этом суды, как указывает Общество, не приняли во внимание и не исследовали доказательства, представленные Обществом (информацию об индексе цен, об увеличении арендной платы по аналогичному имуществу, технический паспорт здания). Податель жалобы указывает на то, что судами не дана правовая оценка доводу о том, что изменение договора аренды не было зарегистрировано в установленном порядке.

В отзыве на кассационную жалобу Администрация просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.

В судебном заседании представитель Общества поддержала доводы кассационной жалобы, а представитель Администрации против ее удовлетворения возражала.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судами, Администрация (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 23.10.2015               № 160/15Л аренды нежилого здания общей площадью 1313,1 кв.м (помещение № 9 согласно поэтажному плану) с земельным участком площадью 1101 кв.м, находящихся в муниципальной собственности, расположенных по адресу:                  г. Архангельск, ул. Шабалина, д. 4, для использования под баню, в целях торговли и оказания сопутствующих услуг, сроком на 20 лет с момента государственной регистрации. 

Договор зарегистрирован в установленном порядке. Объекты переданы по акту приема-передачи от 23.09.2015. 

Согласно пункту 2.2.3 договора арендатор перечисляет арендную плату ежемесячно не позднее десятого числа текущего месяца. Размер арендной платы в месяц составляет 70 686 руб. 40 коп. без налога на добавленную стоимость, в том числе  62 933 руб. 40 коп. за здание и 7753 руб. за земельный участок (пункты 3.1 и 3.2 договора).

Пунктом 3.4 договора предусмотрено, что размер платы за здание может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке не чаще одного раза в год. Об изменении размера платы за здание по договору арендодатель предупреждает арендатора письменно не позднее чем за один месяц. Подписание дополнительного соглашения в данном случае не требуется.

Письмом от 20.09.2016 № 003-07/1096 Администрация уведомила Общество о повышении размера ежемесячной арендной платы с 06.11.2016 до 366 186 руб. 44 коп. (без налога на добавленную стоимость) за здание                       и 12 000 руб. за земельный участок. Письмо получено Обществом 04.10.2016.

Арендная плата за пользование зданием и земельным участком установлена по результатам ее рыночной оценки в соответствии с отчетом общества с ограниченной ответственностью «Проф-оценка» от 22.07.2016                  № 780/5-16рс.  

Общество, не согласившись с увеличением размера арендной платы, ежемесячные платежи производило в размере, предусмотренном договором.

В связи с внесением арендных платежей не в полном объеме Администрация направила в адрес Общества письмо от 05.12.2016                            № 119-06/12465 с требованием об уплате образовавшейся задолженности и пеней. 

Неисполнение требований, изложенных в названном письме, послужило основанием для обращения Администрации в арбитражный суд с настоящим иском.

Разрешая спор, суды, проанализировав содержание пункта 3.4 договора, в соответствии со статьями 450, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и с учетом разъяснений, изложенных в пункте 22 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – постановление Пленума № 73), в пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении», пришли к правомерному выводу о наличии оснований для удовлетворения требований истца в заявленном размере.

При этом судами учтено следующее. Возможность изменения арендной платы арендодателем в одностороннем порядке установлена пунктом 3.4 договора. Администрация, увеличивая размер арендной платы на основании отчета об оценке рыночной стоимости арендной платы за пользование зданием и земельным участком, реализовала свое право, предоставленное договором. Уведомление об изменении платы ответчиком было получено. Доказательств того, что одностороннее увеличение арендной платы непропорционально изменению средних рыночных ставок, не представлено. Суды, приняв во внимание заключенные ответчиком договоры субаренды, констатировали отсутствие доказательств злоупотребления арендодателем своим правом, являющихся основанием для применения положений статьи 10 ГК РФ в силу пункта 22 постановления Пленума № 73. 

Поскольку ответчик не представил доказательства надлежащего исполнения обязательств по внесению арендной платы в размере, указанном в уведомлении Администрации, суды в соответствии со статьями 309, 310, 330, 424, 614 ГК РФ удовлетворили исковые требования. 

Довод подателя жалобы об отсутствии у Администрации  оснований для  увеличения размера арендной платы отклонен судами обеих инстанций как основанный на неверном толковании общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и изменении договора, а также специальных норм, регулирующих арендные отношения, и ошибочном толковании условий договора от 23.10.2015 № 160/15Л.

Суды отклонили ссылку подателя жалобы на Методику, поскольку договором не установлено, что размер арендной платы должен рассчитываться в соответствии с этой Методикой. Кроме того, пунктом 6.4 Положения о порядке владения, пользования и распоряжения имуществом, принадлежащим на праве собственности муниципальному образованию «Город Архангельск», утвержденного решением Архангельского городского Совета от 15.10.1999            № 157, установлено, что размер арендной платы в договоре аренды недвижимого муниципального имущества, за исключением линейных объектов, устанавливается Администрацией не ниже рассчитанного по Методике определения размера арендной платы за пользование нежилыми помещениями, утверждаемой городской Думой.

Между тем арендодатель, изменяя размер арендной платы в соответствии с рыночными показателями, действовал в рамках положений пункта 3.4 договора и пункта 3 статьи 614 ГК РФ.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 21 постановления Пленума № 73, пункт 3 статьи 614 ГК РФ является диспозитивной нормой и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует. Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 ГК РФ), то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.

В данном случае действия Администрации не противоречат позициям, изложенным в пунктах 20 - 22 постановления Пленума № 73.

Довод жалобы о том, что судами принят отчет, который не соответствует федеральным стандартам оценки, признается кассационным судом необоснованным. Решением Арбитражного суда Архангельской области от 10.10.2017 по делу № А05-10475/2017 данный отчет не признан недостоверным, и силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица. 

Ссылка на отсутствие государственной регистрации изменения арендной платы не принимается, поскольку такая регистрация не требуется.

Ссылка на неисследование судами всех представленных ответчиком доказательств также не принимается. Документальные доказательства, имеющие значение для принятия законного и обоснованного судебного акта, были полно и всесторонне исследованы судами и им дана  оценка в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ. 

Само по себе несогласие подателя жалобы с установленными по делу обстоятельствами и с оценкой судами доказательств не является основанием для отмены судебных актов в суде кассационной инстанции.

Неправильного применения норм материального права, несоответствия выводов судов фактическим обстоятельствам дела и представленным в материалы дела доказательствам, нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.

При таком положении кассационная инстанция не усматривает оснований для отмены или изменения обжалуемых решения и постановления.

        Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда Архангельской области от 18.08.2017 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.11.2017 по делу № А05-4725/2017 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «МЕДИКОМ»  – без удовлетворения.

 

Председательствующий

М.В. Захарова

Судьи

Т.И. Сапоткина

И.В. Сергеева