﻿ 

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Пушкина, 112, г. Пермь, 614068

e-mail: 17aas.info@arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

№ 17АП-5584/2020-ГК

г. Пермь

29 июня 2020 года

Дело № А50-29718/2019

 

Резолютивная часть постановления объявлена 23 июня 2020 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 29 июня 2020 года.

 

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего Поляковой М.А., 

судей Дюкина В.Ю., Зелениной Т.Л.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Муравьевой Е.С.,    

при участии:

от истца по первоначальному иску ИП Афанасьева А.В.: Афанасьев А.В., паспорт, Авдеев Д.А., паспорт, диплом; 

от истца по первоначальному иску ИП Пятунина А.В.:  Авдеев Д.А., паспорт, доверенность от 21.01.2020,  диплом; 

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу апелляционную жалобу ответчика по первоначальному иску, общества с ограниченной ответственностью «Элемент-Трейд»,

на решение Арбитражного суда Пермского  края от 05 марта 2020 года по делу № А50-29718/2019

по иску индивидуального предпринимателя Пятунина Алексея Викторовича (ОГРНИП 304590720300036, ИНН 590700217401), индивидуального предпринимателя Афанасьева Александра Владимировича (ОГРНИП 319595800049035, ИНН 590610528931)

к обществу с ограниченной ответственностью «Элемент-Трейд» (ОГРН 1036605217252, ИНН 6674121179)

о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды недвижимого имущества, пени,

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Элемент-Трейд» (ОГРН 1036605217252, ИНН 6674121179)

к индивидуальному предпринимателю Пятунину Алексею Викторовичу (ОГРНИП 304590720300036, ИНН 590700217401), индивидуальному предпринимателю Афанасьеву Александру Владимировичу (ОГРНИП 319595800049035, ИНН 590610528931)

о взыскании неосновательного обогащения, обязании ответчиков подписать дополнительное соглашение об изменении арендной платы по договору,

установил:

индивидуальные предприниматели Пятунин Алексей Викторович и  Афанасьев Александр Владимирович (далее – ИП Пятунин А.В., ИП Афанасьев А.В.,  истцы) обратились в Арбитражный суд Пермского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Элемент-Трейд» (далее – ООО «Элемент –Трейд», ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды недвижимого имущества № 50-РОС от 22.04.2016 в общей сумме 293 608 руб. 00 коп., пени в общем размере 44 918 руб. 41 коп. с последующим их начислением по день фактического исполнения обязательства (с учетом уточнения, принятого судом в порядке ст. 49 АПК РФ).

ООО «Элемент –Трейд» предъявлен встречный иск к индивидуальному предпринимателю Пятунину Алексею Викторовичу и индивидуальному предпринимателю Афанасьеву Александру Владимировичу о взыскании неосновательного обогащения в размере 241 652 руб. 89 коп., а также  заявил  требование о  внесении изменения в договор аренды недвижимого имущества № 50-РОС от 22.04.2016. Просит изложить абзац А п. 2.6.1. договора и в период с 19.07.2016 по 29.11.2018  в следующей редакции:

«Арендатор обязуется полностью и своевременно выплачивать Арендодателю: А) Арендную плату, которая составляет: 239 016 (Двести тридцать девять тысяч шестнадцать) рублей 00 копеек, без НДС, ежемесячно». 

Стороны пришли к соглашению изложить абзац А п. 2.6.1. Договора в период с 30.11.2018 читать в следующей редакции:

«Арендатор обязуется полностью и своевременно выплачивать Арендодателю: А) Арендную плату, которая составляет: 255 747 (двести пятьдесят пять тысяч семьсот сорок семь) рублей 12 копеек, без НДС, ежемесячно».

Решением Арбитражного суда Пермского края от 05.03.2020  исковые требования удовлетворены  частично.      С ООО «Элемент-Трейд» в пользу  ИП Пятунина А.В. взыскана задолженность по арендной плате за сентябрь,  октябрь 2019 г. в размере 177 331 руб. 79 коп.,  пени за период с 02.11.2018 по 05.03.2020 в размере 37 331 руб. 38 коп.,  с последующим начислением пени в порядке п. 4.1.1 договора, начиная с 06.03.2020  до фактической уплаты задолженности;  в пользу  ИП  Афанасьева А.В. взыскана задолженность по арендной плате за сентябрь,  октябрь 2019 г. в размере 7 864 руб. 50 коп.,  пени за период с 04.06.2019 по 05.03.2020 в размере 836 руб. 27 коп., с последующим начислением пени в порядке п. 4.1.1 Договора, начиная с 06.03.2020 до фактической уплаты задолженности. В удовлетворении остальной части заявленных требований отказано.    В удовлетворении встречных исковых требований отказано.  

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик по первоначальному иску, общество с ограниченной ответственностью «Элемент –Трейд»  обратился  с апелляционной жалобой,  просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении первоначальных исковых требований и удовлетворении встречного иска.

В обоснование апелляционной жалобы ее заявитель указывает на несогласие с толкованием судом пунктов 2.2.2, 2.2.3, 2.9.1  договора аренды, отмечая, что в соответствии с указанными пунктами  обязательство считается исполненным  с момента исполнения истцами  не только регистрации права собственности, но и уведомления ответчика о регистрации права, заключения дополнительного соглашения   об уточнении предмета договора и направления в адрес ответчика технической документации  на арендуемое  помещение, последнее было исполнено  истцами 31.07.2019,  а не 20.05.2019, когда уведомление вручено неуполномоченному представителю ответчика, и приложением проекта дополнительного соглашения неподписанного со стороны истцов. Полагает, что ответчик  правомерно на основании п. 2.9.1 договора  с 01.08.2019  начислял  и оплачивал арендную плату в полном объеме, без снижения на 30 %, до указанной даты в соответствии с п. 2.9.1 договора постоянная часть арендной платы подлежала снижению.  Также апеллянт не согласен с выводами суда об отсутствии оснований для снижения арендной платы исходя из фактической площади занимаемого помещения, менее 348 кв.м, и указывает, что не приняты во внимание доводы, об определении в п.2.1.4 договора  минимальной площади, в том числе с целью передачи в субаренду третьим лицам, доказательств того, что  на арендуемом объекте  была произведена перепланировка, возведены какие-либо конструкции, которые могли бы сократить общую площадь  переданного в аренду помещения,  в материалы дела не представлено. По мнению апеллянта,  исходя из толкования п. 2.1.4 договора, фактического предоставления меньшей площади помещения   и положений  п.2 ст. 328 ГК РФ, ответчик был вправе  отказаться  от исполнения обязательства в виде оплаты арендной платы  за непредоставленные в аренду помещения. Отмечает, что согласно преамбуле договора термин «помещение» предусмотренный договором означает нежилые помещения общей площадью 361 кв.м. 

До начала судебного разбирательства от истцов  по первоначальному иску поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, согласно которому последние полагают судебный акт законным и обоснованным, просят отказать в удовлетворении жалобы. 

В судебном заседании истец Афанасьев А.В. его представитель, и представитель истца ИП Пятунина А.В. возражали против удовлетворения апелляционной жалобы, просили оставить решение суда без изменения.

Ответчик надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей в судебное заседание не обеспечил, что в силу части 3 статьи 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения жалобы в его отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела,   22.04.2016 между ИП Пятуниным Алексеем Викторовичем (арендодатель) и ООО «Элемент-Трейд» (арендатор) заключен Договор аренды недвижимого имущества № 50-РОС, по условиям которого арендодатель обязался предоставить в пользование  строящееся здание магазина, общей площадью 684,55 кв.м., расположенный по адресу: Пермский край, м.р-н Верещагинский, г. Верещагино, ул. К. Маркса, д. 27а, а арендатор – своевременно и надлежащим образом уплачивать арендную плату, прочие платежи и выполнять другие обязательства. 

 В соответствии с п. 2.1.4 Договора площадь и технические характеристики помещения будут уточнены по результатам технической инвентаризации, произведенной соответствующей организацией технического учета, после выполнения арендодателем обязанностей, предусмотренных п. 2.2.1 - 2.2.2 договора, путем подписания сторонами дополнительного соглашения об уточнении арендуемой площади. Стороны признают, что фактическая общая площадь помещения, указанная в статье 1 может отличаться от площади, определенной в соответствии с настоящим пунктом, но не должна быть менее, чем 348 квадратных метров. Уточнение площади помещения не влияет на размер арендной платы, определенной пунктом 2.1.6 Договора.   

В порядке п. 2.2.1 Договора арендодатель обязался в срок до 01 июня 2016 г. оформить учетную запись о помещении в органах технической инвентаризации, ввести здание в эксплуатацию (получить разрешение на ввод здания в эксплуатацию). 

Согласно п. 2.2.2. Договора, арендодатель обязуется не позднее 01 июля 2016 г. поставить помещение на кадастровый учет, получить кадастровый паспорт помещения, зарегистрировать право собственности на помещение в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и предоставить арендатору документы, подтверждающие выполнение данной обязанности.

В п. 2.2.3. Договора указано, что стороны обязуются в течение 5 рабочих дней с момента выполнения арендодателем обязанностей, предусмотренных п. 2.2.2 заключить дополнительное соглашение, предусмотренное пунктом 2.1.4 на фактически арендуемое помещение.

Арендодатель обязуется  передать арендатору помещение по акту допуска до 01 июня 2016 г., акту передачи в аренду в течение 5 рабочих дней с момента подписания дополнительного соглашения об уточнении арендуемой площади, предусмотренного п. 2.1.4 Договора (п. 2.2.4 Договора). 

Пунктом 2.6.1 Договора  (подп. «А») стороны определили   арендную плату в размере 245 000 руб. 00 коп. без НДС, а также (подп. «Б») сумму компенсации стоимости коммунальных услуг. 

Пунктом 2.7.1 Договора  определено, что арендная плата подлежит исчислению и уплате в отношении каждого расчетного месяца с акта допуска до даты возврата помещения путем перевода денежных средств на счет арендодателя.

В силу пункта 2.7.5 Договора арендная плата подлежит уплате не позднее первого числа расчетного месяца.

Пунктом 2.8.1 Договора предусмотрено, что не чаще одного раза в год арендодатель вправе увеличивать размер арендной платы, но не ранее 24 месяцев с момента подписания акта допуска и не более чем на 7% от действующего размера арендной платы, письменно уведомив об этом арендатора, не позднее, чем за 3 месяца. Изменение размера арендной платы осуществляется с даты указанной арендодателем в уведомлении об изменении размера арендной платы.

В случае нарушения сроков выполнения обязательства, предусмотренного п. 2.2.2 Договора, базовая часть арендной платы уменьшается на 30 % до момента исполнения обязательства арендодателем (п. 2.9.1 Договора). 

Пунктом 4.1.1 Договора установлено, что неисполнение или ненадлежащее исполнение срочного обязательства по Договору стороной влечет начисление пеней в размере 0,01% от ежемесячного размера арендной платы за каждый день такого неисполнения или ненадлежащего исполнения по день фактического исполнения соответствующего обязательства или устранения факта его неисполнения или ненадлежащего исполнения.

В порядке исполнения условий договора, а именно п. 2.2.4 Договора, 19.07.2016  сторонами подписан акт допуска к проведению подготовительно-ремонтных работ, начисление арендной платы производится с указанной даты.  

29.08.2018 ИП Пятунин А.В.  вручил нарочно представителю арендатора   уведомление об изменении арендной платы от 27.08.2018,  согласно которому с 30.11.2018  размер арендной платы составляет 262 150 руб. 00 коп. 

09.04.2019  арендодателем зарегистрировано право собственности на объект. С указанной даты, расчет арендной платы производится истцами в размере 100 % (без вычета 30 %  по п. 2.9.1 Договора).

15.04.2019 индивидуальным предпринимателем Афанасьевым Александром Владимировичем   приобретена 1/20 доля здания  и 24.04.2019  зарегистрировано право собственности.

Дополнительным соглашением от 25.07.2019 к договору аренды стороны согласовали, что в качестве арендаторов выступают ИП Пятунин А.В. (арендатор -1) и ИП Афанасьев А.В. (арендатор – 2), арендная плата подлежит уплате пропорционально долям. 

Также стороны определили объект аренды: 

- здание магазина, общей площадью  675,4 кв.м., количество этажей: 2, в том числе подземных: 0, расположенное по адресу: Пермский край, р-н Верещагинский,  гг. Верещагино, ул. К. Маркса, д. 27а, принадлежащее на праве общей долевой собственности Арендодателю-1 (19/20), и арендатору - 2 (1/20);

- помещение, общей площадью 339,5 кв.м. (номера помещений  на поэтажном плане 1-11), расположенные на первом этаже Здания; подробные технические  характеристики помещения приводятся в Приложении № 6».

По расчету истцов, арендная плата подлежала уплате арендатором арендодателю -1 в период с 19.07.2016  по 29.11.2018  в размере 171 500 руб. 00 коп. (245 000 руб. 00 коп. - 30%), с 30.11.2018  по 08.04.2019  в размере 183 505 руб. 00 коп. (262 150 руб. 00 коп. - 30%), в период с 09.04.2019  по 23.04.2019  в размере 262 150 руб. 00 коп. 

С 24.04.2019  арендная плата подлежит уплате арендодателю-1 и Арендодателю-2 пропорционально их доле в праве собственности на здание: арендодателю - 249 042 руб. 50 коп., арендодателю-2 - 13 107 руб. 50 коп.

По утверждению истцов, арендатор обязательства по оплате арендной платы за период с ноября 2018 года по август 2019 года   выполнил не в полном объеме, в результате у арендатора образовалась задолженность, в связи с чем 09.08.2019 в адрес ответчика направлена претензия с требованием погасить задолженность и оплатить начисленную неустойку. 

 В ответ на претензию  общество направило в адрес истцов проект дополнительного соглашения, отметив, что задолженность отсутствует, исходя из расчета от фактически переданной площади помещения. 

Ссылаясь на указанные обстоятельства, истцы обратились в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями.

В ходе судебного разбирательства истцы выявили задолженность по арендной плате также за сентябрь и октябрь 2019 года, а также неучтенные платежи, согласно расчету истцов задолженность  за период с ноября 2018 г. по октябрь 2019 г.  перед  ИП Пятуниным А.В. составляет в размере  285 743 руб. 50 коп., ИП Афанасьевым А.В.   – 7 864 руб. 50 коп., также произведен перерасчет неустойки. 

Ответчик ООО «Элемент –Трейд» обратился в суд с встречным  исковым заявлением, в обоснование своих требований ответчик ссылался на следующие обстоятельства. 

ООО «Элемент–Трейд» считает, что предусмотренная  п. 2.2.2 Договора обязанность исполнена арендодателем только 31.07.2019,  когда был направлен технический план на помещение, необходимый для регистрации договора аренды,  поэтому арендная плата подлежит уплате без снижения на 30 % только с 01.08.2019, а не с 09.04.2019, как рассчитывает истец. 

Кроме того, предъявляя встречные исковые требования, ООО «Элемент –Трейд» считает, что 25.07.2019 Дополнительным соглашением к Договору  сторонами уточнен предмет Договора, в соответствии с п. 6 Соглашения Помещение означает нежилые помещений, общей площадью 339,5 кв.м (номера помещения на поэтажном плане 1-11), расположенные на первом этаже Здания, то есть арендодателем нарушены условия Договора в части предоставляемой площади помещения в размере 339,5 кв.м, что на 8,5 кв.м меньше чем площадь, установленная Сторонами в  п. 2.1.4 Договора (стороны признают, что фактическая общая площадь помещения, указанная в статье 1 может отличаться от площади, определенной в соответствии с настоящим пунктом, но не должна быть менее, чем 348 квадратных метров). 

Однако при заключении Договора аренды недвижимого имущества  стороны исходили из условия того, что арендатору будет передан объект общей площадью не менее, чем 348 кв.м (п. 2.1.4) с установлением экономических условий при заключении данного договора в виде постоянной части арендной платы в размере 245 000 руб. 00 коп. без НДС (п. 2.6.1). 

При определении размера арендной платы в Договоре Арендатор исходил из тех существенных условий, в соответствии с которыми площадь передаваемого помещения будет составлять не менее 348 кв.м. В расчете из указанной площади и размера арендной платы арендатор предусматривал оплату за один квадратный метр в размере 704  руб. 22 коп.

По мнению общества, в связи с нарушением арендодателем условий договора в части передаваемой площади, которая установлена в Договоре в твердом минимальной размере, условия Договора о размере арендной платы подлежит пересмотру с момента акта допуска, т.е. с 19.07.2016  в соответствии с фактически переданным размером площади объекта.

10.09.2019 ООО «Элемент-Трейд» отправило в адрес Истца ответ на претензию, в котором указало о необходимости подписать Дополнительное соглашение к Договору с уточненной арендной платой, исходя из фактической,  арендуемой площади. В Дополнительном соглашение к Договору аренды произведен перерасчет арендной платы:

- с 19.07.2016 года по 29.11.2018 года - 239 016   руб. 00 коп.;

- с 30.11.2018 года - 255 747  руб. 12 коп.

30.09.2019 ООО «Элемент-Трейд» в адрес истцов направило претензию с требованием оплатить неосновательное обогащение в размере 241 652 руб. 89 коп. 10.10.2019 ООО «Элемент-Трейд» повторно направило в адрес истцов претензию с требованием подписать Дополнительное соглашение к Договору аренды с уточненной арендной платой, а также оплатить неосновательное обогащение.

Удовлетворяя первоначальный иск частично,  суд первой инстанции исходил из обоснованности материально-правовых требований к ответчику, доказанности  их материалами дела, отсутствия доказательств погашения задолженности, при этом корректируя расчет задолженности, суд пришел к выводу, что установленная договором обязанность поставить помещение на кадастровый учет, получить кадастровый паспорт помещения, зарегистрировать право собственности и предоставить соответствующие документы арендатору для регистрации договора аренды исполнена истцами 20.05.2019, и с этого момента истцы вправе претендовать на получение арендной платы без вычета 30%.

Отказывая в удовлетворении встречного иска, суд первой инстанции исходил из отсутствия оснований  для расчета арендной платы от установленной дополнительным соглашением площади, отсутствия согласования сторонами договора последствий предоставления площади помещения менее, чем 348 кв.м, согласования того, что уточнение площади помещения не влияет на размер арендной платы, факта сдачи в аренду не только площади нежилого помещения, а здания  общей площадью 684,55 кв.м, определения объема вознаграждения согласованного сторонами в  п. 2.7.3 Договора, также суд признал, что изменение площади арендуемых помещений  связано с перепланировкой и переоборудованием арендуемых помещений, произведенной по инициативе и в результате действий арендатора на основании п. 3.16.1, 3.16.2, 3.17.1 Договора.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзыва, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд  не усматривает оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта в связи со следующим.

Согласно  пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК РФ). 

В свою очередь,  арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (п.  1 ст. 614 ГК РФ).  

Материалами дела подтверждается наличие между сторонами правоотношений в рамках  заключенного договора аренды нежилого помещения от 22.04.2016 № 50-РОС,  по  условиям которого арендодатель обязался предоставить в пользование    строящееся здание магазина, общей площадью 684,55 кв.м, расположенный по адресу: Пермский край, м. р-н Верещагинский, г. Верещагино, ул. К. Маркса, д. 27а, а арендатор – своевременно и надлежащим образом уплачивать арендную плату, прочие платежи и выполнять другие обязательства. 

Дополнительным соглашением от 25.07.2019 к договору аренды стороны согласовали, что в качестве арендаторов выступают ИП Пятунин А.В. (арендатор -1) и ИП Афанасьев А.В. (арендатора – 2), арендная плата подлежит уплате пропорционально долям. Также стороны определили объект аренды: здание магазина, общей площадью  675,4 кв.м., количество этажей: 2, в том числе подземных: 0, расположенное по адресу: Пермский край, р-н Верещагинский,  г. Верещагино, ул. К. Маркса, д. 27а, принадлежащее на праве общей долевой собственности Арендодателю-1 (19/20), и арендатору - 2 (1/20); помещение, общей площадью 339,5 кв.м (номера помещений  на поэтажном плане 1-11), расположенные на первом этаже Здания; подробные технический  характеристики помещения приводятся в Приложении № 6.

Размер, порядок и сроки внесения арендной платы согласованы сторонами при подписании  договора аренды. Согласно п. 2.2.2. Договора, арендодатель обязуется не позднее 01 июля 2016 г. поставить помещение на кадастровый учет, получить кадастровый паспорт помещения, зарегистрировать право собственности на помещение в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и предоставить арендатору документы, подтверждающие выполнение данной обязанности. Пунктом 2.6.1 Договора  (подп. «А») стороны определили   арендную плату в размере 245 000 руб. 00 коп. без НДС, а также (подп. «Б») сумму компенсации стоимости коммунальных услуг. Согласно уведомления об изменении арендной платы от 27.08.2018,  с 30.11.2018  размер арендной платы составляет 262 150 руб. 00 коп. Арендная плата подлежит уплате не позднее первого числа расчетного месяца. Арендная плата подлежит исчислению и уплате в отношении каждого расчетного месяца с акта допуска до даты возврата помещения путем перевода денежных средств на счет арендодателя (пункты 2.7.5 и  п. 2.7.1  договора аренды).

В случае нарушения сроков выполнения обязательства, предусмотренного п. 2.2.2 Договора, базовая часть арендной платы уменьшается на 30 % до момента исполнения обязательства арендодателем (п. 2.9.1 Договора). 

По расчетам истцов задолженность за период с ноября 2018 г. по октябрь 2019 г.  перед  ИП Пятуниным А.В. составляет в размере  285 743 руб. 50 коп., ИП Афанасьевым А.В.   – 7 864 руб. 50 коп.,

 

В соответствии с пунктом 1 статьи 328 ГК РФ, пунктом 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору.  В силу приведенных норм и разъяснений арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями спорного договора.

Как указано  в ст. 655 ГК РФ,  передача объекта недвижимости  арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.  

Судом установлено, что  в  соответствии с п. 2.2.4 договора, 19.07.2016  сторонами подписан акт допуска к проведению подготовительно-ремонтных работ, начисление арендной платы производится с указанной даты. Обязанность, предусмотренная п. 2.2.2 договора,  исполнена истцами 20.05.2019.  Дополнительным соглашением от 25.07.2019 к договору аренды стороны согласовали, что в качестве арендаторов выступают ИП Пятунин А.В. (арендатор -1) и ИП Афанасьев А.В. (арендатор – 2), арендная плата подлежит уплате пропорционально долям, объект аренды  помещение, общей площадью 339,5 кв.м (номера помещений  на поэтажном плане 1-11), расположенные на первом этаже Здания; подробные технические  характеристики помещения приводятся в Приложении № 6».

В качестве возражений на требования истцов   ООО «Элемент –Трейд» обратилось с встречным иском  о взыскании  неосновательного обогащения в размере 241 652 руб. 89 коп., внесении изменений в договор аренды недвижимого имущества № 50-РОС от 22.04.2016. 

В обоснование иска общество ссылается на то, что предусмотренная  п. 2.2.2 договора обязанность исполнена арендодателем только 31.07.2019,  когда был направлен технический план на помещение, необходимый для регистрации договора аренды,  поэтому арендная плата подлежит уплате без снижения на 30 % только с 01.08.2019. Кроме того,  считает, что 25.07.2019 дополнительным соглашением к договору  сторонами уточнен предмет договора, в соответствии с п. 6 Соглашения Помещение означает нежилые помещения, общей площадью 339,5 кв.м (номера помещения на поэтажном плане 1-11), расположенные на первом этаже Здания, в связи с чем ООО «Элемент –Трейд» полагает, что арендодателем нарушены условия договора в части предоставляемой площади помещения в размере 339,5 кв.м, что на 8,5 кв.м меньше чем площадь, установленная Сторонами в  п. 2.1.4 договора.  В  связи с нарушением арендодателем условий договора в части передаваемой площади, которая установлена в договоре в твердом минимальной размере,  общество считает, что условия договора о размере арендной платы подлежит пересмотру с момента акта допуска, т.е. с 19.07.2016 в соответствии с фактически переданным размером площади объекта, представив перерасчет арендной платы: с 19.07.2016 по 29.11.2018  - 239 016 руб.  с 30.11.2018  - 255 747  руб. 12 коп.

Согласно п. 2 ст. 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом, либо в установленном законом порядке.

В силу положений п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора и понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 1).

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором (пункт 2).

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

На основании ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора (пункт 3 статьи 453 ГК РФ).

Оценив представленные доказательства по правилам ст.  71 АПК РФ,  принимая во внимание буквальное толкование условий договора,  согласно  которым в пункте 2.2.2 договора не предусмотрена обязанность арендодателя    по предоставлению технического плана для регистрации договора аренды, при  подписании  договора сторонами не согласованы  последствий предоставления помещения площади менее 348 кв.м,  уточнение площади помещения не влияет на размер арендной платы, что прямо  предусмотрено  п. 2.1.4 договора,  учитывая п. 2.7.3 договора о праве арендатора на  использование всей совокупности  прав, включая права в отношении  мест  общего  пользования, парковки, зоны разгрузки,  при  этом  изменение площади арендуемых помещений  связано с перепланировкой и переоборудованием арендуемых помещений, произведенной по инициативе и в результате действий арендатора на основании п. 3.16.1, 3.16.2, 3.17.1 договора, суд  первой инстанции  пришел к правильным выводам о том, что  установленная п. 2.2.2 договора обязанность  по  постановке  помещения на кадастровый учет, получению кадастрового паспорта помещения, регистрации   права  собственности и предоставлению  соответствующих документов  арендатору для регистрации договора аренды исполнена истцами 20.05.2019, соответственно с этого момента истцы вправе претендовать на получение арендной платы без вычета 30%.

Доказательств внесения арендной платы в установленном договором аренды размере,  отсутствия задолженности либо  наличия задолженности  в ином размере ответчиком не  представлено (ст. 65 АПК РФ).

С учетом изложенного,  суд  обоснованно взыскал с ответчика в пользу ИП Пятунина А.В. задолженность по арендной плате за с сентябрь,  октябрь 2019 г. в размере 177 331 руб. 79 коп., в пользу  ИП  Афанасьева А.В.  задолженность по арендной плате за сентябрь,  октябрь 2019 г. в размере 7 864 руб. 50 коп.  (с учетом получения арендной платы без вычета 30% с 20.05.2019).

Поскольку довод  истца по  встречному иску об исполнении обязанности, указанной в п. 2.2.2 договора  с момента предоставления технического плана 31.07.2019,  а также требование об исчислении   арендной платы от установленной дополнительным соглашением площади помещения,   признаны судом не  соответствующими обстоятельствам дела  и  представленным доказательствам, противоречат  буквальному толкованию  договора, суд  правомерно отказал  в удовлетворении встречного  иска, не  усмотрел  оснований для  изложения договора  аренды  в предложенной истцом по встречному иску редакции.

Судом обоснованно отмечено, что пунктом 46 приказа Министерства экономического развития Российской Федерации от 18.12.2015 г. № 953 «Об утверждении формы технического плана и требований к его подготовке, состава содержащихся в нем сведений, а также формы декларации об объекте недвижимости, требований к ее подготовке, состава содержащихся в ней сведений» определено, что содержание установленного (устанавливаемого) ограничения (обременения) прав приводится в графе «4» реквизита «2» раздела «Сведения о части (частях) объекта недвижимости» на основании актов органов государственной власти или органов местного самоуправления, договоров или соглашений (при их наличии), вступивших в законную силу судебных актов. Копии таких документов включаются в состав Приложения, за исключением случая представления технического плана объекта недвижимости для осуществления одновременно государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав.  Следовательно, в состав приложения технического плана включается копия договора аренды, а в данном случае копия дополнительного соглашения к договору аренды. Таким образом, изготовление технического плана невозможно без заключения между арендодателями и арендатором дополнительного соглашения к Договору, которое стороны обязались подписать после исполнения арендодателем п. 2.2.2 Договора. 

Также  истцами  заявлено  требование  о  взыскании  неустойки  за нарушение сроков и  порядка внесения арендной платы.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства (ст. 331 ГК РФ). 

Согласно п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.  

Пунктом 4.1.1 Договора установлено, что неисполнение или ненадлежащее исполнение срочного обязательства по Договору стороной влечет начисление пеней в размере 0,01% от ежемесячного размера арендной платы за каждый день такого неисполнения или ненадлежащего исполнения по день фактического исполнения соответствующего обязательства или устранения факта его неисполнения или ненадлежащего исполнения.

Пунктом 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" предусмотрено, что истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ).

Установив указанные обстоятельства, свидетельствующие о ненадлежащем исполнении  арендатором обязанности  по внесению  арендной платы в спорный период, суд первой инстанции  правомерно  произвел перерасчет пени,  взыскал  с ответчика в пользу  ИП Пятунина А.В.  пени за период с 02.11.2018  по 05.03.2020 в размере 37 331 руб. 38 коп., в пользу ИП  Афанасьева А.В. пени за период с 04.06.2019  по 05.03.2020 в размере 836 руб. 27 коп., указав на  начисление пени до фактической уплаты задолженности.

Изложенные в обоснование  апелляционной жалобы  доводы апеллянта о  несогласии с толкованием и применением  судом    пунктов  2.2.2, 2.2.3, 2.9.1  договора аренды отклоняются как не  соответствующие материалам  дела и  установленным по  делу обстоятельствам, признаваемых  судом значимыми в целях  вынесения обжалуемого  судебного  акта.  

Пунктом  1 ст. 431 ГК РФ установлено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Как верно  указал  суд  инстанции,  уменьшение базовой части арендной платы на 30 % обоснованно  до момента исполнения арендодателями  обязательства по  предоставлению  арендатору документов  для регистрации договора аренды, которая  исполнена истцами 20.05.2019, при  этом  по  условиям  договора  размер арендной платы не  зависит  от  площади помещения.

Оснований полагать  выводы суда ошибочными  не  установлено.  

Доводы апеллянта о том, что уведомление вручено неуполномоченному представителю ответчика 20.05.2019, подлежат отклонению.

Письмо,  подтверждающее выполнение предусмотренной пунктом 2.2.2. договора обязанности, в том числе выписка из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 24.04.2019  и дополнительное соглашение к договору, вручено 20.05.2020 нарочно представителю арендатора - региональному представителю отдела управления коммерческой недвижимости формат дискаунтер Вдовиной Наталье Анатольевне. Факт наличия трудовых отношений ответчиком не оспаривается, полномочие лица на получение документов следует из его должностных обязанностей и обстановки, в которой действует лицо (п. 1 ст.  182 ГК РФ).

Доводы заявителя жалобы о том, что исходя из толкования п. 2.1.4 договора, фактического предоставления меньшей площади помещения   и положений  п. 2 ст. 328 ГК РФ, ответчик был вправе  отказаться  от исполнения обязательства в виде оплаты арендной платы  за непредоставленные в аренду помещение, и   имеются основания для снижения арендной платы, отклоняются судом.

В силу части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Оценка требований и возражений сторон осуществляется судом с учетом положений статьи 65 АПК РФ о бремени доказывания исходя из принципа состязательности, согласно которому риск наступления последствий несовершения соответствующих процессуальных действий несут лица, участвующие в деле (часть 2 статьи 9 Кодекса).

В силу п. 4 ст. 614 АПК РФ  если  законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

В пункте  2.1.4 договора, действительно, указано, что площадь помещения не должна быть менее 348 кв.м, однако, какие-либо последствия этого, в том числе пропорциональное уменьшение арендной платы из договора не предусмотрены, при том, что сторонами оговорены случаи пересмотра и уменьшения арендной платы. Уточнение площади помещения не влияет на размер арендной платы, определенной п. 2.1.6  настоящего договора. 

Таким образом,  по  условиям договора арендная плата установлена за все арендуемое помещение в целом, а не исходя из площади арендуемого помещения, следовательно, размер арендной платы по договору не зависит от действительной площади арендуемого помещения.

Кроме того, согласно подписанному 19.07.2016 акту допуска к проведению ремонтно-подготовительных работ, стороны подтверждают, что арендодатель передал, а арендатор принял помещение общей площадью 361 кв.м. Общая площадь помещений 361 кв.м подтверждается техническим планом здания от 30.04.2019. Из технического плана здания следует, что изменение площади арендуемых помещений связано с перепланировкой и переоборудованием арендуемых помещений (возведение перегородок и обшивка стен из кирпича и ГКЛ), произведенной по инициативе и в результате действий арендатора на основании пунктов 3.16.1, 3.16.2 и 3.17.1 Договора.

В данном случае апеллянтом, установленные обстоятельства не опровергнуты. 

При названных   обстоятельствах  решения суда является законным и обоснованным.

Суд апелляционной инстанции считает, что все имеющие существенное значение для рассматриваемого дела обстоятельства судом установлены правильно, представленные доказательства полно и всесторонне исследованы и им дана надлежащая оценка.

Основания для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта в соответствии со ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено. 

Решение арбитражного суда отмене не подлежит.

Судебные расходы на оплату государственной пошлины в связи с подачей апелляционной жалобы относятся на заявителя (ст. 110 АПК РФ).

Руководствуясь статьями 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд  

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Пермского края от 05 марта 2020 года по делу № А50-29718/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Пермского края.

 

Председательствующий

 

М.А. Полякова 

 

Судьи

 

 

В.Ю. Дюкин 

 

 

Т.Л. Зеленина