Арбитражный суд Хабаровского края

г. Хабаровск, ул. Ленина 37, 680030, www.khabarovsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

дело № А73-9584/2024

г. Хабаровск

06 марта 2025 года

Резолютивная часть судебного акта объявлена 04.03.2025 г.

Арбитражный суд Хабаровского края в составе судьи  О.М. Левинталь,

при ведении протокола судебного заседания секретарем А.Ю. Лихачевым,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Тривлада» (ОРГН 1022501277347, ИНН 

<

***>; 690078, 

<

...>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Винлаб Хабаровск» (ОРГН 1082723009324, ИНН 

<

***>; 680041, 

<

...>)

третье лицо: ООО «Декодизайн»

о взыскании 326 125 руб. 27 коп.

при участии в судебном заседании:

от истца – Р.И. Коцюрбий по доверенности от 22.04.2024, диплом;

от ответчика – ФИО1 по доверенности № 25АА4304126 от 25.12.2024, диплом;

от третьего лица – явку представителей в судебное заседание не обеспечил, уведомлен надлежащим образом в порядке ст. 123 АПК РФ.

Общество с ограниченной ответственностью «Тривлада» (далее – истец, ООО «Тривлада») обратилось в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Винлаб Хабаровск» (далее – ответчик, ООО «Винлаб Хабаровск») о взыскании задолженности в размере 259 197 руб. 40 коп., неустойки за период с 12.03.2024 по 22.07.2024 в размере 34 695 руб. 82 коп., неустойки начиная с 23.07.2024 по день фактической оплаты задолженности (с учетом уточнения, принятого судом в порядке ст. 49 АПК РФ). Иск обоснован недоплатой о арендатором платы с учетом увеличения величины арендной платы  на   коэффициент инфляции  согласно п.4.5., рассчитанный за 2 года  и  взысканием платы, по которой предоставлены « каникулы», поскольку ответчиком не выполнен текущий ремонт.

Исковое заявление с использованием автоматизированной информационной системы распределено для рассмотрения судье К.А. Конфедератовой.

Определением от 07.06.2024 заявление принято к рассмотрению в порядке упрощенного производства.

Определением от 26.07.2024 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

Определением от 25.09.2024 к участию в деле привлечено ООО «Декодизайн» в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Определением от 22.11.2024 в порядке ст. 18 АПК РФ произведена замена судьи К.А. Конфедератовой на судью О.М. Левинталь.

Истцом требования поддержаны, представлены дополнительные пояснения.

В судебном заседании в порядке ст. 163 АПК РФ объявлялся перерыв.

Истцом представлены дополнения к иску, требования поддержаны.

Ответчик  с иском не согласен. Указывает, что договором предусмотрена возможность изменения арендной платы не чаще одного раза в год на  коэффициент инфляции. Увеличение арендной платы на  индекс за два года договором не предусмотрено. В части освобождения от арендной платы в июле 2023г. пояснил, что ремонт частично выполнен. Дополнительное соглашение не содержит условия о   перечне работ и  оплаты арендной платы, в случае не выполнения текущего ремонте.

В судебном заседании в порядке ст. 163 АПК РФ объявлялся перерыв.

Истцом заявлено ходатайство об уточнении исковых требований, просил суд взыскать задолженность в размере 259 197 руб. 40 коп., неустойку в размере 66 927 руб. 87 коп., неустойку по день фактической оплаты суммы основного долга, исчисленную из расчета ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды от суммы долга за каждый день просрочки.

Судом уточнения приняты в порядке ст. 49 АПК РФ.

Истцом требования с учетом уточнений поддержаны, представлен акт совместного осмотра арендуемых помещений от 27.02.2025 г. с возражениями ответчика, даны пояснения.

Ответчиком представлен акт совместного осмотра арендуемых помещений от 27.02.2025 г. с возражениями ответчика, даны пояснения. Доводы отзыва и дополнений к нему поддержаны.

Дело рассмотрено в порядке ст. 156 АПК РФ в отсутствие третьего лица.

Рассмотрев материалы дела, заслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, суд

УСТАНОВИЛ:

31.01.2017 между ООО «Винлаб Хабаровск», прежнее наименование ООО «Ерофей» (арендатор) и ООО «Тривлада» (арендодатель) был заключен договор аренды нежилых помещений (далее - договор).

Согласно п. 2.1 договора, арендодатель за плату обязуется передать во временное пользование, а арендатор принять в целях использования для организации розничной торговли алкогольной продукцией, продовольственными товарами, следующее недвижимое имущество: нежилые помещения  общей площадью 166.3 кв.м., находящиеся в здании Помещения № 2, 4, 5, 6 в Лит 1А и № 4, 2 и часть помещения № 1 площадью 16 кв.м., часть помещения № 3 площадью 1,8 кв.м. в Лит А, назначение: нежилое здание, этажность: цоколь и первый этаж 489,20 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>.

Нежилые помещения принадлежат арендодателю на праве собственности, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 29 июня 1999 года сделана запись регистрации № НО27894-Х50, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от 27 августа 2001 года серии 25-АА номер 074643.

Нежилые помещения переданы арендатору по акту приема-передачи от 31.01.2017 г.

Согласно п. 4.1 договора, за пользование арендованными помещениями, арендатор уплачивает арендодателю ежемесячную арендную плату. Арендная плата состоит из постоянной и переменной части.

Начисление постоянной части арендной платы и обязанность по ее уплате возникают у арендатора за период по истечении 30 календарных дней (арендные каникулы) с момента подписания акта приема-передачи. НДС не предусмотрен, в связи с использованием арендодателем упрощённой системы налогообложения согласно Уведомление № 36 от 26 ноября 2002г. №03/11647.

За нежилые помещения, указанные в п. 2.1 настоящего договора постоянная часть арендной платы устанавливается по следующему графику:

- в течение восьми месяцев с момента возникновения обязанности по уплате арендной платы, в размере 93 982, 00 (девяносто три тысячи девятьсот восемьдесят два) рублей;

- за девятый месяц аренды, в размере 107 979, 00 (сто семь тысяч девятьсот семьдесят девять) рублей;

- с десятого месяца и в последующие, исходя из стоимости 1 кв.м. торговой площади -1 130,27 рублей, арендная плата будет составлять сумму в размере 187 964,00 (сто восемьдесят три тысячи сто пятьдесят) рублей в месяц.

Переменная часть арендной платы начисляется и оплачивается арендатором с даты принятия помещений по акту приема-передачи.

Согласно п. 4.2 договора, переменная часть арендной платы будет включать в себя стоимость потребленных арендатором коммунальных услуг. Переменная часть арендной платы в части расходов на электроснабжение, и водоснабжение определяется арендодателем на основании показаний прибора учета и действующих тарифов организаций-поставщиков.

Сумма переменной части арендной платы указывается в счете на оплату и акте (расчете) объемов и стоимости фактического потребления коммунальных услуг, которые предоставляются арендатору арендодателем ежемесячно с приложением копий документов от поставщиков услуг не позднее 5-го числа месяца, следующего за отчетным. Оплата переменной части арендной платы производится арендатором не позднее 5 (пяти) рабочих дней с моменты предоставления арендодателем счетов на оплату. Переменная часть арендной платы начисляется и оплачивается арендатором с даты принятия помещений по акту приема-передачи.

Согласно п. 4.5 договора, в течение срока действия настоящего договора, но не ранее чем, через 1 (один) год с момента подписания акта приема-передачи помещения, арендная плата может быть увеличена по требованию арендодателя в одностороннем порядке на коэффициент инфляции, рассчитанный Федеральной службой государственной статистики, но не чаще 1 раза в год с предупреждением не менее чем за 30 (тридцать) календарных дней и не более чем на 10 %.

01.02.2024 арендодатель уведомил арендатора об увеличении постоянной части арендной платы, которая с 01.03.2024 года составила 256 582 руб. в месяц, увеличена на 10%.

Истец указывает, что увеличение арендной платы произведено с учетом отсрочки, предоставленной Дополнительным соглашением № 4 от 25.02.2022 года к Договору на коэффициент инфляции, рассчитанный Федеральной службой государственной статистики, за 2022 год в размере 11,94% и за 2023 год 7,42%, в совокупности 19,36%, но не более 10% в силу установленного и. 4.5. Договора ограничения.

Ответчиком не перечислена арендная плата за период с марта 2024г. по  июль 2024г. в размере  26 940 руб. 90 коп.

Согласно п. 5.4 договора, в случае задержки любого из платежей по договору виновная сторона обязана по требованию противной стороны выплатить неустойку.

Согласно п. 5.11 договора, за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет виновной стороны, подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, имевшей место в соответствующие периоды.

Поскольку ответчиком допущена просрочка исполнения обязательства по внесению арендной платы, истцом начислены проценты за пользованием чужими денежными средствами за период с 12.03.2024 по 20.02.2025 в размере  4 099  руб. 51 коп.

Согласно п. 1 дополнительного соглашения № 5 от 25.05.2023 г. к договору, стороны договорились, что на период с 01.07.2023 г. по 31.07.2023 г. арендодатель предоставляет арендатору арендные каникулы за пользование недвижимым имуществом, поименованным в п. 2.1 договора, для проведения арендатором текущего ремонта помещений согласно п. 3.3.3 договора. За указанный период арендных каникул постоянная часть арендной платы устанавливается в размере 1 000 (одна тысяча) рублей, НДС не предусмотрен в связи с применением арендодателем упрощенной системы налогообложения.

Ссылаясь на то, что  ответчиком не выполнен текущий ремонт в июле 2023г.  истец начислил арендную плату в размере  232 256 руб. 50 коп. и неустойку в размере 61 164 руб. 79 коп. за период с 11.07.2023г. по 20.02.2025г.

11.04.2024 истец в адрес ответчика направил претензию с требованием оплатить образовавшуюся задолженность.

Претензия оставлена ответчиком без удовлетворения, что послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Оценив доказательства, представленные в материалы дела, в их совокупности по правилам статьи 71 АПК РФ, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению.

В силу общеправового принципа, изложенного в п. 2 ст. 1 и п. 1 ст. 9 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица осуществляют принадлежащие им права по своему усмотрению, то есть своей волей и в своем интересе. Из этого следует недопустимость понуждения лиц к реализации определенного поведения, составляющего содержание прав.

В соответствии с положениями статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Арендатор в свою очередь обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

Заявляя требование  о взыскании задолженности, рассчитанной исходя из п .4.5. договора, но используя коэффициент инфляции за два года, не превышая его увеличение 10 % , установленных указанным пунктом истец ссылается на имеющуюся практику отношений сторон.

Указанный довод судом отклоняется.

Согласно п.1 ст. 450 ГК РФ  изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. ( п.4 ст.  450  ГК РФ ).

Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. (п.1 cт. 452 ГК РФ )/

В связи с изложенным, доводы истца о том, что между ним и ответчиком сложилась практика увеличения арендной платы на основании уведомлений арендодателя в соответствии с п. 4.5 договора на суммарный коэффициент инфляции рассчитанный Федеральной службой государственной статистики за два года с отсрочкой повышения на первый из них на год без начисления процентов за пользование денежными средствами в указанный период – признаются несостоятельными, противоречащими условиям обязательства и закону.

Учитывая, что согласно представленным  доказательствам между сторонами не было устойчивой практики по изменению величины арендной платы  на 10 %, суд признает доводы истца не основанными как на нормах права, так и на условиях заключенного договора.

Учитывая, что ответчиком произведена оплата арендной платы в 2024г.   исходя из  индекса инфляции за 2023г., задолженность отсутствует.

Требование о взыскании задолженности 26 940 руб. 90 о коп. удовлетворению не подлежит.

В связи с намерением провести ремонт арендованных помещений ответчик 22.05.2023 обратился к истцу с просьбой предоставить арендные каникулы на период ремонта с 01.07.2023 г. по 31.07.2023 г. в виде уменьшения размера арендной платы до 1 000 (одна тысяч) руб./мес. Мотивируя тем, что закрытие торговой точки в период ремонта негативно отразится на результате работы компании.  В письме указан перечень предполагаемых работ ( демонтаж перегородки,  электромонтажные работы, замена оборудования,  ремонт фасада)

Дополнительным соглашением №5 от 25.05.2023 к договору аренды предусмотрено, что на период с 01.07.2023 г. по 31.07.2023 г. арендодатель предоставляет арендатору арендные каникулы за пользование недвижимым имуществом, поименованным в п. 2.1 договора, для проведения арендатором текущего ремонта помещений согласно п. 3.3.3 договора. За указанный период арендных каникул постоянная часть арендной платы устанавливается в размере 1000 (одна тысяча) рублей 00 копеек, НДС не предусмотрен в связи с применением арендодателем упрощенной системы налогообложения.

03.10.2023 ответчик сообщил истцу о невозможности выполнения ремонтных работ в 2023 году и их переносе на 2024 год.

Истец полагает, что  предоставление арендных каникул сторонами поставлено в зависимость от проведения ремонтных работ в арендуемых помещения в период с 01.07.2023 по 31.07.2023 с временным закрытием торговой точки в указанный период в согласованном объеме и стоимостью не менее 2 000 000 руб.

В связи с неисполнением обязательств по ремонту 20.05.2024 истец направил требование об оплате арендной платы за июль 2023 г. Ответчик не исполнил требование истца об оплате задолженности по арендной платы за июль 2023 год, мотивируя тем, что им выполнены ремонтные работы в рамках соглашения.

Согласно акту осмотра помещения  от 27.02.2025г., составленному по требованию суда,  в помещении выполнена разводка электроснабжения, произведена замена  автоматов счетчика, произведен ремонт фасада.

Абзацем первым статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Из разъяснений абзаца 3 пункта 43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» следует, что условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ).

Проанализировав условия дополнительного соглашения № 5 суд приходит к выводу, что предоставленные «арендные каникулы» не поставлены в зависимость от объема выполненного текущего ремонта.

Заключенное соглашение не содержит условия о том, что в случае не выполнения какого-либо объема работ, арендные платежи оплачиваются в ранее установленной сумме.

Довод истца о том, что  для предоставление арендных каникул были заявлены ремонтные работы арендуемых помещений, влекущие прекращение торговой деятельности на период ремонта, не имеет правового значения, поскольку   порядок проведения текущего ремонта  относится исключительно к полномочиям арендатора.

В подтверждение проведения ремонтных работ ответчиком представлены акт № 630 от 10.07.224, подписанный ООО «ДекоДизайн» и ООО «Винлаб Хабаровск», счет-фактура № 224 от 06.07.2024 от ООО «Модуль Восток» к ООО «Винлаб Хабаровск». Указанными документами подтверждается факт проведения ответчиком ремонтных работ на общую сумму 417 811 руб. 98 коп.

Полагая, что ремонтные работы ответчиком не производились, истец считает, что на стороне ответчика образовалась задолженность по арендной плате за период с 01.07.2023 по 31.07.2023 гг. в размере 232 256 руб. 10 коп.

Как следует из материалов дела и не оспаривается истцом, ответчиком исполнены условия дополнительного соглашения №5 от 25.05.2023 к договору аренды о внесении арендной платы за период с 01.07.2023 по 31.07.2023 гг. в размере 1000 руб.

Согласно ст. 327.1 ГК РФ исполнение обязанностей, а равно и осуществление, изменение и прекращение определенных прав по договорному обязательству, может быть обусловлено совершением или несовершением одной из сторон обязательства определенных действий либо наступлением иных обстоятельств, предусмотренных договором, в том числе полностью зависящих от воли одной из сторон.

В абзаце первом п. 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 ноября 2016 г. N 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» разъяснено, что по смыслу п. 1 ст. 314 ГК РФ, ст. 327.1 ГК РФ срок исполнения обязательства может исчисляться в том числе с момента исполнения обязанностей другой стороной, совершения ею определенных действий или с момента наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором. Если действия кредитора, совершением которых обусловлено исполнение обязательства должником, не будут выполнены в установленный законом, иными правовыми актами или договором срок, а при отсутствии такого срока - в разумный срок, кредитор считается просрочившим (ст. 328 или 406 ГК РФ).»

Вместе с тем, как следует из текста дополнительного соглашения № 5 от 25.05.2023 к договору, стороны согласовали лишь временное изменение арендной платы.

Отсылка на проведение ремонтных работ ответчиком в период арендных каникул, не может рассматриваться как условие изменения арендной платы, так как обязанность по проведению текущего ремонта ответчиком определена в пункте 3.3.3 договора, а в пункте 2 дополнительного соглашения № 5 от 25.05.2023 к договору указано, что оно вступает в силу с момента подписания (а не с момента проведения арендатором ремонтных работ).

Учитывая изложенное, суд не усматривает оснований для взыскания арендной платы, по которой предоставлены арендные каникулы.

Поскольку во взыскании  заявленной суммы долга отказано, требование о взыскании неустойки удовлетворению не подлежит.

В соответствии со статьёй 110 АПК РФ расходы по государственной пошлине относятся на истца.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований  отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления его в полном объёме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, а также в кассационном порядке в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев с даты вступления решения  в законную силу, если решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражный суд апелляционной и кассационной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.

Судья                                                                                 О.М. Левинталь