АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень                                                                     Дело № А75-4159/2021

 

Резолютивная часть постановления объявлена 10 марта 2022 года

Постановление изготовлено в полном объеме 14 марта 2022 года

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего                     Зиновьевой Т.А.,

судей                                                    Демидовой Е.Ю.,

                                                              ФИО1 -

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью СК «Строй сити» на решение от 23.07.2021 и дополнительное решение от 04.08.2021 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры (судья Заболотин А.Н.) и постановление от 11.10.2021 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судья Краецкая Е.Б., Воронов Т.А., Грязникова А.С.) по делу № А75-4159/2021 по иску администрации городского поселения Малиновский к обществу с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Строй сити» (628251, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, Советский район, поселок городского типа Малиновский, улица Гагарина, 7, 27, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о расторжении договора аренды земельного участка и взыскании 165 001 руб. 19 коп.

Суд установил:

администрация городского поселения Малиновский Советского района ХантыМансийского автономного округа - Югры (далее – администрация, истец) обратилась в Советский районный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Строй сити» (далее – ООО «СК «Строй сити», общество, ответчик) о взыскании 153 008 руб. 19 коп. задолженности, 10 993 руб. неустойки по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 08.07.2019 № 7 (далее – договор), о расторжении договора.

Определением от 26.02.2021 Советского районного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры дело передано в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры для рассмотрения по подсудности. 

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) истец уточнил исковые требования в части взыскания денежных средств: просил взыскать с ответчика 178 898 руб. 60 коп. основного долга, 12 587 руб. 42 коп. неустойки.

Решением от 23.07.2021 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры по делу № А75-4159/2021 (с учетом дополнительного решения от 04.08.2021), оставленным без изменения постановлением от 11.10.2021 Восьмого арбитражного апелляционного суда, исковые требования удовлетворены: договор между сторонами расторгнут, на общество возложена обязанность в течение 30 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу передать администрации городского поселения Малиновский по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 86:09:0401003:1177, общей площадью 1022 кв.м, расположенный по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, Советский район, поселок Юбилейный, улица Советская 8А. С ответчика в пользу истца взыскано 178 898 руб. 60 коп. основного долга по договору за период с 24.06.2019 по 20.04.2021, 12 587 руб. 21 коп. неустойки за период с 24.07.2019 по 20.04.2021, также с общества в доход федерального бюджета взыскано 12 045 руб. государственной пошлины.

Не согласившись с вынесенными судебными актами, общество обратилось с кассационной жалобой, в которой просит их отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Одновременно с кассационной жалобой заявителем подано ходатайство о восстановлении процессуального срока на кассационное обжалование.

В соответствии со статьей 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) кассационная жалоба может быть подана в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемых судебного приказа, решения, постановления арбитражного суда, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом. 

Срок подачи кассационной жалобы, пропущенный по причинам, не зависящим от лица, обратившегося с такой жалобой, в том числе в связи с отсутствием у него сведений об обжалуемом судебном акте, по ходатайству указанного лица может быть восстановлен арбитражным судом кассационной инстанции при условии, что ходатайство подано не позднее чем через шесть месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного акта или, если ходатайство подано лицом, указанным в статье 42 настоящего Кодекса, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о нарушении его прав и законных интересов обжалуемым судебным актом.

Как следует из материалов дела, оспариваемое постановление принято 11.10.2021, срок на обжалование истек 13.12.2021. Кассационная жалоба подана через систему «Мой арбитр» 13.12.2021, то есть с соблюдением срока на кассационное обжалование, соответственно, ходатайство о восстановлении пропущенного срока не подлежит рассмотрению судом кассационной инстанции.

В обоснование жалобы заявитель приводит следующие доводы: судами не дана оценка тому обстоятельству, что ответчик не мог пользоваться арендованным земельным участком в целях возведения застройки по причине нахождения на данном участке остатков фундамента разрушенного здания дома культуры с обломками и остатками строительного мусора; земельный участок по условиям проведенного аукциона на право заключения договора аренды предоставлялся  свободным от застройки и соответственно в аукционной документации отсутствовали документы, свидетельствующие об остатках мусора; своими силами ООО «СК «Строй сити» не могло произвести такие трудоемкие и трудозатратные мероприятия по устранению указанных недостатков земельного участка, так как необходимо было бы привлекать соответствующую технику, дополнительный труд рабочих, что предполагает несение дополнительных затрат. 

Как полагает заявитель, администрация препятствовала проведению начальных мероприятий по предполагаемому строительству, нарушив сроки подготовки строительства на этапе утверждения необходимой документации, обязательства по выполнению договора аренды администрацией не выполнены.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

Учитывая надлежащее извещение лиц, участвующих в деле, о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба рассмотрена в отсутствие их представителей в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 284 АПК РФ.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке, предусмотренном статьей 286 АПК РФ, законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 08.07.2019 по результату аукциона по продаже права аренды между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор, в соответствии с пунктами 1.1, 2.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов площадью 1 022 кв.м, с кадастровым номером 86:09:0401003:1177, расположенный по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, 

<

...>, с видом разрешенного использования: культурное развитие, на срок с 24.06.2019 по 23.06.2020 (на 3 года) однократно.

В соответствии с пунктами 3.1, 3.1.2, 3.1.3 договора ежегодный размер арендной платы составляет 105 000 руб. Сумма задатка в размере 6 500 руб., перечисленная арендатором в соответствии с условиями участия в аукционе, засчитывается в счет ежегодной арендной платы. Арендная плата за первый год подлежит уплате единовременно при заключении договора. За второй и все последующие годы арендная плата вносится равными частями ежеквартально до 10 числа месяца, следующего за истекшим кварталом. За четвертый квартал – до 10 декабря текущего года. 

За нарушение срока внесения арендной платы арендатор обязан уплатить неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, действующей на дату платежа, за каждый день просрочки (пункт 5.1 договора). 

Письмом от 14.12.2020 № 2298, направленным администрацией в адрес общества, арендодатель указал, что строительство библиотеки на арендованном участке не реализовано, арендная плата (за исключением суммы задатка) не поступала, в связи с чем направил соглашение о расторжении договора.

Указав, что ответ на письмо не получен, истец обратился в суд с настоящим иском о расторжении договора, взыскании основного долга по арендной плате, а также неустойки, начисленной в порядке пункта 5.1 договора.

Суды, удовлетворяя исковые требования, руководствовались статьями 301, 307, 309, 310, 330, 452, 606, 614, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), разъяснениями, изложенными в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», исходили из того, что материалами дела подтверждено ненадлежащее исполнение ответчиком своих обязательств по внесению арендной платы, на стадии участия в аукционе, заключения договора, и непосредственно после его заключения ООО «СК «Строй сити», действуя в своих интересах разумно и добросовестно, могло и должно было предвидеть наличие каких-либо недостатков, не отраженных в документации и договоре на стадии переговоров, однако, не предприняло каких-либо мер по конкретизации препятствующих использованию объекта аренды обстоятельств, вступило в договорные правоотношения с администрацией, добровольно приняло на себя обязательства по внесению арендной платы, расторжения договора не требовало, что дало истцу основания полагаться на действительность сделки.

Суд кассационной инстанции считает выводы судов соответствующими фактическим обстоятельствам дела и подлежащим применению нормам права.

В силу статей 606, 611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 328 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

Согласно пункту 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; 

потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества. 

Учитывая специфику спорных правоотношений и характер спора, возникшего между сторонами, на основании положений статьи 612 ГК РФ, статьи 65 АПК РФ, именно на обществе, заявляющем о наличии препятствий в пользовании арендованным земельным участком, лежит обязанность доказать указанные обстоятельства.

Исследовав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, представленные в дело доказательства в их совокупности и взаимной связи по правилам статей 64, 67, 68, 71 АПК РФ, исходя из того, что в обоснование возражений на исковые требования общество ссылается на ненадлежащее исполнение администрацией условий договора аренды, выразившееся в предоставлении в аренду земельного участка, на части которого находился строительный мусор, остатки фундамента, в связи с чем земельный участок не мог использоваться по назначению для строительства библиотеки; установив, что о нахождении на земельном участке остатков фундамента и строительного мусора на момент вступления в арендные отношения арендатору, принявшему в аренду земельный участок, было известно, и им не были приняты необходимые меры к освобождению той части участка, на которой расположен мусор, не заявлено об отказе от договора или приостановлении своих договорных обязательств, признав, что приведенные заявителем обстоятельства являются устранимыми, в отсутствие доказательств невозможности использования арендатором земельного участка полностью или в части, учитывая ненадлежащее исполнение обязательств по внесению арендной платы, суды обеих инстанций пришли к обоснованному выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований.

Доводы заявителя о том, что администрацией не принимались меры к освобождению земельного участка от строительного мусора являлись предметом исследования судов, которые на основании полного и всестороннего исследования доказательств установили, что на стадии участия в аукционе доступ на участок был свободен, осмотр мог быть проведен в любое удобное для претендента время, общество являлось не единственным участником в аукционе на право заключения договора, победило в аукционе ввиду предложения наибольшей цены, в период 2019 года общество арендодателю не сообщало о недостатках земельного участка, то есть вступило в арендные отношения, добровольно приняло на себя обязательства по внесению арендной платы. 

Также судами верно отмечено, что земельный участок не обременен какими-либо капитальными конструкциями, зарегистрированными в установленном законом порядке и внесенными в единый государственный реестр недвижимости, не обременен правами третьих лиц. В деле не имеется доказательств того, что строительство объектов недвижимости на участке невозможно, поскольку одним из первоначальных этапов строительства является планировка участка, его очистка, снятие плодородного слоя почвы – земляные работы.

Арендованный ООО «СК «Строй сити» участок мог быть использован в соответствии с назначением по договору, в случае реальной необходимости участок мог быть освобожден силами самого общества при проведении земляных работ либо путем возложения на администрацию как арендодателя соответствующих обязательств. Между тем, общество, несмотря на договорные правоотношения, каких-либо действий не предприняло, вследствие чего должно было исполнять обязанности по уплате арендных платежей в полном объеме.

Вопреки доводам подателя жалобы, наличие на земельном участке остатков фундамента и строительного мусора не является неустранимым препятствием для использования арендованного имущества по его целевому назначению, в связи с чем суды на законном основании не усмотрели оснований для применения положений статьи 328 ГК РФ и освобождения арендатора от уплаты арендной платы.

Тот факт, что очистка земельного участка влекла для арендатора дополнительные финансовые затраты, на что ссылается податель жалобы, также не свидетельствует о неисполнении арендодателем встречного предоставления, поскольку вопросы компенсации данных затрат регулируются иными нормами гражданского законодательства (статьи 15, 612 ГК РФ).

При таких обстоятельствах суды обоснованно удовлетворили заявленные истцом требования в полном объеме.

Доводы кассационной жалобы не опровергают выводов судов первой и апелляционной инстанций, а сводятся к переоценке имеющихся в деле доказательств, что в силу пределов полномочий суда кассационной инстанции, определенных пунктом 2 части 1 статьи 287 АПК РФ, не входит в его компетенцию и не может служить основанием для отмены или изменения обжалуемых судебных актов.

Учитывая вышеизложенное, отсутствуют предусмотренные статьей 288 АПК РФ основания для отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций, в связи с чем кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по кассационной жалобе относятся на ее заявителя.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 23.07.2021, дополнительное решение от 04.08.2021 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры и постановление от 11.10.2021 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А75-4159/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                     Т.А. Зиновьева

 

Судьи                                                                  Е.Ю. Демидова

 

                                                                            ФИО1