Арбитражный суд Липецкой области

пл. Петра Великого д.7, г.Липецк, 398019

http://lipetsk.arbitr.ru, e-mail: info@lipetsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А36-249/2022

г. Липецк

30 ноября 2022 г.

Резолютивная часть решения объявлена 10 ноября 2022 г. 

Решение в полном объеме изготовлено 30 ноября 2022 г.     

 

Арбитражный суд Липецкой области в составе судьи Мещеряковой Я.Р., 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Трухачевой АЭ., 

рассмотрев в судебном заседании в режиме веб-конференции дело по иску

общества с ограниченной ответственностью «Европа-Люкс» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; юридический адрес: 

<

...> вл.10А, комн.17, почтовый адрес: 

<

...>)

к обществу с ограниченной ответственностью «обув» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; г.Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Аэропорт, Ленинградский 

<

...>, эт.11, пом.18, комн.1,2)

о взыскании 9 740 793, 23 руб.,

при участии в судебном заседании:

от истца: представитель ФИО1, доверенность от 20.10.2020г.,

от ответчика: представитель ФИО2, доверенность от 27.04.2022г.,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Европа-Люкс» (далее – ООО «Европа-Люкс», истец) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «ССС Раша» (далее – ООО «ССС Раша», ответчик) о взыскании 9740793,23 руб. задолженности по договору аренды №417-ОД от 15.06.2018г., а так же расходов по оплате госпошлины в размере 71704 руб.

Исковые требования заявлены на основании статей 309, 310, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и договора аренды №417-ОД от 15.06.2018г. 

В ходе судебного заседания 31.05.2022г. арбитражный суд изменил наименования ответчика с ООО «ССС Раша» на ООО «обув» в порядке статьи 124 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Определением от 04.04.2022г. суд в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации удовлетворил ходатайство истца об увеличении исковых требований до 34659977,90 руб. основного долга.

В ходе рассмотрения дела представитель истца настаивал на удовлетворении исковых требований, ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по договору аренды.

Представитель ответчика возражал против иска, ссылаясь на невозможность использования арендованного помещения в связи с залитием, фактическое прекращение деятельности в занимаемом помещении.

Изучив материалы дела выслушав представителей сторон, суд установил следующее.

Между ответчиком и ООО «Липецкий завод строительных материалов» (дале - ООО «ЛЗСМ») 18.06.2018г. был подписан договор аренды № 417-ОД, в силу которого ответчику сроком на 10 лет с даты подписания акта приема-передачи передавались в аренду помещение: комнаты № 2.32+№ 2.39 по внутренней планировке истца общей площадью 976 кв.м, расположенные в помещении № 12 на втором этаже здания, находящегося по адресу: 

<

...>, торгово-развлекательный центр «Европа» (л.д. 10-62, т.1).

Указанное помещение является, как указано в пункте 2.2. договора, частью помещения № 12, переданной ООО «Липецкий завод строительных материалов» на основании договора аренды № 246/16 от 14.06.2016г.

В соответствии с пунктом 2.3 договора от 15.06.2018г. сторонами определено, что помещение будет использоваться ответчиком для организации и деятельности магазина «ССС» по розничной торговле обувью, а именно: для размещения розничного магазина под вывеской «ССС» для реализации обуви, аксессуаров для обуви и сопутствующих товаров, которые могут быть представлены в постоянной или сезонной продаже в сети магазинов «ССС» в соответствии с ассортиментной и сезонной политикой брендодержателя товарного знака «ССС». 

Размер арендной платы, ее состав и порядок внесения платежей сторонами установлены в разделе 7 договора от 15.06.2018г. 

В силу пункта 7.1 договора арендная плата включает в себя: базовую арендную плату, переменную арендную плату, эксплуатационный сбор и маркетинговые платежи.

Согласно пункту 7.2 договора аренды базовая арендная плата равняется минимальной базовой арендной плате или процентной арендной плате. Уплате подлежит тот вид базовой арендной платы (минимальная базовая арендная плата или процентная арендная плата), размер которой оказался большим в отчетном месяце.

Минимальная базовая арендная плата составляет 1057593,60 руб. за все помещение в месяц с учетом НДС (пункт 7.2.1 в редакции дополнительного соглашения от 25.04.2019), ставка процентной арендной платы составляет 12% от месячного объема оборота арендатора в отношении коммерческой деятельности, осуществляемой в помещении, плюс НДС (пункт 7.2.2).

Переменная арендная плата включает в себя расходы на потребленную электроэнергию, отопление, водоснабжение, канализацию, вентилирование, кондиционирование помещения, расходы за сброс загрязняющих веществ в канализацию, вывоз мусора, а также плату за негативное воздействие на окружающую среду (экологический сбор), плату за дератизацию (пункт 7.3 договора).

Согласно пункту 7.4 договора в редакции дополнительного соглашения эксплуатационный сбор составляет 415961 руб. за все помещение в месяц с учетом НДС и покрывает расходы арендодателя на содержание торгового центра, включая, но, не ограничиваясь, круглосуточную охрану, обслуживание и уборку площадей общего пользования здания, техническое обслуживание и ремонт инженерных систем, обслуживание и ремонт лифтов и эскалаторов, уборку парковки, озеленение территории. Арендодатель 1 раз в год увеличивает размер эксплуатационного сбора на 7%.

Размер маркетинговых платежей составляет 61946,72 руб. за все помещение в месяц без учета НДС и может быть увеличен 1 раз в год арендодателем на 7%. Маркетинговые платежи - часть арендной платы, покрывающая долю участия арендатора в возмещении расходов арендодателя на продвижение торгового центра, в том числе на организацию рекламных акций, размещение рекламы на наружных рекламных носителях и в СМИ, а также прочие расходы, связанные с продвижением торгового центра (пункт 7.9 в редакции дополнительного соглашения от 25.04.2019).

Базовая арендная плата, эксплуатационный сбор и маркетинговые платежи оплачиваются арендатором ежемесячно авансом на расчетный счет арендодателя в период с 1 по 5 число оплачиваемого месяца (пункты 7.2.1, 7.4, 7.9 договора аренды).

Оплата переменной арендной платы производится арендатором на основании счетов, выставляемых арендодателем, в течение 5 дней с момента получения счета (пункт 7.2.3 договора).

На арендатора возложена обязанность в течение всего срока договора осуществлять коммерческую деятельность в помещении постоянно без перерывов в целях разрешенного использования и в соответствии с торговым профилем, держать помещение открытым для коммерческой деятельности в течение рабочего времени, устанавливаемого арендодателем в соответствии с правилами для арендаторов (пункт 9.12).

Договор зарегистрирован Управлением Росреестра по Липецкой области 24.12.2018г.

Арендатор свои обязательства выполнил в полном объеме - помещение передано арендатору, о чем сторонами 23.08.2018г. подписаны акт приема-передачи помещения в аренду и акт начала коммерческой деятельности.

Правоотношения сторон по исполнению договора аренды № 417-ОД от 15.06.2018г. были предметом рассмотрения судом в делах № А36-7767/2020 и № А36-1055/2022.

Как установлено в ходе рассмотрения указанных дел, 23.03.2020г. ответчик  направил в адрес ООО «ЛЗСМ» обращение о досрочном прекращении договора аренды с 31.03.2020г. в связи с действием чрезвычайных обстоятельств, как в связи с эпидемиологической ситуацией, так и отсутствием официальной экспертизы корректной работы пожарных систем, что, по мнению арендатора, является безусловным риском для здоровья и жизни людей. Кроме того, арендатор – ответчик по настоящему делу, в указанном письме сообщил, что им принято 02.03.2020г. решение о временном приостановлении коммерческой деятельности салона в ТРЦ «Европа» в связи с острой ситуацией в Республике Польша, закрытием границ, аннуляции и приостановлении визового обслуживания персонала холдинга, до подтверждения прекращения возникших обстоятельств отменой чрезвычайного положения и восстановления эпидемиологической ситуации в регионе. В письме также указано, что, исходя из динамики ситуации и отсутствия каких-либо уведомлений и встречных мер от ТРЦ по текущей ситуации с указаниями органов власти, руководство холдинга понимает необходимость закрытия салона с 23.03.2020г.

30.06.2020г. между ООО «Молл», ООО «ЛЗСМ» и ООО «Европа-Люкс» заключено соглашение, по условиям которого ООО «Европа-Люкс» переданы права и обязанности арендатора по договору аренды № 246/16 от 14.06.2016г. (соглашение от 30.06.2020г. зарегистрировано 04.09.2020г.).

27.07.2020г. ООО «Обув» уведомлено о передаче договора ООО «Европа-Люкс».

По акту приема-передачи от 01.08.2020г. нежилые помещения, являющиеся объектом аренды по договору аренды № 246/16 от 14.06.2016г. переданы ООО «Европа-Люкс».

Решением Арбитражного суда Липецкой области от 31.01.2022г. по делу № А36-7767/2020 ООО «Обув» отказано в удовлетворении требования о признании расторгнутым с 10.04.2020г. договора аренды от 15.06.2018г. и в пользу ООО «ЛЗСМ»- правопредшественника истца, взыскана задолженность по договору аренды за период с 01.09.2018г. по 31.07.2020г. и штраф за неосуществление коммерческой деятельности.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.05.2022г., оставленным без изменения Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 30.08.2022г.решение суда изменено в части размера взысканной задолженности по арендной плате и в удовлетворении требования о взыскании штрафа за неосуществление коммерческой деятельности отказано.

Решением Арбитражного суда Липецкой области от 29.07.2022г. по делу № А36-1055/2022, оставленным без изменения Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.09.2022г. ответчику отказано в удовлетворении требования о признании спорного договора расторгнутым с 19.06.2020г.

Как видно из материалов дела и установлено судебными актами по делу № А36-1055/2022, сопроводительным письмом № 105 от 11.09.2020г. ответчик направил в адрес ООО «ЛЗСМ» акты приема-передачи (возврата) помещения и просил явиться уполномоченного представителя ООО «ЛЗСМ» для принятия спорного помещения (л.д. 76-83, т.2).

При этом, как установлено судами и усматривается из материалов дела, ответчику из уведомления от 27.07.2020г., полученного 05.08.2020г., было известно о передаче договора истцу по настоящему делу (л.д. 39-42, т.3).

20.11.2020г. истец направил в адрес ответчика претензию о причинении ущерба в связи с протечкой воды. 11.08.2021г. ответчик направил истцу претензию №112, в которой просил в связи с односторонним отказом от договора с 10.04.2020г. обеспечить доступ в спорное помещение для вывоза имущества (л.д. 24-28, т.3).

В письме № 437 от 02.09.2021г. ООО «Европа-Люкс» указало, что истцом нарушен порядок действий по возврату помещения, предусмотренный договором, а также об отсутствии оснований считать договор аренды расторгнутым. 

В ходе рассмотрения настоящего дела представители сторон пояснили, что акт возврата помещения между истцом и ответчиком не подписывался, спорное имущество, а также ключи от помещения в установленном порядке не передавались.

Кроме того, представитель ответчика также указал, что в адрес истца уведомлений о расторжении договора и актов приема-передачи арендованного помещения ООО «Обув» не направляло.

В претензии № 26 от 20.01.2021г., полученной ответчиком 25.01.2021г., истец просил оплатить задолженность.

Поскольку ответчик нарушил условия обязательства по оплате за период с 01.08.2020г. по 31.12.2021г., истец обратился в суд с настоящим иском.

Оценив представленные доказательства, суд считает, что требование истца обоснованно, подтверждается материалами дела и подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

В силу статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В соответствии с частью 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона (ст. ст. 307, 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации). Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются. 

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (ч. 2 ст. 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В данном случае возражая против заявленных требований ответчик ссылался на прекращение договора между сторонами в связи с неиспользованием им спорного помещения, прекращение осуществления в нем коммерческой деятельности  и вывоз имущества.

В соответствии с пунктом 13.3. договора по требованию арендатора настоящий договор может быть досрочно расторгнут в одностороннем порядке в следующих случаях: - если исполнение арендодателем своих обязательств по договору привело к тому, что помещение становится непригодным для использования и применения арендатором.

Арендатор вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендодателю письменного извещения, содержащего перечень обязательств, предусмотренных договором и не исполненных арендодателем, и обоснованное доказательство, что невыполнение этих обязательств привело к невозможности использования и применения помещения арендатором в целях разрешенного использования. При условии, что арендодатель в течение 15 календарных дней после получения письменного уведомления не выполнит эти обязательства в той мере, которая устранит невозможность использования помещения.

Договор расторгается по истечении 10 рабочих дней с момента получения арендодателем письменного уведомления арендатора о расторжении договора.

Согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В силу пункта 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Изменение обстоятельств признается существенным при одновременном наличии условий, содержащихся в перечне, приведенном в пункте 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации и свидетельствующем о приоритете защиты стабильности исполнения договорных обязательств (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 13.09.2016г. № 18-КГ16-102).

По смыслу данных норм права лицо, требующее расторжения договора должно доказать наличие существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, а также доказать наличие одновременно совокупности всех условий, перечисленных в пункте 2 статьи 451, статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Вместе с тем в контексте положений статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации условий договора от 15.06.2018г. процедура одностороннего отказа от договора аренды может быть реализована в случае, если он заключен на неопределенный срок, а также если соглашением сторон предусмотрена возможность прекращения арендных отношений в одностороннем порядке. Доказательств наличия условий, установленных договором для одностороннего отказа арендатора от договора, ответчиком не представлено. При этом утрата интереса к арендным отношениями или осуществлению коммерческой деятельности не является основанием для расторжения договора аренды. 

Кроме того, суд учитывает, что в ходе рассмотрения дела было установлено, что ответчиком в адрес уполномоченного лица заявлений о расторжении спорного договора аренды не направлялось, действий по возврату арендованного имущества не предпринималось.

Доказательств наличия злоупотребления правом со стороны истца в части непринятия спорного имущества от арендатора в ходе рассмотрения дела ответчиком не представлено. 

Довод ответчика о невозможности эксплуатации арендованного помещения в связи с произошедшим залитием суд полагает необоснованным, поскольку в ходе рассмотрения дела объективных и достаточных доказательств невозможности использования спорного помещения в целях, установленных в договоре, не представлено. Акт о причинении ущерба от 20.11.2020г. может подтверждать факт произошедшего залития и причиненный ущерб, однако не свидетельствует о наличии оснований для освобождении ответчика от оплаты арендных платежей, предусмотренный пунктом 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Оснований для уменьшения размера арендной платы по иным основаниям также судом не усматривается с учетом отмены на территории Липецкой области ограничений, установленных в связи с угрозой распространения новой короновирусной инфекции (2019-nCоV) с 24.07.2020г.

При таких обстоятельствах требование истца об уплате арендных платежей является обоснованным. 

Представительный истцом расчет задолженности ответчиком в установленном порядке не оспорен, контррасчет не представлен.

Учитывая изложенное, исковые требования подтверждаются материалами дела, являются обоснованными и подлежат удовлетворению в заявленном размере – 34659977,90 руб. задолженности за период с 01.08.2020г. по 31.12.2021г.

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. 

Руководствуясь статьями 167-171, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «обув» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Европа-Люкс» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 34 659 977,90 руб. основного долга, а также судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 196 300 руб.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца с момента изготовления в полном объеме и в этот срок может быть обжаловано в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд (г. Воронеж) через Арбитражный суд Липецкой области.

 

Судья                                                                                     Я.Р. Мещерякова