СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

№ 17АП-13361/2018-ГК

г. Пермь

22 октября 2018 года

Дело № А60-17443/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 22 октября 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 22 октября 2018 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего Зелениной Т.Л.,

судей                                 Макарова Т.В., Скромовой Ю.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Балдиной А.С.,

при участии:

от истца: представители не явились;

от ответчика: Возчиков М.А. (паспорт, доверенность от 18.07.2018); Максимова К.В. (паспорт, доверенность от 02.07.2018);

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика, общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Оптимальные инвестиционные решения»,

на решение Арбитражного суда Свердловской области 

от 25 июля 2018 года,

принятое судьей  С.Ю. Григорьевой 

по делу № А60-17443/2018

по иску Администрации города Екатеринбурга 

к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Оптимальные инвестиционные решения», действующему в качестве доверительного управляющего закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Перспектива» (ОГРН 1126671012203, ИНН 6671397595)

о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, пени,

установил:

Администрация города Екатеринбурга (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Оптимальные инвестиционные решения», действующему в качестве доверительного управляющего закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Перспектива», о взыскании 133 273 руб. 66 коп. задолженности по договору аренды земельного участка от 23.04.2012 N 5-2285-Т, в том числе 121 205 руб. 41 коп. долга по арендной плате за январь 2017 года, с апреля 2017 года по сентябрь 2017 года,  12 068 руб. 25 коп. пени за период с 11.02.2015 по 09.10.2017 за просрочку арендных платежей.

Решением арбитражного суда от 25.07.2018 (резолютивная часть от 19.07.2018) исковые требования удовлетворены.

Решение суда от 25.07.2018 обжаловано ответчиком в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ответчик ссылается на несоответствие выводов суда первой инстанции фактическим обстоятельствам дела, неправильное применение норм материального права.  Ответчик указывает, что с даты регистрации права собственности владельцев инвестиционных паев на жилые и нежилые помещение в многоквартирном доме (14.04.2017), земельный участок не использовался в целях аренды. С момента возникновения права собственности на нежилые и жилые помещения и права общей долевой собственности на земельный участок оснований для взыскания арендной платы не имелось. О прекращении договора аренды также свидетельствует погашение регистрационной записи об аренде земельного участка, переход права собственности на жилые помещения к третьим лицам, запись о праве собственности не земельный участок. Ответчик считает, что неполная реализация проектной документации, не является нарушением норм частного и публичного права. Срок договора аренды истек 22.04.2017, разрешения на строительство – 20.04.2017. Соглашения о продлении срока аренды отсутствует, в связи с истечением срока действия  разрешения на строительство и невозможностью продолжения строительства подземного паркинга, договор аренды является прекратившимся. Вывод суда первой инстанции об отсутствии объективных обстоятельств, препятствующих строительству паркинга, является неверным, договор аренды в части строительства паркинга прекратился на основании пункта 6.1 договора, в связи с истечением срока действия. Судом первой инстанции необоснованно не принято во внимание уменьшение истцом заявленных требований (л.д. 51-52). Ответчик просит решение суда отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.

В дополнении к апелляционной жалобе ответчик ссылается на несостоятельность вывода суда первой инстанции о возобновлении договора на неопределенный срок, поскольку земельный участок для целей аренды ответчиком не использовался, строительство паркинга не осуществлялось.

Истец против доводов апелляционной жалобы возражает, просит оставить решение суда без изменения.

Представители ответчика в судебном заседании поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 23.04.2012 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды N 5-2285-Т земельного участка с кадастровым номером 66:41:0501056:88 площадью 4944 кв.м, расположенного в городе Екатеринбурге на ул. Чайковского, для строительства жилого дома с нежилыми помещениями на первом этаже и подземным гаражом на срок с 23.04.2012. по 22.04.2017. 

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 23.04.2012.

В соответствии с пунктом 2.3.4 договора арендная плата вносится арендатором ежемесячно до 10 числа текущего месяца.

Ответчиком получено разрешение на строительство от 29.12.2015 № RU 66302000-5604-2015 односекционного многоэтажного жилого дома со встроенными помещениями ТСЖ на первом этаже и подземным паркингом.

14.12.2016 ответчику выдано разрешением на ввод объекта в эксплуатацию № RU  66302000-5604-2015 односекционного многоэтажного жилого дома со встроенными помещениями ИСЖ на 1-ом этаже.

В связи с тем, что цель, для которой был предоставлен земельный участок, не достигнута, обязательство по строительству подземного гаража арендатором не выполнено, истец направил ответчику претензию об оплате задолженности по договору аренды до 16.10.2017.

Неисполнение требований претензии послужило основанием  обращения истца в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки.

Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

В соответствии с пунктом 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным.

Согласно пункту 1 статьи 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

По расчетам истца задолженность ответчика по арендной плате за январь 2017 года и с апреля по сентябрь 2017 года составляет 121 205 руб. 41 коп.

Доказательств исполнения обязательства по внесению арендной платы в размере 121 205 руб. 41 коп. ответчиком не представлено (статья 65 АПК РФ).

В связи с отсутствие доказательств оплаты арендных платежей, требования истца о взыскании суммы основного долга удовлетворены судом первой инстанции обоснованно.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе ответчика, были предметом рассмотрения суда первой инстанции, получили надлежащую правовую оценку, и обоснованно отклонены судом первой инстанции.

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок (пункт 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").

Из материалов дела следует, что 14.04.2017 произведена регистрация  права собственности владельцев инвестиционных паев на жилые и нежилые помещения в многоквартирном доме, построенном на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0501056:88.

В тоже время согласно представленным в материалы дела документам, ответчиком 29.12.2015 получено разрешение на строительство односекционного многоэтажного жилого дома со встроенными помещениями ТСЖ на первом этаже (N 1 по ГП) и подземным паркингом (N 2 по ГП).

Получение разрешения на строительство соответствует условиям договора аренды земельного участка, заключенного сторонами по результатам аукциона.

В проектной документации (схема планировочной организации земельного участка) указано размещение дома и подземного паркинга и такое размещение позволяет сделать вывод, что подземный паркинг (отметка 2) располагается не под жилым домом (отметка 1) (экспликация, заверенная Главархитектурой).

Необходимость строительства паркинга на 30 машино-мест обоснована в проектной документации (расчет машино-мест приложение Б раздел 2) с учетом гарантийных писем о возможности обеспечения размещения автомобилей в количестве 45 мест по иным адресам.

Несмотря на принятые обязательства, ответчик к строительству подземного паркинга не приступил.

Заявленные доводы ответчика о невозможности строительства подземного паркинга были рассмотрены судом первой инстанции и правомерно отклонены. Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции в данной части судом апелляционной инстанции не установлено.

Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Как обоснованно указал суд первой инстанции, действия ответчика по регистрации прав на земельный участок до завершения строительства всего объекта, для которого был предоставлен земельный участок,  формально создали ситуацию, подпадающую под действие вышеуказанных норм права.

Такое поведение признано судом первой инстанции недобросовестным.

При рассмотрении дела судом исследована проектная документация, установлено, что паркинг должен располагаться не под жилым домом.

При этом суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что весь земельный участок не мог перейти в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме; площади земельного участка достаточно для строительства двух объектов.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что условия договора аренды в установленном порядке не изменены,  цель договора аренды в части строительства паркинга не достигнута, земельный участок, на котором должен быть возведен паркинг, не возвращен. В связи с чем, обязательства ответчика по уплате арендных платежей нельзя считать прекратившимися.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, представление истцом информационного расчета (л.д. 51-52 т. 2) не свидетельствует о его заявлении об уменьшении исковых требований. Надлежащим образом оформленного ходатайства в порядке статьи 49 АПК РФ истцом заявлено не было.

В силу пункта 2 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться, в частности, неустойкой.

В соответствии с частью 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Согласно пункту 3.1 договора аренды в случае невнесения арендатором арендной платы в установленный договором срок, арендатор выплачивает арендодателю пени за каждый день просрочки в размере 0,1 % от размера подлежащего перечислению платежа арендной платы.

На основании статьи 330 ГК РФ, пункта 3.1 договора аренды истец начислил неустойку за период с 11.02.2015 по 09.10.2017 в размере 12 068 руб. 25 коп.

При наличии просрочки оплаты арендных платежей, требования истца о взыскании неустойки удовлетворены судом первой инстанции также правомерно.

Апелляционная жалоба не содержит указания на обстоятельства и соответствующие доказательства, наличие которых позволило бы иначе оценить те юридически значимые обстоятельства, верная оценка которых судом первой инстанции повлекла принятие обжалуемого решения. Доводы апелляционной жалобы по существу направлены на переоценку надлежащим образом установленных обстоятельств по делу и не влекут удовлетворение апелляционной жалобы.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 270 АПК РФ являются основаниями к отмене или изменению судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено. Решение суда от 25.07.2018 отмене не подлежит.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы относятся на ответчика.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 258, 268, 269, 271 АПК РФ, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 25 июля 2018 года по делу № А60-17443/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

 

Председательствующий

Т.Л. Зеленина 

 

Судьи

Т.В. Макаров 

 

Ю.В. Скромова