ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

E-mail: 14ap.spravka@arbitr.ru, http://14aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А66-17220/2019

г. Вологда

06 августа 2020 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 03 августа 2020 года.

В полном объеме постановление изготовлено 06 августа 2020 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Черединой Н.В., судей Ралько О.Б. и                       Романовой А.В. при ведении протокола секретарем судебного заседания              ФИО1,

при участии от общества с ограниченной ответственностью «БТИ-СЕРВИС» представителя ФИО2 по доверенности от 14.11.2019, от администрации города Твери представителя ФИО3 на основании доверенности от 11.09.2018,

рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием системы веб-конференции апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «БТИ-СЕРВИС» на решение Арбитражного суда Тверской области от 14 мая 2020 года по делу № А66-17220/2019,

                                             у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «БТИ-СЕРВИС» (адрес: 170100, 

<

...>; ОГРН 

<

***>,                           ИНН 

<

***>; далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд Тверской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к муниципальному образованию городскому округу «Город Тверь» в лице администрации города Твери (адрес: 170100, 

<

...>; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; далее – Администрация) о взыскании 4 415 253 руб. убытков, включающих в себя задаток для участия в аукционе на право заключения договора аренды, затраты на оплату проектно-изыскательских работ, арендные платежи.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Департамент управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери (далее – Департамент), Министерство имущества Тверской области (далее – Министерство).

Решением суда от 14 мая 2020 года в удовлетворении иска Обществу отказано; истцу из федерального бюджета возвращено 26 коп. государственной пошлины.

Истец с решением суда не согласился и обратился с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, удовлетворить заявленные требования. В обоснование жалобы указывает, что запрет на строительство образовательного учреждения в санитарно-защитной зоне сибиреязвенного скотомогильника в императивном порядке установлен действующим законодательством, и таким образом, данное обстоятельство не нуждается в доказывании. Сокращение санитарно-защитной зоны постановлением Главного государственного санитарного врача Российской Федерации от 19.12.2017        № 164 не нашло отражения в Правилах землепользования и застройки города Твери, утвержденных решением Тверской городской Думы от 02.07.2003 № 71 (далее – Правила землепользования и застройки), имеющих основополагающее значение при рассмотрении вопроса о возможности строительства на земельном участке. Считает необоснованным вывод суда о бездействии Общества, материалами дела подтверждается, что с момента признания истца победителем аукциона он предпринимал меры для застройки участка.

В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы жалобы в полном объеме.

Представитель Администрации с требованиями истца не согласился по мотивам, изложенным в отзыве, просил решение суда оставить без изменения.

Третьи лица о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, своих представителей в суд не направили, Министерство заявило ходатайство от 31.07.2020 о рассмотрении жалобы в его отсутствие, просило в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

Судебное заседание состоялось в соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ без участия представителей третьих лиц. 

Заслушав пояснения представителей сторон, исследовав доказательства по делу, апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения решения суда. 

Как видно из материалов дела, 23.11.2016 по результатам аукциона Администрацией (Арендодатель) и Обществом (Арендатор) был заключен договор аренды № 802-1 находящегося в муниципальной собственности земельного участка, в соответствии с которым Администрация передала в аренду Обществу земельный участок с кадастровым номером 69:40:0100145:53, площадью 25 762 кв. м., расположенные по адресу: 

<

...> для использования в целях строительства объекта образования – школы.

В пункте 2.1 договора установлен срок аренды с 25.11.2016 по 24.11.2023.

По акту приема-передачи от 23.11.2016 земельный участок передан Арендодателем Арендатору.

Распоряжением Администрации от 14.12.2016 № 1193 утвержден градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 69:40:0100145:53. 

Впоследствии на основании распоряжения Министерства от 28.04.2018                        № 465 «О передаче земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Твери, в государственную собственность Тверской области», постановления Администрации от 23.05.2018 № 641 «О передаче имущества из муниципальной собственности города Твери в государственную собственность Тверской области», приказа Департамента от 25.05.2018 № 965/р земельный участок с кадастровым номером 69:40:0100145:53 по акту приема-передачи от 13.06.2018 № 12 передан в государственную собственность Тверской области.

Министерством и Обществом 07.03.2019 подписано соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 23.11.2016 № 802-1.

По акту приема-передачи от 07.03.2019 земельный участок возвращен Обществом из аренды.

Общество, указывая, что в связи с нахождением арендуемого земельного участка в санитарно-защитной зоне сибиреязвенного скотомогильника Арендатор не имел возможности использовать земельный участок по целевому назначению для строительства школы, обратился в суд с настоящим иском к Администрации о взыскании убытков в размере затрат, понесенных на уплату обеспечительных и арендных платежей, а также оплату проектно-изыскательских работ.

Суд первой инстанции, рассмотрев заявленные требования, отказал в их удовлетворении.

Апелляционная инстанция не находит оснований не согласиться с обжалуемым судебным актом.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса.

В силу пункта 1 статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Согласно пункту 2 названной статьи под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Для возмещения убытков лицо, требующее их возмещения в судебном порядке, должно в силу части 1 статьи 65 АПК РФ доказать факт нарушения стороной обязательств по договору, наличие причинной связи между понесенными истцом убытками и ненадлежащим исполнением ответчиком обязательства по договору, документально подтвердить размер убытков.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным и иным законодательством, а также специальными федеральными законами.

На основании пунктов 2, 4 статьи 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и названным Кодексом. Размер арендной платы определяется договором аренды.

В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с положениями статей 611, 614 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, а арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

Согласно пункту 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

В силу пункта 2 указанной статьи арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

В данном случае в обоснование исковых требований Общество ссылается на нахождение сданного в аренду земельного участка с кадастровым номером 69:40:0100145:53 в санитарно-защитной зоне сибиреязвенного скотомогильника, размер которой составляет 1 000 м, в связи с этим строительство школы на данном участке не могло быть произведено.

Вместе с тем, как верно указал суд первой инстанции, Обществом не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что при выявлении указанных обстоятельств, препятствующих, по мнению истца, строительству объекта, он как арендатор земельного участка воспользовался правами, предоставленными статьей 612 ГК РФ. С предложением о расторжении договора аренды Общество до подписания соответствующего соглашения с Министерством к Арендодателю не обращалось, продолжало фактически владеть земельным участком. Первое документально подтвержденное обращение истца к Администрации по вопросу несоответствия сданного в аренду участка его требуемому назначению датировано 06.03.2019, то есть состоялось после получения от Министерства соглашения о расторжении договора аренды. 

Более того, апелляционный суд поддерживает вывод суда первой инстанции о недоказанности истцом факта невозможности использования арендуемого земельного участка для строительства школы в период действия договора аренды.

В соответствии с пунктом 18 статьи 105 ЗК РФ санитарно-защитная зона является территорий с особыми условиями использования.

Согласно пункту 5.1 СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 в санитарно-защитной зоне не допускается размещать: жилую застройку, включая отдельные жилые дома, ландшафтно-рекреационные зоны, зоны отдыха, территории курортов, санаториев и домов отдыха, территории садоводческих товариществ и коттеджной застройки, коллективных или индивидуальных дачных и садово-огородных участков, а также другие территории с нормируемыми показателями качества среды обитания; спортивные сооружения, детские площадки, образовательные и детские учреждения, лечебно-профилактические и оздоровительные учреждения общего пользования.

В пункте 5 Правил установления санитарно-защитных зон и использования земельных участков, расположенных в границах санитарно-защитных зон, утвержденных постановление Правительства Российской Федерации от 03.03.2018 № 222, также указано, что в границах санитарно-защитной зоны не допускается использования земельных участков в целях размещения жилой застройки, объектов образовательного и медицинского назначения, спортивных сооружений открытого типа, организаций отдыха детей и их оздоровления, зон рекреационного назначения и для ведения садоводства.

Однако судом установлено, что постановлением Главного государственного санитарного врача Российской Федерации от 19.12.2017                                 № 164 установлена санитарно-защитная зона от территории сибиреязвенного скотомогильника № 2, расположенного по адресу: 

<

...>, размером 50 метров во всех направлениях от установленных координат.

Согласно заключению ФБУН ЦНИИЭ Роспотребнадзора, спорное сибереязвенное захоронение не представляет опасности для людей и животных (т. 1, л. 89-95).

Следовательно, как верно указал суд, в период действия договора аренды обстоятельства, препятствующие, по мнению истца, осуществлению застройки земельного участка, отпали. 

Переданный в аренду земельный участок имеет вид разрешенного использования – дошкольное, начальное и среднее образование, в градостроительном плане также указаны виды разрешенного использования, допускающие строительство образовательных учреждений на земельном участке. 

Вместе с тем вплоть до момента расторжения договора аренды Общество каких-либо действий, направленных на строительство школы, не предпринимало, проектную документацию в полном объеме не подготовило, с заявлением о выдаче разрешения на строительство в Администрацию не обращалось. 

Доводы истца о том, что, что в выдаче разрешения Обществу было бы отказано, документально не подтверждены, основаны на предположениях. 

Ссылка истца на нецелесообразность принятия мер к получению разрешения на строительство до внесения изменений в Правила землепользования и застройки обоснованно отклонена судом, поскольку предусмотренные законодательством ограничения в использовании земельных участков связаны именно с установлением санитарно-защитной зоны, а не с внесением изменений в нормативные акты территориального планирования муниципального образования в связи с изменением границ данных зон.

Таким образом, оснований полагать, что спорный земельный участок после сокращения санитарно-защитной зоны не мог быть использован для целей, установленных в договоре, не имеется.

Однако и после сокращения санитарно-защитной зоны Общество не предприняло никаких действий, направленных на подготовку и строительство школы.

Судом первой инстанции также принято во внимание, что в городе Твери на территории, которая указана Обществом как непригодная для использования в силу наличия сибиреязвенного скотомогильника, за период с момента возникновения данного захоронения (1955 год) и по настоящий день осуществляется активная застройка, в том числе жилыми домами и образовательными учреждениями. 

При установленных фактических обстоятельствах дела суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о недоказанности истцом наличия у Арендатора объективных неустранимых препятствий в использовании арендуемого земельного участка по заявленному назначению. 

Внесение Обществом задатка для участия в аукционе и арендной платы в размере, согласованном сторонами, правомерно расценено судом в качестве исполнения истцом принятых на себя по договору аренды обязательств. 

Таким образом, ввиду недоказанности Обществом факта ненадлежащего исполнения Администрацией договорных обязательств, а также наличия вины ответчика в заявленных истцом к возмещению убытках, суд обоснованно отказал в удовлетворении иска.

Приведенные Обществом в жалобе доводы не опровергают правильность выводов суда первой инстанции, основаны на иной правовой оценке апеллянтом обстоятельств спора, что не свидетельствует об ошибочности выводов суда и неправильном применении судом норм материального права.

Решение суда соответствует имеющимся в деле доказательствам, нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильного решения, судом при рассмотрении спора не допущено.

Таким образом, поскольку оснований для отмены или изменения решения суда не установлено, апелляционная жалоба Общества удовлетворению не подлежит.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы расходы по уплате государственной пошлины в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на ее подателя.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда Тверской области от 14 мая 2020 года по делу № А66-17220/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «БТИ-СЕРВИС» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.В. Чередина

Судьи

О.Б. Ралько

А.В. Романова