АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-7289/23

30 сентября 2024 г.

г. Ростов-на-Дону

 

Резолютивная часть решения объявлена   17 сентября 2024 г.

Полный текст решения изготовлен            30 сентября 2024 г.

 

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Захарченко О. П.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Михлиной О.К.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***> ОГРНИП  

<

***>) к муниципальному бюджетному учреждению «Новочеркасская служба эксплуатации» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) об обязании заключить договор аренды на новый срок, при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г. Новочеркасска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), администрации г. Новочеркасска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

по исковому заявлению муниципального бюджетного учреждения «Новочеркасская служба эксплуатации» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) об обязании ответчика освободить занимаемое помещение,

в отсутствие участвующих в деле лиц, 

 

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился в суд с иском к муниципальному бюджетному учреждению «Новочеркасская служба эксплуатации» об обязании заключить договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, площадью 86 кв.м, находящегося в собственности муниципального образования «город Новочеркасск» на новый срок.

Муниципальное бюджетное учреждение «Новочеркасская служба эксплуатации» обратилось в суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1 об обязании ответчика освободить занимаемое им нежилое помещение.

Определением от 28.04.2023 дело №А53-7289/23 было объединено с делом №А53-10207/23 в одно производство, присвоен объединенному делу №А53-7289/23.

Представитель истца в судебное заседание не явился, ранее представил суду свою правовую позицию, путем электронной подачи документов заявил ходатайство о принятии к производству заявления об уточнении исковых требований. В порядке ст. 49 АПК РФ ходатайство подлежит удовлетворению.

Представитель ответчика в судебное заседание явился. Поддержал ранее изложенную позицию по делу.

Исследовав материалы дела, заслушав доводы сторон, судом установлены следующие обстоятельства.

Индивидуальный предприниматель ФИО1, на основании договоров аренды от 03.12.2012 №171 и от 11.12.2017 №1112, является арендатором нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, площадью 86 кв.м, находящегося в собственности муниципального образования г.Новочеркасск.

Согласно договору от 11.12.2017 №1112 срок аренды был установлен до 10.12.2022 г.

До истечения срока договора аренды, а именно, 26.10.2022 г., ФИО1 обратился к МБУ «Новочеркасская служба эксплуатации», Администрации г. Новочеркасска и КУМИ с заявлением о заключении договора аренды на новый срок.

Ответом администрации от 02.11.2022 г. обращение было перенаправлено в МБУ «Новочеркасская служба эксплуатации».

МБУ «Новочеркасская служба эксплуатации», в свою очередь, в ответ на обращение ФИО1 направило в его адрес уведомление о расторжении договора аренды и освобождении арендуемого имущества от 20.12.2022 г. Уведомление мотивировано «отсутствием необходимости заключения нового договора аренды».

Ссылался на ч. 4 ст. 445, ч. 1 ст. 621 ГК РФ, ч. 9, 10 ст. 17.1 ФЗ «О защите конкуренции».

ФИО1 сообщил, что сведений о принятии решений об ином порядке использования имущества ответчиком не принимались, что обязывает его заключить без проведения торгов договор аренды на новый срок.

Так же, ФИО1 указал, что продолжает использовать спорное помещение, регулярно оплачивает арендную плату ответчику, приложил акт сверки за 9 месяцев 2022 года, подтверждающий отсутствие задолженности по арендной плате в период, предшествовавший обращению к ответчику с заявлением о заключении договора аренды на новый срок. В последующем все арендные платежи так же были внесены в полном объеме, что подтверждается представленными платежными поручениями.

ФИО1 обратил внимание суда на то, что МБУ «Новочеркасская служба эксплуатации» обращалось с иском о расторжении договора аренды №1112 от 11 декабря 2017 года, однако решением Арбитражного суда Ростовской области от 10.02.2022 г. по делу №А53-41111/2021 в удовлетворении иска было отказано. После указанного судебного процесса, ответчик вновь обратился с иском о расторжении договора аренды по иным основаниям, однако решением Арбитражного суда Ростовской области от 24.10.2022 г. по делу №А53-22398/2022 в удовлетворении иска так же было отказано.

Полагал, что изложенное свидетельствует, что ответчики действуют недобросовестно, имея умысел на прекращение арендных правоотношений с ним, заявляя надуманные причины для расторжения договора аренды с целью недопущения его продления в будущем.

Ссылаясь на отсутствие иного способа защиты права, истец обратился в суд с настоящим иском.

МБУ «Новочеркасская служба эксплуатации» указало аналогичные обстоятельства истечения срока действия заключенного с ИП ФИО2 договора аренды с 10.12.2022 года. По мнению стороны поскольку у МБУ «Новочеркасская служба эксплуатации» отсутствует необходимость в заключении с ИП ФИО1 договора аренды спорного помещения, у истца по встречному иску отсутствует обязанность в заключении договора аренды на новый срок. 

МБУ «Новочеркасская служба эксплуатации» полагая, что имеются законные основания предъявить к ФИО1 (далее именуемый Ответчик по встречному иску или Истец) исковые требования о обязании ФИО1 освободить занимаемое им нежилое помещение общей площадью 86 кв.м (комнаты №6-23 на поэтажном плане), расположенное на первом этаже двух этажного жилого дома литер «А», по адресу: ул. Московская, д. 15/96, г. Новочеркасск, Ростовской области.

Рассмотрев требования истца по первоначальному иску и встречному иску ответчика, суд приходит к следующим выводам.

Между муниципальным бюджетным учреждением "Новочеркасская служба эксплуатации" и индивидуальным предпринимателем ФИО1 на основании протокола комиссии по предоставлению недвижимого имущества в аренду №1 от 27.11.2017, распоряжения Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Новочеркасска от 11.12.2017 года №137 заключен договор аренды недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности от 11.12.2017 №1112, предметом которого является аренда нежилого помещения, общей площадью 86 кв.м (комнаты №16-23 на поэтажном плане), расположенное на первом этаже двух этажного жилого дома литер «А», по адресу: ул. Московская, д. 15/96, г. Новочеркасск, Ростовской области, кадастровый номер 61:55:0011406:504.

До истечения срока действия указанного договора ИП ФИО1 обратился с заявлением о заключении на новый срок договора аренды указанного помещения, однако получил отказ и встречное требование об освобождении.

Ответчиком мотивирован отказ в заключении договора аренды на новый срок отсутствием необходимости в заключении такого договора и планируемым изменением способа использования помещения.

Суд неоднократно предлагал МБУ «Новочеркасская служба эксплуатации» представить доказательства принятия в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом, предлагал третьим лицам провести проверку доводов истца. При этом, представитель КУМИ Администрации г. Новочеркасска сообщил суду, что МБУ «Новочеркасская служба эксплуатации» не обязана согласовывать с собственником изменение способа использования полученного в оперативное управление имущества. Также сообщил, что КУМИ Администрации г. Новочеркасска не согласовывало изменение порядка использования спорного помещения, а ответчик с таким вопросом не обращался.

В силу ч. 1 ст. 621 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

В соответствии с ч. 9, 10 ст. 17.1 ФЗ «О защите конкуренции» по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного по результатам проведения торгов или без их проведения в соответствии с законодательством Российской Федерации, за исключением случаев, указанных в части 2 настоящей статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий:

1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации;

2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

10. Арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 настоящей статьи, за исключением следующих случаев:

1) принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом;

2) наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.

Судом учтено, что в соответствии с распоряжением комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Новочеркасска от 11.12.2017 №137, собственником установлен порядок использования со стороны МБУ «Новочеркасская служба эксплуатации» спорного помещения. В пункте 1 указанного Распоряжения установлено, что нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

...>, площадью 86 кв.м, подлежит передаче в аренду ФИО1. Отдельно указанным Распоряжением установлена возможность заключения договора аренды на новый срок. Установлена также цель использования – размещение аптеки.

Таким образом, собственником установлены основные параметры использования спорного помещения. Представитель МБУ «Новочеркасская служба эксплуатации» в судебном заседании пояснил, что учреждение планирует в будущем использовать указанное помещение для хранения запасных частей для автомобилей, что является основным видом деятельности учреждения. Дальнейшее использование помещения под аптеку не предполагается.

Суд критически относится к указанному доводу, поскольку договором аренды от 11.12.2017 №1112 года и Распоряжением КУМИ Администрации г. Новочеркасска от 11.12.2017 №137 прямо предусмотрено, что спорное помещение находится на 1 этаже многоквартирного жилого дома. В силу п. 5.2.8 СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты» в жилых зданиях класса Ф1.3 (жилые многоквартирные дома, общежития и гостиницы квартирного типа, в том числе с апартаментами) не допускается размещать объекты складского назначения, в том числе склады оптовой (или мелкооптовой) торговли.

В соответствии с пунктом 9 части 1 статьи 14 ЖК РФ к компетенции органов местного самоуправления в области жилищных отношений относится осуществление контроля за использованием и сохранностью муниципального жилищного фонда, соответствием жилых помещений данного фонда установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

На основании указанного суд критически относится к доводу ответчика о  намерении использования спорного помещения в будущем. Суд полагает обоснованным довод ИП ФИО1 о злоупотреблении правом со стороны МБУ «Новочеркасская служба эксплуатации», поскольку решений в установленном порядке об изменении целей использования помещения не принималось. Собственник помещения установил определенную цель использования – передача в аренду для размещения аптеки. Использование помещения в многоквартирном доме для размещения склада противоречит установленной собственником цели использования и не соответствует противопожарным требованиям. Также судом учтено, что ранее ответчик неоднократно предпринимал необоснованные попытки прекращения с ИП ФИО1 арендных правоотношений в судебном порядке.

Кроме того, Распоряжением собственника прямо предусмотрена возможность заключения договора аренды на новый срок.

Изложенное свидетельствует о необоснованном уклонении МБУ «Новочеркасская служба эксплуатации» от заключения с ИП ФИО1 договора аренды на новый срок.

Суд полагает обоснованным требование ИП ФИО1 о признании незаконным отказа в заключении договора аренды на новый срок и выраженного в уведомлении о расторжении договора от 20.12.2022№374, поскольку ответчиком не издавался отдельный акт об отказе в заключении договора и его волеизъявление фактически было выражено именно в уведомлении от 20.12.2022 №374. 

Кроме того, в соответствии с ч. 4 ст. 445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

В силу части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу статей 65, 198 и 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания наличия права и факта его нарушения оспариваемыми актами, решениями, действиями (бездействием) возложена на заявителя, обязанность доказывания соответствия оспариваемого правового акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также обстоятельств, послуживших основанием для их принятия (совершения), возлагается на орган или лицо, которые приняли данный акт, решение, совершили действия (допустили бездействие).

В силу части 4 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в случае признания ненормативного правового акта недействительным, арбитражный суд должен указать в решении на обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.

В целях восстановления нарушенного права предпринимателя как стороны договорных отношений, способом восстановления права следует указать на обязание МБУ «Новочеркасская служба эксплуатации» направить в адрес предпринимателя проект договора аренды спорного имущества.

На основании изложенного требования ИП ФИО1 подлежат удовлетворению, с одновременным отказом в удовлетворении требований МБУ «Новочеркасская служба эксплуатации».

Судебные расходы по уплате государственной пошлины подлежат распределению по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

Р Е Ш И Л:

По иску муниципального бюджетного учреждения «Новочеркасская служба эксплуатации».

В удовлетворении иска отказать.

По иску индивидуального предпринимателя ФИО1.

Обязать муниципальное бюджетное учреждение «Новочеркасская служба эксплуатации» в течение тридцати дней с даты вступления решения суда в законную силу направить в адрес индивидуального предпринимателя ФИО1 проект договора аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, площадью 86 кв.м.

Взыскать с муниципального бюджетного учреждения «Новочеркасская служба эксплуатации» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 6 000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

Судья                                                                                               О.П. Захарченко