ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-58767/2022

19 декабря 2023 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена     04 декабря 2023 года

Постановление изготовлено в полном объеме  19 декабря 2023 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Полубехиной Н.С.

судей  Балакир М.В., Изотовой С.В.

при ведении протокола судебного заседания:  ФИО1

при участии:  согласно протоколу судебного заседания от 04.12.2023

 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационный номер 13АП-9009/2023, 13АП-9012/2023) общества с ограниченной ответственностью «Русская булочная» и общества с ограниченной ответственностью «Тантал» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.02.2023 по делу № А56-58767/2022 (судья Бугорская Н.А.), принятое 

по иску общества с ограниченной ответственностью «Тантал» 

к обществу с ограниченной ответственностью «Русская булочная» 

о взыскании,  

 

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Тантал» (далее – истец, ООО «Тантал», Компания) обратилось в Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области с  уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) иском к обществу с ограниченной ответственностью «Русская булочная» (далее – ответчик, ООО «Русская булочная», Общество) о взыскании долга по арендной плате по договору за период с 28.10.2019 по 08.12.2022 в размере 2.583.120,41 руб., неустойку за просрочку внесения арендной платы, начисленной за период с 28.10.2019 по 08.12.2022 в размере 186.526,46 руб., а также за период с 09.12.2022 по день фактического исполнения обязательства, долга по платежам на содержание имущества за период с 28.10.2019 по 08.12.2022 в размере 70.732,15 руб., неустойки за просрочку внесения платы за содержание имущества, начисленной за период с 28.10.2019 по 08.12.2022 в размере 19.975,76 руб., и за период с 09.12.2022 по день фактического исполнения обязательства.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.02.2023 по делу № А56-58767/2022 исковые требования удовлетворены частично, с общества с ограниченной ответственностью «Русская булочная» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Тантал» взыскано 533 676 руб. 38 коп. задолженности по постоянной части арендной платы, 90 816 руб. 35 коп. неустойки, начисленной на постоянную часть арендной платы по 08.12.2022 включительно, неустойку на сумму задолженности 533 676 руб. 38 коп. по ставке 0,1% в день за период с 09.12.2022 по дату погашения задолженности; 33 330 руб. 93 коп. задолженности по содержанию помещения, 19 359 руб. 59 коп. неустойки на указанный долг по 08.12.2022 включительно; неустойку на сумму задолженности 33 330 руб. 93 коп. по ставке 0,1% в день за период с 09.12.2022 по дату погашения задолженности; в удовлетворении остальной части иска отказано.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, истец и ответчик подали апелляционные жалобы.

В обоснование доводов апелляционной жалобы истец указал, что в период после ограничения доступа ответчика в помещение, ответчик по согласованию с истцом осуществлял реализацию имущества, находящегося в спорном помещении, с целью погашения задолженности ответчика перед истцом. 

Истец также указывает, что арендованное помещение от оборудования ответчика освобождено не было и истцу по акту приема-передачи не передавалось.

Таким образом, поскольку факт освобождения спорного помещения ответчиком и его передачи истцу в порядке статьи 655 ГК РФ материалами дела не подтверждается, ответчик обязан оплатить фактическое пользование помещением за весь спорный период.

Кроме того, истец указывает на нарушение арбитражным судом норм процессуального права при распределении судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Ответчик в обоснование доводов апелляционной жалобы указал, что по требованию о взыскании с ответчика задолженности по внесению арендной платы за октябрь 2019 в размере 20 040,64 руб. пропущен срок исковой давности, что не учтено судом.

По мнению ответчика, условия договора не предусматривают право арендодателя приостанавливать либо ограничивать арендатору доступ в арендуемое помещение. Вместе с тем истец необоснованно приостановив с 01.04.2022 доступ ответчику в арендуемые помещения, лишил возможности арендатора пользоваться объектом аренды.

Таким образом, поскольку с 01.04.2022 истцом был приостановлен доступ в арендуемые помещения, основания для начисления и внесения арендной платы за период с 01.04.2022, не имеется.

В судебном заседании от истца поступили дополнительные документы (справка о потребляемой электроэнергии), приобщенные к материалам дела.

В судебном  заседании представители сторон поддержали доводы своих апелляционных жалоб.

Законность и обоснованность судебного акта проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, между ООО «Русская Булочная» (арендатор) и ООО «Тантал» (арендодатель) заключен договор аренды нежилого помещения от 28.10.2019 №2, в соответствии с которым арендодатель передал за плату во временное пользование часть нежилого помещения, расположенного на первом этаже в здании по адресу: 195197, Санкт-Петербург, ул. Жукова, д.23, лит. А, пом. 3Н, 4Н, кадастровый номер 78:10:0005161:1349 в свидетельстве о регистрации пpaвa собственности 78:5 , а также некапитальные строения, прилегающие к зданию, и бетонную площадку для хранения ТБО: Функциональное назначение: ведение производственной деятельности. 

- общая площадь части нежилого помещения 3Н,4Н, передаваемая арендатору во вpeмeннoe пользование – 39 313 кв. м., арендная ставка за нежилое помещение в течение первых шести месяцев аренды составляет 550 руб. за 1 кв.м. в месяц, в последующий период арендная ставка составляет 600 руб. за 1 кв.м. в месяц. 

- общая площадь некапитальных пристроек, передаваемых арендатору во временное пользование – 50,6 кв.м., арендная ставка за некапитальные пристройки 300 руб. за 1 кв.м. в месяц. Площадь бетонной площадки для хранения ТБО, передаваемой арендатору во временное пользование – 8,8 кв.м., арендная ставка 150 руб., за 1 кв. м. в месяц.

Согласно п. 3.1 договора арендодатель предоставляет арендатору льготный период по внесению арендной платы составляющий два месяца, начиная со второго месяца с момента заключения договора.

Пунктом 3.2 договора установлено, что арендатор вносит основную арендную плату по следующему графику: 

- за первый месяц аренды арендатор вносит основную арендную плату в размере 232 815 руб., 

- за второй месяц аренды арендатор вносит основную арендную плату в размере 10 000 руб., 

- за третий месяц аренды арендатор вносит основную арендную плату в размере 10 000 руб.,

- за четвёртый месяц аренды арендатор вносит основную арендную платy в размере 212 815 руб., 

- за пятый и шестой месяцы аренды арендатор вносит основную арендную плату в размере 232 815 руб. за каждый месяц, 

- за седьмой и следующие месяцы аренды арендатор вносит основную арендную плату в размере 252 480 руб. в месяц.

Письмом №2 от 06.12.2021 арендодатель уведомил арендатора, что с 01 января 2022 года увеличивается на 10% и составляет 277 728,00 руб. в месяц.

Дополнительным соглашение №1 от 20.12.2021 стороны установили арендную плату за январь 2022 года в размере 157.728,00 руб.

Согласно п.п. 3.3.1, 3.3.2 договора внесение арендной платы осуществляется в безналичном порядке путем направления платежных поручений. Арендатор обязуется вносить арендную плату за каждый расчетный месяц не позднее десяти дней до его начала.

Пунктом 3.4.1 договора установлено, что стоимость водоснабжения, водоотведения (канализации), теплоснабжения, электроснабжения, не включена в арендную плату и возмещается арендодателю отдельно, на основании выставленного счета.

Срок оплаты счета составляет пять календарных дней. В случае просрочки оплаты счёта более 10 дней арендодатель имеет право прекратить подачу арендатору электроэнергии и воды вплоть до ликвидации задолженности.

Не позднее 3-х дней с момента получения помещения арендатор обязуется внести арендодателю обеспечительный платеж в размере месячной арендной платы 252 480 руб. (п. З.4.2 договора).

Согласно п. 3.5 договора размер арендной платы может быть изменен арендодателем, но не чаще, чем один раз в год и не более чем на 8%. В случае устойчивых инфляционных процессов в экономике страны (динамика роста инфляции более 1% в месяц), арендодатель имеет право производить увеличение арендной платы чаще, чем один раз в год, но на величину, не превышающую в итоге фактический уровень инфляции. Если уровень инфляции превысит 8% в год, а динамика роста инфляции будет составлять менее 1,0 % в месяц, арендодатель имеет право увеличить арендную плату на величину, соответствующую фактическому уровню инфляции, в рамках одноразового годового подъёма арендной платы.

В соответствии с п.п. 8.1.1, 8.1.2 договора при просрочке внесения арендатором арендной платы арендодатель вправе потребовать от него уплаты пеней в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки. При просрочке оплаты арендатором счета на возмещение расходов описанных в п. 3.4.1 арендодатель вправе потребовать от него уплаты пеней в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Арендодатель имеет право в одностороннем внесудебном порядке досрочно расторгнуть договор, письменно уведомив об этом арендатора не менее чем за 60 календарных дней до даты предполагаемого расторжения в случаях установленных пп.пп. 9.1.1 – 9.1.9 договора.

Ненадлежащее исполнение арендатором условий договора в части внесения арендных платежей и платы за пользование имуществом послужило основанием для направления истцом в его адрес претензии, а впоследствии и обращения истца в арбитражный суд с иском.

Суд первой инстанции, оценив в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ представленные сторонами доказательства, частично удовлетворил исковые требования.

Исследовав материалы дела, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции установил наличие оснований для изменения обжалуемого судебного акта в связи со следующим.

Основные правила исполнения обязательств установлены статьями 309 - 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), согласно которым обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Факт передачи нежилых помещений в аренду, заключения договора подтверждается материалами дела и сторонами не оспаривается.

Апелляционный суд отклонил довод жалобы о пропуске срока исковой давности на основании следующего.

Согласно статье 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Пунктом 1 статьи 196 ГК РФ установлен общий срок исковой давности, составляющий три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 названного Кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 ГК РФ.

Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (пункт 2 статьи 199 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 16 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», если стороны прибегли к предусмотренному законом или договором досудебному порядку урегулирования спора (например, претензионному порядку, медиации), то течение срока исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом или договором для проведения соответствующей процедуры, а при отсутствии такого срока - на шесть месяцев со дня ее начала (пункт 3 статьи 202 ГК РФ).

С учетом обращения истца с иском 06.06.2022 срок исковой давности за период октября 2019 года, исчисляемый по правилам статьи 200 ГК РФ, истцом не пропущен.

Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Возражая против иска Компании, Общество указало на невозможность использования арендованного по договору имущества по обстоятельствам, не зависящим от арендатора (в т.ч. произошедшего пожара).

Пунктом 2 статьи 328 ГК РФ предусмотрено, что в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если предусмотренное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

Судом первой инстанции установлено, что письмом от 01.04.2022 истец на основании п. 4.1.2 договора приостановил доступ ответчика в арендуемые помещения в связи с допущенной ответчиком существенной просрочкой исполнения обязательства по внесению арендной платы и оплате коммунальных платежей по договору на основании п. 4.1.2 договора и ст. 328 ГК РФ.

Согласно пункту 4.1.2 договора, в случае образования задолженности по арендной плате, коммунальным услугам и иным платежам, предусмотренным договором, на срок более двух месяцев, и ненахождении компромиссных решений, Арендодатель вправе удержать часть имущества Арендатора, рыночная стоимость реализации которого не должна превышать суммы задолженности, до полного погашения Арендатором суммы задолженности.

Таким образом, суд первой инстанции признал, что приостановление доступа в помещения не освобождает арендатора от внесения арендной платы.

Между тем, истолковав условия договора по правилам статьи 431 ГК РФ, суд апелляционной инстанции пришел выводу, что договором не предусмотрено право Арендодателя на ограничение доступа Арендатора на объект.

Истец безосновательно и незаконно приостановив с 01.04.2022 доступ ответчика в арендуемые помещения, лишил возможности арендатора пользоваться объектом аренды.

Согласно статье  606 и пункту 1  статьи  611  ГК РФ основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью в соответствии с ее назначением.

Системное толкование указанных норм со статьей 614 ГК РФ свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляется какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

Учитывая, что с 01.04.2022 истцом был приостановлен доступ ответчика в арендуемые помещения, оснований для начисления и внесения арендной платы за период с 01.04.2022, не имеется.

Арендодатель может требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, исчисляемый с момента передачи ему арендованного имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владеть и пользоваться арендованным имуществом согласно условиям договора.

С того дня, когда в результате действий арендодателя арендатор утратил возможность владеть и пользоваться арендованным имуществом, факт сохранения между сторонами договорных отношений не является основанием для возникновения у арендодателя права требовать внесения арендных платежей.

Таким образом, задолженность по договору подлежит взысканию за период с 28.10.2019 по 01.04.2022. 

Суд не усмотрел обстоятельств, позволяющих истцу повысить в период с 01.01.2022 арендную плату на 10%. Учитывая, что п. 3.5 договора максимальное повышение арендной платы предусмотрено не более чем на 8% один раз в год, увеличение на 10% конкретными обстоятельствами не обосновано, суд исходит из арендной платы за март в размере 272.678,40 руб.

С учетом изложенного и представленных ответчиком платежных поручений долг по арендной плате за период с 28.10.2019 по 01.04.2022 составил 293 534,04 руб. (октябрь 2019 г. – 20040,64, февраль 2020 г. – 815,00 руб., март 2022 г. – 272.678,40 руб.).

Вместе с тем суд учел внесенный ответчиком обеспечительный платеж в размере 252.480,00 руб. по платежному поручению №43 от 31.10.2019, который в силу п. 9.3 договора подлежит зачету в счет арендной платы за последний месяц аренды и возмещения расходов за пользование помещением, в связи с чем задолженность ответчика за период с 28.10.2019 по 01.04.2022 составила 39514,04 руб.

Согласно статье 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Как указано в статье 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Начисление пеней предусмотрено п. 8.1 договора и соответствует ст. 330 ГК РФ.

Расчет неустойки произведен судом апелляционной инстанции с учетом моратория введенного Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 N 497 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами».

Таким образом, размер неустойки за просрочку внесения арендной платы за период с 28.10.2019 по 08.12.2022 составил 24282,74 руб., за просрочку внесения платы за содержание имущества размер неустойки составил 18066,17 руб.

Суд апелляционной инстанции отклонил ссылку истца на справку о потреблении электроэнергии, водопотребления, теплоэнергии, поскольку указанная справка не подтверждает использование арендатором спорных помещений после 01.04.2022 в соответствии с условиями договора.

Имеющееся в материалах дела переписка сторон, акты приема-передачи оборудования арендатора после 01.04.2022, подтверждают, что помещение в установленных договором целях не использовалось арендатором. Ответчик без участия истца самостоятельно не мог вывезти из помещения принадлежащее ему оборудование, которое реализовывалось  с целью погашения имеющейся задолженности. 

Эпизодический доступ в помещение не обеспечивает арендное пользование. 

При этом обстоятельства, связанные с произошедшим недалеко от помещений пожаром, не имеют значение для дела, так как не создали препятствий для пользования помещением и осуществления в нем хозяйственной деятельности.

На основании изложенного, принимая во внимание, что при вынесении решения судом первой инстанции нарушений или неправильного применения норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием к отмене обжалуемого судебного акта, не допущено, решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.02.2023 по делу № А56-58767/2022 надлежит изменить.

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от 06.02.2023 по делу №  А56-58767/2022 изменить, изложив резолютивную часть решения в следующей редакции:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Русская булочная» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Тантал» 39514,04 руб. долга по постоянной арендной плате, 24 282,74 руб. неустойки за период с 28.10.2019 по 08.12.2022, неустойку на сумму задолженности 39514,04 руб. по ставке 0,1% в день за период с 09.12.2022 по дату погашения задолженности.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Русская булочная» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Тантал» 14104,89 руб. долга за содержание помещения, 18066,17 руб. неустойки на указанный долг по 08.12.2022 включительно, неустойку на сумму задолженности 14104,89 руб. по ставке 0,1% в день за период с 09.12.2022 по дату погашения задолженности.

В остальной части в удовлетворении иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Тантал» в доход федерального бюджета 36 050 руб. государственной пошлины.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Русская булочная» в доход федерального бюджета 1252 руб. государственной пошлины за рассмотрение иска.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Тантал» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Русская булочная» 2575 руб. расходов по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

 

Н.С. Полубехина

 

Судьи

 

М.В. Балакир

 

 С.В. Изотова