ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №   А75-8826/2022

02 ноября 2023 года

город Омск

Резолютивная часть постановления объявлена 26 октября 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 02 ноября 2023 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Воронова Т.А., 

судей Бацман Н.В., Краецкой Е.Б., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-10251/2023) общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Пирс» на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 31.07.2023 по делу № А75-8826/2022 (судья Сердюков П.А.),

принятое по иску общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Пирс» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП 309774612800338, ИНН 

<

***>) об устранении нарушений прав собственника, 

по встречному иску индивидуального предпринимателя ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Пирс» об определении порядка пользования общим имуществом, 

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), Администрация города Нижневартовска (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), публичное акционерное общество Банк «Финансовая корпорация Открытие» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), Служба жилищного и строительного надзора Ханты-Мансийского автономного округа - Югры (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), общество с ограниченной ответственностью «Агроторг» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), совет многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, 

<

...>,

в судебном заседании, проведенном с использованием системы веб-конференции, приняли участие: 

от ООО «УК Пирс» - ФИО3 (предъявлены паспорт, диплом, доверенность от 05.03.2022 сроком действия 3 года);

от индивидуального предпринимателя ФИО2 – ФИО4 (предъявлены паспорт, диплом, доверенность от 09.01.2023 сроком действия по 31.12.2023);

от ООО «Агроторг» - ФИО5 (предъявлены паспорт, диплом, доверенность от 30.01.2023 № 77 АД 2664115 сроком действия по 06.12.2024);

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Пирс» (далее – истец, управляющая компания, ООО «УК Пирс») обратилось в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ответчик, ИП ФИО2) об обязании ответчика в течение пятнадцати дней со дня вступления настоящего решения суда в законную силу:

- демонтировать крыльцо с механизмом погрузки/выгрузки товара, установленное на прилегающей к принадлежащим ему помещениям части земельного участка, являющегося общей долевой собственностью всех собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, 

<

...>;

- демонтировать дверной проем, самовольно оборудованный путем частичного разрушения ограждающего витражного блока и подвитражной части стенового ограждения и привести в первоначальное состояние витражный блок и подвитражную часть стенового ограждения в доме по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, 

<

...>, ограждающего в том числе помещения 1021-1022;

- демонтировать контейнерную площадку для сбора ТКО с части земельного участка, являющегося общей долевой собственностью всех собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, 

<

...>.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре (далее – Управление Росреестра),  Администрация города Нижневартовска, Служба жилищного и строительного контроля Ханты-Мансийского автономного округа – Югры, публичное акционерное общество Банк «Финансовая корпорация Открытие», общество с ограниченной ответственностью «Агроторг» (далее – ООО «Агроторг»), совет многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, 

<

...>.

К совместному рассмотрению с первоначальным принят встречный иск, в котором ИП ФИО2 просит:

- определить порядок пользования частью земельного участка с кадастровым номером 86:11:0101012:1721 по адресу 

<

...>, имеющей координаты 60.932901 с.ш., 76.584727 в.д. общей площадью 6 кв.м. для размещения контейнерной площадки с твердым покрытием. Предоставить право использования указанной площадки ИП ФИО2 Определить плату за пользование земельным участком в пользу иных собственников помещений в многоквартирном доме 5 000 руб. ежемесячно;

- определить порядок пользования частью земельного участка с кадастровым номером 86:11:0101012:1721 по адресу 

<

...>, имеющей координаты 60.932932° с.ш., 76.585041° в.д., площадью 2,5Х2,6 м., непосредственно прилегающей ко второму (от улицы Таежной) входу в помещение 1021 - 1022 со стороны ул. Рябиновый бульвар – для размещения крыльца с подъемным механизмом.  Предоставить право пользования указанным земельным участком ИП ФИО2 Определить плату за пользование земельным участком в пользу иных собственников помещений в многоквартирном доме в размере 10 000 руб. ежемесячно;

- определить, что изменения материала ненесущей ограждающей конструкции встроенно-пристроенного помещения № 1021 - 1022 в многоквартирном доме по адресу: 

<

...> в виде витражного остекления и подвитражной части стены без изменения границ такой конструкции на дверной не является использованием общедомового имущества и не нарушает прав собственников иных помещений в многоквартирном доме. 

Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 31.07.2023 в удовлетворении первоначального и встречного исков отказано в полном объеме.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО «УК Пирс» обратилось в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований общества, принять в этой части новый судебный акт об удовлетворении исковых требований ООО «УК Пирс».

В обоснование апелляционной жалобы ООО «УК Пирс» указывает следующее:

- возражает против вывода суда первой инстанции о том, что увеличение ответчиком оконного проема не требовало согласия всех собственников; 

- самовольное переоборудование фасадов противоречит Правилам благоустройства города Нижневартовска от 29.04.2016 № 1023; 

- заключение от 11.05.2017 № ПР 2017.03.635 не является допустимым доказательством, в нем указано на выполнение работ согласно проектной документации шифр ПР 2017.03.635-АР (ООО «ПБ «Антарес»), тогда как согласно документации, представленной Управлением Росреестра, работы выполнены в соответствии с проектом № 0010-00117-АР от 01.03.2017 ООО «Эльма», то есть в заключении проанализированы иные строительные работы;

- ответчиком не представлено доказательств безопасности произведенных работ и эксплуатации возведенных конструкций; спорные нежилые помещения не предназначались для размещения продовольственного магазина, необходимость проведения погрузки/разгрузки не может являться основанием для оборудования соответствующей зоны без согласия собственников помещений многоквартирного дома (МКД);

- отсутствуют доказательства предоставления собственниками ответчику места для размещения контейнеров для сбора твердых коммунальных отходов (ТКО); необходимость соблюдения норм санитарного законодательства не освобождает от необходимости соблюдать и порядок пользования общим имуществом; кроме того, контейнер размещен с нарушением расстояний, установленных СанПиН;

- предоставление собственниками ИП ФИО2 права на обустройство входной группы ставилось под условие выполнения предпринимателем встречных обязательств, однако, предприниматель данные обязательства не выполняет; плату за пользование участком не вносит; согласие на заключение соглашения в будущем не может быть приравнено к существующему праву аренды; соглашение заключено не было, следовательно, ответчик право пользования участком не приобрел; ООО «УК Пирс» полагает, что в 2023 г. на собрании собственников ставился вопрос о цене пользования, вопрос о наличии/согласии на передачу части общего имущества предпринимателю не рассматривался; в предоставленной ответчиком информации о числе собственников, принявших участие в собрании, имеются противоречия; собрание инициировано после обращения в суд; порядок пользования общим имуществом ответчиком нарушен.

В отзывах на апелляционную жалобу ИП ФИО2 и ООО «Агроторг» просят решение суда первой инстанции оставить без изменения.

В заседании суда апелляционной инстанции представители сторон и третьего лица ООО «Агроторг» поддержали письменно изложенные позиции.

Представители надлежаще извещенных иных третьих лиц в судебное заседание не явились; на основании статей 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, отзывы, выслушав явившихся в судебное заседание представителей, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

ФИО2 является собственником нежилых помещений №№ 1020, 1021, 1022 в многоквартирном доме № 38, расположенном по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, 

<

...>.

Общество «Управляющая компания Пирс» на основании решения общего собрания собственников помещений в МКД является управляющей компанией МКД по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, 

<

...> (протокол внеочередного общего собрания собственников помещений в МКД от 03.08.2016).

Ответчиком на части земельного участка, являющегося общей долевой собственностью всех собственников помещений в доме, организована контейнерная площадка для сбора ТКО, а также организована зона погрузки/выгрузки товара с установлением дополнительный входной группы за счет увеличения оконного проема в несущей стене многоквартирного дома и установлением крыльца с механизмом погрузки/выгрузки товара на прилагающей к принадлежащим ему помещениям части земельного участка, являющегося общей долевой собственностью всех собственников помещений в доме.

Как следует из иска, зона разгрузки к принадлежащим истцу помещениям №№ 1021 и 1022 ни проектной документацией, ни генеральным планом благоустройства территории дома по адресу: 

<

...>, ни какими-либо иными документами не предусмотрена. 

На земельном участке, входящем в состав общего имущества МКД, устройство мест накопления ТКО - контейнерных площадок также не предусмотрено. 

Соответствующее решение на использование части земельного участка и несущей стены многоквартирного дома, являющихся общим имуществом в многоквартирном доме, собственниками помещений в многоквартирном доме не принималось.

Истец полагает, что организация контейнерной площадки для сбора ТКО, организация зоны погрузки/выгрузки товара с установлением дополнительный входной группы за счет увеличения оконного проема в несущей стене МКД и установлением крыльца с механизмом погрузки/выгрузки товара на части земельного участка, являющегося общей долевой собственностью всех собственников помещений в доме, осуществлены самовольно и незаконно, что повлекло уменьшение размера общего имущества многоквартирного дома.

Полагая, что общее имущество подлежит приведению в первоначальное состояние, а площадка для сбора ТКО - демонтажу, управляющая компания обратилась в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с настоящим иском.

Указывая на необходимость установления порядка использования общего имущества, ФИО2 обратился со встречным иском.

Суд первой инстанции, оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства и доводы сторон, пришел к выводу об отказе в удовлетворении первоначальных и встречных исковых требований в полном объеме.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, по доводам апелляционной жалобы (пункт 27 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 12 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции»), суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) собственникам квартир в МКД принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В силу части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) собственникам помещений в МКД принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Согласно пунктам «в» и «е» части 2 раздела 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила № 491), в состав общего имущества включаются ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие конструкции); земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства.

В силу части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

Собственники помещений в МКД владеют, пользуются и в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в МКД (часть 2 статьи 36 ЖК РФ).

Согласно части 3 статьи 36 и части 2 статьи 40 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества возможно только с согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе, при реконструкции дома либо реконструкции, переустройстве, перепланировке помещений. Иная форма использования общего имущества многоквартирного дома допускается с учетом мнения большинства собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 44 ЖК РФ принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в МКД иными лицами относится к компетенции общего собрания собственников помещений в МКД. Также к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся: принятие решений о реконструкции МКД (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в МКД; принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен МКД, в том числе введение ограничений пользования им; другие вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

В указанных случаях собственники помещений как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.

Из отзыва ответчика и материалов дела следует, что между ФИО2 и обществом с ограниченной ответственностью «Агроторг» заключен договор аренды от 18.03.2017, условиями которого предусмотрена обязанность арендодателя представить арендатору место под размещение контейнеров, а также возможность использования зоны разгрузки.

В этой связи ИП ФИО2 в 2017 году инициировал проведение общего собрания собственников МКД с целью определения условий использования придомовой территории, расположенной под подъемной металлической платформой. 

10.06.2017 согласно протоколу № 3/2017 решение по данному вопросу принято не было ввиду отсутствия кворума. 

Однако позднее, 31.10.2017 общим собранием собственников помещений было принято решение о предоставлении ответчику права пользования земельным участком, размером 2,5х2,6 м. на возмездной основе.

В частности из протокола общего собрания от 31.10.2017 № 3/2017 следует:

«Общее количество голосов собственников, принявших участие в собрании, в эквивалентной площади помещений: 23475,445 кв.м., что составляет 63,59 % от общего числа голосов собственников многоквартирного дома. Кворум: имеется.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме признано: состоявшимся.

Повестка дня общего собрания собственников помещений:

7. О части тротуара около нежилого помещения №1021,1022 (магазин Пятерочка).

Решение

Подведение итогов голосования проводилось 31.10.2017 по адресу Омская 38 кв. 268.

Предложено. Предоставить право использования земельного участка размером 2.5x2.6м. на возмездной основе сособственнику нежилых помещений №1021,1022 (магазин Пятерочка) ФИО2 с целью организации условий для разгрузки товара с правом заезда на тротуар на условиях согласно Приложению 2.

Голосовали: за - 83,7%, против - 12,8%, воздержались - 2.7%.

Решили: Предоставить право использования земельного участка размером 2,5x2,6м. на возмездной основе собственнику нежилых помещений №1021,1022 (магазин Пятерочка) ФИО2 с целью организации условий для разгрузки товара с правом заезда на тротуар на условиях согласно Приложению 2.

Согласно Приложению № 2 к протоколу предусмотрены следующие условия:

Временное пользование земельным участком площадью 2,6x2,5 метра (биквадратных метров), расположенным по адресу: РФ, Ханты-Мансийский Автономный округ - Югра, 

<

...> и являющимся совместной собственностью жильцов МКД с целью оборудования на нем входной группы с откидной платформой для разгрузки товара магазина «Пятёрочка»;

Разрешенное пользование участком в соответствии со следующими пунктами:

а) временный заезд автомобильного транспорта на часть тротуара для разгрузки товара магазина «Пятёрочка»;

б) устройство входной группы с откидной платформой для разгрузки товара магазина «Пятёрочка»;

г) в случае порчи тротуарной плитки ремонт осуществляется силами арендатора.

д) Плата за пользование участком составляет 10 000 р в месяц.

е) разрешенное время разгрузки товара с 15-00 до 19-00.

Кроме того, после обращения ООО «УК Пирс» с настоящим иском, в связи с возникшим спором 14.09.2022 ответчик направил в адрес истца и совета многоквартирного жилого дома письма (исх. №№ 170/22, 171/22) с просьбой принять меры к инициированию проведения общего собрания по данному вопросу. 

15.09.2022 ответчик направил адрес истца и совета многоквартирного жилого дома письма (исх. №№ 172/22, 173/22) с предложением провести собрание собственников в срок до 21.09.2022. 

Ответы на письма в адрес ответчика не поступили.

Как верно указано судом первой инстанции, данные обстоятельства свидетельствуют о том, что ответчиком принимались меры к установлению воли собственников на использование общего имущества в соответствии с целями договорам аренды, заключенного с обществом с ограниченной ответственностью «Агроторг» для размещения магазина «Пятерочка».

Относительно довода ООО «УК Пирс» о неправомерном увеличении оконного проема судебная коллегия отмечает следующее.

Управлением архитектуры и градостроительства Администрации города Нижневартовска 29.06.2016 застройщику ООО «Нижневартовскстройдеталь» выдано разрешение на ввод в эксплуатациювстроенно-пристроенных нежилых помещений, в том числе помещений № 1021, 1022, которые по договору купли-продажи приобретены предпринимателем ФИО2 сначала в долевую, затем в единоличную собственность.

По инициативе собственника помещения ФИО2 в 2017 году проведен кадастровый учет помещения после выполненного капитального ремонта и внесены изменения в ЕГРН, включая отражение на плане объекта дверного проема.

Таким образом, произведенные изменения учтены в кадастре недвижимости, право собственности за ФИО2 зарегистрировано с учетом изменений.

Соответственно, возражения собственников в данном случае будут сопряжены с необходимостью внесения изменений в ЕГРН, в связи с чем могут быть заявлены в ином порядке; в рамках заявленных исковых требований удовлетворению не подлежат.

Крыльцо с подъемным пандусом для организации разгрузки представляют собой временные конструкции и не обладают признаками объектов недвижимости, в связи с чем их размещение на общедомовом участке также не свидетельствует о производстве реконструкции и уменьшении общего имущества собственников в многоквартирном доме.

Согласно пункту 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе - здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Как видно на прилагаемых фотографиях крыльца, оно выполнено из легко возводимых и демонтируемых металлических конструкций, не имеет фундамента и внешнего капитального ограждения. Подъемный стол для организации разгрузки имеет непосредственное крепление только к конструкциям крыльца и на постоянной основе земельный участок не занимает.

Об отсутствии у данных конструкций признаков объекта недвижимости также свидетельствует тот факт, что при проведении кадастрового учета в 2017 году данные конструкции не отражены кадастровым инженером как часть помещения.

В материалах дела имеется заключение от 11.05.2017 № ПР 2017.03.635, согласно выводам которого по результатам инженерно-технического обследования строительных несущих и ограждающих конструкций помещения, принадлежащего ответчику, в результате выполненных работ по демонтажу оконного блока и ненесущей подоконной части стенового ограждения, выполненные изменения в планировке помещения соответствуют действующим нормативным актам, эксплуатационные качества здания сохранены, не затронуты конструктивные и иные характеристики надежности и безопасности объекта капитального строительства, не нарушены требования технического регламента о безопасности зданий и сооружений, улучшение эксплуатационных возможностей объекта не требовало получения разрешения на строительство.

Согласно выводам акционерного общества «Нижневартовск гражданпроект», в отчете от 21.09.2022 № 101, данное устройство с демонтажом витражного блока не повлияло на несущую способность, прочность и устойчивость здания МКД. Работы по устройству разгрузочной площадки не отнесены к виду работ по реконструкции объекта капитального строительства, а само устройство не является недвижимым имуществом и самостоятельным объектом капитального строительства, а относится к составу системы товародвижения и оснащения предприятия средствами комплексной механизации.

Постановлением Правительства Ханты-Мансийского автономного округа - Югры № 257-п от 11.07.2014 установлен перечень случаев, при которых не требуется получение разрешения на строительство на территории округа. В данный перечень, в том числе, входят работы по устройству входных групп с площадью застройки не более 50 кв.м. Согласно пункту 4 данного Постановления до начала выполнения данных работ не требуется предварительно согласовывать проектную документацию с уполномоченным органом местного самоуправления муниципального образования и получать разрешение на установку некапитальных нестационарных сооружений.

Погрузка/выгрузка товара производится ответчиком согласно требования санитарных норм, а именно со стороны проезжей части (автомобильной дороги, согласно (пункт 2.1 СП 2.3.6.3668-20) через вход, расположенный на части фасада помещения, принадлежащего ответчику, где расположен дебаркадер. 

При этом у ответчика отсутствует техническая возможность для разгрузки (погрузки) товаров иным способом. На данном участке не происходит смешение потоков автомобильного транспорта и пешеходов, имеется тротуар, движение на данном участке является безопасным как для пешеходов, так и для автомобилей.

Кроме того, как отмечено выше, собственники приняли решение, оформленное протоколом от 31.10.2017 № 3/2017, предоставив ответчику право использования общего имущества, в том числе земельного участка, с целью оборудования на нем входной группы с откидной платформой для разгрузки товара магазина «Пятёрочка».

При этом, в протоколе указано на наличие кворума.

В силу части 1 статьи 46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, предусмотренным пунктами 1, 1.1-1, 1.2, 2, 3, 3.1, 4.3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в соответствии с требованиями, установленными федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Решения и протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются официальными документами как документы, удостоверяющие факты, влекущие за собой юридические последствия в виде возложения на собственников помещений в многоквартирном доме обязанностей в отношении общего имущества в данном доме, изменения объема прав и обязанностей или освобождения этих собственников от обязанностей, и подлежат размещению в системе или региональной информационной системе при условии обеспечения размещения в системе в автоматизированном режиме указанных документов лицом, инициировавшим общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, не позднее чем через десять дней после проведения такого собрания.

Вышеуказанное решение размещено в соответствии с указанным порядком на официальном сайте истца.

Таим образом, воля большинства собственников помещений многоквартирного дома на разрешение использование ФИО2 общего имущества является положительной.

Судом первой инстанции обоснованно отмечено, что данное решение давало основание полагаться ответчику на волеизъявление собственников помещений многоквартирного жилого дома и осуществить с 2017 года обустройство входной группы, разгрузочной площадки и площадки сбора ТКО.

При этом, исковые требования были заявлены спустя пять лет.

Жилищное и гражданское законодательство Российской Федерации не наделяют правом кого-либо самостоятельно определять юридическую судьбу решений общих собраний собственников помещений без обращения в суд.

Указанная позиция закреплена в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2021), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.11.2021.

Наличие либо отсутствие последующего одобрения собственниками помещений ранее принятого решения об использовании имущества правого значения не имеет.

Учитывая, что ответчик приступил к исполнению решения собрания, управляющая компания была вправе обратиться в суд с заявлением о признании недействительным решения, принятого общим собранием собственников помещений многоквартирного дома, однако не воспользовалась данным правом.

Таким образом, вопреки доводам апелляционной жалобы собранием в 2017 году очевидным образом предоставлено согласие на использование общего имущества; решения собрания в установленном порядке не оспорены, недействительными не признаны.

Действительно, договор по итогам принятого собранием решения заключен не был. Однако, принятие подобного решения в совокупности с незаявлением в течении длительного времени требований об освобождении общего имущества, устранении препятствий в пользовании им свидетельствует об изначальном согласии собственников на использование имущества тем образом, которым оно используется предпринимателем и арендатором. Неисполнение условий, на которых предоставлено право пользования общим имуществом, могут служить основанием для предъявления к пользователю иных требований (об исполнении условий, об оплате и т.д.), но само по себе не приводит к автоматическому аннулированию предоставленного права. 

Также, как уже отмечалось, после возникновения спора в целях выяснения актуальной воли собственников помещений многоквартирного жилого дома, судом неоднократно предлагалось инициировать проведение общего собрания по спорным вопросам; истцу и совету многоквартирного дома предлагалось оказать всяческое содействие.

Несмотря на принятые ответчиком меры, общее собрание проведено не было, поведение истца и совета многоквартирного жилого дома являлось пассивным.

В то же время ответчиком представлен ряд бюллетеней для голосования, в которых имеется согласие отдельных собственников относительно использования общего имущества.

Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции и в части отказа в удовлетворении требования о демонтаже контейнерной площадки для сбора ТКО.

Контейнеры для накопления ТКО размещены ответчиком с целью соблюдения санитарных норм при организации торговой деятельности объекта ответчика. 

Место их размещения внесено в реестр мест (площадок) накопления твердых коммунальных отходов, расположенных на территории города Нижневартовска (порядковый номер записи 891). 

Как пояснил ответчик и не опровергнуто истцом, контейнерная площадка находится на краю земельного участка, на максимально возможном расстоянии от дома, соблюсти иным образом требования санитарного законодательства не представляется возможным. 

При этом, исковые требования ООО «УК Пирс» заявлены не об установлении порядка размещения площадки, об условиях предоставления участка для ее размещения, а о полном демонтаже контейнерной площадки, что также приведет к нарушению санитарных норм и правил, необходимостью соблюдения которых, в том числе, общество обосновывает свои исковые требования.

Из встречного иска следует, что ФИО2 является одним из собственников помещений в многоквартирном доме и участником долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома, включая земельный участок. Им неоднократно (в 2017 и в 2023 году) предпринимал попытки созыва общего собрания с целью определения порядка пользования частью земельного участка, расположенной непосредственно рядом с его помещением, под размещение зоны разгрузки, что подтверждается имеющимися в деле протоколами общего собрания. Большинство голосов как в 2017, так и в 2023 годах, было отдано за предложенный ответчиком порядок использования общего имущества. Решений о демонтаже принадлежащего ответчику крыльца и площадки для размещения контейнеров для ТКО общее собрание собственников в многоквартирном доме никогда не принимало. 

ООО «УК Пирс» не принимало активных мер к установлению воли собственников и созыву общего собрания. Совет многоквартирного дома, привлеченный к участию в деле в качестве третьего лица, не выразил позиции относительно заявленных исковых требований. Соглашение относительно порядка пользования общим имуществом в многоквартирном доме не достигнуто.

Как следует из имеющихся в деле материалов реестрового дела, в частности договоров купли-продажи от 23.12.2016 № 02-01-1Ц-1021, № 02-01-1Ц-1022, на основании которых помещение приобретено ответчиком у предыдущего собственника, данные помещения были первоначально спроектированы как нежилые помещения в многоквартирном доме, были введены в эксплуатацию вместе с многоквартирным домом в 2016 году именно с таким назначением, что предполагает определенные особенности использования подобных помещений и определенные последствия такого использования, в том числе, для собственников иных помещений в доме.

Суд апелляционной инстанции также отмечает, что в рассматриваемом случае из материалов дела не усматривается, что именно у собственников как лиц, от имени и в интересах которых действует управляющая компания, имелось и имеется очевидное намерение на совершение действий, являющихся предметом иска, затрудняющих эксплуатацию нежилого помещения ответчика. Совет дома, привлеченный к участию в рассмотрении настоящего иска, активную процессуальную позицию по делу не занял, требования не поддержал. Как уже указывалось, несогласие с какими-либо условиями пользования имуществом либо определение таких условий возможно достичь заявлением требований иного рода или в ином порядке. В данном случае суд не усматривает, что удовлетворение требований в заявленном обществом «УК Пирс» виде направлено на защиту действительного интереса собственников. Указанное хотя не является достаточным основанием отказа в иске, однако, в совокупности с иными обстоятельствами дела, принимает судом во внимание при разрешении спора по существу.

Суд апелляционной инстанции поддерживает вывод об отказе в удовлетворении встречного иска исходя из следующего.

Как указывалось выше, ООО «УК Пирс» на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме является управляющей компанией  многоквартирного дома, расположенного по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, 

<

...> (протокол внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от 03.08.2016).

Вместе с тем, управляющая организация не может быть признана самостоятельным хозяйствующим субъектом в отношениях по предоставлению в пользование технических помещений многоквартирного дома.

В силу требований статьи 209 ГК РФ только собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

Порядок пользования объектами общего имущества многоквартирного дома определен в главе 6 ЖК РФ, где указано, что по решению собственников помещений в МКД, принятому на общем собрании, объекты общего имущества в МКД могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (часть  4 статьи 36 ЖК РФ).

В своей деятельности по управлению многоквартирным домом управляющая организация, выступая в качестве самостоятельного хозяйствующего субъекта в отношениях с третьими лицами, тем не менее ограничена законом в пределах реализации прав по пользованию и распоряжению имуществом МКД и не вправе самостоятельно принимать решение о возможности доступа, в том числе и организаций связи, к общему имуществу многоквартирного дома.

Согласно пункту 1 статьи 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

В силу части 1 и пункта 3 части 2 статьи 44 ЖК РФ органом управления многоквартирного дома, к компетенции которого относится принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в этом доме, является общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.

Именно собственникам помещений многоквартирного дома принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок.

Поскольку участие граждан - жильцов многоквартирного дома в качестве ответчиков по настоящему спору в соответствии Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации не допускается, судом первой инстанции сделан правильный вывод об отказе в иске в связи с предъявлением требований к ненадлежащему ответчику.

В удовлетворении первоначальных и встречных исковых требований судом первой инстанции отказано правомерно.

Нормы материального права судом первой инстанции при разрешении спора были применены правильно. 

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил. 

Решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.

Следовательно, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда не имеется, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы, судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на ее подателя. 

На основании изложенного, руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 31.07.2023 по делу № А75-8826/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Т.А. Воронов

Судьи

Н.В. Бацман

 Е.Б. Краецкая