АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЧЕЛЯБИНСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А76-34481/2019

12 февраля 2020 г.

г. Челябинск

Резолютивная часть решения вынесена 05 февраля 2020 г.

Решение в полном объеме изготовлено 12 февраля 2020 г.

Арбитражный суд Челябинской области в составе судьи Жернакова А.С., при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании дело

по иску Управления по имуществу и земельным отношениям Администрации Копейского городского округа Челябинской области, ОГРН 

<

***>, г. Копейск Челябинской области, к обществу с ограниченной ответственностью «Терра», ОГРН 

<

***>, г. Челябинск, о взыскании 616 308 руб. 51 коп.,

при участии в судебном заседании до перерыва:

от истца – представителя ФИО2, доверенность от 13.01.2020 № 10-ДВ, служебное удостоверение, диплом,

УСТАНОВИЛ:

Управление по имуществу и земельным отношениям Администрации Копейского городского округа Челябинской области (далее – истец, Управление) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Терра» (далее – ответчик, ООО «Терра») о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № 14-15 от 16.09.2015 за период со 02.07.2016 по 30.06.2019 в размере 537 368 руб. 97 коп., пени по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № 14-15 от 16.09.2015 за период с 02.08.2016 по 01.07.2019 в размере 78 939 руб. 54 коп. (с учетом принятого судом уточнения исковых требований, л.д. 92). 

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 03.09.2019 исковое заявление принято к производству.

Лица, участвующие в деле, извещены о судебном разбирательстве по делу надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), ответчик явку своих представителей в судебное заседание не обеспечил.

Информация о движении дела также размещена на официальном сайте суда в сети Интернет.

В порядке статей 123, 156 АПК РФ судебное заседание проведено в отсутствие представителей ответчика.

От ООО «Терра» в материалы дела поступило ходатайство (л.д. 87),  в котором ответчик указал, что 29.03.2018 от Управления получил уведомление исх. № 6733-ж, в котором указано, что земельный участок с кадастровым номером 74:30:0101003:40 расположен в запретной зоне ОАО «Завод Пластмасс», в зоне возможных разрушений вследствие чрезвычайных ситуаций техногенного характера, строительство объектов капитального строительства на данном земельном участке запрещено. С учетом изложенного ООО «Терра» указало, что не имеет возможности пользоваться земельном участком, а также находящимся на нем объектом незавершенного строительства.

Протокольным определением от 05.02.2020 судом отказано в удовлетворении ходатайства ООО «Терра» о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, АО «Завод Пластмасс», так как в данном случае суд не усмотрел оснований для того, чтобы признать тот факт, что судебный акт по настоящему делу может каким-либо образом повлиять на права и обязанности АО «Завод Пластмасс» по отношению к одной из спорящих сторон, поскольку АО «Завод Пластмасс» не является участником спорного материального правоотношения, не является стороной по договору аренды, спор о взыскании истцом с ответчика задолженности по данному договору права и обязанности АО «Завод Пластмасс» по отношению к спорящим сторонам не затрагивает.

Исследовав письменные материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

Между Управлением (арендодатель) и ООО «Терра» (арендатор) подписан договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № 14-15 от 16.09.2015 (далее – договор аренды № 14-15 от 16.09.2015, договор аренды; л.д. 8-10), в соответствии с п. 1.1. которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок категории земель - земли населённых пунктов, с кадастровым номером 74:30:0101003:40, расположенный по адресу (имеющий адресные ориентиры): установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Челябинская область, г. Копейск, п. Советов, 22 Г/1 (далее – участок), вид разрешенного использования – для строительства базы механизации, общей площадью 16 718 кв.м.

В соответствии с п. 1.4 договора на участке имеется: объект незавершенного строительства. Право собственности на указанный объект зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество с сделок с ним 22.10.2014, номер регистрации 74-74-30/903/2014-144.

Срок аренды участка установлен с 03.06.2015 по 03.06.2018 (п. 2.1 договора).

Согласно пункту 3.1 договора размер арендной платы определен в приложении, являющемся неотъемлемой частью договора.

Согласно п. 3.2 договора арендная плата вносится арендатором ежемесячно равными долями до 1 числа месяца следующего за отчетным.

В соответствии с п. 5.2 договора за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор уплачивает арендодателю пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

В п. 9.4 договора установлено, что договор заключен без передаточного акта.

В приложении № 1 к договору аренды № 14-15 от 16.09.2015 согласован размер арендной платы за период с 03.06.2015 по 31.12.2015, а также порядок ее начисления (определения) на основании Закона Челябинской области от 24.04.2008 № 257-ЗО «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без проведения торгов» (л.д. 9 оборот).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 01.07.2019 № 74/001/016/2019-32662 договор аренды № 14-15 от 16.09.2015 прошёл государственную регистрацию 07.12.2015. На земельном участке с кадастровым номером 74:30:0101003:40 располагается объект недвижимости с кадастровым номером 74:30:0101003:62 (л.д. 11-12).

 Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 04.07.2019 № 74/001/016/2019-38981 объект недвижимости с кадастровым номером 74:30:0101003:62 является объектом незавершённого строительства степенью готовности 77 %, площадью 66,9 кв.м, на который 22.10.2014 за ООО «Терра» зарегистрировано право собственности (л.д. 13-14).

Согласно разрешению на строительство № ru 743040002005001-48/2014 от 06.06.2014 ООО «Терра» выдавалось разрешение на строительство базы механизации (л.д. 18).

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Челябинской области от 14.02.2017 по делу № А76-23298/2016 (л.д. 21-23) с ООО «Терра» в пользу Управления взысканы задолженность по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № 14-15 от 16.09.2015 за период с 03.06.2015 по 01.07.2016 в сумме 474 021 руб. 22 коп., пени за период с 01.07.2015 по 01.07.2016 в сумме 37 451 руб. 87 коп.

Из указанного судебного акта следует, что суд при рассмотрении дела установил, что при определении расчёта арендной платы с 2015 г. арендодатель применил ставку арендной платы в размере 2 % - как за эксплуатацию объектов, так как ответчик пояснил, что незавершенное строительством здание в настоящее время эксплуатируется.

В связи с допущенной просрочкой по внесению арендных платежей за последующий период истцом в адрес ответчика была направлена претензия от 12.07.2019 исх. № 17 с требованием погасить образовавшуюся задолженность по договору № 14-15 от 16.09.2015  (л.д. 19, 20).

Требования указанной претензии оставлены ответчиком без удовлетворения.

Ссылаясь на неисполнение ответчиком обязательств арендатора по внесению арендной платы по договору аренды № 14-15 от 16.09.2015, Управление обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Оценив имеющиеся в деле письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

На основании п. 2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

На основании п.п. 4, 12 ст. 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

В силу ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Из материалов дела следует, что на основании договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № 14-15 от 16.09.2015  (л.д. 8-10) между истцом и ответчиком возникли обязательственные отношения по аренде последним земельного участка категории земель - земли населённых пунктов, с кадастровым номером 74:30:0101003:40, расположенного по адресу (имеющий адресные ориентиры): установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Челябинская область, г. Копейск, п. Советов, 22 Г/1 (далее – участок), вид разрешенного использования – для строительства базы механизации, общей площадью 16 718 кв.м.

Договор аренды № 14-15 от 16.09.2015 прошёл государственную регистрацию 07.12.2015.

Действительность и заключенность договора аренды истцом и ответчиком не оспаривались (ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ).

В соответствии с пп. 7 п. 1 ст. 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату.

В силу п. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). 

В предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом (п. 1 ст. 424 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 39.7 ЗК РФ определено, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

В силу п. 3 указанной статьи, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

В приложении № 1 к договору аренды № 14-15 от 16.09.2015 был согласован размер арендной платы за период с 03.06.2015 по 31.12.2015, а также порядок ее начисления (определения) на основании Закона Челябинской области от 24.04.2008 № 257-ЗО «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без проведения торгов» (л.д. 9 оборот).

Поскольку ответчиком был получен в арендное пользование земельный участок с кадастровым номером 74:30:0101003:40 из земель населенных пунктов, доказательства того, что после истечения установленного договором срока аренды ООО «Терра» возвратило по акту приема-передачи арендуемый земельный участок, за ответчиком сохраняется обязанность по внесению соответствующей арендной платы.

Доводы ответчика о том, что поскольку земельный участок с кадастровым номером 74:30:0101003:40 расположен в запретной зоне ОАО «Завод Пластмасс», в зоне возможных разрушений вследствие чрезвычайных ситуаций техногенного характера, строительство объектов капитального строительства на данном земельном участке запрещено, ООО «Терра» не имеет возможности пользоваться земельном участком, а также находящимся на нем объектом незавершенного строительства, отклоняются судом как не подтвержденные документально.

Факт невозможности использования ответчиком земельного участка с кадастровым номером 74:30:0101003:40 и извлечения из такого использования полезных свойств, ради которых ответчик заключал договор аренды № 14-15 от 16.09.2015, в силу вышеуказанных обстоятельств ООО «Терра» не доказан.

До момента обращения Управления в суд с рассматриваемым иском общество от исполнения договора не отказывалось, земельный участок с кадастровым номером 74:30:0101003:40 по акту приема-передачи истцу не возвращало.

Суд также отмечает, что согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 01.07.2019 № 74/001/016/2019-32662, выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 04.07.2019 № 74/001/016/2019-38981 на земельном участке с кадастровым номером 74:30:0101003:40 располагается объект недвижимости с кадастровым номером 74:30:0101003:62, на который 22.10.2014 за ООО «Терра» зарегистрировано право собственности.

В силу принципа неразрывной связи земельного участка и объекта недвижимости, расположенного на нем, суд, в отсутствие в материалах дела обратного, исходит из доказанности обстоятельства арендного пользования ответчиком вышеуказанным земельным участком в силу расположения на нем  объекта недвижимости, принадлежащего ответчику.

За период пользования земельным участком с кадастровым номером 74:30:0101003:40 по договору № 14-15 от 16.09.2015 – со 02.07.2016 по 30.06.2019 размер начисленной арендной платы составил 537 368 руб. 97 коп. 

Расчет арендной платы произведен истцом в соответствии с Законом Челябинской области от 24.04.2008 № 257-ЗО «О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена», а также решениями Собрания депутатов Копейского городского округа Челябинской области от 10.12.2014 № 1005-МО «Об установлении значений коэффициентов для определения размера арендной платы за земельные участки на территории Копейского городского округа Челябинской области», от 30.01.2019 № 652-МО «Об установлении значений коэффициентов для определения размера арендной платы за земельные участки на территории Копейского городского округа Челябинской области, государственная собственность на которые не разграничена».

В п. 3.2 договора стороны согласовали, что арендная плата вносится арендатором ежемесячно равными долями до 1 числа месяца следующего за отчетным.

Ссылаясь на допущенное уклонение от внесения арендных платежей, Управление просит суд взыскать с общества задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка № 14-15 от 16.09.2015 за период со 02.07.2016 по 30.06.2019 в размере 537 368 руб. 97 коп.

Ответчик в материалы дела доказательства оплаты указанной задолженности по договору не представил.

С учетом изложенного суд находит обоснованным и подлежащим удовлетворению требование Управления о взыскании с ООО «Терра» задолженности по арендной плате по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № 14-15 от 16.09.2015 за период со 02.07.2016 по 30.06.2019 в размере 537 368 руб. 97 коп.

Согласно ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу п. 1 ст. 330, ст. 331 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.

В соответствии с п. 5.2 рассматриваемого договора за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор уплачивает арендодателю пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Таким образом, письменная форма соглашения о неустойке соблюдена.

Включенная в договор неустойка выполняет обеспечительные функции и является дополнительным к основному (акцессорным) обязательством, следовательно, удовлетворение требования о взыскании предусмотренной контрактом неустойки зависит от установления факта ненадлежащего исполнения должником обязательств, исполнение которых обеспечено неустойкой.

Поскольку оплата арендной платы за пользование земельным участком ответчиком в установленные договором сроки не произведена, требования Управления о взыскании финансовой санкции (пени) являются обоснованными.

Управление просит суд взыскать с ООО «Терра» пени по договору аренды земельного участка № 14-15 от 16.09.2015 за период с 02.08.2016 по 01.07.2019 в размере 78 939 руб. 54 коп.

Судом проверена правильность произведенного Управлением расчета неустойки по договору в обозначенный истцом период (л.д. 95), и данный расчет судом признается арифметически верным.

Контррасчет неустойки ответчиком не представлен.

С учетом изложенного требование истца о взыскании с ответчика неустойки по договору аренды земельного участка № 14-15 от 16.09.2015 за период с 02.08.2016 по 01.07.2019 в размере 78 939 руб. 54 коп. подлежит удовлетворению в полном объеме.

В соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

На основании п. 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах» по смыслу норм статьи 110 АПК РФ вопрос о распределении судебных расходов по уплате государственной пошлины разрешается арбитражным судом по итогам рассмотрения дела, независимо от того, заявлено ли перед судом ходатайство о его разрешении.

При цене уточненного иска в размере 616 308 руб. 51 коп. размер государственной пошлины по иску составляет 15 326 руб. (подпункт 1 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, п. 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах»).

При подаче искового заявления государственная пошлина Управлением не уплачивалась, поскольку истец как орган местного самоуправления в силу подп. 1.1. п. 1 ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты государственной пошлины.

При таких обстоятельствах, с учетом удовлетворения заявленного иска государственная пошлина в размере 15 326 руб. подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета (п. 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах»).

Руководствуясь ст.ст. 110, 167, 168, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

исковые требования удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Терра» в пользу Управления по имуществу и земельным отношениям Администрации Копейского городского округа Челябинской области задолженность по арендной плате по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № 14-15 от 16.09.2015 за период со 02.07.2016 по 30.06.2019 в размере 537 368 руб. 97 коп., пени по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № 14-15 от 16.09.2015 за период с 02.08.2016 по 01.07.2019 в размере 78 939 руб. 54 коп.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Терра» в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 15 326 руб.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в  Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Челябинской области.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Судья                                   А.С. Жернаков