АРБИТРАЖНЫЙ СУД КУРСКОЙ ОБЛАСТИ

г. Курск, ул. К. Маркса, д. 25

http://www.kursk.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А35-3604/2021

11 марта 2022 года

г. Курск

 

Резолютивная часть решения объявлена 03.03.2022. В полном объеме решение изготовлено 11.03.2022.

Арбитражный суд Курской области в составе судьи Дрючиной Л.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании 03.03.2022 после перерыва, объявленного в судебном заседании 21.02.2022, и перерыва, объявленного в судебном заседании 01.03.2022, дело по заявлению 

индивидуального предпринимателя ФИО2

к Комитету по управлению имуществом Курской области

о признании незаконным решения Комитета по управлению имуществом Курской области в форме сообщения исх. № 05.6-01.01-19/1385 от 05.02.2021 об отказе в заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и расположенного на территории города Курска № 07-19/6170-20ф от 11.03.2020;

об обязании Комитета по управлению имуществом Курской области устранить допущенное нарушение прав и законных интересов индивидуального предпринимателя ФИО2 путем заключения с ним дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и расположенного на территории города Курска № 07-19/6170-20 ф от 11.03.2020 года, предусматривающего увеличение срока его действия на 364 (триста шестьдесят четыре) с момента вступления в законную силу решения суда.

При участии в судебном заседании:

от заявителя: ФИО3 по доверенности от 17.06.2021, предъявлено удостоверение адвоката, Елисеев В.Ю. по доверенности от 01.04.2021, представлен диплом, ФИО4 по доверенности от 20.01.2022, предъявлено удостоверение адвоката, после перерыва, объявленного в судебном заседании 21.02.2022, ФИО3 по доверенности от 17.06.2021, предъявлено удостоверение адвоката, Елисеев В.Ю. по доверенности от 01.04.2021, представлен диплом;

от заинтересованного лица: не явился, извещен надлежащим образом, после перерыва, объявленного в судебном заседании 21.02.2022, ФИО5 по доверенности от 30.07.2021, представлен диплом № 16551.

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – заявитель, предприниматель, ИП ФИО2) обратился в арбитражный суд с заявлением к Комитету по управлению имуществом Курской области (далее – заинтересованное лицо, комитет) в форме сообщения исх. № 05.6-01.01-19/1385 от 05.02.2021 об отказе в заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и расположенного на территории города Курска № 07-19/6170-20ф от 11.03.2020; об обязании Комитета по управлению имуществом Курской области устранить допущенное нарушение прав и законных интересов индивидуального предпринимателя ФИО2 путем заключения с ним дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и расположенного на территории города Курска № 07-19/6170-20 ф от 11.03.2020 года, предусматривающего увеличение срока его действия на 364 (триста шестьдесят четыре) с момента вступления в законную силу решения суда.

До начала судебного заседания 21.02.2022 от комитета посредством электронной системы подачи документов «Мой Арбитр» поступило ходатайство о проведении судебного заседания в отсутствие представителя.

Ходатайство с учетом мнения представителей заявителя судом удовлетворено.

Также до начала судебного заседания 21.02.2022 от заявителя посредством электронной системы подачи документов «Мой Арбитр» поступило ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16.

Представители заявителя поддержали заявленные требования, поддержали ходатайство о привлечении третьих лиц, представили в судебном заседании копию определения Верховного суда РФ от 19.01.2022 по делу №19-КАД21-17-К5, которая приобщена судом к материалам дела.

Представитель заинтересованного лица в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Ходатайство о привлечении к участию в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, принято судом к рассмотрению.

С учетом необходимости предоставления дополнительных доказательств суд в порядке статьи 163 АПК РФ объявил в судебном заседании перерыв до 01 марта 2022 года 12 час. 00 мин.

Информация о перерыве была размещена на официальном сайте Арбитражного суда Курской области (http://kursk.arbitr.ru/) и в картотеке арбитражных дел (http://kad.arbitr.ru).

После перерыва, до начала судебного заседания от комитета через канцелярию суда поступили письменные возражения относительно ходатайства заявителя о привлечении третьих лиц с приложением дополнительных документов.

Поступившие документы приобщены к материалам дела.

Представители заявителя поддержали заявленные требования, поддержали ранее заявленное ходатайство о привлечении третьих лиц, представили в судебном заседании пояснения по делу с приложением дополнительных документов.

Представленные документы приобщены  к материалам дела.

Представитель заинтересованного лица возражала против требований, возражала против удовлетворения ходатайства о привлечении к участию в деле третьих лиц.

С учетом необходимости предоставления дополнительных доказательств в порядке ст. 163 АПК РФ и п. 46 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 46 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции» от 23.12.2021, судом объявлен перерыв в  судебном заседании до 03 марта 2022 года 17 час. 00 мин.

После перерыва представители заявителя поддержали заявленные требования по основаниям, изложенным в заявлении и дополнениях к нему.

Представитель заинтересованного лица возражал относительно заявленных требований по основаниям, изложенным в письменном отзыве и дополнениях к нему.

Рассмотрев ходатайство заявителя о привлечении третьих лиц, арбитражный суд не находит его подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В силу части 1 статьи 51 АПК РФ третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, могут вступить в дело на стороне истца или ответчика до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в первой инстанции арбитражного суда, если этот судебный акт может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон. Они могут быть привлечены к участию в деле также по ходатайству стороны или по инициативе суда.

Согласно пункту 33 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.12.2021 № 46 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции» при разрешении вопроса о необходимости привлечения такого лица к участию в деле арбитражный суд устанавливает, каким образом судебный акт, который может быть принят по данному делу, повлияет на права или обязанности такого лица по отношению к одной из сторон спора. 

Соответственно, если суд приходит к выводу об отсутствии влияния судебного акта по данному делу на права или обязанности лица, которым заявлено ходатайство о вступлении его в дело в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, то он не усматривает и оснований для его привлечения к участию в деле, поскольку права и законные интересы такого лица, не затрагиваемые принимаемым судебным актом, не нуждаются в судебной защите. Установление же того, могло ли повлиять принятие арбитражным судом судебного акта на права или обязанности заявителя по отношению к одной из сторон в его конкретном деле, осуществляется арбитражным судом исходя из фактических обстоятельств.

Из содержания нормы части 1 статьи 51 АПК РФ следует, что привлечение к участию в деле третьих лиц является не обязанность, а реализуемым по ходатайству стороны в арбитражном процессе или по собственной инициативе правом суда.

Необходимость участия в деле третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, обусловлена тем, что судебный акт по делу может повлиять на его права и обязанности по отношению к одной из сторон.

Процессуальный статус участвующих в деле лиц урегулирован арбитражным процессуальным законодательством, при этом возможность наделения каждого из участвующих в деле лиц тем или иным статусом не может быть произвольной. При решении вопроса о допуске лица в процесс суд обязан исходить из того, какой правовой интерес имеет данное лицо.

Из анализа указанных положений закона следует, что третье лицо без самостоятельных требований - это предполагаемый участник материально-правового отношения, связанного по объекту и составу с тем, какое является предметом разбирательства в суде.

В связи с этим суд при разрешении вопроса о вступлении в дело третьего лица должен установить характер правоотношений между сторонами по делу, взаимосвязь правового интереса лиц по предмету и объекту судебного разбирательства, а также может ли конечный судебный акт по делу повлиять на права или обязанности третьего лица по отношению к одной из сторон, в том числе возможность предъявления иска.

В обоснование данного ходатайства заявитель сослался на то, что договор аренды земельного участка № 07-19/6170-20 ф от 11.03.2020, требование о продлении которого заявлено заявителем, был заключен после принятия Межведомственной рабочей группой по вопросам изъятия путем продажи с публичных торгов объектов незавершенного строительства решения о нецелесообразности обращения в суд с требованием об изъятии путем продажи с публичных торгов принадлежащих заявителю объектов незавершенного строительства и выдаче соответствующей рекомендации заявителю обратиться с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером: 46:29:103218:41 на новый срок. Заявитель полагает, что в случае, если в рамках настоящего дела суд придет к выводу о том, заключение договора аренды земельного участка № 07-19/6170-20 ф от 11.03.2020, является противоречащим закону, решение по настоящему делу повлияет на права и обязанности иных лиц, решения по которым были приняты Межведомственной рабочей группы при аналогичных обстоятельствах, но в первую очередь такое решение повлияет на права и обязанности членов Межведомственной рабочей группы, так как поставит вопрос о наличии у них полномочий на принятие соответствующих решений, затрагивающих права и обязанности собственников объектов незавершённого строительства и арендаторов земельных участков.

Комитет возражал против удовлетворения ходатайства, ссылаясь на непредставление заявителем правового обоснования того, каким образом судебный акт по настоящему делу повлияет на права и обязанности данных лиц.

Оценивая доводы лиц, участвующих в деле, суд отмечает, что в рамках настоящего дела не ставится и, в силу положений части 4 статьи 200 АПК РФ, не могут быть поставлены вопросы о полномочиях Межведомственной рабочей группы по вопросам изъятия путем продажи с публичных торгов объектов незавершенного строительства, расположенных на земельных участках, находящихся в собственности Курской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории г. Курска (заседание которой оформлено протоколом № 10 от 12.12.2019), судом не может быть проведена проверка каких-либо актов данной группы или должностных лиц, входивших в ее состав, на соответствие этих актов закону или иному нормативному правовому акту, а равно не могут быть исследованы вопросы о нарушении этими актами чьих-либо прав и законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Положения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, предоставляющие истцу право при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований (часть 1 статьи 49), устанавливающие требования к содержанию искового заявления (часть 2 статьи 125), содержащие круг вопросов, разрешаемых арбитражным судом при принятии решения (часть 1 статьи 168), и предусматривающие требования к содержанию описательной и мотивировочной частей решения арбитражного суда (части 3 и 4 статьи 170) не предоставляют арбитражному суду право выйти за пределы искового заявления и вынести решение по требованиям, не заявленным истцом. Такое нормативное регулирование вытекает из конституционно значимого принципа диспозитивности, который, в частности, означает, что процессуальные отношения в арбитражном судопроизводстве возникают, изменяются и прекращаются главным образом по инициативе непосредственных участников спорного материального правоотношения, имеющих возможность с помощью арбитражного суда распоряжаться своими процессуальными правами, а также спорным материальным правом (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 28.09.2021 № 1817-О).

В рассматриваемом случае заявителем предъявлены требования к комитету по управлению имуществом Курской области. Какие-либо ненормативные правовые акты, решения действия (бездействия) вышеуказанной Межведомственной рабочей группы либо ее членов заявитель не оспаривает. Тем не менее, доводы ходатайства сводятся к необходимости правовой оценки судом решений данной группы, принятых на заседании 12.12.2019.

Участниками спорного материального правоотношения, возникшего между предпринимателем и комитетом в связи с отказом в заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка № 07-19/6170-20 ф от 11.03.2020, Межведомственная рабочая группа либо ее члены не являются.

Кроме того, суд отмечает, что в рассматриваемом случае ФИО7, подписавший письмо исх. № 05.6-01.01-19/1385 от 05.02.2021, которым оформлено оспариваемое решение комитета, действовал на основании раздела 5 Положения о комитете по управлению имуществом Курской области, утвержденного Постановлением Губернатора Курской области от 25.06.2007 № 286, от имени органа государственной власти Курской области как его председатель.

С учетом предмета и основания заявленных по настоящему делу требований вышеуказанные лица не могут быть признаны лицами, на права или обязанности которых по отношению к одной из сторон данного дела может повлиять принятый по делу судебный акт. Доказательств обратного заявителем в материалы дела не представлено.

Изучив материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд установил следующее.

ФИО2 (г. Курск) зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя 13.01.2003 Регистрационной палатой города Курска, ему присвоен ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, является собственником объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: 

<

...> кадастровый номер 46:29:103218:49, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (т. 1 л.д. 12-17). Государственная регистрация права собственности на объект недвижимости произведена 27.01.2015, номер регистрации 46-46/001/004/2015-375/1.

26.06.2013 на основании решения комитета от 07.06.2013 № 01-19/1329 между заявителем (арендатор) и комитетом (арендодатель) заключен договор аренды № 4520-13 ф (т. 1 л.д. 86-87), земельного участка, находящегося в государственной собственности и расположенного на территории города Курска, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым № 46:29:103218:41, находящийся по адресу: 

<

...> (около дома № 40), для строительства склада, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, площадью 7 000 кв.м., сроком аренды с 07.06.2013 по 06.06.2016.

Земельный участок передан заявителю по акту приема-передачи от 26.06.2013 (т. 1 л.д. 89).

02.10.2014 комитетом архитектуры и градостроительства города Курска предпринимателю выдано разрешение на строительство № ru 46302000-2651 (т. 2 л.д. 32) объекта капитального строительства «Здание склада по ул. Магистральная в городе Курске» на вышеуказанном земельном участке, срок действия разрешения установлен до 02.04.2016. Указанный срок неоднократно продлевался, в последний раз – до 02.05.2020.

03.06.2016 заявитель обратился в комитет с заявлением о предоставлении спорного земельного участка в аренду без проведения торгов на основании пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации для строительства склада (т. 1 л.д. 162).

04.07.2016 между заявителем (арендатор) и комитетом (арендодатель) на основании статей 39.1, 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» без проведения торгов заключен договор аренды № 01-27/132-16 ф (т. 1 л.д. 18-21) земельного участка, находящегося в государственной собственности и расположенного на территории города Курска, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым № 46:29:103218:41, находящийся по адресу: 

<

...> (около дома № 40), для строительства объекта «Склад по проезду Магистральный (около дома № 40) в г. Курске», в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, площадью 7 000 кв.м., сроком аренды с 20.06.2016 по 19.06.2019.

При этом, согласно пункту 2.3 данного договора, его условия распространяются на период использования арендатором земельного участка с 07.06.2016.

Земельный участок передан заявителю по акту приема-передачи от 04.07.2016 (т. 1 л.д. 24).

12.08.2016 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области произведена государственная регистрация указанного договора аренды, номер регистрации 46-46/001-46/001/049/2016-586/1.

07.08.2019 предприниматель обратился в комитет с заявлением № 1-07/08 (т. 1 л.д. 34) о продлении срока действия договора аренды № 01-27/132-16 ф от 04.07.2016 в связи со строительством склада.

Письмом от 16.08.2019 № 01.7-01-20/10397 (т. 1 л.д. 157-158) комитет возвратил предпринимателю заявление о предоставлении земельного участка в соответствии с пунктом 3 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации ввиду отсутствия в заявлении основания предоставления участка без торгов, информации о сроке предоставления участка в аренду, а также в связи с тем, что к заявлению не приложено сообщение заявителя, содержащее перечень всех зданий, строений, сооружений, расположенных на земельном участке, в отношении которого подано заявление о приобретении прав, с указанием (при наличии у заявителя) их кадастровых (инвентарных) номеров и адресных ориентиров.

12.12.2019 состоялось заседание Межведомственной рабочей группы по вопросам изъятия путем продажи с публичных торгов объектов незавершенного строительства, расположенных на земельных участках, находящихся в собственности Курской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории г. Курска, решения которые оформлены протоколом № 10 (т. 1 л.д. 146-149). Согласно пункту 6 вопроса 11 протокола, группа решила:

- признать нецелесообразным изъятие путем продажи с публичных торгов объекта незавершенного строительства, расположенного на спорном земельном участке; 

- рекомендовать ФИО17 обратиться в комитет с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду по истечении 6 месяцев с даты завершения предыдущего договора аренды; 

- комитету по управлению имуществом Курской области после получения соответствующего заявления заключить с ФИО17 договор аренды на основании п.п. 10 п.2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

12.02.2020 ИП ФИО17 обратился в комитет с заявлением о предоставлении спорного земельного участка в аренду без проведения торгов на основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации для строительства объекта: «Склад по проезду Магистральный (около дома № 40) в г. Курске».

11.03.2020 на основании подпункта 10 пункта 2, пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов между заявителем (арендатор) и комитетом (арендодатель) заключен договор аренды № 07-19/6170-20 ф (т. 1 л.д. 25-28) земельного участка, находящегося в государственной собственности и расположенного на территории города Курска, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым № 46:29:103218:41, находящийся по адресу: 

<

...> (около дома № 40), с видом разрешенного использований – «для строительства объекта: «Склад по проезду Магистральный (около дома № 40) в г. Курске», в границах, указанных в выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, площадью 7 000 кв.м., сроком аренды с 12.02.2020 по 11.02.2021.

Земельный участок передан заявителю по акту приема-передачи от 11.03.2020 (т. 1 л.д. 30).

26.03.2020 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области произведена государственная регистрация указанного договора аренды, номер регистрации 46:29:103218:41-46/001/2020-3.

Уведомлением от 14.12.2020 № 05.6-01.01-19/16406 (т. 1 л.д. 134) комитет сообщил предпринимателю о необходимости возвратить спорный земельный участок в 3-х дневный срок со дня окончания договора аренды № 07-19/6170-20 ф от 11.03.2020.

Ссылаясь на статью 23 Федерального закона от 8 июня 2020 г. № 166-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях принятия неотложных мер, направленных на обеспечение устойчивого развития экономики и предотвращение последствий распространения новой коронавирусной инфекции», предприниматель обратился в комитет с заявлением от 28.01.2021 № 01-28/01 (т. 1 л.д. 32) о заключении с ним дополнительного соглашения к договору аренды № 07-19/6170-20 ф от 11.03.2020, предусматривающего увеличение срока действия договора на 364 календарных дня.

Письмом от 05.02.2021 № 05.6-01.01-19/1385 (т. 1 л.д. 33) комитет отказал ИП ФИО2 в заключении дополнительного соглашения, указав на то, что договор аренды № 07-19/6170-20 ф заключен 11.03.2020, то есть после принятия администрацией Курской области решения о введении режима повышенной готовности на территории Курской области.

Посчитав, что решение комитета по управлению имуществом Курской области в форме сообщения исх. № 05.6-01.01-19/1385 от 05.02.2021 об отказе в заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и расположенного на территории города Курска № 07-19/6170-20ф от 11.03.2020, не соответствует действующему законодательству и нарушает права и законные интересы предпринимателя, заявитель обратился в суд с рассматриваемыми требованиями.

В обоснование заявленных требований заявитель указал на то, что арендные отношения между ним и комитетом возникли до принятия Губернатором Курской области Распоряжения от 10 марта 2020 г. № 60-рг «О введении режима повышенной готовности», ввиду чего комитет был обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее продление срока аренды на основании специальной нормы –  статьи 23 Федерального закона от 8 июня 2020 г. № 166-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях принятия неотложных мер, направленных на обеспечение устойчивого развития экономики и предотвращение последствий распространения новой коронавирусной инфекции». При этом заявитель полагает, что Распоряжение от 10 марта 2020 г. № 60-рг вступило в законную силу 21.03.2020.

Заявляя о том, что арендные отношения существовали непрерывно с 26.06.2013, в том числе, на момент введения режима повышенной готовности на территории Курской области, заявитель ссылался на то, что договор аренды № 01-27/132-16 ф от 04.07.2016 был возобновлен на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), при этом волеизъявление предпринимателя на заключение нового договора было выражено еще в заявлении от 07.08.2019. Также заявитель указывал на то, что срок аренды в соответствии с договором от 11.03.2020 установлен с 12.02.2020, а в соответствии с пунктом 2.3 данного договора, стороны распространили действие договора на период с 20.06.2019; в Едином государственном реестре недвижимости обременение в виде аренды земельного участка зарегистрировано с 12.02.2020; расчет арендной платы произведен комитетом с 20.06.2019; решение о заключении договора аренды было принято 12.12.2019 на заседании Межведомственной рабочей группы, что является акцептом оферты ИП ФИО2; степень готовности объекта незавершенного строительства, расположенного на спорном земельном участке, составляет 95 %, при этом на участке расположен еще один объект незавершенного строительства.

По мнению заявителя, заключение договора аренды № 07-19/6170-20 ф от 11.03.2020 на основании подп. 10 п. 2, п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ является действием сторон, не противоречащим действующему законодательству, поскольку по истечении срока действия ранее заключенного договора аренды № 01-27/132-5515-16 ф от 04.07.2016 со сроком действия с 07.06.2016 по 16.06.2019 заинтересованным лицом в течении шести месяцев в суд не заявлено требований об изъятии принадлежащих заявителю объектов незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов и правовая судьба принадлежащих заявителю объектов незавершенного строительства не была изменена, земельный участок с кадастровым номером: 46:29:103218:41 был предоставлен заявителю на новый срок по договору аренды земельного участка № 07-19/6170-20 ф от 11.03.2020 на период с 20.06.2019 по 11.02.2021. При этом отсутствие такого намерения, как пояснил заявитель, подтверждается протоколом заседания рабочей группы № 10 от 12.12.2019. 

Указывая на законность заключения договора от 11.03.2020, заявитель сослался на то, что требования законодательства о необходимости заключения договора аренды земельного участка только по результатам проведения торгов не применима к земельным участкам, на которых расположены объекты незавершенного строительства или объекты, не введенные в эксплуатацию, но строительство которых завершено. Так, по мнению предпринимателя, имеется законодательный запрет на проведение аукциона о правах на земельные участки в отношении земельных участков, занятых объектами незавершенного строительства, принадлежащих гражданам или юридическим лицам, до момента разрешения правовой судьбы таких объектов незавершённого строительства.

Как пояснил предприниматель, договоры от 04.07.2016 и от 11.03.2020 были заключены по разным основаниям: в первом случае основанием предоставления в аренду земельного участка явилось право заявителя на получение в аренду земельного участка с целью завершения строительства объекта капитального строительства на основании п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 года № 137-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», а во втором случае – право заявителя на получение в аренду земельного участка с целью завершения строительства объекта капитального строительства, в связи с тем, что заинтересованным лицом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка в суд не было заявлено требование об изъятии у заявителя этого объекта незавершенного строительства (подп. 2 п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

В ходе рассмотрения спора заявитель также сослался на то, что завершить строительство объекта, расположенного на спорном земельном участке, до истечения срока аренды не смог по уважительным причинам. 

Так, предприниматель пояснил, что гарантийным письмом от 30.09.2019 сообщал комитету о том, что строительство объекта незавершенного строительства «Здание склада по ул. Магистральная в городе Курске» с кадастровым номером 46:29:103218:49 будет завершено в срок до 31.12.2019, в подтверждение чего представлял график выполнения работ; документы, подтверждающие процесс завершения строительства (договоры подряда на незавершённые работы); документы, подтверждающие наличие собственных денежных средств и их источников, необходимых для завершения строительства. Между тем, как пояснил заявитель, до 31.12.2019 завершить строительство не представилось возможным в связи с тем, что в рамках ранее возбужденного в отношении ИП ФИО17 уголовного дела постановлениями Промышленного районного суда г. Курска от 11.09.2019 и от 12.09.2019 на принадлежащее предпринимателю имущество (нежилые здания, денежные средства на счету, доли в уставных капиталах юридических лиц) был наложен арест в виде запрета на распоряжение данным имуществом.

Как указал заявитель, уголовное дело было впоследствии прекращено в связи с отсутствием в деянии состава преступления на основании постановления о прекращении уголовного дела и уголовного преследования от 01.10.2021, принятого старшим следователем отдела № 5 СУ УМВД России по г. Курску, таким образом, арест денежных средств на счетах действовал до 01.10.2021, что, в свою очередь, не позволило осуществлять финансирование завершения строительства объекта незавершенного строительства в ранее рассчитанном объеме. 

Заинтересованное лицо представило письменный отзыв, где возражало по заявленным требованиям и сослалось на законность и обоснованность оспариваемого решения, пояснив, что предприниматель воспользовался правом на приобретение земельного участка без проведения торгов однократно для завершения строительства, при этом строительство объекта на настоящее время не завершено, в Арбитражный суд Курской области комитетом подано исковое заявление об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов (дело № А35-5196/2021).

Требования заявителя удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленных настоящим Кодексом.

В силу части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом (часть 4 статьи 198 Кодекса).

Оспариваемое решение, оформленное письмом исх. № 05.6-01.01-19/1385, принято заинтересованным лицом 05.02.2021, в арбитражный суд заявление поступило 29.04.2021, то есть с соблюдением установленного частью 4 статьи 198 АПК РФ срока.

Основанием для признания незаконными действий (бездействия), ненормативного правового акта органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (статьи 198, 200 и 201 АПК РФ, пункт 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

В соответствии с частью 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие). 

При этом, исходя из правил распределения бремени доказывания, обязанность доказывания факта нарушения своих прав и законных интересов возлагается на заявителя.

Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 46:29:103218:41, с видом разрешенного использования – «для строительства объекта: «Склад по проезду Магистральный (около дома № 40) в г. Курске», площадью 7 000 кв.м., расположен по адресу: 

<

...> (около дома № 40), то есть, находится на территории городского округа «Город Курск».

В силу пункта 1 статьи 16 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), государственной собственностью являются земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований.

Разграничение государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации (федеральную собственность), собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований (муниципальную собственность) осуществляется в соответствии с настоящим Кодексом и федеральными законами (пункт 2 статьи 16 ЗК РФ).

В силу пункта 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом.

В соответствии с частью 1.2 статьи 17 Федерального закона от 06.10.2003           № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», законами субъекта Российской Федерации в случаях, установленных федеральными законами, может осуществляться перераспределение полномочий между органами местного самоуправления и органами государственной власти субъекта Российской Федерации. Перераспределение полномочий допускается на срок не менее срока полномочий законодательного (представительного) органа государственной власти субъекта Российской Федерации. Такие законы субъекта Российской Федерации вступают в силу с начала очередного финансового года.

Закон Курской области от 05.03.2015 № 8-ЗКО «О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления городского округа «Город Курск» и органами государственной власти Курской области по предоставлению земельных участков, право государственной собственности на которые не разграничено» (далее – Закон № 8-ЗКО) в соответствии с частью 6.1 статьи 26.3 Федерального закона от 6 октября 1999 года № 184-ФЗ «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации» и частью 1.2 статьи 17 Федерального закона от 6 октября 2003 года № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» перераспределяет полномочия органов местного самоуправления городского округа «Город Курск» между органами местного самоуправления городского округа «Город Курск» и органами государственной власти Курской области по предоставлению земельных участков, право государственной собственности на которые не разграничено.

В соответствии с пунктом г) части 1 статьи 2 Закона № 8-ЗКО, администрация Курской области и (или) уполномоченные Губернатором Курской области исполнительные органы государственной власти Курской области осуществляют полномочия органов местного самоуправления городского округа «Город Курск» по предоставлению земельных участков, право государственной собственности на которые не разграничено, расположенных на территории городского округа «Город Курск», за исключением земельных участков, площадь которых не превышает 200 кв.м.

Исходя из буквального толкования нормы пункта г) части 1 статьи 2 Закона № 8-ЗКО, органы, указанные в части 1 статьи 2 Закона № 8-ЗКО, осуществляют полномочия органов местного самоуправления городского округа «Город Курск» по предоставлению земельных участков, право государственной собственности на которые не разграничено, расположенных на территории городского округа «Город Курск», которые превышают 200 кв.м.

Согласно Постановлению Губернатора Курской области от 10.04.2015 № 174-пг «О мерах по реализации части 1 статьи 2 Закона Курской области от 5 марта 2015 года № 8-ЗКО «О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления городского округа «Город Курск» и органами государственной власти Курской области по распоряжению земельными участками, право государственной собственности на которые не разграничено» комитет по управлению имуществом Курской области определен органом исполнительной власти Курской области, уполномоченным на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными на территории городского округа «Город Курск», в пределах полномочий, предусмотренных Законом Курской области от 5 марта 2015 года № 8-ЗКО «О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления городского округа «Город Курск» и органами государственной власти Курской области по распоряжению земельными участками, право государственной собственности на которые не разграничено».

В соответствии с Положением о комитете по управлению имуществом Курской области, утвержденным Постановлением Губернатора Курской области от 25.06.2007       № 286, комитет заключает договоры аренды, купли-продажи, безвозмездного срочного пользования, дарения, мены, соглашения об установлении сервитута, объектом которых являются земельные участки, полномочия по управлению и распоряжению которыми наделен комитет (пункт 3.16).

Учитывая изложенное, комитет является органом, уполномоченным на предоставление земельного участка с кадастровым номером 46:29:103218:41 площадью 7 000 кв.м., а оспариваемое решение принято уполномоченным на то органом государственной власти, что лицами, участвующими в деле, не оспаривается.

Как следует из текста письма комитета исх. № 05.6-01.01-19/1385 от 05.02.2021, основанием для отказа в заключении на основании статьи 23 Федерального закона от 8 июня 2020 г. № 166-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях принятия неотложных мер, направленных на обеспечение устойчивого развития экономики и предотвращение последствий распространения новой коронавирусной инфекции» с предпринимателем дополнительного соглашения к договору аренды № 07-19/6170-20 ф от 11.03.2020, предусматривающего увеличение срока действия договора на 364 календарных дня, послужило то, что договор аренды № 07-19/6170-20 ф заключен 11.03.2020, то есть после принятия администрацией Курской области решения о введении режима повышенной готовности на территории Курской области.

Между тем, с таким выводом комитета суд согласиться не может.

Так, пунктом 6 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (в ред. Федерального закона от 08.06.2020 № 166-ФЗ) установлено, что до 01.03.2021 арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия такого договора, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что:

- договор аренды земельного участка заключен до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации;

- на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо в суд арендодателем не заявлено требование о расторжении такого договора аренды;

- на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

На территории Курской области ограничения, направленные на предотвращение распространения в Курской области новой коронавирусной инфекции COVID-19, введены распоряжением Губернатора Курской области от 10.03.2020 № 60-рг «О введении режима повышенной готовности».

Указанный нормативный правовой акт был опубликован 10.03.2020 на официальном сайте администрации Курской области (http://adm.rkursk.ru).

В силу части 5 статьи 8 Федерального закона от 06.10.1999 № 184-ФЗ «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации» законы и иные нормативные правовые акты субъекта Российской Федерации по вопросам защиты прав и свобод человека и гражданина вступают в силу не ранее чем через десять дней после их официального опубликования.

В соответствии с пунктом 2 Постановления Губернатора Курской области от 16.04.2009 № 111 «О порядке опубликования и вступления в силу нормативных правовых актов органов исполнительной власти Курской области» нормативные правовые акты органов исполнительной власти области вступают в силу со дня их официального опубликования, если самими актами не установлен иной порядок их вступления в силу.

Распоряжение Губернатора Курской области от 10.03.2020 № 60-рг «О введении режима повышенной готовности» не содержит положений, регулирующих дату вступления в законную силу.

При этом указанное распоряжение принято в связи с угрозой распространения в Курской области новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV), в соответствии с подпунктом «б» пункта 6 статьи 4.1 Федерального закона от 21 декабря 1994 года         № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» и (в первой его редакции) затрагивало права отдельной категории граждан (прибывших из Китайской Народной Республики, Республики Кореи, Итальянской Республики, Исламской Республики Иран, Французской Республики, Федеративной Республики Германии, Королевства Испании, а также других государств с неблагополучной ситуацией с распространением новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV)) на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах территории Курской области, но не создавало нового правового регулирования по вопросам защиты указанных прав и свобод человека и гражданина, распоряжение принято на основании действующих положений  федерального законодательства.

С учетом изложенного и в силу пункта 2 Постановления Губернатора Курской области от 16.04.2009 № 111 «О порядке опубликования и вступления в силу нормативных правовых актов органов исполнительной власти Курской области», распоряжение Губернатора Курской области от 10.03.2020 № 60-рг «О введении режима повышенной готовности» вступает в силу со дня его официального опубликования – 10.03.2020.

Спорный договор действительно подписан сторонами после введения соответствующего режима.

Однако целью нормы пункта 6 статьи 19 Федерального закона № 98-ФЗ является предоставление арендаторам, у которых в ближайшее время истекает срок действия договора аренды, права продлить его ввиду особых ограничительных мер, введенных в целях борьбы с распространением новой коронавирусной инфекции.

В этой связи суд полагает, что обстоятельство того, что договор аренды № 07-19/6170-20 ф подписан сторонами 11.03.2020, то есть, на день позже введения режима повышенной готовности на территории Курской области, в рассматриваемом случае само по себе не может служить основанием для неприменения пункта 6 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (в ред. Федерального закона от 08.06.2020 № 166-ФЗ).

Так, в соответствии со статьей 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу пункта 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений (пункт 2 статьи 425 ГК РФ).

По смыслу указанной нормы права распространение условий договора на предшествующий его заключению период возможно в том случае, когда между сторонами фактически существуют соответствующие отношения, а также в случае обоюдной воли сторон и достижения ими соглашения относительно данного условия.

В тексте договора аренды № 07-19/6170-20 ф от 11.03.2020 прямо указано, что срок аренды участка устанавливается с 12.02.2020 по 11.02.2021 (пункт 2.1); условия настоящего договора распространяются на период использования арендатором земельного участка с 20.06.2019 (пункт 2.3). Исходя из буквального толкования текста данного договора, сторонами прямо и недвусмысленно выражено волеизъявление на распространение условий договора на предшествующий его заключению период.

Учитывая изложенное, само по себе подписание договора после принятия Губернатором Курской области распоряжения от 10.03.2020 № 60-рг «О введении режима повышенной готовности» не может лишать арендатора мер государственной поддержки в условиях действия ограничительных мер.

Вместе с тем, как указывалось выше, для признания ненормативного правового акта недействительным необходимо наличие двух условий в совокупности: 

- несоответствие требованиям действующего законодательства, 

-  нарушение прав и интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие). 

При этом, исходя из правил распределения бремени доказывания, обязанность доказывания факта нарушения своих прав и законных интересов возлагается на заявителя.

Как указывалось ранее, исходя из пункта 6 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (в ред. Федерального закона от 08.06.2020 № 166-ФЗ) одним из условий заключения дополнительного соглашения об увеличении срока аренды является то, что на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 ЗК РФ и Федеральным законом от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 137).

Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 171-ФЗ) был изменен ранее существовавший порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Данные изменения вступили в силу с 01.03.2015.

В соответствии с ч. 14 ст. 1 Закона № 171-ФЗ с 01.03.2015 утратил силу п. 3 ст. 22 ЗК РФ, согласно которому по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных п. 3 ст. 35, п. 1 ст. 36 и ст. 46 настоящего Кодекса.

При этом согласно п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 01.03.2015 не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Так, в силу п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи.

Случаи заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора урегулированы п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ, а общие условия реализации права на заключение нового договора аренды без проведения торгов - п. 4 данной статьи.

В силу п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов, в числе прочего, в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных п. 13, 14 или 20 ст. 39.12 данного Кодекса).

В п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что реализация права на заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов обусловлена наличием совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды подано арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды; 2) исключительным правом на приобретение такого участка в случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды не был расторгнут по основаниям, предусмотренным п. 1 и 2 ст. 46 названного Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды имеются предусмотренные п. п. 1 - 30 п. 2 данной статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

В закрытом перечне оснований заключения договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов, установленном п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства.

При этом в отличие от большинства других оснований заключения договора аренды без проведения торгов, в приведенном случае участок может быть предоставлен только однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства, и только собственникам указанных объектов, перечисленным в п. 5 данной статьи (п. п. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ).

Нормативные положения о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, помимо вышеприведенных положений ЗК РФ, распространяющих свое действие на отношения, возникшие после 01.03.2015, закреплены также в п. 21 ст. 3 Закона № 137, применяющемся к отношениям, возникшим до 01.03.2015.

Так, в силу п. 21 ст. 3 Закона № 137 в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на 3 года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном ст. ст. 39.14 - 39.17 ЗК РФ.

Положения названного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

По смыслу названной нормы правом на получение в аренду для завершения строительства объекта наделено как лицо, право собственности которого на этот объект зарегистрировано до 01.03.2015, так и лицо, которому участок для строительства был предоставлен до 01.03.2015, независимо от регистрации права собственности на объект незавершенного строительства и момента такой регистрации.

Таким образом, вопрос предоставления земельных участков при длящихся правоотношениях, возникших ранее 01.03.2015, урегулирован пунктом 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ и не предполагает иного порядка заключения договоров аренды земельных участков для строительства зданий и сооружений.

Данный вывод согласуется с правовой позицией, изложенной в постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 14.01.2022 по делу № А08-2392/2019.

Указанное свидетельствует о несостоятельности позиции заявителя о том, что договоры аренды правомерно заключены по различным основаниям, поскольку она основана на неверном толковании норм земельного законодательства.

Из вышеприведенных норм не следует, что собственник объекта незавершенного строительства имеет право на два вида продления договора без торгов для целей завершения строительства: по п. п. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ и по п. 21 ст. 3 Законом № 137-ФЗ.

Указанные нормы призваны гарантировать большинству арендаторов возможность завершить начатое строительство, и закрепляют их право на однократное продление срока аренды для завершения строительства, однако условия предоставления различны и четко поименованы в соответствующих статьях этих законов, они не являются дублирующими.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства на заключение (однократную пролонгацию) договора аренды для завершения строительства такого объекта без торгов. Вводя льготный (без торгов) порядок получения в аренду публичного земельного участка для собственников незавершенных строительством объектов, законодатель адресует его добросовестным лицам, не использовавшим прежде право на продление договора и не имевшего правопредшественников, такое право реализовавших.

Анализ изложенных выше правовых норм в их совокупности позволяет с достаточной степенью определенности сделать вывод о том, что они действуют только в отношении добросовестных собственников объектов незавершенного строительства и (или) арендаторов. В частности, возведение объекта недвижимости и заключение предыдущего договора аренды земельного участка должны осуществляться с соблюдением установленного законодателем порядка.

Указанное согласуется с правовой позицией, изложенной в пункте 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 22.07.2020.

Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 46:29:103218:41 площадью 7 000 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...> (около дома № 40), изначально был предоставлен предпринимателю в аренду на срок с 07.06.2013 по 06.06.2016 для строительства склада на основании договора аренды № 4520-13 ф от 26.06.2013.

Впоследствии стороны без проведения торгов заключили договор аренды спорного земельного участка № 01-27/132-16 ф от 04.07.2016 для завершения строительства объекта незавершенного строительства – на основании статей 39.1, 39.6 ЗК РФ, пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ.

Таким образом, поскольку предпринимателем как собственником объекта незавершенного строительства для его завершения уже было реализовано предусмотренное пунктом 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ право на однократное его предоставление для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды № 01-27/132-16 ф от 04.07.2016 (т.е. после 01.03.2015), то повторное предоставление земельного участка для завершения строительства без торгов противоречит действующему земельному законодательству.

Соответственно, у комитета не имелось правовых оснований для заключения договора № 07-19/6170-20 ф от 11.03.2020 на основании подпункта 10 пункта 2, пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ.

К окончанию срока действия договора аренды от 04.07.2016 спорный объект незавершенного строительства построен не был. Доказательств обратного в материалы дела не представлено.

Довод заявителя о возобновлении договора аренды № 01-27/132-16 ф от 04.07.2016  на неопределенный срок на основании пункта 2 статьи 621 ГК РФ суд полагает несостоятельным.

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 20.05.2020 № 310-ЭС19-25907 по делу № А64-6041/2018, положениями Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 01.03.2015, прямо не исключено применение положений пункта 2 статьи 621 ГК РФ к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правомерно заключенному без проведения торгов, в случае, когда арендатор имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов; если после 01.03.2015 арендатор продолжил пользование таким земельным участком, предоставленным в аренду до указанной даты, по истечении срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. К продлению таких договоров не применяется общее правило, предусмотренное в пункте 1 статьи 39.6 ЗК РФ.

Таким образом, указанная позиция затрагивает ситуацию, когда после 01.03.2015 арендатор продолжил пользование земельным участком, предоставленным в аренду до указанной даты.

Между тем, в рассматриваемом случае стороны после истечения срока аренды, установленного договором № 4520-13 ф от 26.06.2013, заключили новый договор аренды № 01-27/132-16 ф от 04.07.2016, то есть после внесения и вступления в законную силу соответствующих изменений в Земельный кодекс РФ (01.03.2015). Из приведенных выше положений Земельного кодекса РФ и Закона № 137-ФЗ следует, что после 01.03.2015 продление договора аренды земельного участка на новый срок по общему правилу возможно только по результатам торгов (аукциона), следовательно, не может быть продлен (возобновлен) на неопределенный срок договор аренды, заключенный после 01.03.2015.

Более того, следует отметить, что из буквального толкования положений частей 6, 7, 8 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ следует, что они применимы только к договорам аренды, заключенным на определенный срок, поскольку увеличить можно только определенный договором срок; если действие договора возобновилось на неопределенный срок после окончания срока, установленного в договоре, арендные отношения могут продолжаться длительное время до того, как одна из сторон не реализует предусмотренное пунктом 2 статьи 610 ГК РФ право на отказ от договора; указанные нормы не могут быть истолкованы как позволяющие трансформировать арендные отношения, возобновленные на неопределенный срок, в срочные (Определение Верховного Суда РФ от 21.10.2021        № 309-ЭС21-18728 по делу № А60-47842/2020).

В соответствии со статьей 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно части 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Как разъяснено в пунктах 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц.

Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в случаях, предусмотренных законом (п. 1 и 3 ст. 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции», ст. 30 - 30.2 ЗК РФ, ст. 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества, может быть заключен только по результатам проведения торгов.

В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.

При таких обстоятельствах спора договор № 07-19/6170-20 ф от 11.03.2020 следует считать заключенным с нарушением установленных законом требований (статьи 39.6 ЗК РФ), посягающим на публичные интересы, связанные с конкурентными способами распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.

В силу требований части 2 статьи 168 ГК РФ указанную сделку следует считать ничтожной.

В соответствии с частью 4 статьи 166 ГК РФ суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

В силу пункта 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Поскольку договор аренды № 07-19/6170-20 ф от 11.03.2020 является недействительным как ничтожная сделка, не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с его недействительностью, то у комитета в отсутствие действующего договора аренды отсутствовали предусмотренные пунктом 6 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» правовые основания для заключения дополнительного соглашения, предусматривающего увеличение срока действия договора.

Довод заявителя о том, что комитет в течение 6 месяцев с даты истечения срока действия договора аренды № 01-27/132-16 ф от 04.07.2016 не обратился с требованием об изъятии объектов незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов, отклоняется, поскольку факт истечения шестимесячного срока, предусмотренного подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, имеет правовое значение при решении вопроса о возможности заключения договора аренды без проведения торгов на основании  подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, которая в рассматриваемой ситуации отсутствует.

С учетом установленных обстоятельств, суд приходит к выводу о том, что поскольку предприниматель не обладает правом потребовать от комитета заключения дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка с кадастровым номером 46:29:103218:41 площадью 7 000 кв.м., предусматривающего увеличение срока действия такого договора, то нарушение оспариваемым отказом прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности отсутствует.

Доводы заявителя о наличии уважительных причин, по которым он не успел в установленный договором срок закончить строительство объекта (со ссылками на необоснованное возбуждение уголовного дела и наложение ареста на банковские счета), а также на имевшиеся финансовые и производственные возможности завершить строительство в срок до 31.12.2019, подлежат отклонению, поскольку срок аренды в соответствии с договором № 01-27/132-16 ф от 04.07.2016 устанавливался с 20.06.2016 по 19.06.2019, в то время как указанные заявителем обстоятельства (применение мер процессуального принуждения в рамках уголовного дела) имели место после истечения указанного срока, то есть после прекращения арендных правоотношений, как и срок завершения строительства, обозначенный предпринимателем (31.12.2019).

Таким образом, принимая во внимание, что обстоятельства, на которые ссылается заявитель как на обстоятельства, не позволившие завершить строительство объекта, имели место после истечения срока действия договора аренды № 01-27/132-16 ф от 04.07.2016, т.е. после июня 2019 года (после истечения трехлетнего срока однократного продления договора аренды), данные обстоятельства не могут быть приняты и учтены судом в качестве обстоятельств, свидетельствующих о наличии безусловных оснований для продления срока действия договора аренды для завершения строительства.

Иного порядка предоставления земельных участков в аренду без проведения торгов для завершения строительства объекта незавершенного строительства (в том числе, учитывающего причины, по которым строительство не было завершено в срок), помимо установленного п. п. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ и п. 21 ст. 3 Закона № 137-ФЗ, земельным законодательством не установлено.

В соответствии с ч. 3 ст. 201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

С учетом изложенного, требования заявителя не подлежат удовлетворению, поскольку в рассматриваемом случае отсутствует совокупность условий для признания оспариваемого ненормативного правового акта недействительным.

В силу положений части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. Госпошлина уплачена заявителем при обращении в суд.

Руководствуясь статьями 17, 29, 110, 167-170, 180, 181, 197-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении требования индивидуального предпринимателя ФИО2 к Комитету по управлению имуществом Курской области отказать.

Оспариваемое решение проверено на соответствие нормам Земельного кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Решение может быть обжаловано в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия через Арбитражный суд Курской области.

Судья                                                        Л.В. Дрючина