АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

Кремль, корпус 4, Нижний Новгород, 603082

 http://fasvvo.arbitr.ru/ E-mail: info@fasvvo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции 

 

Нижний Новгород

           Дело № А11-90/2021

03 мая 2023 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 18.04.2023.

Полный текст постановления изготовлен 03.05.2023. 

 

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Камановой М.Н.,

судей Голубевой О.Н., Кислицына Е.Г.,

 

без участия представителей сторон

 

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу 

общества с ограниченной ответственностью «Интра-Ортопедия»

 

на решение Арбитражного суда Владимирской области от 07.06.2022 и

на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 07.12.2022

по делу № А11-90/2021

 

по иску общества с ограниченной ответственностью «Эталон-Центр» 

(ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) 

к обществу с ограниченной ответственностью «Интра-Ортопедия» 

(ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) 

 

о взыскании задолженности

 

и   у с т а н о в и л : 

 

общество с ограниченной ответственностью «Эталон-Центр» (далее – ООО «Эталон-Центр») обратилось в Арбитражный суд Владимирской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью «Интра-Ортопедия» (далее – ООО «Интра-Ортопедия», Общество) о взыскании 404 707 рублей 55 копеек задолженности по договору аренды нежилого помещения от 26.12.2018 № 51. 

Иск основан на статьях 309, 310, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивирован ненадлежащим исполнением Обществом обязательств по  договору.

Арбитражный суд Владимирской области решением от 07.06.2022, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 07.12.2022, удовлетворил иск частично, взыскал с Общества 168 752 рубля 21 копейку задолженности, а также 4625 рублей 90 копеек в возмещение расходов по уплате государственной пошлины, отказал в удовлетворении остальной части иска.

Не согласившись с судебными актами, Общество обратилось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление в части в связи с несоответствием выводов судов фактическим обстоятельствам дела и нарушением норм материального и процессуального права.

Кассатор указывает, что суды неверно произвели расчет арендной платы, учли необоснованные документально расходы на оплату коммунальных услуг и отклонили возражения ответчика о необходимости проведения зачета встречных однородных требований за произведенные Обществом строительные работы по улучшению состояния помещений. Подробно доводы кассатора изложены в кассационной жалобе.

Отзыв на жалобу не поступил.

В судебном заседании по правилам статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 10 часов 10 минут 25.04.2023.

Лица, участвующие в деле и извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в судебное заседание окружного суда представителей не направили, в связи с чем на основании части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации жалоба рассмотрена в их отсутствие. 

Законность решения Арбитражного суда Владимирской области и постановления Первого арбитражного апелляционного суда в обжалованной части проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы, окружной суд пришел к выводу о наличии оснований для отмены судебных актов в части удовлетворения исковых требований.

Как следует из материалов дела и установили суды, ООО «Эталон-Центр» (арендодатель) и ООО «Интра-Ортопедия» (арендатор) заключили договор аренды нежилого помещения от 26.12.2018 № 51, согласно пункту 1.1 которого арендодатель обязался передать арендатору за плату во временное пользование нежилые помещения общей площадью 290,14 квадратного метра, состоящие из помещений: 1 этаж – кабинеты помещения 2, 3, 4, 5, 6, общей площадью 56,4 квадратного метра, 2 этаж – лестница помещения 11, 12, общей площадью 13,54 квадратного метра, 1 этаж – проходная помещения 13, 14, общей площадью 10,96 квадратного метра, 2 этаж – кабинеты помещения 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, общей площадью 209,24 квадратного метра, расположенные по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 33:226011067:111 в границах, обозначенных в схеме в приложении № 1 к договору (далее – «помещения»), а арендатор обязался принять помещения во временное пользование и своевременно вносить арендную плату. Номера помещений, указанных в договоре, согласованы сторонами и исходят из обозначений, содержащихся в техническом паспорте и приложении № 1 к договору.

Согласно пункту 1.4 договора помещения будут использоваться арендатором для производственно-складских целей, а также в иных целях, необходимых арендатору для осуществления деятельности.

Договор действует с 26.12.2018 по 30.11.2019 с возможностью последующей пролонгации на тот же период при отсутствии возражений со стороны арендодателя (пункты 2.1, 2.3 договора).

В соответствии с пунктом 3.1 договора арендная плата за пользование помещением, устанавливается из расчета:

– 350 рублей за один квадратный метр за помещения 2 этажа, № 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13 за фактически занимаемую арендатором площадь с начала соответствующего расчетного периода. Размер фактически занимаемой арендатором площади устанавливается ежемесячно сторонами дополнительным соглашением. В случае отсутствия в очередном расчетном периоде дополнительного соглашения об установлении фактически занимаемой арендатором площади, действует последнее заключенное сторонами дополнительное соглашение об установлении фактической площади (пункт 3.1.1 договора);

– 400 рублей за один квадратный метр за помещения 1 этажа № 2, 3, 4, 5, 6 за фактически занимаемую арендатором площадь с начала соответствующего расчетного периода. Размер фактически занимаемой арендатором площади устанавливается ежемесячно сторонами дополнительным соглашением. В случае отсутствия в очередном расчетном периоде дополнительного соглашения об установлении фактически занимаемой арендатором площади, действует последнее заключенное сторонами дополнительное соглашение об установлении фактической площади (пункт 3.1.2 договора);

– 300 рублей за один квадратный метр за помещения 1 этажа № 11, 12 за фактически занимаемую арендатором площадь с начала соответствующего расчетного периода. Размер фактически занимаемой арендатором площади устанавливается ежемесячно сторонами дополнительным соглашением. В случае отсутствия в очередном расчетном периоде дополнительного соглашения об установлении фактически занимаемой арендатором площади, действует последнее заключенное сторонами дополнительное соглашение об установлении фактической площади (пункт 3.1.3 договора);

– 150 рублей за один квадратный метр за помещения 1 этажа № 13, 14 за фактически занимаемую арендатором площадь с начала соответствующего расчетного периода. Размер фактически занимаемой арендатором площади устанавливается ежемесячно сторонами дополнительным соглашением. В случае отсутствия в очередном расчетном периоде дополнительного соглашения об установлении фактически занимаемой арендатором площади, действует последнее заключенное сторонами дополнительное соглашение об установлении фактической площади (пункт 3.1.4 договора).

Согласно пункту 3.2 договора арендная плата вносится не позднее 10-го числа текущего месяца. Арендная плата начинает рассчитываться после фактической передачи помещения арендатору и подписания передаточного акта сторонами, в соответствии с пунктом 5.1 договора.

В соответствии с пунктом 3.6 договора арендатор помимо внесения арендной платы непосредственно оплачивает коммунальные услуги, водоснабжение, теплоснабжение, электроэнергию, телефонную связь исходя из фактически занимаемой площади, либо компенсирует расходы арендодателю на их оплату. Арендатор может заключить прямые договоры с поставщиками коммунальных услуг, арендодатель в этом случае обязан предоставить весь пакет документов для заключения арендатором таких договоров по письменной заявке арендатора в течение трех рабочих дней. В случае если арендатор компенсирует арендодателю коммунальные расходы, последний обязан предоставить подтверждение фактически понесенных расходов.

В соответствии с пунктом 5.1 договора арендодатель одновременно с подписанием договора, передает арендатору помещение по передаточному акту, подписанному сторонами и являющемуся неотъемлемой частью договора. Помещение должны быть переданы в исправном состоянии, позволяющем их использование по назначению.

Помещения переданы ответчику по акту приема-передачи.

Стороны заключили дополнительное соглашение от 01.07.2019 № 1 к договору аренды № 51 нежилого помещения, которым внесены изменения в приложение № 2 к договору.

Дополнительным соглашением от 30.11.2019 № 1п к договору аренды № 51 нежилого помещения продлен срок действия договора до 31.10.2020.

Сославшись на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательства по внесению арендной платы и компенсации расходов на оплату коммунальных услуг, истец обратился в Арбитражный суд Владимирской области.

Удовлетворив исковые требования в части, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что доказательств исполнения обязательств по внесению арендной платы за период с 01.01.2020 по 01.06.2020 (дата фактического освобождения объекта аренды) ответчиком не представлено. 

При определении размера задолженности суды двух инстанций отклонили доводы ответчика о необходимости его уменьшения на стоимость неотделимых улучшений, произведенных в арендованном помещении. Отказ мотивирован тем, что заявленная к зачету сумма документально не подтверждена, а соглашением сторон предусмотрена компенсация затрат арендатора на улучшение арендованного имущества в размере, не превышающем 50 процентов ежемесячной арендной платы.

Между тем суды двух инстанций не учли следующее.

Пунктом 3.3 заключенного сторонами договора аренды предусмотрено, что арендатором в ходе использования помещений запланированы строительные и отделочные ремонтные работы помещений, характер и размер которых устанавливаются дополнительным соглашением к договору. Затраты, понесенные арендатором на указанные работы, не оспариваются арендодателем и компенсируются арендатору путем ежемесячного взаимозачета 50 процентов стоимости ежемесячной арендной платы, до полного погашения стоимости строительных и отделочных ремонтных работ, осуществленных за счет арендатора.

Приложением № 4 к договору аренды № 51 от 26.12.2018 является соглашение о сумме на проведение строительных работ, согласно которому арендатор выделяет денежные средства на закупку материалов и проведения строительных работ, итоговая сумма к зачету по арендной плате составляет 680 973 рубля 18 копеек (далее – Соглашение). Сумма к зачету может быть увеличена по соглашению сторон, при проведении арендатором дополнительных работ в арендуемых помещениях.

Договорные отношения между сторонами прекращены, что ими не оспаривается.

В соответствии с пунктом 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 8 Информационного письма Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.12.2001 № 65 «Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований», если иное не предусмотрено договором, арендатор имеет право после прекращения договора аренды зачесть в счет арендных платежей стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя за счет собственных средств (пункт 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации юридические лица свободны в заключении договора.

При осуществлении предпринимательской деятельности арендодатель согласовал стоимость неотделимых улучшений, принимаемых к зачету в счет арендных платежей, стороны зафиксировали стоимость неотделимых соглашений путем подписания отдельного соглашения, определили порядок проведения зачета однородных требований. 

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или иными правовыми актами (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В нарушение приведенных норм права суды необоснованно возложили на арендатора обязанность по документальному подтверждению затрат, понесенных на улучшение арендованного имущества в пределах согласованной сторонами суммы в 680 973,18 рублей, освободив тем самым арендодателя от исполнения принятых на себя обязательств.

Подобная правовая позиция судов нижестоящих инстанций нарушает принцип равенства участников гражданского оборота.

Расторжение договора аренды не свидетельствует о прекращении обязательства о зачете, поскольку согласно нормам действующего законодательства, обязательство должника прекращается его исполнением (статья 408 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Вывод суда апелляционной инстанции о возможности проведения зачета на сумму, не превышающую 50 процентов ежемесячной арендной платы, противоречит пункту 3.3 договора аренды, который предполагает компенсацию затрат арендатора до полного погашения стоимости строительных и отделочных работ, осуществленных за счет арендатора.

По правилам части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права.

Подобные нарушения при рассмотрении настоящего спора допущены судами нижестоящих инстанций, в связи с чем принятые по делу судебные акты в обжалованной части подлежат отмене.

Правовая позиция судов нижестоящих инстанций не позволила в полном объеме установить обстоятельства, на основании которых возможно разрешение спора по существу в суде кассационной инстанции, а потому на основании пункта 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции в отмененной части.

При новом рассмотрении дела суду следует рассмотреть по существу возражения ответчика о необходимости уменьшения размера задолженности на стоимость непринятых к зачету неотделимых улучшений; установить стоимость неотделимых улучшений, фактически принятую арендодателем к зачету в рамках спорных правоотношений, проверить наличие у арендатора нереализованного права на зачет, определить сальдо расчетов между сторонами с учетом однородных денежных требований, после чего принять  законный и обоснованный судебный акт. 

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при рассмотрении дела не установлено.

Предметом кассационного обжалования является несогласие заявителя с размером удовлетворенных исковых требований, поэтому с учетом статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пункта 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции» суд округа проверял законность и обоснованность постановления суда апелляционной инстанции и решения суда первой инстанции  в обжалованной части.

Вопрос о распределении расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы судом округа не рассматривался, поскольку на основании части 3 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается арбитражным судом, вновь рассматривающим дело.

Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частями 1, 2 статьи 288 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа 

  

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Владимирской области от 07.06.2022 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 07.12.2022 по делу № А11-90/2021 отменить в части удовлетворения исковых требований.

Дело в отмененной части направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Владимирской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

           Председательствующий

 

М.Н. Каманова

 

 

Судьи

 

О.Н. Голубева

Е.Г. Кислицын