﻿

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

25 октября 2021 года

Дело №

А56-102967/2020

 

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Рудницкого Г.М., судей М.В. Захаровой М.В., Кадулина А.В.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Охта Хаус» Нагумановой Н.П. (доверенность от 24.05.2021), 

рассмотрев 19.10.2021 в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации муниципального образования «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.05.2021 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.07.2021 по делу № А56-102967/2020,

у с т а н о в и л:

Администрация муниципального образования «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области, адрес: 188643, Ленинградская обл., Всеволожский р-н, г. Всеволожск, Колтушское шоссе, д. 138, ОГРН 1064703000911, ИНН 4703083640 (далее – Администрация района), обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Охта Хаус», адрес: 195030, Санкт-Петербург, ул. Коммуны, д. 66, лит. А, пом. 8, ОГРН 1107847315608, ИНН 7806440105 (далее - Общество), о признании недействительным договора аренды от 25.05.2020 № 187/4.4.-08 земельного участка площадью 7272 кв.м с кадастровым номером 47:07:0410013:86, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - малоэтажные жилые дома, расположенного по адресу: Ленинградская обл., Всеволожский муниципальный район, Юкковское сельское поселение, д. Юкки, зарегистрированного 08.06.2020 за номером регистрационной записи 47:07:041013:86-47/012/2020-2.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация муниципального образования «Юкковское сельское поселение» Всеволожского муниципального района Ленинградской области (далее - Администрация поселения) и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области.

Решением от 12.05.2021, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 14.07.2021, в иске отказано.

В кассационной жалобе Администрация района, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права и несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела, просит отменить решение от 12.05.2021 и постановление от 14.07.2021, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции в ином составе.

В обоснование доводов кассационной жалобы заявитель указывает, что обязательство по предоставлению Обществу земельных участков у Администрации района не возникло в соответствии с положениями абзаца 3 пункта 6.1.5 договора, поскольку имеется вступившее в законную силу решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 29.01.2020 по делу № А56-41758/2019, которым установлен факт наличия у Общества задолженности по оплате права на заключение договора о развитии территории. Заявитель полагает, что факт наличия у Администрации района указанных сведений о задолженности Общества не исключает тех обстоятельств, которые послужили основанием для обращения с иском в суд. По мнению заявителя, выводы суда об изменении этапности и исполнения инвестором социальных обязательств в первую очередь по договору от 11.06.2016 послужившие основанием для возникновения долга ошибочны. Как считает заявитель, судами не учтено, что в соответствии с пунктом 6.2.6 договора о развитии застроенных территорий в срок установленный Графиком строительства, но не превышающий 36 месяцев с момента заключения договора (то есть до 11.01.2019), инвестор обязан создать, или приобрести, а также безвозмездно передать в собственность муниципального образования «Юкковское сельское поселение» благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, расселяемым в рамках развития застроенной территории. Податель жалобы указывает, что исходя из буквального толкования пункта 6.2.6 договора, Обществу были установлены конкретные сроки для расселения, при этом оно было вправе как построить квартиры, так и приобрести их на вторичном рынке жилья. Таким образом, как полагает заявитель, этапность не была нарушена.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

В судебном заседании представитель Общества возразил против удовлетворения жалобы.

Другие лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Кроме того, информация о принятии жалобы к производству, а также о месте и времени судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Северо-Западного округа в информационно-телекоммуникационной сети Интернет. Документы, подтверждающие размещение указанных сведений, включая дату их размещения, на официальном сайте суда, приобщены к материалам дела.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.  

Как следует из материалов дела и установлено судами, Администрация поселения и Общество (инвестор) 11.01.2016 заключили договор о развитии застроенной территории деревни Юкки муниципального образования «Юкковское сельское поселение» Всеволожского муниципального района Ленинградской области.

В соответствии с пунктом 2.1 договора от 11.01.2016 его предметом являются обязательства инвестора по развитию застроенной территории площадью 7,2 га, расположенной в десяти кадастровых кварталах в деревне Юкки Всеволожского муниципального района Ленинградской области (47:07:0410001, 47:07:0410007, 47:07:0410013, 47:07:0410014, 47:07:0410015. 47:07:0410016, 47:07:0410019, 47:07:0410020, 47:07:0410026, 47:07:0410027), а также обязательства Администрации поселения создать инвестору необходимые условия для надлежащего исполнения договора.

В силу пункта 2.2 договора от 11.01.2016 обязательства инвестора предусматривают, в частности, строительство в районе развития жилья, предназначенного для передачи в собственность муниципального образования «Юкковское сельское поселение», с целью исполнения Администрацией поселения в дальнейшем своих социальных обязательств по расселению домов в районе развития (пункт 2.2.2); уплату выкупной цены или выкуп жилых помещений, расположенных в многоквартирных домах, подлежащих сносу, у собственников или предоставление последним равноценных жилых помещений в районе развития (или других районах с их согласия), в том числе и путем строительства жилья для целей переселения (пункт 2.2.3); создание условий для переселения граждан из ветхого и аварийного жилья на вновь построенную жилую площадь (пункт 2.2.4); строительство объектов социального назначения и инфраструктуры в районе развития в соответствии с утвержденным проектом планировки и постановлением Администрации поселения от 27.08.2015 № 293 «Об утверждении расчетных показателей обеспечения территории площадью 7,2 га, предполагаемой к развитию застроенных территорий в д. Юкки» (пункт 2.2.5).

Согласно пункту 3.1 договора от 11.01.2016 размер платы за право на заключение договора составил 30 300 000 руб.

Порядок оплаты права определен пунктом 3.3, согласно которому                6 060 000 руб., уплаченные в качестве задатка для участия в аукционе, засчитываются в счет первого платежа, оставшиеся 24 240 000 руб. выплачиваются инвестором ежемесячно до 25-го числа равными долями в течение 6 месяцев после заключения первого договора аренды земельного участка для первой очереди строительства.

Пунктами 6.1.5, 6.1.8 установлен порядок предоставления инвестору земельных участков.

Пунктом 6.1.5 договора от 11.01.2016 предусмотрена обязанность Администрации поселения в случае, если предоставление земельных участков в районе развития относится к полномочиям органов местного самоуправления муниципального района или органов государственной власти субъекта Российской Федерации, по заявлению инвестора направить соответствующие ходатайства в уполномоченные органы о предоставлении таких земельных участков инвестору и обеспечить их предоставление инвестору в сроки, установленные договором.

Согласно пункту 7.2 договора от 11.01.2016 при нарушении инвестором сроков оплаты права на заключение договора Администрация поселения вправе взыскать с инвестора неустойку в размере 0,1 процента от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Согласно пункту 11.2 договора от 11.01.2016 срок его действия составляет 5 лет с момента заключения.

Общество 27.03.2020 обратилось в Администрацию района с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 47:07:0410013:86 площадью 7272 кв.м, расположенного по адресу: Ленинградская обл., Всеволожский муниципальный район, Юкковское сельское поселение, дер. Юкки, в рамках исполнения договора от 11.01.2016.

Администрация района (арендодатель) и Общество (арендатор) 25.05.2020 заключили договор аренды земельного участка с кадастровым номером 47:07:0410013:86, расположенного по адресу: Ленинградская обл., Всеволожский муниципальный район, Юкковское сельское поселение, дер. Юкки, площадью 7272 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - малоэтажные жилые дома; основание заключения договора - подпункт 13 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

С даты подписания договора участок считается фактически переданным арендатору для целей его использования по назначению; договор является одновременно актом приема-передачи земельного участка (пункты 1.5, 1.11 договора).

Срок аренды участка установлен с 01.04.2020 по 31.03.2030 (пункт 2.1 договора).

Администрация района направила Обществу претензию от 28.10.2020      № 351/1.4-05, указав на наличие у Общества задолженности по оплате права на заключение договора от 11.01.2016, предложила в срок до 16.11.2020 подписать соглашение о расторжении договора.

Ссылаясь на недействительность договора по основаниям, предусмотренным пунктом 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), ввиду его заключения с нарушением положений статьи 39.6 ЗК РФ, статей 46.1, 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ), отсутствие у Администрации района в связи с неисполнением Обществом обязательств по договору от 11.01.2016 оснований для заключения договора (подпункт 13 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ), Администрация района обратилась в арбитражный суд с иском о признании договора от 25.05.2020 недействительным.

Отзывая в удовлетворении исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций руководствовались положениями статей 166, 168     ГК РФ, статьи 39.6 ЗК РФ, статей 46.1, 46.2 ГрК РФ, разъяснениями, содержащимися в пункте 70 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации». 

Суды, исследовав в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ, и установив, что договор от 11.01.2016 заключен по итогам проведенного аукциона, предоставленный Обществу в аренду в рамках договора земельный участок находится в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о ее развитии, а также установив, что о наличии у Общества задолженности по оплате по договору от 11.01.2016 было известено Администрации района задолго до заключения договора, правомерно отказали в удовлетворении иска.

Помимо указанного, суды верно учли, что доказательств недобросовестности действий Общества, наличия в них признаков злоупотребления правом материалы дела не содержат.

По существу доводы заявителя жалобы уже являлись предметом исследования и оценки арбитражных судов двух инстанций, их необоснованность подробно отражена в оспариваемых судебных актах с изложением соответствующих мотивов. Несогласие Администрации района с произведенной судами оценкой фактических обстоятельств, установленных на основе имеющихся в материалах дела доказательств, не свидетельствует о неправильном применении ими норм права.

Суд округа по результатам рассмотрения кассационной жалобы приходит к выводу о том, что основания для отмены решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции в соответствии со статьей 288 АПК РФ отсутствуют.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.05.2021 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.07.2021 по делу № А56-102967/2020 оставить без изменения, а кассационную жалобу администрации муниципального образования «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области –  без удовлетворения.

 

Председательствующий

Г.М. Рудницкий

Судьи

М. В. Захарова

 А.В. Кадулин