﻿/

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А56-29701/2017

29 августа 2019 года

г. Санкт-Петербург

/тр.15 

Резолютивная часть постановления объявлена  26 августа 2019 года

Постановление изготовлено в полном объеме  29 августа 2019 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего  Ракчеевой М.А.,

судей  Тойвонена И.Ю., Юркова И.Ю.,  

при ведении протокола судебного заседания  помощником судьи Нетрусовой Е.А.,

при участии от публичного акционерного общества АКБ «Пересвет»    Айрапетовой Н.В. (доверенность от 11.12.2019) и Макаревич Л.П. (доверенность от 01.02.2019), от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Зидировой Ю.А. (доверенность от 15.08.2019), от обществ с ограниченной ответственностью «Монпансье» Латышевой Л.С. (доверенность от 21.08.2018) и Сорокина Е.Ю. (доверенность от 31.05.2019),

рассмотрев 26.08.2019 в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, а также обществ с ограниченной ответственностью «Монпансье» и публичного акционерного общества АКБ «Пересвет» на определение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.06.2019 по делу № А56-29701/2017/тр.15 (судья Шевченко И.М.) о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «Строительное Управление-1», принятое по заявлению Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга о включении его требования в реестр требований кредиторов должника,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью (далее – ООО) «Альянс», место нахождения: 197110, Санкт-Петербург, Чкаловский пр., д. 26, оф. 52, ОГРН 1089847110099, ИНН 7813408712, обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании несостоятельным (банкротом) общества с ограниченной ответственностью «Строительное Управление – 1», место нахождения: 197373, Санкт-Петербург, Планерная ул.,    д. 59, лит. А, пом. 22, ОГРН 1084720001850, ИНН 7813203923 (далее – Управление). 

Определением от 27.06.2017 в порядке процессуального правопреемства произведена замена ООО «Альянс» на ООО «Лаванда», место нахождения: 191119,  Санкт-Петербург, Боровая ул., д. 32, лит. А, пом. 64-Н, ОГРН 1157847433886, ИНН 7840044038.

Поскольку общим собранием участников Управления 23.06.2017 принято решение о ликвидации организации, решением от 18.10.2017 должник признан несостоятельным (банкротом), в отношении его открыта процедура конкурсного производства, в качестве конкурсного управляющего утвержден Стрекалов Александра Викторовича. 

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, место нахождения: 191124, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, пом. 2-Н, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее – Комитет), обратился с заявлением о включении его требований на сумму 276 101 722 руб. 63 коп. в реестр требований кредиторов должника.

Определением от 22.08.2018, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 21.11.2018, в удовлетворении заявления отказано.

Постановлением суда кассационной инстанции от 13.03.2019 названные судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение. 

Определением от 14.06.2019 заявленные Комитетом требования на сумму 24 550 000 руб. включены в реестр требований кредиторов должника, в остальной части в удовлетворении заявления отказано.

Не согласившись с названным судебным актом, Комитет, ООО «Монпансье», место нахождения: 197373, Санкт-Петербург, Планерная ул., д. 59, лит. А, пом. 22, ОГРН 1177847006017, ИНН 7814677732, ООО «Монпансье», место нахождения то же, что и у предыдущего юридического лица, ОГРН 1167847177057, ИНН 7814647819, и публичного акционерного общества АКБ «Пересвет», место нахождения: 119049, Москва, ул. Шаболовка, д. 10, корп. 2, ОГРН 1027739250285, ИНН 7703074601 (далее – Банк), обратились в апелляционный суд с жалобами. При этом все, кроме Комитета, просили отменить обжалуемый судебный акт в части включения требования в реестр и отказать в удовлетворении заявления, а Комитет – отменить и включить в реестр требований кредиторов Управления дополнительно требование Комитета на сумму 100 000 руб. (штраф). 

Как указывает Банк, положенный в основу принятого по делу определения отчет от 12.01.2017 № 12470/03 об оценке содержит в себе выводы по состоянию на 26.11.2016; суд первой инстанции не дал оценки имеющемуся в материалах дела заключению эксперта от 14.11.2017 № 1/2017, составленному акционерным обществом «Балтийское финансовое агентство» (далее – Агентство), из которого видно, что рыночная стоимость аренды спорного земельного участка рассчитывалась по состоянию на момент изготовления технической документации на построенный на спорном участке объект недвижимости на 2014 год в отличие от упомянутого отчета.

По мнению ООО «Монпансье» (ОГРН 1167847177057), суд первой инстанции никак не мотивировал, почему он принял за достоверную разницу между двумя рыночными стоимостями сумму в размере 24 550 000 руб., а не 100 000 руб., как это было указано в упомянутом экспертном заключении при том, что эксперт Агентства был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения; суд первой инстанции неверно толкует условия договора в соответствующей части, по мнению подателя жалобы, спорным договором не предусмотрен пересчет стоимости, указанной в договоре, в ценах на 26.11.2016 при определении величины упомянутой разницы.

ООО «Монпансье» (ОГРН 1177847006017) отмечает, что суд первой инстанции не принял во внимание сделанные в отчете от 12.01.2017 № 12470/03 выводы относительно отсутствия у Управления обязанности по оплате корректирующей суммы ввиду отрицательной разницы между двумя полученными величинами; кроме того, суд первой инстанции не учел, что вопрос об обязанности Управления по уплате корректирующей суммы уже рассматривался в рамках другого дела № А56-56136/2017; в отличие от экспертного заключения отчет об оценке был составлен вне рамок судебного разбирательства, в результате чего лица, участвующие в рассмотрении настоящего обособленного спора, были лишены возможности представить на него свои возражения.

В свою очередь, Комитет в своей жалобе указал, что на основании пункта 8.7 спорного договора Управлению в связи с неисполнением обязательств по уплате суммы корректирующих денежных средств был начислен штраф в размере 1000 МРОТ, что составляет с учетом положений Федерального закона от 19.06.2000      № 82-ФЗ «О минимальном размере оплаты труда» 100 000 руб.; между тем суд первой инстанции не указал мотивы, по которым он отказал в удовлетворении требований о включении в реестр суммы штрафа.

В ходе судебного заседания в суде апелляционной инстанции лица, участвовавшие в рассмотрении настоящего обособленного спора, поддержали ранее выраженные при его разрешении в суде первой инстанции правовые позиции.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверена в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, на основании постановления правительства Санкт-Петербурга от 13.11.2007 № 1453 Комитет (арендодатель) и Управление (арендатор) 29.11.2007 заключили сроком до 22.11.2010 (который неоднократно продлевался впоследствии) договор № 00/ЗК04527 аренды земельного участка площадью 16 977 кв. м с кадастровым номером 78:34:4134В:1 расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Планерная ул., уч. 1 (восточнее пересечения с Шуваловским пр.), для проектирования и строительства торгово-офисного комплекса с подземным паркингом общей площадью не более              38 707 кв. м (пункт 3.1). 

В соответствии с пунктом 4.1 договора общая сумма подлежащей перечислению арендатором арендной платы составляет в соответствии с упомянутым постановлением 263 500 000 руб.

Согласно пункту 4.2 договора в случае если функциональное назначение или площадь результата инвестирования отличаются от назначения или площади, указанной в пункте 3.1 договора, арендатор обязан выплатить сумму денежных средств, определенных в порядке, установленном приложением № 4 к договору.

В подпункте 6.2.19 договора его стороны определили, что при наступлении обстоятельств, указанных в пункте 4.2 (несоответствие площади и (или) функционального назначения результата инвестирования тем показателям, которые указаны в пункте 3.1 договора), арендатор обязан в течение месяца с момента изготовления технической документации на результат инвестирования перечислить на счет арендодателя сумму доплаты, определенную в соответствии с упомянутым приложением, а также предоставить арендодателю отчет независимого оценщика о рыночной стоимости арендной платы за земельный участок на дату изготовления технической документации, обязанность по представлению которого отсутствует в случае выплаты денежных средств в порядке, установленном пунктом 2.1 приложения № 4.

Согласно данному приложению к договору определение корректирующей суммы денежных средств осуществляется по выбору арендатора в порядке, предусмотренном пунктами 2.1 или 2.2, а именно: либо по формуле Ск = С х (П1-П) / П, либо как положительная разница между размером арендной платы, определенным на основании отчета независимого оценщика на дату изготовления технической документации на результат инвестирования, и суммой денежных средств, указанных в пункте 4.1 договора. 

Указанный объект достроен с составлением в отношении него технического паспорта от 01.09.2014 и введен в эксплуатацию в соответствии с выданным службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга разрешением на ввод в эксплуатацию от 23.09.2014 № 78-3915в-2014.

Комитет, ссылаясь на то, что фактическая площадь результата инвестирования средств должника составила 59 500,9 кв. м вместо оговоренных в договоре 38 707 кв. м, в связи с чем Управление обязано доплатить арендодателю 276 101 722 руб. 63 коп. исходя из указанной в приложении формулы, Комитет обратился в суд с заявлением по настоящему делу.

Возражая против заявленных требований, Управление сослалось на ранее представленное в дело № А56-32979/2017 экспертное заключение, согласно которому размер корректирующей суммы денежных средств за превышение площади построенного объекта составляет всего 100 000 руб., а также направленный в адрес Комитета и подготовленный обществом с ограниченной ответственностью «Центр судебной экспертизы» по заказу должника отчет от 12.01.2017 № 12470/03 об оценке, в котором разница между рыночной стоимостью права на заключение договора аренды спорного земельного участка на инвестиционных условиях на дату осмотра объекта оценки и стоимостью права на заключение такого договора по состоянию на 26.11.2016 является, по мнению должника, отрицательной. 

Суд первой инстанции при новом рассмотрении дела, приняв во внимание представленный в материалы дела упомянутый отчет, составленный по состоянию на 26.11.2016, включил в реестр требований кредиторов должника требования на сумму 24 550 000 руб., отказав во включении остальной части требований с учетом заявленного Комитетом размера.

Апелляционный суд не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Согласно пункту 1 статьи 4 Закона Санкт-Петербурга от 17.06.2004 № 282-43 «О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции» (далее – Закон № 282-43) решение о предоставлении объектов недвижимости для целей строительства и реконструкции принимается правительством Санкт-Петербурга, которое утверждает инвестиционные условия.

Формирование инвестиционных условий осуществляется на основе отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, права на заключение инвестиционного договора, арендной платы, выполненного независимым оценщиком (пункт 3 статьи 8 Закона № 282-43).

При этом в силу пункта 2 статьи 9 Закона № 282-43 размер платежей подлежит корректировке в случае изменения параметров создаваемого объекта недвижимости (общей площади, функционального назначения и т.д.) по отношению к параметрам, учитывавшимся при определении начальной цены, рыночной стоимости арендной платы, в порядке, установленном Правительством Санкт-Петербурга.

Материалами дела подтверждается, в частности разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 23.09.2014 № 78-3915в-2014 и выданным впоследствии кадастровым паспортом на построенное нежилое здание от 26.03.2015 № 78/201/15-92783, а равно лицами, участвующими в рамках рассмотрения настоящего обособленного спора, не оспаривается, что фактическая площадь результата инвестирования (59 500,9 кв. м) превысила площадь объекта, указанную в пункте 3.1 договора на 20 793,9 кв. м (38 707 кв. м). 

В связи с этим суд первой инстанции по результатам толкования условий спорного договора пришел к правильному выводу о том, что Управление обязано было перечислить арендодателю земельного участка корректирующую сумму денежных средств.

В отзыве, представлявшемся Управлением в рамках первоначального рассмотрения дела, должник заявил, что самостоятельно выбрал методику расчета подлежащей внесению суммы по пункту 2.2 приложения № 4 к договору. В связи с этим по заказу Управления был составлен отчет № 12470/03 об оценке величины разницы между названными показателями (рыночными стоимостями).

Суд первой инстанции, оценив указанный отчет в совокупности с условиями приложения к договору, являющемуся его неотъемлемой частью, относительно того, что корректирующая сумма всегда рассчитывается исходя из положительной разницы между размером арендной платы, определенным на основании отчета независимого оценщика на дату изготовления технической документации на результат инвестирования, и суммой денежных средств, указанных в пункте 4.1 договора, а также приняв во внимание тот факт, что рыночная стоимость права на заключение спорного договора, определенная по состоянию на момент его подписания, пересчитана в ценах 2016 года, когда проводилась спорная оценка, для обеспечения возможности сопоставления с актуальной рыночной стоимостью, посчитал его обоснованным. 

Апелляционный суд не находит оснований не согласиться с выводами суда первой инстанции в указанной части. Более того, в отношении названного отчета в материалы дела представлено экспертное заключение № 31-2-0127/2017, составленное санкт-петербургским государственным унитарным предприятием «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости», согласно которому структура и содержательная часть отчета в целом соответствуют требованиям нормативно-правовых документов, а используемые в приведенных в отчете расчетах данные и полученные результаты им не противоречат.

В свою очередь, податели жалоб, за исключением Комитета, надлежащих доказательств несоответствия указанного отчета требованиям действующего законодательства не представили.  

Ссылка подателей жалобы на то, что суд первой инстанции не оценил имеющееся в материалах дела экспертное заключение, также представленное Управлением при первоначальном рассмотрении настоящего обособленного спора, апелляционным судом отклоняется ввиду следующего. Из заключения видно, что указанная в нем разница получена посредством вычета несопоставимых между собой величин в результате того, что упомянутая в пункте 4.1 договора рыночная стоимость арендной платы не была пересчитана в ценах 2014 года для ее соотнесения с размером арендной платы на 24.09.2014 – дату изготовления технической документации на построенный объект. Изложенное свидетельствует о недостоверности выводов заключения в части разницы в размере 100 000 руб. При этом иного отчета Управлением как арендатором в нарушении положений пункта 6.2.19.2 договора не представлено. 

При этом оснований для удовлетворения жалобы Комитета апелляционный суд также не усматривает, поскольку в своем заявлении, поданном в суд первой инстанции в мае 2018 года, последний в просительной части указал на включение в реестр требований кредиторов должника только 276 101 722 руб. 63 коп., что составляет исключительно корректирующую сумму денежных средств без включения в нее суммы штрафа согласно буквальному тексту заявления, каких-либо уточнений своих требований Комитет в ходе рассмотрения дела не представлял и их размер не увеличивал. 

В отсутствие надлежащего волеизъявления лица, участвующего в обособленном споре по настоящему делу, сделанного в порядке статьи 49 АПК РФ, у суда первой инстанции отсутствовали основания для удовлетворения требований Комитета на сумму 276 201 772 руб. 63 коп. и включения в реестр помимо корректирующей суммы также упомянутых 100 000 руб. Обратное свидетельствовало бы о выходе судом за пределы заявленных требований.

При таком положении апелляционный суд полагает, что обжалуемый судебный акт вынесен при правильном применении норм материального и процессуального права и не подлежит отмене.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.06.2019 по делу № А56-29701/2017/тр.15 в обжалуемое части  оставить без изменения, а апелляционные жалобы обществ с ограниченной ответственностью «МОНПАНСЬЕ» (ОГРН 1177847006017), «МОНПАНСЬЕ» (ОГРН 1167847177057), публичного акционерного общества АКБ «Пересвет», Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга – без удовлетворения.  

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

 

Председательствующий

М.А. Ракчеева

Судьи

                    И.Ю. Тойвонен

И.В. Юрков