АРБИТРАЖНЫЙ СУД  

ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности

и обоснованности судебных актов арбитражных судов,

вступивших в законную силу

Дело № А83-18882/2018

г. Калуга

12 декабря 2019 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 09.12.2019

Постановление изготовлено в полном объеме 12.12.2019

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего

ФИО1

судей

при ведении протокола

судебного заседания

помощником судьи

ФИО2

ФИО3

ФИО4

при участии в заседании

от истца: 

общества с ограниченной ответственностью «Южное сияние»

от ответчика:

Администрации города Керчи Республики Крым 

от третьего лица:

Частной фирмы «Родос»

ФИО5

представитель ФИО6 (директор);

представитель ФИО7 (дов. от 28.11.2018);

не явились, извещены надлежащим образом; 

не явились, извещены надлежащим образом;

не явились, извещены надлежащим образом;

рассмотрев в открытом судебном заседании путем использования системы видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Республики Крым кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Южное сияние» на постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 01.10.2019 по делу № А83- 18882/2018, 

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «Южное сияние» (далее - истец, общество, заявитель, ООО «Южное сияние») обратилось в Арбитражный суд Республики Крым с исковым заявлением к Администрации города Керчи Республики Крым (далее - ответчик, Администрация) о признании пункта 7.4 договора аренды земельного участка от 04.12.2017 недействительным как противоречащего закону.

Определениями Арбитражного суда Республики Крым от 22.01.2019, от 19.03.2019 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Частная фирма «Родос», ФИО5

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 14.05.2019 исковые требования удовлетворены. Постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 01.10.2019  решение суда первой инстанции отменено, в удовлетворении иска отказано.

Ссылаясь на незаконность и необоснованность принятого по делу постановления, истец обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит его отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции.

В обоснование жалобы заявитель указывает на несогласие с выводами суда о том, что пункт 7.4 договора не нарушает права и законные интересы лица, оспаривающего сделку, условия договора о цене не могут распространяться на предшествующий период, когда арендная плата подлежала перерасчету в рубли с учетом установленного коэффициента. Считает, что в период с 01.01.2015 по 04.02.2017 являлся субарендатором земельного участка, а не арендатором. Поскольку между сторонами не существовало никаких отношений в период с 01.01.2015 по 04.12.2017, то пункт 7.4 договора аренды противоречит статье 425 ГК РФ. 

В судебном заседании представители заявителя поддержали доводы кассационной жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в суд округа не направили. Дело рассмотрено в отсутствие представителей неявившихся лиц в порядке, предусмотренном статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Проверив в порядке, установленном главой 35 АПК РФ, правильность применения судами норм материального и процессуального права, соответствие выводов апелляционного суда о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, между Керченским городским советом (арендодателем) и ЧП «Родос» (арендатором) 15.06.2006 года был заключен Договор аренды земли, согласно пункту 1 которого арендодатель передал, а арендатор принял в срочное платное пользование земельный участок, площадью 12,7625 га, находящийся по адресу: ул. Цементная Слободка, 15 в г. Керчь.

Договор аренды был заключен сроком на 10 лет и действовал до 15.06.2016 (пункт 8 договора).

06.03.2007 между ЧП «Родос» (арендатор) и ООО «Южное сияние» (субарендатор) был заключен Договор субаренды указанного земельного участка сроком на 5 лет. 

Согласно письму ООО «Южное сияние» от 01.02.2012 года № 12 субарендатор выразил свое намерение о продлении срока действия договора субаренды земельного участка до 15.06.2016.

04.12.2017 между администрацией города Керчи и ООО «Южное сияние» в лице внешнего управляющего ФИО5 был заключен Договор аренды земельного участка (далее - договор аренды).

Согласно пункту 1.1 договора аренды земельного участка от 04.12.2017, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 127568 кв. м, кадастровый номер 90:19:010106:351, по адресу: 

<

...>, вид разрешенного использования склады на срок 49 лет.

Данный договор прошел государственную регистрацию 08.02.2018.

Как следует из пункта 2.6 договора аренды земельного участка от 04.12.2017, стороны договорились, что обязательства по уплате арендной платы за земельный участок возникает и прекращается с момента подписания акта приема-передачи земельного участка.

В пункте 7.4 договора аренды стороны определили, что в соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации условия настоящего Договора применяются к отношениям, возникшим с 01 января 2015 года.

Полагая, что пункт 7.4 договора противоречит пункту 2.6 договора и воле истца при его заключении, Общество обратилось в арбитражный суд первой инстанции с иском о признании недействительным пункта 7.4 договора аренды земельного участка от 04.12.2017.

Суд первой инстанции удовлетворяя заявленные требования указал, что пункт 7.4 договора аренды противоречит положениям части 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и Положению о порядке определения нормативной цены земельных участков, расположенных на территории Республики Крым, размера арендной платы, платы за установление сервитута, в том числе публичного, платы за проведение перераспределения земельных участков, размера цены продажи земельных участков, находящихся в собственности Республики Крым, утвержденного Постановлением Совета министров Республики Крым от 12.11.2014 № 450 "О плате за земельные участки, которые расположены на территории Республики Крым", а также нарушает законодательно установленный запрет, предусмотренный статьи 10 ГК РФ.

Приходя к выводу о наличии оснований для отказа в удовлетворении исковых требований суд апелляционной инстанции правомерно руководствовался следующим.

В силу пункта 1 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Если из закона не следует иное, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 71 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 25 от 23.06.2015 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (абзац второй пункта 2 статьи 166 ГК РФ).

Таким образом для признания сделки недействительной необходимо установить, что она нарушает требования закона или иного правового акта и одновременно нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 2 статьи 425 ГК РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений.

Как усматривается из материалов дела, спорный договор аренды земельного участка был подписан сторонами без возражений и замечаний, что свидетельствует об отсутствии между сторонами неопределенности в отношении спорных пунктов договора. С учетом указанных обстоятельств суд правильно отметил, что на момент заключения спорного договора истец располагал полной информацией об условиях, содержащихся в договоре.

Из материалов дела усматривается и лицами, участвующими в деле не оспаривается факт, что имущественный комплекс зданий и сооружений, находящийся на спорном земельном участке по адресу: 

<

...>, был приобретен истцом в 2004 году и является его собственностью.

В соответствии с частью 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В соответствии с пунктом 1 статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. 

Из разъяснений, изложенных в абз. 2 пункта 14 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», следует, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Суд апелляционной инстанции, руководствуясь изложенным, правомерно указал, что к истцу, как собственнику недвижимого имущества, расположенного на спорном земельном участке, в силу закона (статьи 552 ГК РФ) перешли права и обязанности арендатора земельного участка по договору от 15.06.2006, в связи с чем действие договора субаренды от 06.03.2007 прекратилось в силу статьи 413 ГК РФ в связи с совпадением должника и кредитора в одном лице. При этом, после окончания срока действия договора аренды земли от 15.06.2006 (15.06.2016) земельный участок собственнику не возвращался.

Таким образом, суд обоснованно установил, что распространение действия договора аренды на правоотношения, возникшие между сторонами с 01.01.2015 года, не противоречит статье 425 ГК РФ и правоприменительной практике, следовательно, соответствующее условие договора аренды не может быть признано недействительным по указанному выше основанию.

Из положений пунктов 1 и 3 статьи 39.7 ЗК РФ следует, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации в зависимости от разграничения принадлежности земельных участков. Стоимость аренды государственной (муниципальной) земли по законодательству Российской Федерации, относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование объектом должна определяться с учетом установленной полномочным органом ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором.

Как правомерно отметил суд апелляционной инстанции, изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов в данной ситуации не является изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.

Таким образом, является верным вывод суда о том, что вне независимости от условий договора аренды земельного участка, размер арендной платы за землю, находящуюся в муниципальной собственности, будет всегда определяться с учетом ее нормативного регулирования на территории муниципального образования.

Положениями статьи 11 Закона Республики Крым от 31.07.2014 № 38-ЗРК "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым", а также постановлением № 450 "О плате за земельные участки, которые расположены на территории Республики Крым", принятым Советом министров Республики Крым 12.11.2014, установлено, что нормативная цена земельных участков, установленная по состоянию на 2014 год, пересчитывается в рубли с 1 ноября 2014 года с коэффициентом 3,8. Пунктом 2 постановления № 450 утверждена нормативная цена 1 квадратного метра земель населенных пунктов Республики Крым (приложение 1). 

Кроме того, указанным постановлением утверждено Положение о порядке определения нормативной цены земельных участков, расположенных на территории Республики Крым, размера арендной платы, платы за установление сервитута, в том числе публичного, платы за проведение перераспределения земельных участков, размера цены продажи земельных участков, находящихся в собственности Республики Крым (приложение 3).

Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, расположенные в городе Керчи, утвержден решением Керченского городского совета Республики Крым от 27.20.2016 года № 965-1/16 "О плате за земельные участки, расположенные на территории муниципального образования округ Керчь Республики Крым".

Суд апелляционной инстанции установив, что Положение и Порядок содержат идентичные нормы правового регулирования определения размера арендной платы за землю, правомерно указал, что условия пункта 7.4 договора аренды не могут повлиять на определение размера арендной платы, поскольку ООО "Южное сияние" приобрело права и обязанности арендатора по договору аренды земли от 15.06.2006.

С учетом изложенного, апелляционная коллегия пришла к правомерному выводу, что пункт 7.4 договора аренды не противоречит положениям статьи 425 ГК РФ, в связи с этим требования ООО «Южное сияние» не подлежали удовлетворению.

Исходя из положений статей 432, 433, 609, 611, 614 ГК РФ суд также верно указал, что вывод о недействительности (ничтожности) сделки не может находиться в зависимости от наступления тех или иных обстоятельств после заключения такой сделки. Включение в договор аренды земельного участка, условия, распространяющего действие такого договора на взаимоотношения сторон, возникшие до его заключения, не противоречит нормам действующего законодательства независимо от наличия (отсутствия) названных отношений в предшествовавший заключению договора период. Наличие (отсутствие) таких отношений до заключения договора, распространяющего действие своих условий на предшествовавший его заключению период, влияет на объем взаимных прав и обязанностей контрагентов. 

Иные доводы кассационной жалобы были предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции, по существу выражают несогласие с результатами оценки доказательств, направлены на их переоценку и установление иных фактических обстоятельств, что невозможно в суде кассационной инстанции в силу его полномочий, определенных в главе 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом кассационной инстанции не установлено.

По результатам рассмотрения кассационной жалобы суд округа приходит к выводу о том, что обжалуемый судебный акт основан на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, принят с соблюдением норм материального и процессуального права и на основании пункта 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит оставлению без изменения.

Расходы по уплате государственной пошлины за кассационное рассмотрение дела на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на заявителя кассационной жалобы.

Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 01.10.2019 по делу № А83-18882/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

ФИО1

Судьи

ФИО2

 

ФИО3