Арбитражный  суд  Брянской  области

241050, г. Брянск, пер. Трудовой, д.6 сайт: www.bryansk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации   

 

Решение

Дело №А09-12648/2018

город Брянск

19 июня 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена 11.06.2019

Решение в полном объёме изготовлено 19.06.2019

Арбитражный суд  Брянской области в составе судьи Азарова Д.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Когиновым В.С.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя Кузнецова Александра Владимировича к обществу с ограниченной ответственностью «Торгсервис 71» о расторжении договора и взыскании убытков,

при участии

от истца: ФИО2 по доверенности серии 32 АБ №0989123 от 28.08.2015;

от ответчика: не явился,

у с т а н о в и л:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, далее также – ИП ФИО1) обратился в Арбитражный суд Брянской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Торгсервис 71» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, далее также – Общество) о расторжении договора аренды недвижимого имущества №20/06 от 20.06.2017 и взыскании 4679343 руб. 27 коп. убытков (2442017 руб. 27 коп. – затраты, понесённые в связи с заключением и исполнением договора аренды, 2237326 руб. – упущенная выгода, рассчитанная истцом в размере неполученной арендной платы по договору за период: 20.07.2017 по 19.03.2019).  

Определением от 28.11.2018 исковое заявление оставлено без движения. Определением от 20.12.2018 исковое заявление принято к производству. Определением от 19.03.2019 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечён индивидуальный предприниматель ФИО3 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, далее также – ИП ФИО3).

Судебное разбирательство продолжено после перерыва, объявленного в судебном заседании от 05.06.2019. В судебном заседании истец исковые требования поддержал, полагал возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика и третьего лица по имеющимся доказательствам. Ответчик в судебное заседание не явился, полагал исковые требования подлежащими оставлению без удовлетворения по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление. Третье лицо в судебное заседание не явилось, отзыв на исковое заявление не представило. Дело рассмотрено в отсутствие ответчика и третьего лица по имеющимся доказательствам (ст. 156 АПК РФ). 

Изучив материалы дела, выслушав доводы истца, арбитражный суд также установил следующее. 

20.06.2017 между ИП ФИО1 (арендодатель) и Обществом (арендатор), заключен договор аренды недвижимого имущества №20/06, по условиям которого арендодатель принял на себя обязанность передать, а арендатор - принять в аренду  объект недвижимого имущества: нежилое помещение с государственным кадастровым учётным номером №32:28:0015201:1517 общей площадью 1069,7 кв.м., по адресу: 

<

...> на 7 лет с момента регистрации договора (п.п. 1.1, 5.1 договора, в редакции дополнительного соглашения №1 от 20.06.2017,  т. 1 л.д. 21-32, 33-36).

В соответствии с п.п. 1.3, 2.1.1 договора стороны определили, что нежилое помещение будет использоваться в целях организации торговли продовольственными и (или) промышленными товарами, в том числе алкогольной продукцией. Арендодатель обязался передать помещение в состоянии пригодном для его использования арендатору в срок не позднее 30 (тридцати) календарных дней с момента подписания договора. Порядок определения арендной платы установлен сторонами исходя из стоимости аренды 1 кв.м. помещения в размере 243 руб. в месяц и обусловлен началом коммерческой деятельности арендатора (п.п. 3.1 – 3.2 договора, в редакции дополнительного соглашения №1 от 20.06.2017).

Пунктом 4.5 договора в редакции  дополнительного соглашения №1 от 20.06.2017 предусмотрено право арендатора в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, предупредив об этом другую сторону не менее чем за 90 (девяносто) календарных дней до даты расторжения. 

25.07.2017 в единый государственный реестр недвижимости (ранее ЕГРП) внесена регистрационная запись №32:28:0015201:1517-32/001/2017-7 о регистрации договора аренды (т. 1 л.д. 36, 59-61).

21.06.2017 между ФИО1 (заказчик) и ИП ФИО3 (подрядчик) заключен договор подряда №Н-К/1, по условиям которого подрядчик обязался выполнить подрядные работы на объекте недвижимого имущества с государственным кадастровым учётным номером 32:28:0015201:1517, а заказчик обязался создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную договором цену. По результатам работ, объект должен быть пригоден для организации торговли продовольственными и промышленными товарами (п. 1.1 договора, т. 1 л.д. 63-76).

21.07.2017 между ФИО1 и ИП ФИО3 подписан акт приёмки выполненных работ по договору подряда №Н-К/1 от 21.06.2017, в качестве оплаты выполненных работ ФИО1 по приходным кассовым ордерам №1 от 21.07.2017, №2 от 25.07.2017 и №3 от 28.07.2017 передал ИП ФИО3 денежные средства в размере 2442017 руб. 27 коп. (т. 1 л.д. 63-82, 83).

09.08.2017 между ИП ФИО1 и Обществом заключено дополнительное соглашение №2 к договору аренды, в соответствии с которым п. 3.1 договора изложен в следующей редакции: арендная плата составляет 2 (два) % (включая НДС) от ежемесячного товарооборота арендатора за предыдущий месяц в арендуемом помещении, но не менее 100000 руб. (т. 1 л.д. 37-41).

Письмами от 03.07.2017 и 28.08.2017 ИП ФИО4 направлял в адрес Общества уведомления о готовности передать нежилое помещение в соответствии с условиями договора (т. 1 л.д. 42, 43, 44, 45, 46, 47).

27.09.2017 ИП ФИО1 направил в адрес Общества требование о надлежащем исполнении договора аренды, потребовав от арендатора исполнить обязанность по принятью во временное владение и (или) пользование предмета аренды (т. 1 л.д. 50-53).

30.11.2017 ИП ФИО1 письмом направил в адрес Общества требование о расторжении договора аренды №20/06 от 20.06.2017 и возмещении причинённых убытков (т. 1 л.д. 54-58).

Констатируя неисполнение Обществом условий договора аренды №20/06 от 20.06.2017 ИП ФИО1 обратился в Арбитражный суд Брянской области с иском о расторжении договора аренды и взыскании убытков.  

Требования истца о расторжении договора аренды нежилого помещения арбитражный суд находит подлежащим удовлетворению по следующим основаниям. 

В соответствии с ч. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменён или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признаётся нарушение договора одной из сторон, которое влечёт для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора

Как следует из ст.ст. 606, 611, 614 ГК РФ обязанности арендодателя по предоставлению арендатору имущества в состоянии, пригодном для его использования, корреспондирует обязанность арендатора принять имущество. Передача нежилого помещения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.  Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества (ч. 1 ст. 655 ГК РФ).

Судом установлены факты заключения 20 июня 2017 года межу ИП ФИО1 и Обществом договора аренды недвижимого имущества №20/06, предметом которого является нежилое помещение с государственным кадастровым учётным номером №32:28:0015201:1517, общей площадью 1069,7 кв.м. по адресу: 

<

...>, а также факт уклонения Общества от принятия в аренду указанного помещения. Данное нарушение суд признаёт существенным. Направление ИП ФИО1 письмом от 30.11.2017 в адрес Общества требования о расторжении договора аренды №20/06 от 20.06.2017 свидетельствует о соблюдении истцом требований, предъявляемых к порядку расторжения договора аренды (ст.ст. 452 ГК РФ, 619 ГК РФ).

При таких обстоятельствах требование истца о расторжении договора аренды недвижимого имущества №20/06 от 20.06.2017 между ИП ФИО1 и обществом с ограниченной ответственностью «Торгсервис 71» является правомерным, обоснованным и подлежит удовлетворению.

Судом отклоняется довод ответчика (т. 1 л.д. 49) о расторжении договора аренды №20/06 от 20.06.2017 по истечении течении 45 календарных дней с момента получения ИП ФИО1 уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора 08.08.2017 по следующим основаниям. 

Согласно ч. 2 ст. 450.1 ГК РФ в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или изменённым. Пунктом 4.5 договора в редакции дополнительных соглашений №1 от 20.06.2017 и №2 от 09.08.2017 предусмотрено право Общества на односторонний отказ от исполнения договора, которое может быть реализовано путём письменного уведомления арендодателя о расторжении договора, направленного не ранее чем за 90 календарных дней до даты расторжения договора. 

По смыслу ст.ст. 153-154 ГК РФ уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора аренды, изложенное в письме Общества от 08.08.2017, является односторонней правопрекращающей сделкой. В соответствии со ст. 40 ФЗ от 08.02.1998 N14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» компетенцией на совершение сделок от имени общества наделён единоличный исполнительный орган (законное представительство). Правомочие на совершение сделки может быть выражено в доверенности (ст. 185 ГК РФ).

Вместе с тем, письмо Общества от 08.08.2017, содержащее отказ от исполнения договора аренды, подписано руководителем розничной сети Общества ФИО5, не являющейся законным представителем ответчика, а само право на односторонний отказ реализовано в нарушение п. 4.5 договора аренды №20/06 от 20.06.2017. Доказательств последующего одобрения сделки Обществом, равно как и наличие полномочия, выраженного в доверенности на совершение ФИО5 подобного рода сделок, ответчиком не представлено (ст.ст. 9, 65 АПК РФ). 

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что односторонний отказ от исполнения договора аренды, изложенный в письме Общества от 08.08.2017 не влечёт для истца и ответчика правовых последствий в виде расторжения договора аренды. 

Требование истца о взыскании с ответчика 4679343 руб. 27 коп. убытков арбитражный суд находит подлежащим частичному удовлетворению по следующим основаниям. 

В соответствии со ст. 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причинённые неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Под убытками в силу ст. 15 ГК РФ понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). По смыслу указанных правовых норм в результате возмещения причинённых убытков кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом.

В случае, если основанием для взыскания убытков является ненадлежащее исполнение договорных обязательств, для удовлетворения иска должна быть доказана совокупность следующих условий: факт неисполнения или ненадлежащего исполнения договорных обязательств, наличие убытков, их размер и причинно-следственная связь между нарушением договора и убытками. Недоказанность одного из элементов, является достаточным основанием для отказа в удовлетворении требования о возмещении убытков.

Как следует из ч. 5 ст. 393 ГК РФ в её значении, данном в п. 4 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7, суд не может отказать в удовлетворении требования кредитора о возмещении убытков, причинённых неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства, только на том основании, что размер убытков не может быть установлен с разумной степенью достоверности. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков, включая упущенную выгоду, определяется судом с учётом всех обстоятельств дела исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению обязательства.

В качестве убытков истец рассматривает расходы, понесённые ИП ФИО1 в рамках договора подряда №Н-К/1 от 21.06.2017 в размере 2442017 руб. 27 коп. на приведение нежилого помещения в соответствии с требованиями договора аренды (реальный ущерб), а также неполученные доходы в размере арендной платы за период с 20.07.2017 по 19.03.2019 в размере 2237326 руб. (упущенная выгода).

Оценив по правилам ст. 71 АПК РФ представленные доказательства, арбитражный суд приходит к выводу о том, что ответчиком не доказан довод о том, что предмет спорного договора – нежилое помещение с государственным кадастровым учётным номером №32:28:0015201:1517, общей площадью 1069,7 кв.м., с соответствующими адресными характеристиками не соответствует обозначенным в договоре аренды требованиям. При таких обстоятельствах уклонение Общества от принятия в аренду нежилого помещения является гражданским правонарушением. 

Определяя меру ответственности Общества за данное правонарушение арбитражный суд исходит из следующего. Пунктом 4.5 договора аренды №20/06 от 20.06.2017 в редакции дополнительных соглашений №1 от 20.06.2017 и №2 от 09.08.2017 предусмотрено право арендатора на односторонний отказ от исполнения договора. Таким образом, Общество могло de jure принять в аренду нежилое помещение и в тот же день уведомить ИП ФИО1 о расторжении договора аренды. По истечении 90 календарных дней арендные правоотношения были бы прекращены и арендатор, не будучи правонарушителем, не должен был оплачивать расходы арендодателя на приведение помещения в соответствии с требованиями арендатора, а также убытки в виде неполученной арендной платы. 

При таких обстоятельствах, арбитражный суд приходит к выводу о том, что убытки истца, вызванные неправомерным поведением ответчика, составляют размер арендной платы за 3 месяца (90 календарных дней), что согласно п. 3.1 договора аренды в редакции дополнительного соглашения №1 от 20.06.2017 и п. 3.1 договора аренды в редакции дополнительного соглашения №2 от 09.08.2017 составляет 374804 руб. 21 коп. (243*1069,7/31*17 (за период с 22.07.2017 по 08.08.2017) + 100000*2 (за период с 09.08.2017 по 09.10.2017) + 100000/31*10 (за период с 10.10.2017 по 20.10.2017).

Определяя размер подлежащих возмещению убытков в виде упущенной выгоды суд исходит из того, что нежилое помещение, являющееся предметом договора аренды, не могло быть передано Обществу ранее 21.07.2017, что в том числе подтверждается актами приёмки выполненных работ по договору подряда №Н-К/1 от 21.06.2017.

Судом отклоняется довод истца о том, что последний был лишён возможности сдавать спорное нежилое помещение в аренду другим лицам, ввиду наличия в ЕГРН регистрационной записи №32:28:0015201:1517-32/001/2017-7 от 25.07.2017 о регистрации договора аренды как основанный на неверном толковании норм материального права и противоречащий фактическим обстоятельствам дела. 

В соответствии со ст. 164 ГК РФ, ч. 1 ст. 651 ГК РФ договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок не менее года подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента такой регистрации. При этом наличие в ЕГРН записи об аренде недвижимой вещи не препятствует внесению в реестр записи о другом договоре аренды той же вещи (п. 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N73). Само по себе наличие в ЕГРН записи о регистрации договора аренды №20/06 от 20.06.2017 в отсутствие фактической передачи нежилого помещения Обществу, не лишает  ИП ФИО1 права на распоряжение имуществом в том числе, путём его сдачи в аренду другим лицам.

Судом также отклоняется довод истца о том, что затраты, понесенные на ремонт помещения, являются для него убытками. Действительно, понеся затраты в рамках выполнения требований потенциального арендатора и не получив в результате этих отношений предполагаемого коммерческого эффекта, Предприниматель возможно и понес убытки в экономическом смысле данного термина, однако эти убытки являются коммерческим риском, который не подлежит возмещению в качестве гражданско-правовой ответственности.

Размер государственной пошлины по делу составляет 52397 руб. (п.п. 1-2 ч. 1 ст. 333.21 НК РФ, ч. 1 ст. 333.22 НК РФ). Истцом при обращении в арбитражный суд с иском уплачено 48710 руб. государственной пошлины (платёжные поручения №242 от 20.11.2018 и №248 от 03.12.2018, т. 1 л.д. 8, 124). В силу ст. 333.18 НК РФ, п. 3 ч. 1 ст. 333.22 НК РФ недостающая сумма государственной пошлины в размере 3687 руб. подлежит взысканию с истца в доход федерального бюджета. В силу ст. 110 АПК РФ расходы истца в размере 9716 руб. суммарно складывающиеся из размера государственной пошлины уплаченной истцом по требованию о расторжении договора и пропорционально размеру удовлетворённого требования о взыскании убытков (6000 руб. + 374804,21/4679343,27*46397) относятся на ответчика и подлежат взысканию с последнего в пользу истца в качестве возмещения судебных расходов. 

На основании изложенного арбитражный суд, руководствуясь ст.ст. 167-171, 176, 180-181 АПК РФ, 

Р Е Ш И Л :

Исковые требования удовлетворить частично.

Расторгнуть договор аренды недвижимого имущества № 20/06 от 20.06.2017 между индивидуальным предпринимателем ФИО1 и обществом с ограниченной ответственностью «Торгсервис 71».

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Торгсервис 71» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 374804 руб. 21 коп. долга, а также 9716 руб. в возмещение судебных расходов.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 государственную пошлину в доход федерального бюджета в размере 3687 руб.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Двадцатый арбитражный апелляционный суд. Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Брянской области.

Судья                 Д.В. Азаров