АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Седова, д. 76, г. Иркутск, Иркутская область, 664025,

тел. (3952) 262-102; факс (3952) 262-001

http://www.irkutsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

г. Иркутск                                                                                               Дело  № А19-18921/2024 

30.01.2025 г.

Резолютивная часть решения объявлена  в судебном заседании  30.01.2025   года.

Решение  в полном объеме изготовлено   30.01.2025                         года.

Арбитражный суд Иркутской области в составе судьи Красько Б.В.,      

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Манузиной Е.Н., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «АФК-Система» (далее – истец; ООО «АФК-Система»; общество) (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, адрес: 664007, ИРКУТСКАЯ ОБЛАСТЬ, Г. ИРКУТСК, УЛ. КАРЛА ЛИБКНЕХТА, Д. 99А, КВ. 24)

к комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации города Иркутска (далее –ответчик; Комитет) (ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 20.01.2016, ИНН: 

<

***>, адрес: 664007, ИРКУТСКАЯ ОБЛАСТЬ, Г. ИРКУТСК, УЛ. ПОЛЕНОВА, Д. 1)

о взыскании 10 764 000 руб., 

при участии в судебном заседании:

 от истца – ФИО1 – представитель по доверенности,  

от ответчика – ФИО2 – представитель по доверенности,

установил:

исковые требований, уточненные  в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявлены о взыскании с ответчика 10 764 000 рублей, в счет возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением договоров купли-продажи нежилых помещений от 30.11.2018 №17/18 и №16/18. 

             В судебном заседании стороны поддержали заявленные требования и возражения.

Исследовав имеющиеся по делу доказательства, судом установлены следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела и установлено судом на основании обстоятельств, установленных имеющим преюдициальное значение решением Арбитражного суда Иркутской области от 29.02.2024 по делу №А19–9453/2021, на основании положений Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ) между комитетом (продавец) и ООО «АФК-Система» (покупатель) заключены договоры купли-продажи от 30.11.2018 № 17/18 и № 16/18 находящихся в муниципальной собственности нежилых помещений.

В соответствии с названными договора комитет принял на себя обязательство передать в собственность ООО «АФК-Система» находящиеся в муниципальной собственности нежилые помещения площадью 340,6 кв.м. и 349,8 кв.м. в здании, расположенном по адресу: 

<

...>, Дом быта.

Согласно пункту 1.7. договоров купли-продажи от 30.11.2018 № 17/18 и № 16/18 продаваемое имущество должно быть свободно от прав третьих лиц, не находится под арестом, в залоге, не являться предметом обеспечительных мер, и находиться в состоянии, позволяющем использовать его без ограничений.

Заключению названных сделок приватизации предшествовали судебные споры: о признании незаконными отказов в осуществлении преимущественного права на приобретение в собственность нежилых помещений (дело № А19-13054/2015); о признании недостоверными отчетов о рыночной стоимости имущества, об урегулировании разногласий при заключении договоров купли-продажи нежилых помещений (дела № А19-1056/2017, № А19-21227/2016).  

Помещения, являющиеся предметом договоров купли-продажи от 30.11.2018 № 17/18 и № 16/18, были переданы обществу 19.12.2018 по актам приема-передачи. 

При передаче нежилых помещений было установлено, что помещения находятся в состоянии, не соответствующем условиям договоров купли-продажи нежилых помещений - не пригодны к использованию по назначению (в здании, в котором находятся помещения и которое принадлежит ответчику отсутствует отопление, водоснабжение и электроснабжение), а также в отношении здания (всех помещений в нем) действует запрет на эксплуатацию, установленный решением Кировского районного суда г. Иркутска от 07.03.2017 года по делу № 2-44/2017.

Информация о фактическом состоянии имущества и наличии запрета на эксплуатацию отражена в актах приема-передачи помещений от 19.12.2018. 

Представителями сторон 28.04.2023 года был произведен осмотр помещений истца в здании ответчика, по итогам осмотра был составлен акт. В ходе осмотра установлено, что в цоколе здания (и соответственно в помещениях истца) частично по одному из контуров осуществляется подача отопления «для обеспечения живучести фундамента здания» (как пояснил представитель ответчика), что недостаточно для поддержания в помещениях нормальной температуры. Горячее и холодное водоснабжение и водоотведение отсутствуют (как пояснили представители ответчика отключены для предотвращения аварийных ситуаций). Электроснабжение осуществлено по временной схеме от соседнего помещения, принадлежащего ООО «Авана» для обеспечения возможности работы охранно-пожарной сигнализации. Нормальное электроснабжение отсутствует.

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости ответчик зарегистрировал переход права собственности на нежилое помещение на основании договора  купли-продажи нежилых помещений от 30.11.2018 №17/18 -  28.12.2022 на основании договора  купли-продажи нежилых помещений от 30.11.2018 №16/18 – 27.12.2022.

Истец указывает, что в связи с неисполнением ответчиком  обязательств по договору, истец был длительно лишен возможности произвести государственную регистрацию права собственности на объекты недвижимости и до сих пор лишен возможности использовать  недвижимое имущество по назначению.

Полагая, что действиями ответчика истцу причинены убытки в связи с невозможностью использования недвижимого имущества, последний обратился в суд с настоящим иском.

Размер убытков определён истцом на основании отчётов ООО «Оценка» № 24/0-15 от 27.05.2024 и № 24/0-16 от 27.05.2024 об оценке рыночной стоимости права пользования имуществом согласно которым  рыночная стоимость права пользованием нежилыми помещениями:

300 000 рублей в месяц за помещение площадью 349,8 кв.м.

298 000 рублей в месяц за помещение площадью 340,6 кв.м.

По расчету истца  сумма убытков по договору от 30.11.2018 №17/18 за период с 27.06.2021 по 28.12.2022 - 18 месяцев составляет 18 месяцев х 300 000 рублей = 5 400 000 рублей; суммы  убытков по договору от 30.11.2018 №16/18 за период с 27.06.2021 по 28.12.2022 - 18 месяцев составляет 18 месяцев х 298 000 рублей = 5 364 000 рублей.

Оценив представленные доказательства каждое в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к следующим выводам.

Согласно статье 15 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Статьей 393 ГК РФ установлено, что должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

В силу пункта 2 статьи 15, статьи 393 ГК РФ для удовлетворения требования о возмещении убытков лицо, требующее их возмещения, должно доказать факт нарушения обязательства, наличие причинной связи между допущенным нарушением и возникшими убытками, а также их размер.

При этом под упущенной выгодой понимаются неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено.

При определении упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления (пункт 4 статьи 393 ГК РФ).

Как указано в пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", по смыслу статьи 15 ГК РФ, упущенной выгодой является неполученный доход, на который увеличилась бы имущественная масса лица, право которого нарушено, если бы нарушения не было.

В пункте 5 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" разъяснено, что по смыслу статей 15 и 393 ГК РФ, кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. Должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер (статья 404 ГК РФ).

По смыслу приведенных норм права и разъяснений об их применении необходимыми условиями наступления ответственности за нарушение обязательства в виде возмещения убытков являются факт противоправного поведения должника (нарушение им обязательства), возникновение негативных последствий у кредитора (понесенные убытки, размер таких убытков) и наличие причинно-следственной связи между противоправным поведением должника и убытками кредитора.

Исследовав доказательства, приведенные истцом в обоснование довода о невозможности использования объектов, при оценке указанных доказательств в качестве подтверждения невозможности использования объектов  суд исходит из выводов, изложенных в постановлении суда кассационной инстанции от 19.08.2024 по делу №А19–9453/2021, где суд  указал следующее в части требования ООО «АФК-Система» об обязании Комитета обеспечить в помещениях общества, расположенных в здании по адресу 

<

...> (Дом быта), электроснабжение, отопление, водоснабжение и водоотведение, путем совершения любых действий, направленных на восстановления снабжения здания коммунальными ресурсами в объёмах, достаточных для обеспечения помещений истца. 

Поскольку действия по подключению к коммуникациям и обеспечению условий для потребления ресурсов собственник помещения осуществляет по своему усмотрению и в своем интересе, оснований считать, что соответствующая обязанность может быть возложена на Комитет в рамках заявленного требования, основанного на договорах купли-продажи помещений, у суда кассационной инстанции не имеется. 

В материалах дела имеются сведения о том, что некоторые собственники помещений имеют технологическое присоединение к сетям, используемым для подачи коммунальных ресурсов, поставка которых осуществляется в рамках отдельных правоотношений. В свою очередь, обращаясь в суд с настоящим иском, ООО «АФК-Система» не указывало на то, что им безуспешно предпринимались попытки заключения соответствующих договоров с ресурсоснабжающими организациями. Обстоятельств, препятствующих заключению договоров энергоснабжения и исключающих техническую возможность подачи ресурсов, общество также не привело.

Кроме того, согласно разъяснениям, приведенным в абзаце третьем пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещении на общее имущество здания» (далее – постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009), отношения собственников помещении, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 Гражданского кодекса.

К общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (пункт 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009).

Поскольку инженерные коммуникации здания, включая сети и инженерное оборудование, используемое для поставки коммунальных ресурсов, относятся к общему имуществу собственников помещений, вопросы организации обеспечения здания такими ресурсами, если они касаются условий эксплуатации всего этого здания, решаются совместно всеми собственниками помещений, как участниками общей долевой собственности. 

Как указывает истец объекты были переданы ему 19.12.2018.           

Доказательства принятия истцом мер по  технологическому присоединению к сетям, используемым для подачи коммунальных ресурсов  и создания ответчиком препятствий в таком подключении в дело не представлены.

Далее, договоры купли-продажи спорных объектов заключены 30.11.2018. Заключение договоров произведено на оснований решений суда по иску ООО «АФК-Система».

При этом, как установлено решением  Арбитражного суда Иркутской области от 29.02.2024 по делу №А19–9453/2021, Кировским районным судом г. Иркутска  07.03.2017 по делу №2-44/2017  вынесено решение, которым установлен  запрет на  эксплуатацию   здания и  помещений. Данным решением  запрет  адресован    КУМИ администрации г. Иркутска,  ООО ПКФ «АВАНА», ООО «Блик-Трейд»,  ИП  ФИО3  и ИП ФИО4 

Таким образом, на момент рассмотрения спора о согласовании разногласий по условиям договоров купли-продажи, в том числе, в части стоимости объектов (дела №№21227/2016, А19-1056/2017) вышеуказанный запрет уже существовал, что не повлияло на желание ООО «АФК-Система» приобрести объекты недвижимости.

Кроме того, как следует из вступившего в законную силу решения Арбитражного суда по делу №А19-1056/2017 согласно выводам эксперта ФИО5 по назначенной судом судебной экспертизе, имели место  нарушения требований пожарной безопасности  для устранения которых необходимы  значительные денежные средства, что повлияло на определение выкупной цены объекта недвижимости  площадью 340,6 кв.м.

Кроме того, в ходе судебного разбирательства по делу  №А19-1056/2017 истец (ООО «АФК-Система») поддержал выводы эксперта, пояснив о невозможности использования  в настоящее время как здания, так и расположенного в нем  арендуемого помещения,  по причине выхода из строя системы отопления,  а также указав на необходимость вложить значительные денежные средства  для приведения здания (помещения) в нормальное состояние.

То есть, при урегулировании разногласий по стоимости объекта недвижимости, по которой он был передан в собственность ООО «АФК-Система», было уже учтено состояние объекта.

На основании изложенного, суд пришел к выводу о том, что истец на момент заключения договоров купли-продажи имел полную и достоверную информацию о состоянии этих объектов.

Судом также принято во внимание, что комитет обращался с иском о  расторжении договоров купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Иркутск, Кировский район, ул. Урицкого, д. 8, от 30.11.2018 №№ 16/18, 17/18 (дело №А19-9453/2021). В рамках данного иска ООО «АФК-Система» возражало против расторжения договоров, хотя объективные характеристики объектов недвижимости уже были известны ООО «АФК-Система».

В соответствии со статьей 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно статье 475 ГК РФ если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара (часть 1). В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору (часть 2).

Ссылаясь на передачу объектов недвижимости, в состоянии, не соответствующем условиям договора продажи недвижимости, достоверно зная о состоянии объектов на момент заключения договоров купли-продажи и передачи объектов Комитетом, ООО «АФК-Система», тем не менее, настаивало на заключении договоров купли-продажи, приняло такие объекты от продавца и не только воспользовалось правами, предусмотренными статьей 475 ГК РФ, но и категорически отказалось от предложения Комитата о расторжении договора.

В связи с изложенным суд усматривает заинтересованность истца в обладании спорными объектами недвижимости даже в том состоянии, которые, по утверждению истца, препятствуют ему использовать данные объекты, соответственно, те обстоятельства, на которые указывает истец следует отнести к предпринимательским рискам.

На основании вышеизложенного, суд пришел к выводу о том, что истец не доказал причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства Комитетом и названными истцом убытками, в связи с чем иск удовлетворению не подлежит.

На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по делу относятся на истца.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований отказать полностью.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

      Судья                                                                                                       Б.В. Красько