Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-39046/2024

13 августа 2024 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена 06 августа 2024 года. Полный текст решения изготовлен 13 августа 2024 года.

 

Арбитражный суд  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

в составе судьи Новиковой Е.В.,

 

при ведении протокола судебного заседания секретарем Дмитриевым С.А.

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению:

заявитель ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СЕВЗАПСПЕЦСТРОЙ" (адрес: 191119, Санкт-Петербург, Лиговский 

<

...>, лит. А, пом.8Н, ОГРН: 

<

***>)

заинтересованные лица КОМИТЕТ ПО ИНВЕСТИЦИЯМ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА (адрес: 191144, Санкт-Петербург, Новгородская ул. Д.20, лит .А , пом. 2-Н, ОГРН: 

<

***>)

                        ПРАВИТЕЛЬСТВО САНКТ-ПЕТЕРБУРГА (адрес: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д.1, лит.Б, ОГРН: 

<

***>)

третьи лица КОМИТЕТ ИМУЩЕСТВЕННЫХ ОТНОШЕНИЙ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА; Комитет по контролю за имуществом Санкт-Петербурга

о  признании недействительным (незаконным) распоряжения

 

при участии сторон согласно протоколу судебного заседания от 06.08.2024

установил:

общество с ограниченной ответственностью «СевЗапСпецСтрой» (далее - ООО «СевЗапСпецСтрой», заявитель) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением:

- о признании недействительным (незаконным) распоряжения Комитета по инвестициям Санкт-Петербурга  (далее – Комитет) 12.02.2024 № 68-рн/2024 об отказе в предоставлении земельного участка без проведения торгов для завершения строительства объекта незавершенного строительства;

- об обязании Правительства Санкт-Петербурга (далее – Правительство) в течение 30 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу принять постановление о предоставлении ООО «СевЗапСпецСтрой» земельного участка с кадастровым номером 78:34:0440701:33, общей площадью 4195.00 кв.м., расположенного по адресу: г. Санкт-Петербург, 

<

...> участок 1 (северо-восточнее дома № 53, лит. А по ул. Морские Дубки), относящегося к землям населенных пунктов, в аренду на три года без проведения торгов для завершения строительства объекта незавершенного строительства.

В соответствии со ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса РФ привлечены к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – КИО), Комитет по контролю за имуществом Санкт-Петербурга (далее - ККИ).

В совместном отзыве заинтересованные лица требования общества «СевЗапСпецСтрой» не признали и просили суд в удовлетворении заявления отказать.

В судебном заседании общество «СевЗапСпецСтрой» и заинтересованные лица поддержали ранее озвученные позиции.

В судебном заседании ККИ поддержал возражения заинтересованных лиц против удовлетворения требований заявителя, подчеркивая, что ОНС является самовольной постройкой, иск о сносе которой рассматривается в деле № А56-67873/2024. 

Правительство Санкт-Петербурга и Комитет по инвестициям Санкт-Петербурга заявили ходатайство об объединении дел А56-39046/2024 и А56-69707/2023 в одно производство для их совместного рассмотрения.

ККИ ходатайствовало о приостановлении производства делу до вступления в законную силу судебного акта по делу А56-6787/2024.

  Суд, руководствуясь ст. 130, 143 Арбитражного процессуального кодекса не нашел оснований для удовлетворения ходатайств Правительства Санкт-Петербурга и Комитета по инвестициям Санкт-Петербурга и ККИ.

 Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явился.

В силу положений части 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса РФ, если в предварительном судебном заседании лица, участвующие в деле, отсутствуют, но они извещены о времени и месте судебного заседания или совершения отдельного процессуального действия и ими не были заявлены возражения относительно рассмотрения дела в их отсутствие, суд вправе завершить предварительное судебное заседание и открыть судебное заседание в первой инстанции.

Арбитражный суд, в порядке статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ, признав надлежащим уведомление Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, полагает возможным завершить предварительное судебное заседание и рассмотреть дело по существу.

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, и исследовав письменные доказательства, суд находит заявление подлежащим удовлетворению ввиду следующего. 

Как усматривается из материалов дела, между КИО и обществом «СевЗапСпецСтрой» заключен договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 28.04.2015 № 00/ЗК-06757(17) (далее – договор от 28.04.2015), на основании которого арендатору сроком до 16.12.2016 предоставлен земельный участок для осуществления инвестиционного проекта по строительству крытого спортивного комплекса без трибун для зрителей (спортивно-оздоровительный комплекс; далее – спортивный комплекс).

Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее – Управление Росреестра по Санкт-Петербургу) запись о государственной регистрации договора от 28.04.2015 внесена в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) от 06.06.2016 за № 78-78/038-78/055/006/2016-362/1.

Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга (далее – Госстройнадзор Санкт-Петербурга) обществу «СевЗапСпецСтрой» выдано разрешение на строительство от 28.12.2016 № 78-015-0537-2016, охватывающее возведение спортивного комплекса на земельном участке, арендованном по договору от 28.04.2015, действие которого последовательно продлевалось до 31.12.2019. 

Уведомлением Госстройнадзора Санкт-Петербурга от 31.01.2020 № 07-05-16117/20-0-1 обществу «СевЗапСпецСтрой» отказано в продлении разрешения на строительство от 28.12.2016 № 78-015-0537-2016 со ссылкой на то, что согласно информации, полученной из КИО, договор от 28.04.2015 является недействующим. После получения данного уведомления от 31.01.2020 арендатор вступил в переписку с КИО, из которой узнал, что договор от 28.04.2015 прекратил свое действие с 16.12.2016 в связи с истечением срока, запись о прекращении договора от 28.04.2015 внесена Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу в ЕГРН от 02.07.2020 за № 78/080/007/2020-323.

В период действия договора от 28.04.2015 и разрешения Госстройнадзора Санкт-Петербурга на строительство от 28.12.2016 № 78-015-0537-2016 заявителем на земельном участке возведен незавершенный строительством спортивный комплекс.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 и подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в отношении земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства и который ранее не предоставлялся для завершения строительства объекта незавершенного строительства ни одному из предыдущих собственников этого объекта, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

В письмах КИО от 10.11.2020 № 05-19-86214/20-0-1, от 09.07.2021 № 05-19-56704/21-0-2, от 18.08.2021 № 05-15-70652/21-0-1 обществу «СевЗапСпецСтрой» разъяснено, что для завершения реализации инвестиционного проекта, вытекающего из договора от 28.04.2015, необходимо обратиться в КИО с заявлением о даче согласия на регистрацию права собственности на объект незавершенного строительства по правилам, утвержденным распоряжением КИО от 24.04.2020 № 53-р «О порядке принятия решения о даче согласия на регистрацию права собственности инвестора на объект незавершенного строительства» (далее – распоряжение № 53-р), а после государственной регистрации права собственности – обратиться в Комитет по инвестициям Санкт-Петербурга с заявлением о предоставлении земельного участка для завершения строительства по правилам, предусмотренным Положением о порядке взаимодействия исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга при подготовке и принятии решений о предоставлении объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства, реконструкции и проведения работ по приспособлению для современного использования, утвержденным постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 21.07.2015 № 656 (далее – постановление № 656).

Постановление № 656 и распоряжение № 53-р, с учетом норм Закона Санкт-Петербурга от 17.06.2004 № 282-43 «О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства, реконструкции и приспособления для современного использования» (далее – Закон № 282-43), регулируют особенности реализации права арендатора на однократное заключение без проведения торгов договора аренды земельного участка на срок не более трех лет для завершения строительства объекта недвижимости, предоставленного подпунктом 10 пункта 2 и подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ.

По результатам оспаривания заявителем отказа Комитета по строительству в выдаче справки о готовности спортивного комплекса во вступивших в законную силу судебных актах по делу № А56-7901/2022 сделаны выводы о наличии у общества «СевЗапСпецСтрой» права, предусмотренного взаимосвязанными положениями подпункта 10 пункта 2 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ на однократное заключение без проведения торгов договора аренды земельного участка на срок не более трех лет для завершения строительства спортивного комплекса, и отсутствии препятствий, предусмотренных статьей 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), для реализации данного права.

В установленном распоряжением № 53-р порядке заявителем получено уведомление КИО от 01.03.2023 № 05-15-16859/23-0-2 о даче согласия на государственную регистрацию права собственности арендатора на спортивный комплекс как объект незавершенного строительства, на основании которого Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу в ЕГРН внесена запись о государственной регистрации права собственности общества «СевЗапСпецСтрой» на ОНС от 05.06.2023 за № 78:34:0440701:1337-78/011/2023-1.

29.01.2024 заявитель в порядке постановления № 656 обратился в Комитет с заявлением о предоставлении земельного участка без проведения торгов для завершения строительства спортивного комплекса (вход. № 01-27-827/24-0-0).

Комитет распоряжением от 12.02.2024 № 68-рн/2024 (далее – оспариваемое распоряжение, распоряжение от 12.02.2024) отказал обществу «СевЗапСпецСтрой» в предоставлении земельного участка без проведения торгов для завершения строительства ОНС по основанию, предусмотренному подпунктом 14 статьи 39.16 ЗК РФ, поскольку в соответствии с Правилами землепользования и застройки Санкт-Петербурга, утвержденными постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 21.06.2016 № 524 (далее – ПЗЗ, постановление № 524), земельный участок расположен в территориальной зоне «Т1Ж2-2», в соответствии с градостроительным регламентом которой размещение объекта обеспечения занятий спортом в помещениях возможно только на земельных участках, примыкающих к красным линиям и (или) улицам, дорогам, площадям, проездам, набережным, бульварам, за исключением внутриквартальных проездов, при отсутствии норм законодательства, запрещающих их размещение; так как земельный участок не примыкает к красным линиям улично-дорожной сети города, размещение на земельном участке объекта обеспечения занятий спортом в помещениях противоречит требованиям, установленным пунктом 2.3.4 приложения № 7 к ПЗЗ.

В соответствии с подпунктом 3 пункта 5 статьи 39.17 ЗК РФ в решении уполномоченного органа должны быть указаны все основания отказа в предоставлении земельного участка, предусмотренные статьей 39.16 данного Кодекса, в связи с чем, суд исходит из того, что другие основания для отказа в предоставлении земельного участка без проведения торгов, кроме закрепленных подпунктом 14 статьи 39.16 ЗК РФ, у Комитета отсутствовали.

Суд считает оспариваемое распоряжение не соответствующим взаимосвязанным положениям подпункта 10 пункта 2 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, подпункта 14 статьи 39.16 ЗК РФ, статьи 239.1 ГК РФ, подпункта 16 пункта 2.3.3 и пункта 2.3.4 раздела 2 приложения № 7 к ПЗЗ, а также конституционному принципу поддержания доверия граждан и их объединений (юридических лиц) к закону и действиям государства ввиду следующего.

В силу подпункта 14 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории.

Подпунктом 8 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ установлено, что земли делятся по целевому назначению на категории, и правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.    

Согласно пункту 9 статьи 1, части 1 статьи 36 и части 2.1 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) основные виды разрешенного использования земельных участков применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются градостроительным регламентом; градостроительный регламент утверждается в составе правил землепользования и застройки (пункт 8 статьи 1 ГрК РФ). 

В соответствии с абзацем первым пункта 3 статьи 85 ЗК РФ градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

Согласно выписке из ЕГРН от 13.06.2024 № КУВИ-001/2024-158260662 видом разрешенного использования земельного участка является «для размещения объектов физической культуры и спорта»; из общедоступных сведений региональной геоинформационной системы Санкт-Петербурга усматривается, что данный участок находится в территориальной зоне «Т1Ж2-2». 

Подпунктом 16 пункта 2.3.3 раздела 2 приложения № 7 к ПЗЗ в территориальной зоне «Т1Ж2-2» обеспечение занятия спортом в помещениях отнесено к основному виду разрешенного использования земельных участков с кодом 5.1.2.

Пунктом 2.3.4 раздела 2 приложения № 7 к ПЗЗ предусмотрено, что в территориальной зоне «Т1Ж2-2» объекты обеспечения занятий спортом в помещениях могут размещаться только на земельных участках, примыкающих к красным линиям и (или) улицам, дорогам, площадям, проездам, набережным, бульварам, за исключением внутриквартальных проездов, при отсутствии норм законодательства, запрещающих их размещение.

Согласно пункту 11 статьи 1 ГрК РФ красные линии обозначают границы территорий общего пользования и подлежат установлению, изменению или отмене в документации по планировке территории.

Вместе с тем в пункте 12 статьи 1 ГрК РФ к территории общего пользования, которой беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц, относятся, в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары.

Из изложенного следует, что основной вид разрешенного использования земельных участков с кодом 5.1.2 в территориальной зоне «Т1Ж2-2» обусловлен примыканием к красным линиям, обозначающим границы территорий общего пользования, и (или) территориям общего пользования безотносительно к установлению в документации по планировке территории соответствующих красных линий.

Согласно общедоступной схеме расположения земельного участка, содержащейся в региональной геоинформационной системе Санкт-Петербурга, данный участок непосредственно примыкает к береговой полосе поверхностного водного объекта – Черной речки (Лисий Нос); данные сведения подтверждаются выпиской из ЕГРН от 13.06.2024 № КУВИ-001/2024-158260662, согласно которой земельный участок находится в водоохранной зоне и прибрежной защитной полосе реки Черной речки (Лисий Нос), а также письмом Комитета по природопользованию, охране окружающей среды и обеспечению экологической безопасности от 04.07.2024 № 01-22375/24-0-1 в ответ на адвокатский запрос от 25.06.2024 № 28 о частичном расположении земельного участка в границах 5-метровой береговой полосы реки Черная речка (Лисий Нос).

Поверхностный водный объект находится в государственной собственности и является водным объектом общего пользования (пункт 1 части 2 статьи 5, часть 1 статьи 6, часть 1 статьи 8 Водного кодекса Российской Федерации (далее – ВК РФ)).

В силу части 6 статьи 6 ВК РФ полоса земли вдоль береговой линии (границы водного объекта) водного объекта общего пользования (береговая полоса) предназначается для общего пользования.

Согласно СП 42.13330.2016 «СНиП 2.07.01-89*. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», утвержденному приказом Минстроя России от 30.12.2016 № 1034/пр, проезды обеспечивают подъезд транспортных средств к жилым и общественным зданиям, учреждениям, предприятиям и другим объектам городской застройки внутри районов, микрорайонов (кварталов).

Из общедоступных сведений региональной геоинформационной системы Санкт-Петербурга усматривается, что к земельному участку имеется проезд, в отсутствие которого возведение ОНС являлось бы невозможным, поскольку в составе проектной документации, представляемой на экспертизу и для получения разрешения на строительство, предусмотрен раздел 7 «Проект организации строительства» (часть 13 статьи 48, подпункт «г» пункта 3 части 7 статьи 51 ГрК РФ, пункт 3(1) Положения о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 16.02.2008 № 87 (далее – Положение № 87)), который, в свою очередь, охватывает транспортные схемы поставки материальных ресурсов на стройку с использованием действующих постоянных дорог или проездов (пункт 23 Положения № 87).   

Таким образом, основным видом разрешенного использования земельного участка в территориальной зоне «Т1Ж2-2» является обеспечение занятий спортом в помещениях без нарушения градостроительного регламента, поскольку данный участок примыкает к проезду и  береговой полосе поверхностного водного объекта общего пользования, т.е. территориям общего пользования, что соответствует требованиям, установленным пунктами 2.3.3-2.3.4 раздела 2 приложения № 7 к ПЗЗ.

Правильность приведенного выше толкования пунктов 2.3.3-2.3.4 раздела 2 приложения № 7 к ПЗЗ подтверждает характер длящихся правоотношений с участием общества «СевЗапСпецСтрой» и города федерального значения Санкт-Петербурга в лице его органов исполнительной власти. 

Так договор от 28.04.2015, в результате исполнения которого возник ОНС, находящийся в собственности заявителя, и для завершения строительства которого испрашивается земельный участок в порядке подпункта 10 пункта 2 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, заключен без проведения торгов в связи с целевым предоставлением данного участка для размещения спортивного объекта как объекта социально-культурного назначения (пункт 9 статьи 2, пункты 3-4 статьи 8 Закона № 282-43).

Договор от 28.04.2015 заключался в период действия Закона Санкт-Петербурга от 16.02.2009 № 29-10 «О Правилах землепользования и застройки в Санкт-Петербурге» (далее – Закон № 29-10, ПЗЗ до 30.06.2016).

Согласно подпункту 9 пункта 3 и абзацу первому пункта 4 статьи 18 части II приложения 3 к Закону № 29-10 в территориальной зоне «Т1Ж2-2» основным разрешенным видом использования земельных участков с кодом 11010 являлось размещение крытых спортивных комплексов (физкультурно-оздоровительных комплексов, спортивных залов, бассейнов и т.д.) без трибун для зрителей, которые могли размещаться только на земельных участках, непосредственно примыкающих к красным линиям улиц, дорог, площадей, проездов, набережных, бульваров, являющихся территориями общего пользования, за исключением внутриквартальных проездов, при отсутствии норм законодательства, запрещающих их размещение.

После признания утратившим силу Закона № 29-10 градостроительные регламенты для территориальной зоны «Т1Ж2-2» устанавливались:

-в период с 30.06.2016 по 03.07.2017 – ПЗЗ в исходной редакции (далее – ПЗЗ в редакции № 1), согласно которой основным разрешенным видом использования земельных участков с кодом 5.1 являлось размещение объектов спорта, которые могли размещаться только на земельных участках, примыкающих к красным линиям и (или) улицам, дорогам, площадям, проездам, набережным, бульварам, за исключением внутриквартальных проездов, при отсутствии норм законодательства, запрещающих их размещение (подпункт 11 пункта 2.3.3, пункт 2.3.4 приложения № 3 к ПЗЗ в редакции № 1);

-в период с 04.07.2017 по 28.06.2018 - ПЗЗ в редакции постановления Правительства Санкт-Петербурга от 04.07.2017 № 550 (далее – ПЗЗ в редакции № 2), согласно которой основным разрешенным видом использования земельных участков с кодом 5.1 являлось размещение объектов спорта, которые могли размещаться только на земельных участках, примыкающих к красным линиям и (или) улицам, дорогам, площадям, проездам, набережным, бульварам, за исключением внутриквартальных проездов, при отсутствии норм законодательства, запрещающих их размещение (подпункт 11 пункта 2.3.3, пункт 2.3.4 приложения № 7 к ПЗЗ в редакции № 2);

-в период с 29.06.2018 по 26.07.2019 – ПЗЗ в редакции постановления Правительства Санкт-Петербурга от 28.06.2018 № 526 (далее – ПЗЗ в редакции № 3), согласно которой основным разрешенным видом использования земельных участков с кодом 5.1 являлось размещение объектов спорта, которые могли размещаться только на земельных участках, примыкающих к красным линиям и (или) улицам, дорогам, площадям, проездам, набережным, бульварам, за исключением внутриквартальных проездов, при отсутствии норм законодательства, запрещающих их размещение (подпункт 11 пункта 2.3.3, пункт 2.3.4 приложения № 7 к ПЗЗ в редакции № 3);

-в период с 27.07.2019 по 26.02.2021 - ПЗЗ в редакции постановления Правительства Санкт-Петербурга от 23.07.2019 № 464 (далее – ПЗЗ в редакции № 4), согласно которой основным разрешенным видом использования земельных участков с кодом 5.1.2 являлось обеспечение занятий спортом в помещениях, которые могли размещаться только на земельных участках, примыкающих к красным линиям и (или) улицам, дорогам, площадям, проездам, набережным, бульварам, за исключением внутриквартальных проездов, при отсутствии норм законодательства, запрещающих их размещение (подпункт 15 пункта 2.3.3, пункт 2.3.4 приложения № 7 к ПЗЗ в редакции № 4);

-в период с 27.02.2021 по настоящее время - ПЗЗ в редакции постановления Правительства Санкт-Петербурга от 26.02.2021 № 85 (далее – ПЗЗ в редакции № 5), согласно которой основным разрешенным видом использования земельных участков с кодом 5.1.2 является обеспечение занятий спортом в помещениях, которые могут размещаться только на земельных участках, примыкающих к красным линиям и (или) улицам, дорогам, площадям, проездам, набережным, бульварам, за исключением внутриквартальных проездов, при отсутствии норм законодательства, запрещающих их размещение (подпункт 16 пункта 2.3.3, пункт 2.3.4 приложения № 7 к ПЗЗ в редакции № 5).

Следовательно, в территориальной зоне «Т1Ж2-2» основной разрешенный вид использования земельного участка для размещения спортивных комплексов, объектов спорта, объектов обеспечения занятий спортом в помещениях всегда обусловливался примыканием данного участка к красным линиям и (или) территориям общего пользования безотносительно к установлению в документации по планировке территории соответствующих красных линий.

Суд отмечает, что в силу пункта 1.4.2 приложения № 1 к постановлению № 524 градостроительные регламенты установлены с учетом фактического использования земельных участков и объектов капитального строительства в границах территориальных зон. 

Заинтересованные лица не приводили возражений против доводов заявителя о том, что градостроительный регламент для территориальной зоны «Т1Ж2-2», установленный Законом № 29-10, а после утраты им силы - постановлением № 524, всегда предусматривал размещение  спортивных комплексов, объектов спорта, объектов обеспечения занятий спортом в помещениях на земельных участках, примыкающих к красным линиям и (или) территориям общего пользования безотносительно к установлению в документации по планировке территории соответствующих красных линий.

Вместе с тем органы государственной власти Санкт-Петербурга последовательно с 28.04.2015 (с момента заключения договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях) и до 12.02.2024 (до вынесения оспариваемого распоряжения) исходили из того, что возведение обществом «СевЗапСпецСтрой» и фактическое нахождение на земельном участке спортивного комплекса как объекта незавершенного строительства не противоречат градостроительному регламенту для территориальной зоны «Т1Ж2-2». 

В соответствии с правовой позицией, сформулированной в пункте 6 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом ВС РФ 14.11.2018, и пункте 34 Обзора практики ВС РФ № 3 (2019), утвержденного Президиумом ВС РФ 27.11.2019, земельные участки, виды разрешенного использования которых не соответствуют измененному градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства не опасно для жизни или здоровья человека, окружающей среды, объектов культурного наследия; собственник объекта недвижимости вправе использовать свой объект и земельный участок, на котором он расположен, в соответствии с фактическим видом разрешенного использования, правомерно сложившимся до внесения изменений в градостроительный регламент.

Из изложенного следует, что изменение Комитетом подхода к толкованию подпункта 16 пункта 2.3.3 и пункта 2.3.4 раздела 2 приложения № 7 к ПЗЗ произведено с нарушением нормы пункта 1.4.2 приложения № 1 к постановлению № 524 об учете фактически сложившихся отношений по поводу использования земельных участков и объектов капитального строительства в границах территориальной зоны «Т1Ж2-2».

В постановлениях Конституционного Суда Российской Федерации (далее – КС РФ) от 24.05.2001 № 8-П, от 29.01.2004 № 2-П, от 20.04.2010 № 9-П, от 20.07.2011 № 20-П, от 17.03.2022 № 11-П, от 31.05.2022 № 22-П, от 21.07.2022 № 34-П, от 18.10.2022 № 44-П, от 09.11.2022 № 48-П, от 01.06.2023 № 29-П, от 13.07.2023 № 40-П, от 22.09.2023 № 45-П, от 17.10.2023 № 48-П, от 26.03.2024 № 12-П сформулирована правовая позиция, согласно которой из взаимосвязанных положений статей 1 (части 1), 2, 15 (части 2), 17 (части 1), 18, 55 (частей 2 и 3) и 75.1 Конституции Российской Федерации вытекает принцип поддержания доверия граждан к закону и действиям государства, который предполагает, в том числе сохранение разумной стабильности правового регулирования, а также безусловность надлежащего гарантирования прав и законных интересов субъектов длящихся правоотношений. 

В пункте 17 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2022 № 21 «О некоторых вопросах применения судами положений главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации» подчеркивается, что осуществляя проверку решений, действий (бездействия), судам необходимо исходить из того, что при реализации государственных или иных публичных полномочий наделенные ими органы и лица связаны законом (принцип законности); при этом судам следует иметь в виду, что законность оспариваемых решений, действий (бездействия) нельзя рассматривать лишь как формальное соответствие требованиям правовых норм; из принципов приоритета прав и свобод человека и гражданина, недопустимости злоупотребления правами (части 1 и 3 статьи 17 и статья 18 Конституции Российской Федерации) следует, что органам публичной власти, их должностным лицам запрещается обременять физических или юридических лиц обязанностями, отказывать в предоставлении им какого-либо права лишь с целью удовлетворения формальных требований, если соответствующее решение, действие может быть принято, совершено без их соблюдения, за исключением случаев, прямо предусмотренных законом; в связи с этим судам необходимо проверять, исполнена ли органом или лицом, наделенным публичными полномочиями, при принятии оспариваемого решения, совершении действия (бездействии) обязанность по полной и всесторонней оценке фактических обстоятельств, поддержанию доверия граждан и их объединений к закону и действиям государства, учету требований соразмерности (пропорциональности); в частности, проверяя законность решения, действия (бездействия) по основанию, связанному с несоблюдением требования пропорциональности (соразмерности) и обусловленным этим нарушением прав, свобод и законных интересов граждан и организаций, судам с учетом всех значимых обстоятельств дела надлежит выяснять, являются ли оспариваемые меры обоснованными, разумными и необходимыми для достижения законной цели, не приводит ли их применение к чрезмерному обременению граждан и организаций.

При этом предоставление земельного участка без проведения торгов в порядке подпункта 10 пункта 2 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ для завершения строительства спортивного комплекса не может считаться его первоначальным предоставлением заявителю, а в кассационном определении Судебной коллегии по административным делам ВС РФ от 08.02.2023 № 33-КАД22-6-К3 подчеркивается, что положения подпункта 14 статьи 39.16 ЗК РФ охватывают случаи первоначального предоставления лицу земельного участка и не распространяются на иные правовые ситуации.

Кроме того, вступившими в законную силу судебными актами по делу № А56-7901/2022, в котором участвовал КИО, констатировано наличие у заявителя права на получение земельного участка в аренду без проведения торгов в порядке подпункта 10 пункта 2 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ для завершения строительства ОНС, против чего КИО не возражал, что свидетельствует о многократном подтверждении органами исполнительной власти Санкт-Петербурга отсутствия каких-либо противоречий между размещением на земельном участке объекта обеспечения занятий спортом в помещениях (спортивного комплекса) и требованиями градостроительного регламента для территориальной зоны «Т1Ж2-2». 

Кроме того, возражения против удовлетворения требований заявителя, приведенные Комитетом и Правительством Санкт-Петербурга, игнорируют обстоятельства, ограничивающие оборот земельного участка, которые при разумном и добросовестном поведении органов исполнительной власти Санкт-Петербурга исключали бы возникновение настоящего спора.

Заинтересованные лица не учитывают, что в силу закона (статьи 218, 271 ГК РФ) ООО «СевЗапСпецСтрой» принадлежат права в отношении земельного участка, занятого ОНС, исключающие возвращение данного участка во владение и пользование Санкт-Петербурга, кроме случая неисполнения арендатором обязанности завершить строительство спортивного комплекса в рамках однократно заключенного в порядке подпункта 10 пункта 2 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ без проведения торгов договора аренды земельного участка сроком на три года.

Так в пункте 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», пункте 38 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», пункте 21 Обзора судебной практики ВС РФ № 4 (2017), утвержденного Президиумом ВС РФ 15.11.2017, а также постановлениях Президиума ВАС РФ от 25.01.2011 № 10661/10, от 15.02.2011 № 14381/10 и определениях ВС РФ от 14.06.2017 № 304-ЭС16-20773, от 27.06.2017 № 305-ЭС17-2608 сформулирована правовая позиция, согласно которой:

-признание возведенного на земельном участке объекта недвижимой вещью и объектом незавершенного строительства не зависит от государственной регистрации права собственности на данный объект; для признания возведенного на земельном участке объекта незавершенной строительством недвижимой вещью достаточно полного окончания работ по сооружению фундамента;

-земельный участок, занятый правомерно возведенным объектом незавершенного строительства, не подлежит возвращению арендодателю в порядке статьи 622 ГК РФ;

-арендатор имеет право пользования и иные права на часть земельного участка, необходимую для эксплуатации объекта незавершенного строительства, предусмотренные ЗК РФ.

В силу пункта 1 статьи 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. 

Из материалов дела следует, что спортивный комплекс, как объект незавершенного строительства возведен заявителем в период действия договора от 28.04.2015 и разрешения Госстройнадзора Санкт-Петербурга на строительство от 28.12.2016 № 78-015-0537-2016; право собственности ООО «СевЗапСпецСтрой» на ОНС зарегистрировано в ЕГРН.

С учетом изложенного, ООО «СевЗапСпецСтрой», являющемуся собственником ОНС (пункт 1 статьи 218 ГК РФ), - независимо от реализации прав, предоставленных подпунктом 10 пункта 2 и подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ на однократное заключение договора аренды в целях завершения строительства спортивного комплекса, - принадлежит право пользования земельным участком в объеме, необходимом для обеспечения эксплуатации данного комплекса (пункт 1 статьи 271 ГК РФ).

В свою очередь, прекращение прав ООО «СевЗапСпецСтрой» на объект незавершенного строительства и земельный участок, на котором расположен данный объект, возможно в порядке статьи 239.1 ГК РФ, распространяющейся на договоры аренды земельного участка, заключенные, в том числе для завершения строительства, после 01.03.2015 (часть 33 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»).

При этом применение статьи 231.1 ГК РФ допускается не ранее истечения срока договора аренды земельного участка, заключенного для завершения строительства (определения ВС РФ от 16.04.2020 № 308-ЭС19-25765, от 14.09.2020 № 308-ЭС20-3366, от 13.09.2021 № 309-ЭС21-3466; пункт 24 Обзора судебной практики ВС РФ № 2 (2020), утвержденного Президиумом ВС РФ, утвержденного Президиумом ВС РФ 22.07.2020; пункт 21 Обзора судебной практики ВС РФ № 4 (2021), утвержденного Президиумом ВС РФ 16.02.2022), либо в течение шести месяцев после истечения срока первоначального договора аренды земельного участка, в течение которого объект не был завершен строительством, если имеются очевидные признаки злоупотребления арендатором правом на однократное без проведения торгов заключение договора аренды земельного участка для завершения строительства (подпункт 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, определение ВС РФ от 19.01.2022 № 19-КАД21-17-К5).

КИО или иной уполномоченный орган в течение шести месяцев с момента истечения срока действия договора от 28.04.2015 не обращались в суд с требованием к ООО «СевЗапСпецСтрой» о продаже спортивного комплекса, как объекта незавершенного строительства с публичных торгов; ООО «СевЗапСпецСтрой» выразило свою волю на однократное заключение без проведения торгов договора аренды земельного участка для завершения строительства спортивного комплекса. 

Исходя из изложенного и раскрытой правовой позиции ВС РФ, Санкт-Петербург не может владеть и пользоваться земельным участком, так как не вправе требовать его возвращения арендатором в порядке статьи 622 ГК РФ, не может распорядиться им в связи с нахождением на земельном участке возведенного объекта незавершенного строительства (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11, подпункт 4 статьи 39.16 ЗК РФ) и не может требовать прекращения права собственности арендатора на ОНС, влекущее отпадение права пользования и владения земельным участком, поскольку иск о продаже спортивного комплекса с публичных торгов не был предъявлен в течение шести месяцев после истечения срока действия договора от 28.04.2015, а арендатор выразил волю на однократное заключение без проведения торгов договора аренды земельного участка для завершения строительства, до истечения срока действия которого спортивный комплекс не подлежит продаже с указанных торгов в порядке статьи 239.1 ГК РФ.

С учетом приведенных выше обстоятельств, разумно понимаемым интересам Санкт-Петербурга, как публичного собственника земельного участка, является возникновение такого правового режима его использования, при котором в случае незавершения строительства спортивного комплекса допускалось бы прекращение права собственности ООО «СевЗапСпецСтрой» на данный объект, влекущее прекращение права пользования арендатором земельным участком.

Из этого вытекает, что интересам Санкт-Петербурга соответствует однократное заключение без проведения торгов с ООО «СевЗапСпецСтрой» договора аренды земельного участка для завершения строительства спортивного комплекса, в случае незавершения которого у Санкт-Петербурга возникает право обратиться в суд с требованием о продаже спортивного комплекса с публичных торгов, результатом которого будет возвращение земельного участка из владения и пользования арендатора арендодателю для последующего распоряжения в отношениях с другим лицом - победителем торгов, проведенных на основании статьи 239.1 ГК РФ.    

Следовательно, оспариваемое распоряжение фактически направлено на исключение свободного оборота земельного участка из-за невозможности применения статей 239.1, 622 ГК РФ до завершения арендатором строительства спортивного комплекса, что очевидно противоречит разумно понимаемым интересам Санкт-Петербурга, как публичного собственника.

Суд отклоняет приведенные в отзыве Комитета и Правительства Санкт-Петербурга, а также их письменной позиции возражения против удовлетворения заявления в части доводов о невозможности получения ООО «СевЗапСпецСтрой» разрешения на строительство на основании градостроительного плана земельного участка и проектной документации, разработанной в 2015-2016 г.г., наличии признаков самовольной постройки у ОНС, а также незаконности понуждения Правительства Санкт-Петербурга к принятию постановления о предоставлении заявителю земельного участка по следующим мотивам.

В соответствии с подпунктом 3 пункта 5 статьи 39.17 ЗК РФ в решении уполномоченного органа должны быть указаны все основания отказа в предоставлении земельного участка, предусмотренные статьей 39.16 данного Кодекса.

В распоряжении от 12.02.2024 такие основания для отказа в предоставлении ООО «СевЗапСпецСтрой» земельного участка, как невозможность получения заявителем разрешения на строительство по градостроительному плану земельного участка и проектной документации, разработанной в 2015-2016 г.г., наличие признаков самовольной постройки у ОНС, не содержатся, что исключает их влияние на оценку законности оспариваемого ненормативного правового акта. 

При этом суд отмечает, что аналогичные доводы приводились органами исполнительной власти Санкт-Петербурга в деле № А56-7901/2022, включая наличие у ОНС признаков самовольной постройки, и вступившими в законную силу судебными актами по данному делу были отвергнуты.

В абзаце первом пункта 17 постановления Пленума ВС РФ № 21 разъяснено, что, осуществляя проверку решений, действий (бездействия), судам необходимо исходить из связанности органов государственной власти принципом законности.

Суд отмечает, что КИО направил в адрес заявителя уведомление о даче согласия на регистрацию права собственности на ОНС от 01.03.2023 № 05-15-16859/23-0-2, в связи с которым в ЕГРН внесена запись о государственной регистрации права собственности общества «СевЗапСпецСтрой» на спортивный комплекс, чего КИО не имел права делать, если ОНС отвечает признакам самовольной постройки, вытекающим из статьи 222 ГК РФ, в том числе по критерию несоответствия размещенного на земельном участке объекта недвижимости основному виду разрешенного использования данного участка, установленному пунктами 2.3.3-2.3.4 раздела 2 приложения № 7 к ПЗЗ. 

Кроме того, возражая против удовлетворения требований заявителя, доводом о наличии у ОНС признаков самовольной постройки, заинтересованные лица не учитывают разъяснения пунктов 30-31, 33 и 37 постановления Пленума ВС РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (далее – постановление Пленума ВС РФ № 44), согласно которым:

-независимо от того, заявлено ли истцом требование о сносе самовольной постройки либо о сносе или приведении ее в соответствие с установленными требованиями, суд с учетом положений пункта 3.1 статьи 222 ГК РФ выносит на обсуждение вопрос об устранимости допущенных при ее возведении нарушений градостроительных и строительных норм и правил;

-при установлении возможности устранения нарушений, допущенных при возведении (создании) самовольной постройки, суд принимает решение, предусматривающее оба способа его исполнения – снос самовольной постройки или приведение ее в соответствие с установленными требованиями; исполнение решения суда в части приведения постройки в соответствие с установленными требованиями производится по правилам, предусмотренным главой 6 ГрК РФ; 

-в случае принятия судом решения о сносе самовольной постройки или приведении ее в соответствие с установленными требованиями выбор способа исполнения решения суда определяется должником; должник обязан в срок, установленный для сноса самовольной постройки, осуществить ее снос либо представить в орган местного самоуправления утвержденную проектную документацию, предусматривающую реконструкцию самовольной постройки (пункт 2 части 11 статьи 55.32 ГрК РФ);

-неисполнение решения о сносе самовольной постройки либо о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями является основанием для одностороннего отказа от договора аренды земельного участка, принудительного прекращения прав на земельный участок по решению уполномоченного органа или его изъятия на основании решения суда.

Дело № А56-67873/2024 о сносе ОНС как самовольной постройки не рассмотрено по существу, в связи с чем, в настоящем судебном акте суд не делает каких-либо выводов о наличии или отсутствии у спортивного комплекса признаков данной постройки. 

Вопрос о понуждении Правительства Санкт-Петербурга к принятию постановления о предоставлении обществу «СевЗапСпецСтрой» земельного участка не относится к самостоятельно предъявленному требованию, но является вытекающим из пункта 3 части 4 статьи 201 АПК РФ способом восстановления нарушенных прав, который применяется судом в силу закона и не зависит от конкретных формулировок просительной части рассматриваемого заявления.

Судом в настоящем решении установлены все обстоятельства, являющиеся в соответствии с взаимосвязанными положениями подпункта 10 пункта 2 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ необходимыми для однократного заключения без проведения торгов договора аренды земельного участка на срок не более трех лет для завершения строительства спортивного комплекса.

В этом случае, как разъяснено в абзацах первом, третьем и четвертом пункта 26 постановления Пленума ВС РФ № 21, вопрос, затрагивающий права и законные интересы заявителя, не направляется на повторное рассмотрение в наделенный публичными полномочиями орган: суд независимо от того, содержатся ли соответствующие требования в заявлении, вправе указать наделенному публичными полномочиями органу на необходимость принятия решения о восстановлении права, устранения допущенного нарушения, совершения им определенных действий в интересах заявителя в разумный срок.

Согласно подпункту 1.2.1.6, разделу 5.1 постановления № 656 результатом законного и надлежащего рассмотрения Комитетом заявления общества «СевЗапСпецСтрой» о предоставлении земельного участка от 29.01.2024 № 01-27-827/24-0-0 являлось бы принятое Правительством Санкт-Петербурга постановления о предоставлении земельного участка, относящегося к землям населенных пунктов, в аренду на три года без проведения торгов для завершения строительства ОНС.

Соответственно, обязание Правительства Санкт-Петербурга принять указанное постановление не выходит за рамки положений пункта 3 части 4 статьи 201 АПК РФ, поскольку не предрешает те конкретные условия, в том числе имущественного характера, на которых в соответствии с Законом № 282-43 и постановлением № 656 земельный участок будет предоставлен заявителю в аренду на три года без проведения торгов для завершения строительства ОНС. 

При этом возражения против признания разумным срока в тридцать календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу для принятия Правительством Санкт-Петербурга соответствующего постановления в отзыве заинтересованных лиц не приведены, учитывая, что пунктом 5 статьи 39.17 ЗК РФ предусмотрен двадцатидневный срок для рассмотрения заявления о предоставлении земельного участка. 

Выводы суда по раскрытой части возражений заинтересованных лиц о невозможности обязания Правительства Санкт-Петербурга принять постановление в течение тридцати календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу соответствуют практике разрешения аналогичных споров, отраженной, в частности, в постановлениях Арбитражного суда Северо-Западного округа от 31.08.2020 по делу № А56-106617/2019, от 26.01.2021 по делу № А56-95327/2019, от 05.04.2021 по делу № А56-29432/2020, от 18.07.2023 по делу № А56-50695/2022.  

В абзацах третьем и четвертом пункта 21 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах» разъяснено, что законодательством не предусмотрены возврат заявителю уплаченной государственной пошлины из бюджета в случае, если судебный акт принят в его пользу, а также освобождение государственных органов, органов местного самоуправления от процессуальной обязанности по возмещению судебных расходов; в связи с этим, если судебный акт принят не в пользу государственного органа (органа местного самоуправления), должностного лица такого органа, за исключением прокурора, Уполномоченного по правам человека в Российской Федерации, расходы заявителя по уплате государственной пошлины подлежат возмещению соответствующим органом в составе судебных расходов (часть 1 статьи 110 АПК РФ). 

Следовательно, судебные расходы заявителя в виде государственной пошлины подлежат взысканию в общем порядке в равных долях с заинтересованных лиц, осуществляющих полномочия органов государственной власти и освобожденных от уплаты государственной пошлины на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ), поскольку указанная норма законодательства о налогах и сборах не распространяется на возникающие между сторонами спора отношения по поводу возмещения судебных расходов, а нормы главы 9 АПК РФ, регулирующие данные отношения, не содержат правил, аналогичных подпункту 1.1 пункта 1 статьи 333.37 НК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

Признать недействительным (незаконным) распоряжение Комитета по инвестициям Санкт-Петербурга от 12.02.2024 № 68-рн/2024 об отказе в предоставлении земельного участка без проведения торгов для завершения строительства объекта незавершенного строительства.

Обязать Правительство Санкт-Петербурга в течение тридцати календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу принять постановление о предоставлении обществу с ограниченной ответственностью «СевЗапСпецСтрой» земельного участка с кадастровым номером 78:34:0440701:33, площадью 4 195 кв.м., расположенного по адресу: г.Санкт-Петербург, 

<

...> участок 1 (северо-восточнее дома № 53, лит. А по ул. Морские Дубки), относящегося к землям населенных пунктов, в аренду на три года без проведения торгов для завершения строительства объекта незавершенного строительства.

Взыскать с Комитета по инвестициям Санкт-Петербурга в пользу общества с ограниченной ответственностью «СевЗапСпецСтрой» судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 1500 руб.

Взыскать с Правительства Санкт-Петербурга в пользу общества с ограниченной ответственностью «СевЗапСпецСтрой» судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 1 500 руб.

 

          Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

 

Судья                                                                           Новикова Е.В.