Арбитражный суд Амурской области

675023, г. Благовещенск, ул. Ленина, д. 163

тел. (4162) 59-59-00, факс (4162) 51-83-48

 http://www.amuras.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

дело  №

А04-2473/2019

г. Благовещенск

04 июня 2019 года

резолютивная часть решения объявлена 03 июня 2019 г.,  

арбитражный суд в составе судьи Чумакова Павла Анатольевича

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании иск общества с ограниченной ответственностью «Михайловское» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к главе крестьянского фермерского хозяйства ФИО2 (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о расторжении договора субаренды земельного участка,

третье лицо: администрация Дубовского сельсовета (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

при участии в заседании: от истца: ФИО3 по дов. от 27.04.2018, паспорт,

от ответчика: ФИО4 по дов. от 07.11.2018, паспорт, уд. адвоката,

от третьего лица: не явилось, извещено,

установил:

в Арбитражный суд Амурской области обратилось ООО «Михайловское» (далее - истец, общество) с исковым заявлением к главе КФХ ФИО2 (далее ответчик, КФХ) о расторжении договора субаренды земельного участка от 30.09.2014, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью «Михайловское», в лице генерального директора ФИО5 и Крестьянско-фермерским хозяйством «ФИО2.», в лице главы КФХ ФИО2.

В обоснование иска общество ссылается не невозможность использовать весь земельный участок по прямому назначению, поскольку  пригодной для пашни является площадь в размере 145 га, вместо 380 га, предусмотренных спорным договором.

По мнению ответчика, арендатору было известно о состоянии арендуемого земельного участка на момент заключения оспариваемого договора. Кроме того, ответчик указал на пропуск срока исковой давности. 

В судебном заседании представитель истца пояснил, что позднее обращение в суд с настоящим иском обусловлено сменой руководства общества.

Представитель ответчика, ссылаясь на решение суда по делу № А04-9276/2018, указал что совершение действий обществом по расторжению спорного договора вызвано нежеланием истца уплачивать арендную плату. При этом с 2014 года до вынесения решения суда от 20.02.2019 по делу № А04-9349/2017 претензий о ненадлежащем состоянии участка в адрес главы КФХ не поступало. 

Подробно доводы лиц, участвующих в деле, изложены в письменных пояснениях участников процесса.  

Исследовав материалы дела, судом установлены следующие обстоятельства. 

24.02.2014 между администрацией Дубовского сельсовета (арендодатель) и главой КФХ ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды № 4 земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в муниципальной собственности, предметом которого является предоставлением Арендодателем в аренду арендатору земельного участка с кадастровым номером 28:18:020804:5, находящегося по адресу: Амурская область, Михайловский район, с видом разрешенного использования – для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, в границах, указанных в кадастровом паспорте, прилагаемого к настоящему договору и являющегося его неотъемлемой частью, общей площадью 572,1 га. Срок аренды участка установлен с 24.02.2014 по 24.02.2034.

Приложением № 2 к договору является экспликация земель, согласно которой в состав переданных сельхозугодий общей площадью 572,1 га входят пашни площадью 380 га, сенокосы – 72 га, леса, кустарники – 100 га, прочие 20,1 га.

30.09.2014 между крестьянско-фермерским хозяйством ФИО2 (арендатор) и ООО «Михайловское» (субарендатор) заключен договор субаренды земельного участка.

Пунктом 1.1 договора предусмотрено, что арендатор с согласия арендодателя предоставляет субарендатору во временное пользование за плату земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, площадью 572,1 га, из них 380 га пашня, 72 га сенокос, кадастровый номер 28:18:020804:5.

Срок действия договора в соответствии с пунктом 4.1 договора установлен до 20 февраля 2034 года. Договор субаренды зарегистрирован 18.09.2017.

Платежным поручением № 750 от 02.10.2014 ООО «Михайловское» перечислило предпринимателю оплату по договору субаренды земельного участка от 30.09.2014 в размере 1 894 000 рублей. 

В силу п. 5.3. договора по требованию субарендатора договор субаренды может быть расторгнут в судебном порядке, в частности если: переданный субарендатору земельный участок имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендатором при заключении настоящего договора, не были заранее известны субарендатору и не должны были быть обнаружены субарендатором во время осмотра земельного участка; земельный участок в силу обстоятельств, не зависящих от субарендатора, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Согласно информации ООО «Михайловское» от 05.12.2018 земельный участок с кадастровым номером 28:18:020804:5 имеет общую площадь 572,1 га. «Так как большая часть участка заросшая лесом и заболочена, площадь пашни составила 144 га. В 2018 году была засеяна соей».

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Амурской области от 20.02.2019 по делу № А04-9276/2018  с общества с ограниченной ответственностью «Михайловское» в пользу ИП главы КФХ ФИО2 взыскана арендная плата за 2017 год по договору субаренды от 30 сентября 2014 г. в размере 1 163 448 рублей.

Согласно отчету кадастрового инженера ФИО6, составленному по заказу общества, общая площадь земельного участка с кадастровым № 28:18:020804:5, составляет- 572,1 га, обрабатываемая площадь территории составляет - 145 га.

Оставшаяся площадь земельного участка покрыта кустарником, лесом и заболоченной местностью. 

В качестве приложений к отчету указаны: аттестат кадастрового инженера; поверка на спутниковый геодезический приемник; схема расположения земельного участка М 1:33000; чертеж земельного участка М 1:33000; чертеж земельного участка М 1:10000; чертеж земельного участка М 1:10000; список координат обрабатываемой территории; фотографии. 

Посчитав, что арендуемый обществом земельный участок имеет существенные недостатки, препятствующие его использованию, о которых не было сообщено ответчиком при заключении договора, истец 25.01.2018 направил в адрес арендатора  уведомление о расторжении договора субаренды с приложением соглашения. 

В связи с неудовлетворением претензии, истец обратился с иском в суд.

Оценив изложенные обстоятельства, материалы дела, суд счел исковые требования неподлежащими удовлетворению по следующим основаниям. 

Согласно статье 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. По обязательствам, срок исполнения которых не определен либо определен моментом востребования, течение исковой давности начинается с момента, когда у кредитора возникает право предъявить требование об исполнении обязательства. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 ГК РФ требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. 

Из указанных норм следует, что право требовать расторжения договора в судебном порядке могло возникнуть у истца с момента завершения обязательной досудебной процедуры урегулирования сторонами данного вопроса (претензия направлена в адрес ответчика 25.01.2019). 

Ранее завершения обязательной досудебной процедуры оснований для обращения общества за судебной защитой не имелось. 

С учетом изложенного доводы ответчика о пропуске срока исковой давности по данному спору в связи с началом его течения с момента заключения договора сторонами следует признать ошибочным.

Вместе с этим при вынесении решения судом учтено следующее. 

Согласно пунктй 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). В случае несоблюдения названных требований суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права, а также применяет иные меры, предусмотренные законом. 

В соответствии с разъяснениями, изложенными в абзаце 3 пункта 1 Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное. 

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались, статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ). 

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны. 

В качестве основания для досрочного расторжения оспариваемого договора субарендотор указывает на наличие существенных недостатков, препятствующих использованию земельного участка, о которых не было сообщено ответчиком при заключении договора.

В соответствии с п. 1 ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно п. 2 ст. 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду. 

Последствия обнаружения у имущества, сданного в аренду, недостатков, полностью или частично препятствующих пользованию им, определены ст. 612 ГК РФ. В этом случае арендатор вправе совершить одно из предусмотренных п. 1 данной статьи действий, в частности, потребовать досрочного расторжения договора. 

Согласно экспликации   спорного земельного  участка  участок обладает следующими характеристиками: в состав переданных сельхозугодий общей площадью 572,1 га входят пашни площадью 380 га, сенокосы – 72 га, леса, кустарники – 100 га, прочие 20,1 га. 

При этом в экспликации отсутствуют сведения о наличии на участке залежей, пастбищ, огородов, водоемов и болот, о которых указывает общество, ссылаясь на  отчет кадастрового инженера ФИО6

Как видно из материалов дела, истец с момента заключения спорного договора не обращался к ответчику в целях установления факта пригодности (непригодности) земельного участка для сельскохозяйственного производства.

Каких-либо претензий по поводу пригодности земельного для сельскохозяйственного производства, для целей, предусмотренных пунктами 1.1., 1.4. договора в адрес ответчика за весь период действия договора не предъявлялось.

При этом из содержания договора субаренды не следует, что земельный участок передавался истцу исключительно под пашню.

Согласно пункту 1.5. договора истцу было известно о наличии договора аренды от 24.02.2014 и, следовательно, всех приложений к нему.

Оценивая представленный обществом отчет кадастрового инженера ФИО6, судом установлено, что данный документ не содержит выводов о невозможности использования под пашню необработанной части территории земельного участка, помимо указанных кадастровым инженером 145 га.

Указанный отчет не содержит сведений о возрасте кустарников, находящихся на земельном участке и площади переувлажненных земель.

Наряду с этим в данном отчете отсутствуют сведения о несоответствии экспликации   спорного земельного  участка, являющейся приложением к договору аренды от 24.02.2014, землеустроительным материалам на момент составления экспликации.

Приложенная к иску экспликация земельного участка с кадастровым № 28:18:020804:5 не поименована в отчете кадастрового инженера ФИО6 и суда отсутствуют сведения о лице ее составившем, а также о всех реквизитах документов, на основании которых данная экспликация составлена.

Приложенные к отчету фотоматериалы также не подтверждают выводы отчета о наличии на оставшейся площади земельного участка (помимо 145 га) кустарника, леса и заболоченности, поскольку представленные фотоснимки сделаны в период нахождения в угодьях снежного покрова.

Ходатайство о проведении судебной землеустроительной экспертизы истцом в ходе судебного процесса не заявлялось.

Таким образом, в нарушение положений ст. 65 АПК РФ истцом не доказаны факты наличия существенных недостатков, препятствующих использованию земельного участка, о которых не могло быть известно при заключении договора.

Наряду с этим обществом не представлено надлежащих доказательств объективной невозможности обработки площади пашни, указанной в пункте 1.1. договора субаренды (380 га), при том, что в силу пункта 3.1. субарендатор имеет право проводить в отношении участка в соответствии с разрешенным использованием оросительные, осушительные и другие мелиоративные работы в соответствии с установленными законодательством экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями. 

При оценке процессуального поведения общества судом применительно к положениям ст. 10 ГК РФ учено, что с момента заключения оспариваемого договора до вынесения решения суда от 20.02.2019 по делу № А04-9276/2018 претензий о ненадлежащем состоянии участка или необходимости установления действительной площади, пригодной для использования в целях сельхозпроизводства в адрес главы КФХ не поступало.

В связи с этим суд не имеет правовых оснований для удовлетворения требований о расторжении договора субаренды.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ, ст. 333.40 НК РФ уплаченная обществом государственная пошлина в размере 6000 рублей подлежит отнесению на истца.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-171, 180 АПК РФ, суд решил в иске отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Шестой Арбитражный апелляционный суд (г. Хабаровск).

СудьяП.А. Чумаков