Арбитражный суд Московской области

   107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва 

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-54398/19

24 октября 2019 года

г. Москва

Резолютивная часть решения объявлена 15 октября 2019 года

Полный текст решения изготовлен 24 октября 2019 года

Арбитражный суд Московской области в составе:

судьи Е.М. Новиковой,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания                   

ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании дело 

по иску АО "УК "НИК РАЗВИТИЕ" (ИНН 7716509585, ОГРН 1047796474824)                                  к УПРАВЛЕНИЮ РОСРЕЕСТРА ПО МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ (ИНН 7727270299, ОГРН 1047727043561)  о признании, об обязании, взыскании,

третьи лица - УФССП РОССИИ ПО МОСКВЕ, ЗАО "КАПИТАЛ А", ФИО2

при участии – согласно протоколу 

УСТАНОВИЛ:

АО «УК «НИК Развитие» Д.У. ЗПИФ недвижимости «Декарт» обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением (с учетом принятого судом в порядке ст. 49 АПК РФ ходатайства об уточнении заявленных требований) о признании незаконным уведомления Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (далее – Управление Росреестра по Московской области) об отказе в государственной регистрации от 14.06.2019 № 50/015/100/2019-1797 в отношении государственной регистрации Договора уступки № УДДУ/НОВ-8Д/2-2-1 части прав (требований) по Договору № НОВ-К/8Д/-НР участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 18.10.2017; обязании Управление Росреестра по Московской области в течение пяти рабочих дней с момента вступления решения арбитражного суда в законную силу осуществить государственную регистрацию Договора уступки № УДДУ/НОВ-8Д/2-2-1 части прав (требований) по Договору № НОВ-К/8Д/-НР участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 18.10.2017.

В судебном заседании представитель заявителя настаивал на удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Представитель заинтересованного лица против удовлетворения заявленных требований возражал.

Третьи лица в судебное заседание представителей не направили, в материалах дела имеются доказательства их надлежащего извещения о времени и месте судебного заседания. Дело рассматривается по имеющимся документам в их отсутствие в порядке ст.ст.123, 156 АПК РФ.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы представителей сторон, арбитражный суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, заявитель является участником долевого строительства по договору № НОВ-К/8Д/-НР участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 18 октября 2017 года, зарегистрированного Управлением Росреестра по Московской области 03.11.2017 за регистрационным номером 50:10:0080203:148-50/009/2017-76, заключенному заявителем с ЗАО «Капитал А», являющимся застройщиком 4 секционного 3-3-4-4 этажного жилого дома с подвалом квартал 8 корпус Д на земельном участке с кадастровым номером 50:10:0080203:148, площадью 7 570 кв.м, расположенном по адресу: Московская область, г. Химки, мкр. Новогорск, (далее - договор).

Согласно п. 8.1., 8.2. и п. 8.3. договора допускается уступка участником требований по договору третьему лицу с момента государственной регистрации договора до момента передачи участнику объекта строительства, после полной уплаты застройщику цены договора, либо в случае неуплаты участником цены договора, после получения письменного согласия застройщика одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства.

Оплата цены договора произведена участником полностью.

13.05.2019 заявитель заключил с ФИО2 договор уступки               № УДДУ/НОВ-8Д/2-2-1 части прав (требований) по договору № НОВ-К/8Д/-НР участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 13.02.2019 в отношении объекта долевого строительства: жилое помещение (квартира) в указанном выше многоквартирном доме, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 50:10:0080203:148 (далее - договор уступки).

26.02.2019 заявитель направил в Управление Росреестра по Московской области заявление о государственной регистрации договора уступки с приложением необходимых документов.

07.03.2019 Управление Росреестра по Московской области направило в адрес заявителя уведомление о приостановлении государственной регистрации, за №50/015/100/2019-1797 в отношении регистрации договора уступки от 13.02.2019  № УДДУ/НОВ-8Д/2-2-1 части прав (требований) по Договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 18.10.2017 № НОВ-К/8Д/-НР.

В обоснование приостановления регистрационных действий в отношении договора уступки, государственный регистратор указал, что заявлены требования о регистрации договора уступки в отношении объекта недвижимости: земельный участок с кадастровым номером 50:10:0080203:148, площадью 7 570 кв.м, расположенном по адресу: Московская область, г. Химки, мкр. Новогорск, категория: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для среднеэтажного жилищного строительства, что не соответствует фактической редакции заявления, а в отношении земельного участка судебным приставом-исполнителем наложен запрет на совершение регистрационных действий.

14.06.2019 Управление Росреестра по Московской области направило в адрес заявителя уведомление об отказе в государственной регистрации.

В обоснование отказа в государственной регистрации договора уступки, государственный регистратор указал, что в связи с истечением срока приостановления, указанного в направленном ранее уведомлении о приостановлении государственной регистрации от 07.03.2019 №50/015/100/2019-1797 и не устранением приведенной в данном уведомлении причины, отказано в регистрации договора уступки части прав (требований) от 13.02.2019 № УДДУ/НОВ-8Д/2-2-1 по Договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 18.10.2017 № НОВ-К/8Д/-НР.

Посчитав оспариваемое решение об отказе в государственной регистрации права собственности указанного объекта необоснованным и нарушающим права и законные интересы, заявитель обратился с настоящим заявлением в арбитражный суд.

В соответствии с ч. 1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу приведенной нормы, необходимым условием для признания ненормативного правового акта, действий (бездействия) недействительными является одновременно несоответствие оспариваемого акта, действия (бездействия) закону или иному нормативному акту и нарушение прав и законных интересов организации в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу ч. 5 ст. 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

В силу ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В данном случае общество обратилось в Управление Росреестра по Московской области с заявлением о государственной регистрации сделки – договора об уступки права требования, как это предусмотрено Федеральным законом N 214-ФЗ от 30.12.2004 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ).

Согласно статье 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено данным Федеральным законом.

Таким образом, в силу прямого указания положений действующего законодательства договор участия в долевом строительства подлежит государственной регистрации. Более того, с фактом государственной регистрации договора связан момент признания данного договора заключенным и порождающим предусмотренные этим договором правовые последствия.

Порядок осуществления на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету, а также ведения Единого государственного реестра недвижимости и предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, регулируется положениями Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о регистрации).

В соответствии с положениями статьи 27 Закона о регистрации в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 Закона.

При этом основания для приостановления государственной регистрации, перечисленные в статье 26 Закона о регистрации, являются исчерпывающими.

В силу ч. 2 ст. 11 Федерального закона № 214-ФЗ уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Согласно п. 3 ст. 4 Закона № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

В соответствии е частью 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются:

1) акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости;

2) договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки;

3) акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;

4) свидетельства о праве на наследство;

5) вступившие в законную силу судебные акты;

6) акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

7) межевой план, технический план или акт обследования, подготовленные в результате проведения кадастровых работ в установленном федеральным законом порядке, утвержденная в установленном федеральным законом порядке карта-план территории, подготовленная в результате выполнения комплексных кадастровых работ;

8) иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременении объектов недвижимости;

9) наступление обстоятельств, указанных в федеральном законе.

Требования к документам, представляемым на государственную регистрацию прав, содержатся в статье 18 Закона № 218-ФЗ.

В соответствии со ст. 29 Федерального Закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» одним из этапов государственной регистрации является правовая экспертиза документов, проверка законности сделки в соответствии с Законом о регистрации, в том числе установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления.

Согласно статье 26 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений, а также в случае непредставления документов (сведений, содержащихся в них), запрашиваемых органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, по межведомственным запросам. Государственный регистратор обязан принять необходимые меры по получению дополнительных документов и (или) сведений и (или) подтверждению подлинности документов, достоверности указанных в них сведений. Государственный регистратор обязан в день принятия решения о приостановлении государственной регистрации прав в письменной форме уведомить заявителя (заявителей) о приостановлении государственной регистрации прав и об основаниях принятия такого решения. Заявители вправе представить дополнительные доказательства наличия у них оснований для государственной регистрации прав, а также подлинности документов и достоверности указанных в них сведений.

Если в течение указанного срока не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав, государственный регистратор обязан отказать заявителю в государственной регистрации прав и сделать об этом соответствующую запись в книге учета документов.

В силу части 2 статьи 389 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

Договор участия в долевом строительстве был зарегистрирован в установленном законом порядке.

Согласно пункту 2 постановления Пленума N 54 договор, на основании которого производится уступка по сделке, требующей государственной регистрации, должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом. Такой договор, по общему правилу, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации (пункт 2 статьи 389, пункт 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" было разъяснено назначение государственной регистрации, цель которой - обеспечение стабильности гражданского оборота (пункт 38) и, соответственно, защита гражданских прав и законных интересов всех участников оборота при передаче прав на основании договоров уступки, тем более в сфере, связанной с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц.

Осуществление государственной регистрации договора уступки обеспечивает уведомление всех третьих лиц об изменении существующих прав участника долевого строительства к застройщику по сравнению с первоначальным объемом его прав, что способно исключить неопределенность в правах такого участника, особенно при уступке не всех или не одному лицу принадлежащих ему прав.

Согласно положениям части 2 статьи 389 Гражданского кодекса Российской Федерации необходимость государственной регистрации договора уступки предусмотрена не только при передаче прав в отношении объекта строительства новому кредитору, но и при переходе иных существующих у кредитора прав к этому моменту по сделке, требующей государственной регистрации.

Вместе с тем, земельный участок, на который судебным приставом-исполнителем наложен запрет на совершение регистрационных действий, не является предметом заключенного участником долевого строительства договоров уступки. При таких условиях, наложение запрета регистрационных действий в отношении земельного участка, на котором осуществляется строительство жилого дома, не может являться основанием для приостановления государственной регистрации договора уступки, предметом которого являются жилые помещения в строящимся многоквартирном доме, так как запрет регистрационных действий с земельным участком, не может препятствовать отчуждению прав требования по договорам долевого участия, принадлежащих участникам долевого строительства.

Договор цессии (уступки требования) - это соглашение о передаче требования первоначальным кредитором (цедентом) новому кредитору (цессионарию) (п. 1 ст. 382, п. 1 ст. 388 ГК РФ).

Регистрация заключенного договора уступки не повлечет внесения в ЕГРН записи о каких-либо новых обременениях земельных участков, а также не поменяет характеристики и стоимость обремененного имущества, что в свою очередь не несет никаких последствий для целей обеспечения исполнения исполнительного документа в части гражданского иска и других имущественных взысканий по гражданскому делу, в рамках которого был наложен запрет.

В результате государственной регистрации договора уступки осуществится лишь одно изменение - поменяются участники долевого строительства по ранее (до вынесения Постановлений о запрете) заключенному и зарегистрированному договору участия в долевом строительстве.

При изложенных обстоятельствах, у регистрирующего органа отсутствовали основания для приостановления государственной регистрации спорного договора уступки.

Арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными (пункт 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Судебные расходы распределяются в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями ст. 110,167-170, 176, 198-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Признать незаконным уведомление Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области об отказе в государственной регистрации от 14.06.2019 № 50/015/100/2019-1797 в отношении государственной регистрации Договора уступки № УДДУ/НОВ-8Д/2-2-1 части прав (требований) по Договору № НОВ-К/8Д/-НР участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 18.10.2017.

Обязать Управление Росреестра по Московской области в течение пяти рабочих дней с момента вступления решения арбитражного суда в законную силу осуществить государственную регистрацию Договора уступки № УДДУ/НОВ-8Д/2-2-1 части прав (требований) по Договору № НОВ-К/8Д/-НР участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 18.10.2017.

Взыскать с Управления Росреестра по Московской области в пользу АО «УК «НИК Развитие» Д.У. ЗПИФ недвижимости «Декарт» 3000 руб. расходов по оплате госпошлины.

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия.

Судья                                                                                                             Е.М. Новикова