АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-1512/23 

Екатеринбург

24 апреля 2023 г.

 

Дело № А47-11501/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 18 апреля 2023 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 24 апреля 2023 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе: 

председательствующего Беляевой Н.Г., 

судей Татариновой И.А., Столярова А.А. 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи ФИО1 рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Мастер КИП» (далее – общество «Мастер КИП», ответчик) на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 10.10.2022 по делу № А47-11501/2020 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.12.2022 по тому же делу.

Судебное заседание проведено путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Оренбургской области в порядке статьи 153.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества «Мастер КИП» - ФИО2 (доверенность от 23.03.2021);

Администрации города Оренбурга (далее – Администрация, истец) – ФИО3 (доверенность от 16.01.2023).

Администрация обратилась в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к обществу «Мастер КИП» со следующими требованиями:

- об изъятии принадлежащей обществу «Мастер КИП» доли в размере 0,0284 га в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 56:44:0446013:2, расположенный по адресу: 

<

...> д. № 52/46, и принадлежащего обществу «Мастер КИП» нежилого помещения № 1 общей площадью 171,6 кв.м, расположенного в многоквартирном жилом доме по адресу: 

<

...> кадастровый номер 56:44:0232005:114, с выплатой возмещения в сумме 4 300 000 руб., составляющих рыночную стоимость нежилого помещения и доли в праве на земельный участок, установив следующие условия возмещения: возмещение стоимости изымаемого имущества выплачивается Администрацией в лице Комитета по управлению имуществом города Оренбурга за счет средств бюджета города Оренбурга в течение 90 календарных дней с даты вступления решения суда по настоящему делу в законную силу путем перечисления на счет правообладателя; правообладатель освобождает и передает нежилое помещение Администрации в течение 5 дней с момента получения возмещения; 

- о прекращении права собственности общества «Мастер КИП» на нежилое помещение № 1 общей площадью 171,6 кв. м, расположенное в многоквартирном жилом доме по адресу: 

<

...> д. 52/46, кадастровый номер 56:44:0232005:114, и на долю в размере 0,0284 га в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 56:44:0446013:2 (с учетом уточнения исковых требований, принятого судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по управлению имуществом города Оренбурга (далее  - Комитет, третье лицо). 

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 10.10.2022 исковые требования удовлетворены. Изъята принадлежащая обществу «Мастер КИП» доля в размере 0,0284 га в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 56:44:0446013:2, расположенный по адресу: 

<

...> и принадлежащее обществу «Мастер КИП» нежилое помещение № 1 общей площадью 171,6 кв.м., расположенное в многоквартирном жилом доме по адресу: 

<

...> кадастровый номер 56:44:0232005:114, с выплатой возмещения в сумме 4 300 000 руб., составляющих рыночную стоимость нежилого помещения и доли в праве на земельный участок, а также 824 000 руб. убытков, на следующих условиях возмещения:

- возмещение стоимости изымаемого имущества и убытков выплачивается Администрацией в лице Комитета за счет средств бюджета города Оренбурга в течение 90 (девяносто) календарных дней с даты вступления решения суда по настоящему делу в законную силу путем перечисления на счет правообладателя; 

- правообладатель освобождает и передаёт нежилое помещение Администрации в течение 5 дней с момента получения возмещения.

Прекращено право собственности общества «Мастер КИП» на нежилое помещение № 1 общей площадью 171,6 кв.м., расположенное в многоквартирном жилом доме по адресу: 

<

...> д. 52/46, кадастровый номер 56:44:0232005:114, и на долю в размере 0,0284 га в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 56:44:0446013:2.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.12.2022 решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество «Мастер КИП», ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права, просит обжалуемые решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. Заявитель жалобы настаивает на том, что предусмотренная законом процедура изъятия принадлежащего ответчику имущества была нарушена истцом, поскольку решение о признании дома аварийным с указанием о дальнейшем использовании помещения, сроках отселения физических и юридических лиц в установленном порядке в форме распоряжения, предусмотренного пунктом 46 Устава города Оренбурга, не принималось, что повлекло за собой невозможность для ответчика понудить иных собственников помещений в многоквартирном доме принять решение о конкретизации работ по сносу, созвать общее собрание собственников. Кроме того, заявитель жалобы считает, что истцом не были соблюдены нормы статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации в части направления соответствующего властного требования о сносе жилого дома в разумный срок (за счет собственных средств), равно как и были полностью нарушены требования, предусмотренные нормами Земельного кодекса Российской Федерации и Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 № 47. Общество «Мастер КИП» настаивает на том, что несоблюдение процедуры, предшествующей изъятию жилого помещения у собственника, должно влечь за собой отказ в иске органу государственной власти (органу местного самоуправления) о выкупе жилого помещения, и полагает, что судами первой и апелляционной инстанций полностью проигнорирована соответствующая правовая позиция, изложенная в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2014. Заявитель жалобы обращает внимание суда округа на то, что в настоящее время собственниками земельного участка являются Администрация и общество «Мастер КИП», которые в состоянии решить судьбу дома и земельного участка на общем собрании самостоятельно. Ссылаясь на нарушение истцом неотъемлемого права общества «Мастер КИП» на снос объекта за свой счет, предусмотренное пунктом 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, указывая на факт неоднократного обращения общества к Администрации с заявлением о самостоятельном сносе дома, предложением провести общее собрание собственников по данному вопросу, заявитель жалобы приводит подробные доводы о наличии в действиях Администрации признаков недобросовестного поведения. Заявитель жалобы также настаивает на том, что экспертиза состояния дома не проводилась, собственники на осмотр не приглашались, выводы об аварийности дома основаны на визуальном осмотре, без использования инструментального метода обследования, в отсутствие каких-либо расчетов, при игнорировании технического отчета, в котором установлена работоспособность дома. Общество «Мастер КИП» также выражает несогласие с выводами судов о том, что отсутствие доказательств надлежащего направления ответчику, как собственнику нежилого помещения в многоквартирном доме, признанного аварийным, требования о его сносе имеет формальный характер и вносит правовую неопределенность в правоотношения физических лиц - собственников жилых помещений в многоквартирном доме и органа местного самоуправления. По мнению общества «Мастер КИП», суды первой и апелляционной инстанций неправомерно сослались на судебные акты по делу № А47-12127/2017, в котором участвовали иные лица и в рамках которого не устанавливались фактические обстоятельства, имеющие правовое значение для разрешения настоящего спора. Кроме того, заявитель жалобы считает, что при оценке доказательств судами были нарушены правила относимости и допустимости, поскольку заключению эксперта от 22.08.2022 № 09/22 судами не дана надлежащая правовая оценка, а заключение от 20.05.2021 № 284/21Э неправомерно было принято судами в качестве надлежащего доказательства по делу, что повлекло отказ в возмещении обществу «Мастер КИП» убытков и взыскание упущенной выгоды в минимальной сумме. Согласно произведенному обществом «Мастер КИП» расчету, размер его упущенной выгоды составил 4 784 000 руб. (арендная плата с сентября 2018 года по 12.05.2022), размер прямых убытков составил 1 200 000 руб. По мнению заявителя жалобы, судами первой и апелляционной инстанций неправомерно определен период взыскания убытков с 28.11.2019 по 08.09.2020, то есть с момента принятия Восемнадцатым арбитражным апелляционным судом постановления по делу № А47-12127/2018 до даты обращения Администрации в суд с настоящим иском. Также заявитель жалобы указывает на то, что исковое заявление по настоящему делу поступило в суд за рамками трехлетнего срока действия постановления об изъятии от 19.05.2017, соответствующее соглашение также поступило обществу «Мастер КИП» за рамками трехлетнего срока действия данного постановления, в связи с чем не имеет юридической силы. При этом общество «Мастер КИП» настаивает на том, что истцом пропущен срок исковой давности по заявленному требованию, так как истец не воспользовался правом на иск о принудительном изъятии после отказа от заключения соглашения об изъятии от 05.05.2017. 

В качестве приложения к кассационной жалобе заявителем кассационной инстанции представлен документ, поименованный как «Доводы кассационной жалобы относительно незаконности отказа судов в назначении повторной экспертизы» и содержащий подробные доводы, обосновывающие незаконность принятых судебных актов в части оценки заключения эксперта от 20.05.2021 № 284/21Э.

В соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции в обжалуемой части исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе. 

Как установлено судами и следует из материалов дела, обществу «Мастер КИП» на праве собственности принадлежит объект недвижимого имущества: нежилое помещение № 1, площадью 171,6 кв. м, на цокольном этаже по адресу: 

<

...> кадастровый номер 56:44:0232005:114, что подтверждается выпиской из ЕГРН по состоянию на 16.04.2020, а также доля в размере 0,0284 га в праве общей долевой собственности на земельный участок общей площадью 773 кв. м, с кадастровым номером 56:44:0446013:2, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения кафе «Азия», местонахождение: 

<

...> что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права. 

Указанное нежилое помещение ответчик сдавал в аренду обществу с ограниченной ответственностью «ОренФуд» (далее – общество «ОренФуд») в целях размещения кафе «Буфет», что подтверждается договором аренды нежилого помещения от 12.05.2012 № 27.

В соответствии с пунктом 2.2 данного договора он вступает в силу с момента его государственной регистрации и действует до 12.05.2022.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, что следует из отметки Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области на тексте договора (запись от 23.07.2012 за № 56-56-01/188/2012-151).

Из представленных в материалы дела акта от 28.12.2011 № 413 обследования многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

...> и заключения от 28.12.2011 № 413 следует, что межведомственная комиссия, назначенная постановлением Главы города Оренбурга от 19.01.2007 № 228-п, признала дом непригодным для постоянного проживания, аварийным и подлежащим сносу.  

На основании выполненного обществом с ограниченной ответственностью «Инженерная группа «БСБ технического отчета по результатам проведенного обследования строительных конструкций жилого дома, расположенного по адресу: 

<

...> выявлено следующее:

- состояние наружных стен признано недопустимым; 

- состояние чердачного перекрытия признано недопустимым; 

- состояние кровли признано ограниченно работоспособным; 

- состояние фундамента признано ограниченно работоспособным.

В соответствии с постановлением Администрации от 15.04.2013 № 788-п «Об утверждении муниципальной адресной программы «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда муниципального образования «город Оренбург» на 2013-2017 годы» многоквартирный дом по адресу: 

<

...> включен в указанную программу. 

Администрация направила в адрес общества «Мастер КИП» письмо от 14.04.2017 № 1-3/2848, в котором уведомила о том, что многоквартирный дом по адресу: 

<

...> признан аварийным и подлежащим сносу, включен в адресную программу «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда муниципального образования «город Оренбург» на 2013- 2017 годы», а также, руководствуясь требованиями части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, предложила совместно с другими собственниками, в разумный срок осуществить снос указанного многоквартирного дома и сообщила о том, что в случае невыполнения требования о сносе земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и, соответственно, подлежит изъятию каждое помещение в данном доме.

Данное письмо было направлено обществу «Мастер КИП» по адресу: 

<

...> что подтверждается списком почтовых отправлений и квитанцией ФГУП «Почта России» от 14.04.2017.

Согласно отчету об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 46005806058448 письмо осталось неврученным.

При этом согласно выписке из ЕГРЮЛ по состоянию на 26.06.2019 (адресом (местом нахождения) общества «Мастер КИП» является: 460000, 

<

...> (дата внесения в ЕГРЮЛ записи, содержащей указанные сведения: 04.08.2014). 

Письмами от 11.04.2017 № 1-28/1928, от 17.04.2017 № 1-28/1916 Комитет направил обществу «Мастер КИП» акт обследования многоквартирного дома, заключение о признании дома непригодным для постоянного проживания, решение межведомственной комиссии по признанию дома аварийным и подлежащим сносу, заключение общества с ограниченной ответственностью «Инженерной группы «БСБ» и проект соглашения об изъятии указанного помещения, с просьбой в срок до 10.05.2017 ознакомится с соглашением об изъятии и выразить свое предварительное согласие (отказ) в заключении соглашении.  

Общество «Мастер КИП» сопроводительным письмом от 05.05.2017 направило в Комитет письменный отказ в заключении соглашении об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд, в котором просило рассмотреть вариант передачи второго этажа дома литер АА1, расположенного по адресу: 

<

...> обществу «Мастер КИП» после отселения жильцов для производства капитального ремонта всего дома за счет средств общества с целью сохранения дома для города в историческом центре города в разумный срок или заключить договор о сотрудничестве (либо в любой другой приемлемой форме) с целью передачи обществу второго этажа дома с последующим правом выкупа.

Постановлением Администрации от 19.05.2017 № 1934-п в соответствии со статьями 56.2, 56.3 и 56.6 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 239.2, 279 и 281 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации изъяты для муниципальных нужд:

1) земельный участок с кадастровым номером 56:44:0446013:2, расположенный по адресу: 

<

...> в целях сноса многоквартирного дома, признанного в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу; 

2) жилые и нежилые помещения в многоквартирном доме литера АА1, расположенном на земельном участке, указанном в подпункте 1 настоящего пункта, за исключением жилых помещений, находящихся в муниципальной собственности.

Данное постановление получено обществом «Мастер КИП» 04.07.2018, что указанным лицом не оспаривается.  

Распоряжением Комитета от 18.01.2018 № 20 квартира № 13 по ул. Постникова, д. 46 г. Оренбурга исключена из состава муниципальной казны и закреплена на праве оперативного управления за Управлением жилищно-коммунального хозяйства Администрации города Оренбурга. 

Постановлением Администрации от 18.07.2018 № 2365-п жилые помещения - квартиры № 8, № 9 и № 11 аварийного дома по адресу: 

<

...> включены в состав муниципальной казны муниципального образования «город Оренбург».

Управление жилищной политики Администрации города Оренбурга направило в адрес Оренбургского филиала ОАО «ЭнергосбыТ Плюс», ООО «Оренбург-Водоканал», филиала АО «Газпром газораспределение Оренбург» в городе Оренбурге, филиала ПАО «МРСК Волги - «Оренбургэнерго» Оренбургский производственный отдел письмо от 27.08.2018 № 1-22/8012 с просьбой произвести работы (проверку отключения) в рамках своей компетенции по отключению от городских коммуникаций фактически расселенных аварийных домов (всем гражданам предоставлены благоустроенные жилые помещения), в том числе по адресу: г. Оренбург, ул. Постникова, д. 46/52, литер АА1.

Согласно акту филиала ПАО «МРСК Волги - «Оренбургэнерго» Оренбургский производственный отдел дом по ул. Постникова, 46 лит. АА1 отключен от энергоснабжения 27.08.2018

В ответ на запрос общества «Мастер КИП» от 07.09.2018 Управление жилищной политики Администрации города Оренбурга письмом от 03.10.2018 № 1-22/12614 направило директору ФИО4 документы, на основании которых дом признан аварийным: акт обследования от 28.12.2011 № 413, заключение о признании многоквартирного дома пригодным непригодным для постоянного проживания от 28.12.2011 № 413, технический отчет по результатам детального обследования строительных конструкций жилого здания № 46/52 по ул. Постникова/ул. Орджоникидзе (литер АА1) города Оренбурга. Документы получены представителем общества ФИО5 10.10.2018, что следует из отметки на тексте письма.

Ответчик указал на то, что в связи с признанием дома аварийным и отключением его от энергоснабжения, на основании письма общества с ограниченной ответственностью «ОренФуд» от 05.09.2018 соглашением от 10.09.2018 расторгнут договор аренды нежилого помещения от 12.05.2012 № 27. 

Также сторонами было заключено соглашение от 06.09.2018 о компенсации при досрочном расторжении договора аренды от 12.05.2012 № 27, согласно которому стороны пришли к соглашению о выплате компенсации арендатору по договору - обществу «ОренФуд», затрат, связанных с досрочным расторжением вышеназванного договора аренды, в сумме 1 200 000 руб.

На основании письма от 06.09.2018, направленного в адрес директора общества «ОренФуд», ответчик просил перенести образовавшуюся задолженность по уплате арендной платы по договору от 01.03.2015 № 01/15 аренды нежилого помещения в сумме 1 200 000 руб. без НДС на сумму компенсации по письму общества «ОренФуд» от 05.09.2018. К данному письму приложен акт сверки взаимных расчетов, согласно которому после переноса остаток дебиторской задолженности по договору от 01.03.2015 № 01/15 аренды нежилого помещения составит 0,00 руб.

Согласно представленной ответчиком в материалы дела справке о расшифровке платежей по платежным поручениям общества «ОренФуд» по договору аренды от 12.05.2012 № 27 за период 2016-2018 гг. за указанный период арендатором выплачено ответчику арендных платежей на общую сумму 3 036 000 руб., что также подтверждается приложенными к данной справке платежными поручениями. 

Письмом от 08.05.2019 № 0128/2597 Комитет в ответ на обращение от 16.04.2019 по вопросу передачи в собственность обществу «Мастер КИП» жилого здания по адресу: 

<

...> признанного аварийным и подлежащим сносу, сообщил, что основания для внесения изменений в заключение межведомственной комиссии от 28.12.2011 № 413 и постановление Администрации № 1934-п в части изменения формулировок принятого решения - реконструкция жилого дома вместо проведения работ по его сносу (демонтажу), отсутствуют. Мероприятия муниципальной адресной программы «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда муниципального образования «город Оренбург» на 2013-2017 годы», утвержденной постановлением Администрации от 15.04.2013 № 788-п, в отношении собственников жилых помещений многоквартирного дома литер АА1 по ул. Постника/Орджоникидзе, 46/52 г. Оренбурга выполнены в полном объеме. Законных оснований для дальнейшего использования многоквартирного дома не предусмотрено.

Общество «Мастер КИП» обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с заявлением о признании недействительным постановления Администрации от 19.05.2017 № 1934-п «Об изъятии земельного участка с кадастровым номером 56:44:0446013:2 и иных объектов недвижимости для муниципальных нужд» в части, касающейся изъятия нежилых помещений в многоквартирном доме литера АА и доли в размере 0,0284 га в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 56:44:0446013:2, принадлежащих обществу «Мастер КИП».

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 11.09.2019 по делу № А47-121272018 заявленные обществом «Мастер КИП» требования удовлетворены. Признаны недействительными подпункт 1 пункта 1 и подпункт 2 пункта 1 постановления Администрации от 19.05.2017 № 1934-п «Об изъятии земельного участка с кадастровым номером 56:44:0446013:2 и иных объектов недвижимости для муниципальных нужд» в части, касающейся изъятия нежилых помещений в многоквартирном доме литера АА и доли в размере 0,0284 га в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 56:44:0446013:2, принадлежащих обществу «Мастер КИП». Суд обязал Администрацию устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.

Вместе с тем постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.11.2019, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 10.06.2020, решение Арбитражного суда Оренбургской области от 11.09.2019 по делу № А47-121272018 отменено, в удовлетворении требований общества «Мастер КИП» отказано.

Письмом от 15.05.2020 № 01-28/2455 Комитет во исполнение постановления Администрации от 19.05.2017 № 1934-п направил в адрес ответчика проект соглашения об изъятии для подписания, согласно которому рыночная выкупная стоимость подлежащего изъятию нежилого помещения и доли в праве общей долевой собственности на земельный участок определена на основании отчета общества с ограниченной ответственностью «Гарант-Оценка» № 3000-60/7 по состоянию на 30.03.2020 в сумме 5 970 000 руб.

Письмом от 20.07.2020 Комитет повторно направил в адрес ответчика проект соглашения об изъятии для подписания в срок до 05.08.2020.

В ответ на данное письмо ответчик направил в адрес Главы города Оренбурга, Администрации, Комитета предложение от 05.08.2020 о самостоятельном сносе аварийного дома за счет средств собственников дома и земельного участка - общества «Мастер КИП» и Администрации. Одновременно ответчик направил адресатам сообщение о созыве общего собрания собственников помещений жилого дома и нежилых помещений для решения вопроса о самостоятельном сносе аварийного здания.

Как следует из протокола от 25.08.2020 общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: 

<

...> общее собрание собственников помещений признано неправомочным, в связи с присутствием на собрании только одного собственника - общества «Мастер КИП».

Комитет в письме от 03.09.2020 № 01-28/4802 отклонил предложение общества «Мастер КИП» о самостоятельном сносе аварийного дома в связи с тем, что жильцы дома расселены, соглашение об изъятии недвижимого имущества не заключено.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с заявленными исковыми требованиями (с учетом уточнения в части размера выкупной стоимости подлежащего изъятию имущества, принятого судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В свою очередь ответчик ссылался на то, что в связи с признанием дома аварийным и его изъятием, им понесены убытки в виде упущенной выгоды в размере неполученной арендной платы за период с момента расторжения договора аренды нежилого помещения от 12.05.2012 № 27 (10.09.2018) до даты окончания срока действия данного договора (12.05.2022), а также в виде стоимости выплаченной по соглашению от 06.09.2018 арендатору компенсации в сумме 1 200 000 руб.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из наличия предусмотренных статьей 239 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации оснований для изъятия недвижимого имущества для муниципальных нужд с возмещением ответчику как его собственнику соразмерной компенсации, размер которой определен судом с учетом выводов проведенной по делу судебной экспертизы.

Суд апелляционной инстанции выводы суда первой инстанции поддержал.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах, установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены. 

В силу статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом. Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится, в частности, отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка на основании статьи 239 Гражданского кодекса Российской Федерации.  

Согласно положениям статьи 239 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд невозможно без прекращения права собственности на здания, сооружения или другое недвижимое имущество, находящиеся на данном участке, это имущество может быть изъято у собственника путем выкупа государством или продажи с публичных торгов в порядке, предусмотренном статьями 279 - 282 и 284 - 286 данного Кодекса. 

Порядок признания многоквартирного жилого дома аварийным и подлежащим сносу определен Жилищным кодексом Российской Федерации и Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 № 47.

Правовые последствия признания жилого многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции для собственников нежилых помещений в многоквартирном жилом доме законодательством не установлены. 

В соответствии с правовым подходом, изложенным в определении Верховного Суда Российской Федерации от 20.11.2018 № 309-КГ18-13252, к правоотношениям, связанным с получением собственником нежилого помещения в жилом доме, признанном аварийным, соразмерной компенсации утраты им имущества вследствие изъятия земельного участка либо сноса жилого дома, признанного аварийным, подлежат применению по аналогии закона нормы, регулирующие порядок выплаты компенсации собственникам жилых помещений (статья 18 Федерального закона от 21.12.1994 № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера», пункты 10, 11 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации), при этом собственник недвижимого имущества обладает возможностью защиты своего права не запрещенными законом способами (статья 35 Конституции Российской Федерации, пункт 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации), в том числе правом на получение соразмерной компенсации стоимости имущества, утраченного вследствие его сноса как аварийного. 

В соответствии с частью 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 данной статьи. 

В силу части 11 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации в случае, если в отношении территории, на которой расположен многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, принято решение о развитии застроенной территории в соответствии с законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности, орган, принявший решение о признании такого дома аварийным, обязан предъявить к собственникам помещений в указанном доме требование о его сносе или реконструкции и установить срок не менее шести месяцев для подачи заявления на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию указанного дома. В случае, если собственником или собственниками многоквартирного дома в течение установленного срока не будет подано в установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности порядке заявление на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию такого дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, и жилые помещения в указанном доме подлежат изъятию для муниципальных нужд в соответствии с частью 10 Жилищного кодекса Российской Федерации. 

Таким образом, в случае признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции к собственникам помещений в этом доме органом, принявшим такое решение, предъявляется требование о его сносе или реконструкции, для чего предоставляется разумный срок. Если собственники помещений не осуществили в установленный срок снос аварийного дома, то земельный участок, на котором он расположен, подлежит изъятию для муниципальных нужд. При этом изъятие осуществляется в общем порядке, предусмотренном статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации. 

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», следует учитывать, что в силу части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение, к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств. 

В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае, согласно части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, применяются нормы частей 1 - 3, 5 - 9 указанной статьи. При этом положения части 4 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат. 

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 28.03.2017 № 624-О сформировал правовую позицию о том, что положения статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, направленные на защиту интересов собственников изымаемых для государственных (муниципальных) нужд жилых помещений, в том числе в связи с признанием многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, устанавливающие условия изъятия жилого помещения, а также возможность предоставления взамен изымаемого жилого помещения другого жилого помещения, конкретизируют положения статей 35 (часть 3) и 40 (часть 1) Конституции Российской Федерации о недопустимости произвольного лишения жилища и принудительного отчуждения имущества для государственных нужд без предварительного и равноценного возмещения. 

На основании статьи 279 Гражданского кодекса Российской Федерации изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством. 

Исходя из подпункта 4 пункта 2 статьи 56.3 Земельного кодекса Российской Федерации принятие решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях, не предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, должно быть обосновано решением о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (в случае изъятия земельного участка в связи с признанием расположенного на таком земельном участке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции). 

В силу статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (в порядке пункта 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации) жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке изъятия помещения в доме путем выкупа. 

Другое жилое помещение взамен изымаемого в таком случае может быть предоставлено собственнику только при наличии соответствующего соглашения, достигнутого с органом местного самоуправления, и только с зачетом его стоимости в выкупную цену (часть 8 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации). 

Если многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, не включен в адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, жилищные права собственника жилого помещения в таком доме обеспечиваются в порядке, предусмотренном статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, то есть путем выкупа изымаемого жилого помещения (Обзор судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2014). 

По результатам исследования обстоятельств настоящего спора и представленных в материалы дела доказательств по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судами установлено и материалами дела подтверждено, что на основании акта обследования от 28.12.2011 № 413 и заключения межведомственной комиссии от 28.12.2011 № 413 многоквартирный дом по адресу: г. Оренбург, ул. Постникова/ул. Орджоникидзе, д. 46/52, признан аварийным и непригодным для постоянного проживания. 

Постановлением Администрации от 15.04.2013 № 788-п «Об утверждении муниципальной адресной программы «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда муниципального образования «город Оренбург» на 2013-2017 гг.» дом включен в указанную адресную программу. Данное постановление в установленном законом порядке не оспорено и не признано недействительным.

На момент обращения истца в суд с заявленными исковыми требованиями граждане - собственники жилых помещений в данном многоквартирном доме расселены в благоустроенные жилые помещения.

Указанные обстоятельства обществом «Мастер КИП» не оспариваются.

Из материалов дела усматривается, что, возражая относительно заявленных исковых требований, общество «Мастер КИП» указало на несоблюдение Администрацией предусмотренной законом процедуры изъятия, в том числе сослалось на отсутствие оформленного муниципальным правовым актом решения о признании дома аварийным с указанием о дальнейшем использовании помещения, сроках отселения физических и юридических лиц, а также на несоблюдение предусмотренной частью 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации обязанности по обеспечению права общества «Мастер КИП» на снос объекта за свой счет. 

Соответствующие доводы получили надлежащую правовую оценку со стороны судов первой и апелляционной инстанций с учетом конкретных фактических обстоятельств спорной ситуации, в том числе с учетом установленного факта состоявшегося на момент обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском расселения физических лиц - собственников жилых помещений в спорном многоквартирном доме в благоустроенные жилые помещения.

В частности, судами правомерно указано на то, что отсутствие доказательств надлежащего направления ответчику, как собственнику нежилого помещения в многоквартирном доме, признанного аварийным, требования о его сносе в порядке, предусмотренном положениями части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и как следствие, вывод о несоблюдении установленного указанной нормой порядка, будет иметь формальный характер, более того, внесет правовую неопределенность в правоотношения физических лиц - собственников жилых помещений в многоквартирном доме и органа местного самоуправления, что в совокупности не будет направлено на обеспечение восстановления прав ответчика, которые подлежат безусловной защите в связи с изъятием принадлежащего ему на праве собственности имущества для муниципальных нужд в силу положений статьи 35 Конституции Российской Федерации.

Оснований для несогласия с указанными выводами у суда кассационной инстанции не имеется, равно как и отсутствуют основания полагать вышеизложенные выводы судов первой и апелляционной инстанций не соответствующими правовой позиции, изложенной в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2014.

При этом суд округа исходит из того, что возложенная на суды обязанность по проверке соблюдения органом местного самоуправления предварительной процедуры по направлению собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции и последующему принятию решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, и каждого помещения, находящегося в таком доме (если собственники помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции), обусловлена необходимостью обеспечения жилищных прав собственников таких помещений, предусмотренных статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и не исключает обязанности судов по оценке соответствующих действий органа местного самоуправления исходя из установленных фактических обстоятельств конкретного спора. 

В настоящем случае суды первой и апелляционной инстанций, учитывая, в том числе обстоятельства, установленные в рамках дела № А47-12127/2018, правомерно приняли во внимание, что изъятие земельного участка является частью мероприятий по защите прав собственников помещений в многоквартирном доме, признанном аварийным, при этом соответствующие правовые последствия уже наступили для иных собственников жилых помещений многоквартирного дома по адресу: 

<

...> 

Оснований для вывода о нарушении прав общества «Мастер КИП» как собственника нежилого помещения в многоквартирном доме, предусмотренных статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, у суда кассационной инстанции с учетом установленных судами обстоятельств настоящего дела не имеется. Как верно указали суды, ссылка общества «Мастер КИП» на намерение самостоятельно осуществить снос (реконструкцию) многоквартирного дома не свидетельствует о нарушении правового интереса общества, поскольку такой интерес подлежит защите при определении выкупной цены изымаемого имущества.

На основании пункта 2 статьи 281 Гражданского кодекса Российской Федерации при определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством. В случае, если одновременно с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таком земельном участке и принадлежащих правообладателю данного земельного участка объектов недвижимого имущества, в возмещение за изымаемое имущество включается рыночная стоимость объектов недвижимого имущества, право собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению.

В силу части 6 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения 

В соответствии с частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. 

В пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» также разъяснено, что выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. Примерный перечень возможных убытков собственника жилого помещения приводится в части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации. Вместе с тем в выкупную цену жилого помещения, как следует из содержания части 5 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, не могут включаться произведенные собственником жилого помещения вложения в жилое помещение, значительно увеличившие его стоимость (например, капитальный ремонт), при условии, что они сделаны в период с момента получения собственником уведомления, указанного в части 4 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, о принудительном изъятии жилого помещения до заключения договора о выкупе жилого помещения и не относятся к числу необходимых затрат, обеспечивающих использование жилого помещения по назначению. 

При рассмотрении дела в суде первой инстанции по ходатайству ответчика назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено экспертам общества с ограниченной ответственностью «Авантаж» ФИО6, ФИО7, с постановкой перед экспертами следующего вопроса: определить рыночную стоимость нежилого помещения № 1, общей площадью 171,6 кв. м, расположенного в многоквартирном доме по адресу: 

<

...> кадастровый номер 56:44:0232005:114, с учетом стоимости доли общества «Мастер КИП» в праве общей собственности в многоквартирном жилом доме и доли в праве на земельный участок с кадастровым номером 56:44:0446013:2 под многоквартирным жилым домом, на момент проведения исследования, при возмещении вследствие изъятия для муниципальных нужд.

По результатам судебной экспертизы в материалы дела представлено заключение от 20.05.2021 № 284/21Э, содержащее вывод о том, что рыночная стоимость нежилого помещения № 1, общей площадью 171,6 кв. м, расположенного в многоквартирном доме по адресу: 

<

...> кадастровый номер 56:44:0232005:114, с учетом стоимости доли общества «Мастер КИП» в праве общей собственности в многоквартирном жилом доме и доли в праве на земельный участок с кадастровым номером 56:44:0446013:2 под многоквартирным жилым домом, на момент проведения исследования, при возмещении вследствие изъятия для муниципальных нужд составляет 4 300 000 руб., в том числе: стоимость доли в размере 0,0284 га в праве собственности на земельный участок площадью 773 кв. м с кадастровым номером 56:44:0446013:2, 2 435 000 руб.

Данному заключению судами первой и апелляционной инстанций дана надлежащая правовая оценка на предмет его достоверности, достаточности и взаимной связи с иными доказательствами в соответствии со статьями 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Достаточных оснований для возникновения сомнений в квалификации экспертов, проводивших экспертизу, компетентности и обоснованности сделанных ими выводов, суды не усмотрели. 

При указанных обстоятельствах суды первой и апелляционной инстанций правомерно пришли к выводу о том, что установленная экспертами в заключении от 20.05.2021 № 284/21Э рыночная стоимость объекта недвижимости и доли в праве общей долевой собственности на земельный участок является достоверной и может быть принята для совершения сделки по выкупу недвижимого имущества для муниципальных нужд, в силу чего с истца в пользу ответчика подлежит выплата возмещения, составляющего рыночную стоимость нежилого помещения и доли в праве на земельный участок, в общей сумме 4 300 000 руб.  

Изложенные в приложении к кассационной жалобе доводы общества «Мастер КИП», направленные на несогласие с экспертным заключением от 20.05.2021 № 284/21Э, в том числе со ссылкой на нарушение при производстве экспертизы Федеральных стандартов оценки, по существу являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций, им дана надлежащая правовая оценка. 

При этом суд округа отмечает, что несогласие заявителя жалобы с примененными экспертами методами исследования, их выводами само по себе не свидетельствует о неправомерности проведенной в соответствии с требованиями норм действующего законодательства экспертизы. Доказательств, опровергающих выводы, изложенные в экспертном заключении, материалы дела не содержат (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Кроме того, соответствующие доводы по существу направлены на переоценку представленного в материалы дела экспертного заключения в совокупности с иными доказательствами и сделанных на их основании выводов судов, в то время как вопросы оценки доказательств, в том числе определение их допустимости, достоверности и достаточности для установления значимых для дела обстоятельств, относятся к компетенции суда, рассматривающего спор по существу, и не входят в полномочия суда, рассматривающего дело в порядке кассационного производства (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Доводы общества «Мастер КИП» о необходимости назначения повторной судебной экспертизы в порядке статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являлись предметом оценки суда первой инстанции при рассмотрении соответствующего ходатайства ответчика, по результатам которого суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии сомнений в обоснованности экспертного заключения или наличия противоречий в выводах эксперта и об отсутствии оснований для проведения повторной судебной экспертизы в порядке статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев аналогичное ходатайство ответчика, суд апелляционной инстанции также не установил оснований для критической оценки заключения эксперта и пришел к выводу о том, что отказ суда первой инстанции в удовлетворении ходатайства о назначении повторной экспертизы не может быть признан необоснованным, в связи с чем оснований для назначения повторной судебной экспертизы не усмотрел. 

Выводы судов, отклонивших ходатайство ответчика о назначении повторной экспертизы, надлежащим образом мотивированы, основания для несогласия с ними у суда кассационной инстанции отсутствуют. 

По смыслу части 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации повторная судебная экспертиза назначается судом в случаях, когда имеются сомнения в его обоснованности или наличия противоречий в выводах эксперта. Поскольку в данном случае таких нарушений судами не выявлено, судами правомерно не установлено оснований для удовлетворения ходатайства истца о назначении по делу повторной экспертизы. Более того, вопрос о необходимости проведения экспертизы, в том числе повторной, является правом суда, а не его обязанностью. 

Из материалов дела усматривается, что при рассмотрении дела в суде первой инстанции ответчик также сослался на то, что изъятием нежилого помещения ему причинены убытки в виде стоимости неполученной арендной платы по договору аренды нежилого помещения № 27 от 12.05.2012 за период с момента расторжения данного договора (10.09.2018) до момента окончания срока его действия (12.05.2022), а также в виде стоимости компенсации, выплаченной арендатору нежилого помещения по соглашению от 06.09.2018 о компенсации при досрочном расторжении договора № 27 от 12.05.2012, в сумме 1 200 000 руб.

По ходатайству ответчика судом первой инстанции назначена дополнительная судебная экспертиза, проведение которой поручено экспертам общества с ограниченной ответственностью «Авантаж» ФИО6, ФИО7, с постановкой перед экспертами следующего вопроса: определить размер убытков, в том числе упущенной выгоды, общества «Мастер КИП», связанных с изъятием у него для муниципальных нужд нежилого помещения № 1, общей площадью 171,6 кв. м, расположенного в многоквартирном доме по адресу: 

<

...> кадастровый номер 56:44:0232005:114. 

Определением от 23.05.2012 судом первой инстанции отказано в удовлетворении ходатайства общества с ограниченной ответственностью «Авантаж» об обеспечении вознаграждения за проведение дополнительной экспертизы, в связи с этим по ходатайству ответчика произведена замена экспертов общества с ограниченной ответственностью «Авантаж» ФИО6 и ФИО7 на эксперта общества с ограниченной ответственностью «Оценочная компания Чернева» ФИО8, в рамках назначенной определением арбитражного суда от 05.03.2022 дополнительной судебной экспертизы.

По результатам проведения дополнительной экспертизы в материалы дела представлено заключение эксперта ФИО8 от 22.08.2022 № 09/22, в соответствии с которым размер убытков, в том числе упущенной выгоды, общества «Мастер КИП», связанных с изъятием у него для муниципальных нужд нежилого помещения № 1, общей площадью 171,6 кв. м, расположенного в многоквартирном доме по адресу: 

<

...> кадастровый номер 56:44:0232005:114, составляет 5 714 378 руб. 35 коп, в том числе: 

- 3 991 612 руб. 90 коп. - сумма неполученной арендной платы за все время действия договора аренды № 27 от 12.05.2012, а именно с 01.10.2018 по 12.05.2022;

- 1 200 000 руб. – сумма компенсации по соглашению от 06.09.2018 о компенсации при досрочном расторжении договора от 12.05.2012 № 27.

Вопреки доводам заявителя кассационной жалобы данное заключение также получило надлежащую правовую оценку со стороны судов в совокупности с иными представленными в материалы дела доказательствами по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по результатам которой выводы эксперта были отклонены судами. 

Так, суды первой и апелляционной инстанций, в отсутствие в материалах дела доказательств, подтверждающих обоснованность размера компенсации по соглашению от 06.09.2018 о компенсации при досрочном расторжении договора от 12.05.2012 № 27 в сумме 1 200 000 руб., а также в отсутствие в материалах дела сведений о том, какие затраты, связанные с досрочным расторжением договора аренды, были понесены обществом «ОренФуд», принимая во внимание формулировку, которую стороны изложили в соглашении от 06.09.2018, пришли к выводу о недоказанности ответчиком обоснованности выплаты компенсации в указанной сумме.

При этом судами учтено, что сумма компенсации была выплачена ответчиком арендатору путем взаимозачета на основании письма от 06.09.2018, а именно путем переноса образовавшейся задолженности по уплате арендной платы по договору аренды на сумму компенсации по письму общества «ОренФуд» от 05.09.2018. 

На основании изложенного судами был сделан правомерный вывод о том, что какие-либо расходы, связанные с договоренностью сторон договора аренды о выплате арендатору суммы компенсации в сумме 1 200 000 руб. по соглашению от 06.09.2018, обществом «Мастер КИП» фактически не были понесены, в связи с чем убытки в этой части у ответчика отсутствуют. 

Довод ответчика и ссылка общества «ОренФуд» в письме от 05.09.2018 о произведенных арендатором неотделимых улучшениях арендованного нежилого помещения получили критическую оценку со стороны судов с учетом выводов, изложенных в заключении экспертов от 20.05.2021 № 284/21Э, согласно которым состояние нежилого помещения признано неудовлетворительным. 

Оценивая доводы ответчика о наличии оснований для взыскания в его пользу упущенной выгоды в виде стоимости недополученной арендной платы по договору аренды за период с 01.10.2018 по 12.05.2022, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно пришли к выводу о том, что данные убытки подлежат возмещению в порядке статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьи 281 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Определяя размер упущенной выгоды, суды первой и апелляционной инстанций исходили из установленного сторонами в пункте 6.1 договора аренды размера арендной платы в сумме 92 000 руб. в месяц.

Определяя период взыскания упущенной выгоды с 28.11.2019 по 08.09.2020, то есть с момента принятия Восемнадцатым арбитражным апелляционным судом постановления по делу № А47-12127/2018 до даты обращения Администрации в суд с рассматриваемым иском, суды исходили из конкретных фактических обстоятельств, установленных при рассмотрении настоящего дела.  

Так, судами с учетом хронологии событий установлено, что процедура изъятия недвижимого имущества начата изданием постановления от 19.05.2017 № 1934-п, действие которого было приостановлено на основании определения арбитражного суда от 31.10.2018 по делу № А47-12127/2018 до момента принятия определения от 24.12.2019 об отмене обеспечительных мер в виде приостановления действия указанного постановления.  

Учитывая, что после расторжения договора аренды 10.09.2018 действие постановления было приостановлено 31.10.2018 и возобновлено 24.12.2019, суды обоснованно указали на то, что данное обстоятельство не может не влиять на определение момента начала возникновения убытков в виде упущенной выгоды у собственника подлежащего изъятию недвижимого имущества. 

Признавая необоснованными выводы эксперта о взыскании упущенной выгоды по дату истечения срока действия договора от 12.05.2012 № 27 (12.05.2022), суды исходили из того, что на момент оценки рыночной стоимости нежилого помещения обществом с ограниченной ответственностью «Гарант-Оценка» (30.03.2020) его состояние уже оценено экспертом как неудовлетворительное, следовательно, объективная возможность ведения в помещении деятельности в сфере общественного питания, с учетом обязательности соблюдения санитарно-эпидемиологических и иных требований, после 2020 года, не усматривается.  

 При указанных обстоятельствах суды пришли к правомерному выводу об отклонении выводов эксперта ФИО8, изложенных в заключении от 22.08.2022 № 09/22, установив размер возмещения ответчику убытков в сумме 824 000 руб. за период с 28.11.2019 по 08.09.2020 (из расчета 92 000 руб. в месяц в соответствии с условиями пункта 6.1 договора аренды). 

Оснований для несогласия с выводами судов в указанной части у суда кассационной инстанции также не имеется. Выводы судов соответствуют установленным фактическим обстоятельствам настоящего дела и представленным в материалы дела доказательствам. Доказательств, опровергающих выводы судов, материалы дела не содержат (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений судами первой и апелляционной инстанций принципов состязательности, равноправия сторон и законности, а также нарушений норм процессуального права при исследовании и оценке доказательств, судом кассационной инстанции не выявлено. Несогласие заявителя с выводами судов само по себе не свидетельствует о наличии оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Доводы общества «Мастер КИП» об истечении трехлетнего срока действия постановления об изъятии от 19.05.2017 и пропуске истцом срока исковой давности обоснованно отклонены судами первой и апелляционной инстанции с учетом того, что действие постановления было приостановлено на основании определения арбитражного суда от 31.10.2018 по делу № А47-12127/2018 до момента принятия определения от 24.12.2019 об отмене обеспечительных мер в виде приостановления действия указанного постановления, в связи с чем на момент обращения истца в суд с рассматриваемым иском срок действия решения об изъятии, установленный частью 13 статьи 56.6 Земельного кодекса Российской Федерации в три года со дня его принятия, не истек.

Доводы заявителя кассационной жалобы о том, что в действиях Администрации имеются признаки недобросовестного поведения не принимается во внимание судом округа с учетом установленных судами фактических обстоятельств настоящего спора и отсутствия в материалах дела доказательств наличия у указанного лица умысла на заведомо недобросовестное осуществление прав, наличие единственной цели причинения вреда ответчику (отсутствие иных добросовестных целей) (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Иные доводы заявителя кассационной жалобы также не свидетельствуют о нарушении судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, являлись предметом рассмотрения судов и направлены исключительно на переоценку имеющихся в материалах дела доказательств и сделанных на их основании выводов судов, полномочий для которой у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). 

При рассмотрении спора имеющиеся в материалах дела доказательства исследованы судами по правилам, предусмотренным статьями 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, им дана надлежащая правовая оценка согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд кассационной инстанции не вправе переоценивать доказательства и устанавливать иные обстоятельства, отличающиеся от установленных судами нижестоящих инстанций, в нарушение своей компетенции, предусмотренной статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Принятые определением от 02.03.2023 Арбитражного суда Уральского округа меры по приостановлению исполнения решения Арбитражного суда Оренбургской области от 10.10.2022 по делу № А47-11501/2020 и постановления Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.12.2022 по тому же делу подлежат отмене в силу части 4 статьи 283 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

         Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 10.10.2022 по делу № А47-11501/2020 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.12.2022 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Мастер КИП» – без удовлетворения. 

Отменить приостановление исполнения решения Арбитражного суда Оренбургской области от 10.10.2022 по делу № А47-11501/2020 и постановления Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.12.2022 по тому же делу, установленное определением Арбитражного суда Уральского округа от 02.03.2023. 

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий                                             Н.Г. Беляева 

 

Судьи                                                                          И.А. Татаринова 

 

                                                                                      А.А. Столяров