Арбитражный суд Краснодарского края 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А32-42433/2022

г. Краснодар

15 мая 2023 года

Резолютивная часть решения от 19 апреля 2023 года

Полный текст судебного акта изготовлен 15 мая 2023 года

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Кирий О.В. 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Глущенко О.В., рассмотрев в судебном заседании путем проведения онлайн-заседания дело по исковому заявлению 

ООО «Комфорт», г. Краснодар (ОГРН:  

<

***>, ИНН:  

<

***>)

к ООО «Дом.РФ», г. Москва (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

третьи лица:

администрация города Сочи, г. Сочи 

Министерство природных ресурсов Краснодарского края,

ФГБУ «Сочинский национальный парк»

ГКУ Краснодарского края «Комитет по лесу»

ФГУП «Воронежлеспроект» - Рослесинфорг, г. Воронеж

Федеральное агентство лесного хозяйства

АНО «Северо-Кавказский Центр Экспертиз и Исследований»

Прокуратура Краснодарского края

Сочинская межрайонная природоохранная прокуратура

ГУ МВД России по Краснодарскому краю

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии России по Краснодарскому краю

ФГБУН «ФИЦ СНЦ РАН», г. Сочи

Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея, г. Краснодар

о признании сделок недействительными (ничтожными), о применении последствий недействительности сделки,

при участии:

от истца: ФИО1 – доверенность; 

от ответчика: ФИО2. – доверенность (онлайн участие);

от прокуратуры: ФИО3 - прокурор;

остальные участники процесса не явились, уведомлены,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Комфорт», г. Краснодар (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского  края  с  исковым заявлением к ООО «Дом.РФ», г. Москва (далее – ответчик),  согласно которому просит суд:

1. Признать договор купли-продажи от 02 июля 2018 г., заключенный между продавцом - АО «Дом.РФ» и покупателем ООО «Комфорт» в отношении земельного участка площадью 341 369 кв.м. с кадастровым номером № 23:49:0000000:7884, стоимостью 110 900 000 рублей, недействительным (ничтожным) и применить последствия недействительности сделки путем:

- возврата АО «Дом.РФ» ИНН 

<

***> полученной от ООО «Комфорт» ИНН 

<

***> выкупной стоимости за земельный участок в размере 110 900 000 рублей;

- обязании Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии РФ по Краснодарскому краю исключить (аннулировать) запись: № 23:49:0000000:7884-23/050/2018-3 от 31 июля 2018 г. о переходе от АО «Дом.РФ» к ООО «Комфорт» права собственности по договору купли-продажи от 02 июля 2018 г. в отношении земельного участка площадью 341 369 кв.м. с кадастровым номером № 23:49:0000000:7884.

2. Взыскать с АО «Дом.РФ» ИНН 

<

***> в пользу ООО «Комфорт» ИНН 

<

***> судебные расходы по уплате госпошлины.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 30.08.2022 г. к участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований привлечено Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 29.09.2022 г. отказано в удовлетворении ходатайства ответчика о передаче дела по подсудности.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 15.12.2022 г. по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ФБУ Краснодарская ЛСЭ Минюста России, г. Новороссийск, эксперту ФИО4

22.03.2023 г. в суд поступило экспертное заключение № 5460/12-3/27.1 от 15.03.2023 г.

Представитель истца в судебном заседании настаивал на исковых требованиях, заключение экспертизы не оспорил, о назначении повторной экспертизы ходатайства не заявил.

Представитель ответчика в судебном заседании против иска возражал, пояснил, что с выводами эксперта согласен.

Прокурор в судебном заседании просил отказать в удовлетворении исковых требований.

Остальные участники процесса, уведомленные надлежащим образом о месте и времени рассмотрения спора, в судебное заседание не явились. От Управления Росреестра поступил отзыв.

Суд, исследовав материалы дела, изучив все представленные документальные доказательства и оценив их в совокупности, пришел к следующему выводу.

Как следует из материалов дела, 

АО «Дом.РФ» произвело отчуждение на возмездной основе в пользу ООО «Комфорт» земельного участка площадью 341 369 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0000000:7884, стоимостью 110 900 000 рублей, о чем заключен 02.07.2018 г. договор купли-продажи.

Заключению данного договора предшествовала процедура аукциона по продаже земельного участка, находящегося в федеральной собственности, по результатам которого составлен 25.05.2018 г. протокол № А512-15/2018/2, которым установлен победитель аукциона - ООО «Комфорт» как участник, заявивший большую покупную стоимость. 

Указанный договор купли-продажи зарегистрирован в органах Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и кардиографии России по Краснодарскому краю. 

Пунктом 1.3. (абз.2) спорного договора купли-продажи продавцом гарантировано, что земельный участок никому не продан, не заложен, в споре, под арестом и запретом не состоит и свободен от любых прав третьих лиц.

Постановлением Центрального районного суда города Сочи Краснодарского края от 04.07.2022 г. на земельный участок 23:49:0000000:7884 наложен арест.

Как следует из постановления Центрального районного суда города Сочи от 04.07.2022 г. СЧ СУ Управления МВД России по г. Сочи возбуждено по ч.4 ст.159 УК РФ уголовное дело № 12101030003000112, поводом к возбуждению которого явилось постановление заместителя прокурора Краснодарского края – прокурора г. Сочи от 20.09.2021 г. основанное на заключении специалиста – начальника научного отдела ФГБУ «Сочинский национальный парк» от 15.09.2021 г. согласно которому 11 066 земельных участков, сформированных в границах населенных пунктов г. Сочи налагаются на земли, переданные Сочинскому национальному парку в постоянное бессрочное пользование на основании государственных актов, общей площадью 4 983, 01 ГА.

Данный вывод специалистом сделан по результатам сопоставления планов лесонасаждений Аибгинского, Головинского, Льготхского, Марьинского, Макопсинского, Лазаревского, Дагомысского, Верхне-сочинского, Ниже-Сочинского, Мацестинского, Кудепстинского, Адлерского, Веселовского, Краснополянского, Кепшинского участковых лесничеств Нацпарка (лесоустройство 1997-1998 гг.) с земельными участками, сформированными  в границах населенных пунктов города-курорта Сочи, посредством использования публичной кадастровой карты по состоянию на дату проведения исследования. 

15.06.2021 г. следственным органом получено заключение землеустроительной судебной экспертизы, проведенной АНО «Северокавказский центр судебных экспертиз и исследований» назначенной 25.10.2021 г. согласно выводам которой определены границы и площадь Сочинского национального парка:

по состоянию на 1998 г. (лесоустройство 1997-1998 гг.) площадь составила 193 737 ГА;

по состоянию на 2008 г. (лесоустройство 2007-2008 гг.) площадь составила 191 688 ГА;

по состоянию на 2010 г. (распоряжения ФАУГИ за 2008-2010 гг.) площадь составила 189 127 ГА;

по состоянию на 2013 г. (постановление Правительства РФ № 534 от 25.06.2013 г. «О расширении территории Сочинского национального парка» и постановление Правительства РФ № 729 от 19.06.2017 г. «О внесении изменений в приложение к постановлению Правительства РФ № 534 от 25.06.2013 г.»), площадь увеличена до 208 600 ГА;

по состоянию на 2017 г. (постановление Правительства РФ № 729 от 19.06.2017 г. «О внесении изменений в приложение к постановлению Правительства РФ № 534 от 25.06.2013 г.»), площадь не изменялась (208 600 ГА), однако скорректированы границы по результатам лесоустройства 2014 -2015 гг.;

по состоянию на 2022 г. площадь составила 182 234 ГА, без учета Солохаульского лесничества, вошедшего в состав Нацпарка в 2013 г. (указанная площадь установлена с учетом декларированной площади Аибгинского лесничества). 

С учетом площади Солохаульского лесничества, площадь Нацпарка по состоянию на 2022 г. составила 202 470 ГА.

На этом основании, 04.07.2022 г. Центральным районным судом г. Сочи в порядке п.9 ч.4 ст.29 и ч.1 ст.115 УПК РФ удовлетворено ходатайство следственного органа и разрешено органу предварительного следствия производство следственного действия - наложение ареста на недвижимое имущество – земельный участок площадью 341 369 кв.м. с кадастровым номером № 23:49:0000000:7884.

Указанное постановление Центрального районного суда г. Сочи исполнено следователем СЧ СУ Управления МВД России по г. Сочи ФИО5 и Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и кардиографии России по Краснодарскому краю.

По мнению истца, учитывая обстоятельства, установленные постановлением Центрального районного суда г. Сочи от 04.07.2022 г. указанный земельный участок находился под правами третьих лиц, соответственно заключенный договор купли-продажи является ничтожным, поскольку в силу положений ч.1 ст.302 ГК РФ приобретенный добросовестным приобретаем - ООО «Комфорт» земельный участок подлежит истребованию во владение собственника.

Ответчик, возражая против заявленных требований сослался на то, что его право собственности на спорный земельный участок на момент заключения договора купли-продажи зарегистрировано в установленном законом порядке, которое ни следственными органами ни иными лицами не оспаривается.

Изучив материалы дела, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, проверив обоснованность доводов, изложенных в иске, суд находит заявленные исковые требования неподлежащими удовлетворению по следующим основаниям. 

В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. 

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права истца. 

Статьей 12 ГК РФ предусмотрено, что одним из способов защиты гражданских прав является признание оспоримой сделки недействительной и применение последствий ее недействительности, применение последствий недействительности ничтожной сделки. С учетом разъяснений, содержащихся в пункте 32 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.96 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», возможно предъявление исков и о признании недействительной ничтожной сделки. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). 

В силу статьи 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима или не предусматривает иных последствий нарушения. 

Согласно разъяснениям, приведенным в пунктах 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Таким образом, признание сделки недействительной по данному основанию возможно в силу ее несоответствия федеральным законам и иным правовым актам.

Согласно абзацу 2 пункта 2 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

Статьей 1 ГК РФ закреплен принцип свободы договора и беспрепятственного осуществления гражданских прав на основе равенства участников гражданских правоотношений. 

Статья 9 ГК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. Отказ граждан и юридических лиц от осуществления принадлежащих им прав не влечет прекращения этих прав, за исключением случаев, предусмотренных законом. 

Согласно ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно пункту 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором (пункт 1 статьи 223 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

С целью установления принадлежности спорного земельного участка к землям Сочинского национального парка определением Арбитражного суда Краснодарского края от 15.12.2022 г. по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ФБУ Краснодарская ЛСЭ Минюста России, г. Новороссийск», эксперту ФИО4

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1) Определить относились ли земли, из которых образован земельный участок с кадастровым номером 23:49:0000000:7884, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, к землям лесничества Сочинского национального парка по данным материалов (планов) лесоустройства (лесонасаждений) 1997-1998; 2008; 2010; 2013; 2017 и 2022 годов?

2) Пересекают ли границы земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:7884, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, границы лесничества Сочинского национального парка по данным материалов (планов) лесоустройства (лесонасаждений) 1997-1998; 2008; 2010; 2013; 2017 и 2022 годов? В случае пересечения указать координаты и площадь такого пересечения.

3) Пересекают ли границы земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:7884, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, границы лесничества Сочинского национального парка в настоящее время? В случае пересечения указать координаты и площадь такого пересечения.

Согласно экспертному заключению № 5460/12-3/27.1 от 15.03.2023 г., эксперт ответил на поставленные вопросы следующим образом:

1. В связи с отсутствием материалов (планов) лесоустройства (лесонасаждений) в года 1997-1998; 2008; 2010 определить относились ли земли, из которых образован земельный участок с кадастровым номером 23:49:0000000:7884, расположенный по адресу: г. Сочи, Хостинский район, к землям лесничества Сочинского национального парка по данным материалов (планов) лесоустройства (лесонасаждений) 1997-1998; 2008; 2010; 2013; 2017 и 2022 годов, не предоставляется возможным.

2. В связи с отсутствием материалов (планов) лесоустройства (лесонасаждений) в года 1997-1998; 2008; 2010 определить пересечение границы земельного участка с кадастровым номером 23:49:00000003:7884, расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район с границами лесничества Сочинского национального парка по данным материалов (планов) лесоустройства (лесонасаждений) в года 1997-1998; 2008; 2010, не представляется возможным.

Границы земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:7884, расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район и границы лесничества Сочинского национального парка в года 2013; 2017 и 2022 не пересекаются.

3. Границы земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:7884, расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район и границы лесничества Сочинского национального парка на момент проведения экспертного исследования не пересекаются.

Заключение эксперта является одним из доказательств, оцениваемых судом, и должно быть получено с соблюдением требований, предусмотренных статьями 82 - 87 АПК РФ.

Требования к содержанию заключения эксперта или комиссии экспертов установлены статьей 25 Федерального закона от 31.05.2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

Представленное суду заключение эксперта № 5460/12-3/27.1 от 15.03.2023 г. подписано экспертом, удостоверено печатью экспертного учреждения и соответствует установленным статьей 25 Федерального закона от 31.05.2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» требованиям эксперт под подписку предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Признаков недостоверности, неясности и неполноты заключения эксперта судом не установлено, правовых оснований для назначений повторной либо дополнительной экспертизы в соответствии со статьями 85, 87 АПК РФ у суда не имеется, в связи с чем, заключение эксперта № 5460/12-3/27.1 от 15.03.2023 г., выполненное ФБУ Краснодарская ЛСЭ Минюста России, г. Новороссийск», экспертом ФИО4 принимается судом в качестве надлежащего доказательства по делу.

Таким образом, изложенные выводы судебной экспертизы, опровергают довод истца о вхождении спорного земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:7884, расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский р-он в земли Сочинского национального парка.

Кроме того, суд считает необходимым отметить, что на момент совершения оспариваемой сделки отсутствовали какие-либо ограничения по распоряжению недвижимым имуществом.

Обстоятельства наложения ареста на спорный земельный участок, в рамках уголовного дела, с учетом выводов экспертизы недостаточно для удовлетворения иска. Постановление Центрального районного суда г. Сочи об аресте не является преюдициальным судебным актом, поскольку согласно разъяснений, содержащихся в постановлении Конституционного Суда РФ № 30-П от 21.12.2011 г. таковым значением обладает исключительно итоговый судебный акт. 

Учитывая изложенное, суд не находит оснований для признания договора купли-продажи земельного участка от 02.07.2018 г., заключенного между АО «Дом.РФ» и ООО «Комфорт» недействительной (ничтожной) сделкой.

В связи с чем, в удовлетворении исковых требований о признании договора недействительным (ничтожным) надлежит отказать.

Заявленный ответчиком в отзыве срок исковой давности отклоняется судом как не имеющий правового значения в настоящем споре.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2 статьи 167 ГК РФ). 

Учитывая, что в удовлетворении исковых требований о признании договора недействительным (ничтожным) отказано, требования и о применении последствий недействительности сделки, в виде возврата выкупной стоимости за земельный участок и аннулирования записи о праве собственности истца в отношении спорного земельного участка, так же не подлежат удовлетворению. Иного истцом не заявлено.

По правилам статьи 110 АПК РФ понесенные истцом судебные расходы по уплате государственной пошлины и судебной экспертизы относятся на истца как на проигравшую сторону и компенсации не подлежат. 

При этом, суд отмечает для истца, что денежные средства в размере 62 250 рублей, излишне перечисленные на депозит суда за проведение экспертизы подлежат возврату после подачи соответствующего заявления с указанием надлежащих банковских реквизитов.

Руководствуясь статьями   65, 110, 167–170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Данное решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в течение месяца со дня его принятия, в арбитражный  суд кассационной  инстанции - в течение двух месяцев  со дня  вступления  решения  в законную силу, если такое решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья                                                                                                                  О.В. Кирий