АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОРЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А48 – 561/2025

г. Орёл                                                                                                

15 августа 2025 года

Резолютивная часть решения объявлена 04.08.2025. 

Решение в полном объеме изготовлено 15.08.2025.

Арбитражный суд Орловской области в составе судьи Кудряшовой А.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Крестьянского хозяйства «Алексо» (303014, Орловская область, Мценский р-он, деревня Садовая, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к Обществу с ограниченной ответственностью «Агроэкопродукт» (303013, Орловская обл., м. р-н Мценский, с.п. Подберёзовское, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора - Общества с ограниченной ответственностью «Заря-Мценск» (303036, Орловская область, Мценский р-н, д. Ядрино, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о признании договора недействительным и применении последствий недействительности сделки,

при участии в судебном заседании:

от истца и третьего лица – представитель ФИО2 (паспорт, диплом, доверенности),

от ответчика - представитель ФИО3 (паспорт, диплом, доверенность б/н от 09.01.2025),

установил:

Крестьянское хозяйство «Алексо» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Орловской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Агроэкопродукт» (далее – ответчик) о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества от 09.02.2024 и применении последствий недействительности сделки, обязав ответчика возвратить истцу земельный участок с кадастровым номером 57:11:0030201:1436 и зерносклад с кадастровым номером 57:11:1650101:153.

Истец просит также применить последствия недействительности сделки, обязав Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Орловской области аннулировать запись о государственной регистрации № 57:11:0030201:1436-57/062/2024-10 от 12.02.2024 в отношении земельного участка с кадастровым номером 57:11:0030201:1436 и № 57:11:1650101:153- 57/062/2024-5 от 12.02.2024 в отношении зерносклада с кадастровым номером 57:11:1650101:153.

К участию в деле привлечено третье лицо - Общества с ограниченной ответственностью «Заря-Мценск», как собственник объекта, расположенного на спорном земельном участке.

В судебном заседании истец поддержал заявленные исковые требования, просил их удовлетворить.

Ответчиком в материалы дела представлен письменный отзыв на исковое заявление, объяснения по делу, согласно которым он возражает относительно удовлетворения исковых требований.

Так, ответчик полагает, что исковые требования КХ «Алексо» основаны на не верном толковании норм материального права, и разъяснений по их применению, которые не подтверждены надлежащими, допустимыми, достоверными доказательствами, направлены на причинение имущественного вреда ответчику, у истца отсутствует нарушенное право, подлежащее судебной защите, доводы не соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Объекты истца, третьего лица не носят признаков капитальности, для их возведения в том числе не получено разрешение на строительство в установленном законом порядке, не проводился ввод объектов в эксплуатацию, не произведена государственная регистрация права как на объекты недвижимого имущества; иск о признании прав на самовольную постройку не подавался.

Третьим лицом в материалы дела был представлен отзыв на исковое заявление, из которого следует, что оно поддерживает заявленные исковые требования, полагает их законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Представитель истца и третьего лица в судебном заседании поддержал исковые требования, просил суд их удовлетворить.

Представитель ответчика в судебном заседании исковые требования не признал, поддержал позицию, изложенную в письменном отзыве на исковое заявление и объяснениях по делу.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает установленными следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, 09.02.2024 между КХ «Алексо» (продавец) и ООО «АГРОЭКОПРОДУКТ» (покупатель) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества (договор).

Согласно п. 1. договора продавец продает, а покупатель покупает на условиях, указанных в договоре, следующее недвижимое имущество:

- земельный участок, кадастровый номер: 57:11:0030201:1436, адрес: Российская Федерация, Орловская область, р-н Мценский, с/и Подберезовское, южнее д. Ядрино, площадь 16784 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, виды разрешенного использования: для размещения хранилищ фруктов, овощей, картофеля, зерна.

- зерносклад, адрес: Российская Федерация, Орловская область, р-н Мценский, д. Ядрино, площадь 592,6 кв.м., назначение: нежилое, количество этажей, в том числе подземных этажей: 1, в том числе подземных 0, кадастровый номер объекта - 57:11:1650101:153.

В соответствии с п. 9 договора продавец продал, а покупатель купил по настоящему договору указанное недвижимое имущество свободным от любых имущественных прав и претензий третьих лиц, о которых в момент заключения договора они не могли не знать. В случае предъявления к покупателю требований третьих лиц, связанных с отчуждаемым имуществом, при условии, что такие требования возникли до перехода права собственности к покупателю, то продавец в таком случае обязан выполнять все необходимые действия для недопущения удовлетворения таких требований или притязаний третьих лиц, в том числе выступить на стороне покупателя в судебном споре. В любом случае такие требования или притязания третьих лиц, на указанное недвижимое имущество или его часть, удовлетворяются за счет продавца.

Согласно п. 10 договора продавец заверил и гарантировал, что является полноправным собственником указанного недвижимого имущества, указанное имущество никому другому не продано, не подарено, не обещано в дарение, не заложено, в споре и под арестом или иным запрещением не состоит, не обременено правами третьих лиц, в отношении указанного имущества отсутствуют неисполненные обязательства, не является предметом какого-либо обязательства, залогом не обременено, права на него не являются предметом судебного спора, в доверительное управление не передано, право собственности продавца на него никем не оспаривается, ограничений в использовании, ограничений (обременении), не имеется.

Содержание статей 1, 9, 10, 167, 209. 223, 488, 556 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, сторонам разъяснено и понятно (п.13 договора).

Из п. 17 договора следует, что стороны признают, что заключают настоящий договор, полагаясь на заверения и гарантии, изложенные в настоящем договоре, и ответственность за недостоверные заверения и гарантии несет та сторона, которая их дала.

Согласно п. 20. договора передача указанных земельного участка и зерносклада между сторонами производится без составления передаточного акта путем вручения покупателю соответствующих документов. Настоящим договором стороны подтверждают, что продавец передал, а покупатель принял указанное недвижимое имущество в том качественном состоянии, в котором оно есть на момент подписания договора. В соответствии со статьей 556 ГК РФ договор имеет силу передаточного акта.

В соответствии с п. 4 договора стороны определили, что общая сумма оценки недвижимого имущества составляет 5 820 000 (пять миллионов восемьсот двадцать тысяч) рублей.

Во исполнение п. 6 договора покупатель уплатил продавцу, на условиях, определенных данным пунктом договора, 5 820 000,00 руб., что подтверждается п/п № 417 от 24.04.2024 (705 000,00 руб.) , п/п № 85 от 15.02.2024 (500 000,00 руб.), п/п № 147 от 06.03.2024 (955 000,00 руб.), п/п № 163 от 14.03.2024 (230 000,00 руб.), п/п № 220 от 20.03.2024 (835 000,00 руб.), п/п № 230 от 22.03.2024 (105 000,00 руб.), п/п № 233 от 25.03.2024 (80 000,00 руб.), п/п № 231 от 25.03.2024 (120 000,00 руб.), п/п № 310 от 09.04.2024 (955 000,00 руб.), п/п № 549 от 23.05.2024 (390 000,00 руб.).

Право собственности на указанное недвижимое имущество возникает у покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности в Едином государственном реестре недвижимости (п. 11 договора).

12.02.2024 осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок (запись регистрации № 57:11:0030201:1436-57/062/2024-10) и на зерносклад (запись о регистрации № 57:11:1650101:153-57/062/2024-5).

В настоящее время истец полагает указанный договор недействительным (ничтожным) на основании ст. 168 ГК РФ как противоречащий ст. 1, 35 ЗК РФ, также приводит разъяснения, содержащиеся в пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства».

В обоснование своего довода указывает, что на земельном участке с кадастровым номером 57:11:0030201:1436 расположены объекты капитального строительства, информация о которых отсутствует в ЕГРН, а именно:

1) Навес (Объект незавершенного строительства) на бетонном фундаменте (железобетонная площадка), размер 60x90, общей площадью 5400 кв.м., год постройки 2022, готовность объекта 40%;

2) Автовесовая с платформой - объект из металлоконструкций, обшит профильным листом, имеет железобетонный фундамент размер 7x20, общей площадью 140 кв.м., год постройки 2022;

3) Ангар, размер 27x12, общей площадью 354 кв.м., год постройки 2002, из металлоконструкций, обшитый профлистом, представляет собой сооружение с металлическим каркасом, имеет железобетонный фундамент.

В иске указано, что ангар является собственностью третьего лица - ООО «ЗАРЯ-МЦЕНСК», навес и автовесовая - собственностью истца, а также, что конфигурация земельного участка с кадастровым номером 57:11:0030201:1436 исключает возможность разрешенного использования, расположенных на данном земельном участке объектов недвижимости.

В подтверждение указанных обстоятельств истец ссылается на заключение от 22.01.2025 специалиста - кадастрового инженера ООО «Орелземпроект».

Помимо этого, истец считает, что на указанные объекты недвижимости (навес, автовесовая с платформой и ангар) сохраняется право на регистрацию в связи с чем, они должны были быть указаны в оспариваемом договоре купли-продажи, так как это законодательно закрепленная обязанность.

При этом покупатель не признается добросовестным приобретателем, поскольку, приобретая в собственность земельный участок без указания на нем всех указанных объектов, покупатель не проявил должной степени осмотрительности и не предпринял всех разумных мер для выяснения правомочий продавца по отчуждению земельного участка вместе с находящимися на нем строениями, и при покупке земельного участка он не мог не видеть возведенные объекты.

Возражения ответчика о капитальности указанных истцом строений, недостижения соглашения о расторжении договора послужили основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Арбитражный суд, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, пришел к выводу о том, что исковые требования не подлежат удовлетворению в связи со следующим.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

В соответствии со ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) защита гражданских прав может осуществляться, в том числе, путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Статьей 11 ГК РФ закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 ГК РФ способами, а также иными способами, предусмотренными в законе.

Под способами защиты гражданских прав понимаются закрепленные законом материально - правовые меры принудительного характера, посредством которых производится восстановление (признание) нарушенных (оспариваемых) прав.

Так, исходя из конституционно-правовых принципов справедливости, разумности и соразмерности, избранный истцом способ защиты должен соответствовать характеру и степени допущенного нарушения его прав или законных интересов либо публичных интересов, и в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав.

В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты.

Условиями предоставления судебной защиты лицу, обратившемуся в суд, являются: установление наличия у истца принадлежащего ему субъективного материального права или охраняемого законом интереса, факта его нарушения и факта нарушения права истца именно ответчиком.

Как указано выше, истец считает, что на проданном им ответчику земельном участке были расположены иные объекты капитального строительства, которые не стали предметом договора, что влечет ничтожность договора купли-продажи недвижимого имущества от 09.02.2024.

Согласно положениям статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным названным кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка), либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу пункта 1 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Пунктом 2 статьи 168 ГК РФ предусмотрено, что если из закона не следует иное, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна.

Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации, данным в пункте 74 Постановления от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой ГК РФ» (далее - Постановление № 25), ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

На основании пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Суд вправе не применять последствия недействительности сделки (пункт 2 статьи

 167 ГК РФ), если их применение будет противоречить основам правопорядка или нравственности (пункт 4 статьи 167 ГК РФ).

В пункте 80 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что по смыслу пункта 2 статьи 167 ГК РФ взаимные предоставления по недействительной сделке, которая была исполнена обеими сторонами, считаются равными, пока не доказано иное. При удовлетворении требования одной стороны недействительной сделки о возврате полученного другой стороной суд одновременно рассматривает вопрос о взыскании в пользу последней всего, что получила первая сторона, если иные последствия недействительности не предусмотрены законом.

В подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, в соответствии с которым все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. 

Нормы пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации запрещают отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, строений, сооружений в случае, если они принадлежат одному лицу.

То есть, в случае принадлежности объектов недвижимости и земельного участка, на котором они расположены, одному лицу, в обороте объекты недвижимости и участок выступают совместно (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2016) (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 19.10.2016)).

Как разъяснено в пункте 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

По смыслу изложенных норм и разъяснений, для констатации ничтожности сделки как совершенной с нарушением предусмотренного пунктом 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации запрета необходимо доказать факт наличия на отчужденном земельном участке объектов недвижимости, их принадлежность тому же лицу, которому принадлежал отчужденный земельный участок, наличие у сторон оспариваемой сделки воли, направленной на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, и факт нарушения прав заявителя нарушением указанного запрета.

Такой же порядок отчуждения принадлежащих одному лицу земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости должен применяться и при прекращении права на землю в случае реквизиции, конфискации здания, строения, сооружения, обращения взыскания на указанное имущество по обязательствам его собственника (статьи 242, 243, 237 ГК РФ).

Таким образом, из системного толкований приведённых норм следует, что ничтожным следует считать сделку, нарушающую требования закона или иного правового акта и при этом посягающую на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, воля сторон сделки была направлена на нарушение императивного требования, установленного п. 1 ст. 1 и п. 4 ст. 35 ЗК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.

В соответствии с требованиями пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитута, а также иные права.

Сторонами не оспаривается, что между КХ «Алексо» (продавец) и ООО «АГРОЭКОПРОДУКТ» (покупатель) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества (Договор) от 09.02.2024. Данная сделка удостоверена временно исполняющей обязанности нотариуса ФИО4, ФИО5, о чем в реестре сделана регистрационная запись № 57/30-н/57-2024-1-131.

Как указывалось ранее, согласно п. 1. договора продавец продал, а покупатель купил, на условиях, указанных в договоре, следующее недвижимое имущество: - земельный участок, кадастровый номер: 57:11:0030201:1436, адрес: Российская Федерация, Орловская область, р-н Мценский, с/п Подберезовское, южнее д. Ядрино, площадь 16 784 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, виды разрешенного использования: для размещения хранилищ фруктов, овощей, картофеля, зерна; - зерносклад, адрес: Российская Федерация, Орловская область, р-н Мценский, д. Ядрино, площадь 592,6 кв.м., назначение: нежилое, количество этажей, в том числе подземных этажей: 1, в том числе подземных 0, кадастровый номер объекта - 57:11:1650101:153.

12.02.2024 осуществлена государственная регистрация перехода права собственности от продавца (истец) к покупателю (ответчик) на земельный участок (запись регистрации № 57:11:0030201:1436-57/062/2024-10) и на зерносклад (запись о регистрации № 57:11:1650101:153-57/062/2024-5).

Из материалов дела следует, что договор купли-продажи недвижимого имущества от 09.02.2024 исполнен сторонами в полном объеме в соответствии с его условиями.

Согласно Выписке из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости по состоянию на 30.01.2024 (оспариваемая сделка совершена 09.02.2024) в отношении земельного участка кадастровым номером 57:11:0030201:1436, в пределах данного участка имеется один объект недвижимости – зерносклад с кадастровым номером 57:11:1650101:153. 

Данные объекты принадлежали на праве собственности и были в установленном порядке зарегистрированы за продавцом, который произвел их отчуждение на основании оспариваемого договора купли-продажи от 09.02.2024.

Из представленного в материалы дела Заключения кадастрового инженера от 22.01.2025 следует, что на основании полученных сведений из ЕГРН, земельный участок 57:11:0030201:1436, площадь 163748 кв.м., местоположение: Российская Федерация, Орловская область, м. р-н Мценский, с.п. Подберезовское, Территория Ядринская, з/у 1, вид разрешенного использования для размещения хранилищ фруктов, овощей, картофеля, зерна, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения. В границах земельного участка 57:11:0030201:1436, согласно сведений ЕГРН числятся объекты капитального строительства: 57:11:1650101:153 (Нежилое Здание, Зерносклад, площадь 592,6 кв. м, материал стен: кирпич, количество этажей:1, год постройки 1981, внесено в ЕГРН 26.06.2012, координаты объекта числятся в ЕГРН).

Также указано, что согласно визуальному осмотру территории и материалов, предоставленных заказчиком, выявлено, что в границах земельного участка 57:11:0030201:1436 расположены объекты капитального строительства, информация о которых отсутствует в ЕГРН.

В частности, что в границах земельного участка 57:11:0030201:1436 расположен объект капитального строительства Ангар, размер 27×12, общей площадью 324 кв.м., год постройки 2002, информация предоставлена согласно Бухгалтерской справки ООО «ЗаряМценск» № 2 от 20.01.2025. Визуально ангар из металлоконструкций, обшитый профлистом, представляет собой сооружение с металлическим каркасом, обшитое профилированными листами, имеет железобетонный фундамент.

Рядом с Ангаром расположена Автовесовая с платформой - объект из металлоконструкций, обшит профильным листом, имеет железобетонный фундамент размер 7×20, общей площадью 140 кв.м. год постройки 2022, согласно Бухгалтерской справки КХ «Алексо» №15 от 20.01.2025. На Автовесовую заказчиком предоставлен Договор №38 от 08.04.2022, который идентифицирует постройку объекта.

В границах земельного участка также расположен объект капитального строительства Навес (Объект незавершенного строительства) на бетонном фундаменте (железобетонная площадка), размер 60×90, общей площадью 5400 кв.м., год постройки 2022, готовность объекта 40%, информация предоставлена согласно Бухгалтерской справке КХ «Алексо» № 15 от 20.01.2025. На указанный объект заказчиком предоставлена Проектная Документация, договор №38 от 08.04.2022, который идентифицирует постройку объекта.

Из Бухгалтерской справки № 002 от 20.01.2025 составленной ООО «Заря-Мценск», об объекте Ангар (размер 27х12 м., 324 кв.м.) следует, что Ангар – объект из металлоконструкций обшит профлистом, размер объекта 27х12, имеет железобетонный фундамент.

Согласно Бухгалтерской справке № 15 от 20.01.2025, составленной КХ «Алексо» в отношении ФИО6 с платформой, объект представляет собой платформу размером 18х3 м, установленную внутри специально построенного металлического помещения. Автовесовая – объект из металлоконструкций, обшит профильным листом, имеет железобетонный фундамент.

Бухгалтерская справка № 16 от 20.01.2025 составлена КХ «Алексо» о незавершенном строительстве – железобетонная площадка (размер 60х90, 5400 м2), из справки следует, что готовность объекта – 40% (наличие фундамента).

Иные идентифицирующие признаки объектов в приведенных справках и Заключении кадастрового инженера отсутствуют, также они не содержат сведений, что

 поименованные в них объекты имеют вспомогательное использование и/или технологически связаны с каким-то основным объектом. Из содержания п. 12 всех Бухгалтерских справок следует, что наличие расположенных рядом объектов, снижающих либо повышающих привлекательность в целом не выявлено.

Проектная документация, указанная в Заключении кадастрового инженера, в отношении объекта незавершённого строительства – Ангар в материалах настоящего дела отсутствует.

Из технического плана от 17.10.2022 представленного истцом и третьим лицом следует, что он изготовлен в отношении объекта – Ангар (п. 12), количество этажей – 1 (п.

13), материал наружных стен – металлические (п.14), год завершения строительства объекта – 2002 (п.17), площадь объекта – 324.0,0.1 (п.18). В разделе «Заключения кадастрового инженера» технического плана от 17.10.2022 указано, что проектная документация на объект не изготавливалась. 

На основании п. 11 статьи 24 Федерального Закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ технический план подготовлен на основании декларации об объекте недвижимости № б/н от 17.10.2022, составленной и заверенной правообладателем объекта недвижимости.

Указанная декларация в составе Технического плана не представлена. Иные идентифицирующие данные в Техническом плане отсутствуют. Также, данный Технический план не содержит информации, что Ангар имеет функцию вспомогательного объекта.

Также, сторонами не оспаривается, что права истца и третьего лица на заявленные ими объекты, как на объекты недвижимого имущества, в ЕГРН никогда не были зарегистрированы, на кадастровый учет объекты не поставлены, разрешительная документация на возведение объектов не получалась, проектная документация не изготавливалась.

Таким образом, на момент совершения оспариваемой сделки по купле-продаже земельного участка кадастровым номером 57:11:0030201:1436, каких-либо сведений о праве истца на иные объекты недвижимости, в том числе заявленные в настоящем иске, и расположенные на данном земельном участке, кроме отчужденного вместе с данным земельным участком, не имелось.

Истец с требованием о признании за ним права собственности на объекты, указанные в исковом заявлении, не обращался.

Доводы истца и третьего лица о том, в пределах земельного участка с кадастровым номером 57:11:0030201:1436, расположен ангар, являющийся, по их мнению, собственностью ООО «ЗАРЯ-МЦЕНСК», не может рассматриваться как основание ничтожности Договора купли-продажи от 09.02.2024, в том числе по заявленным основаниям.

Все изложенные истцом в этой части обстоятельства не имеют правового значения и не входят в предмет доказывания по настоящему спору, поскольку ООО «ЗАРЯ-МЦЕНСК» не являлось собственником отчужденного земельного участка и стороной сделки, не имело и не имеет на данном земельном участке объектов недвижимости зарегистрированных в установленном законом порядке (ст. 131 ГК РФ).

В этой связи суд также отклоняет довод третьего лица о необходимости соблюдения продавцом, перед совершением оспариваемой сделки, положений п. 2 ст. 250 ГК РФ, согласно которым продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Материалами дела подтверждается, что земельный участок с кадастровым номером 57:11:0030201:1436 на момент его продажи не являлся общедолевым, поэтому у продавца

отсутствовала обязанность соблюсти положения п. 2 ст. 250 ГК РФ в том числе в отношении третьего лица.

В Постановлении Президиума Верховного Суда РФ от 17.11.2004 № 19пв-04 суд указал, что из содержания ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что она неприменима к договору купли-продажи имущества, не находящегося в долевой собственности.

Аналогичная позиция изложена и в Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 19.07.2016 № 18-КГ16-51 в котором, в частности указано, что правило о преимущественном праве покупки не применяется при купле-продаже имущества, не находящегося в долевой собственности.

Из чего следует отсутствие прав и интересов истца и третьего лица, которые могли бы быть нарушены оспариваемой по данному делу сделкой.

Доводы истца и третьего лица о том, что заявленные объекты возводились ими как объекты недвижимости, в том числе вспомогательного использования, отклоняется судом как не нашедшие своего подтверждения.

Так, объектами капитального строительства признаются здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие, площадки и другие) (п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации). По общему правилу строительство и реконструкция объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство (ч. 2 ст. 51 ГрК).

Наличие у объекта признаков капитальности (фундамента) само по себе не соответствует критериям, названным в статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Аналогичная позиция изложена в пункте 1 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.11.2016, в котором указано, что не является капитальным объект, являющийся типовым, изготовленным в заводских условиях, части и соединительные элементы которого поставляются в разобранном состоянии, собранная конструкция крепится на бетонную площадку креплениями, обеспечивающими временную прочную связь с такой площадкой, установка объекта производится без устройства заглубленного в землю фундамента, который свидетельствовал бы о наличии прочной связи с землей. При этом возведение бетонного фундамента не может рассматриваться как доказательство строительства капитального здания, поскольку такого рода фундамент используется и для возведения временных сооружений.

В Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 22.12.2015 по делу № 304-ЭС15-11476 сформулирован правовой подход, в силу которого при решении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, необходимо установить наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

Для признания имущества недвижимым необходимо представить доказательства возведения его в установленном законом и иными нормативными актами порядке на земельном участке, предоставленном для строительства объекта недвижимости, с получением разрешительной документации с соблюдением градостроительных норм и правил.

В соответствии с частью 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных частью 17 указанной статьи.

Согласно подпункту 2 пункту 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства объектов, не являющихся объектами капитального строительства. Некапитальные строения, сооружения - строения, сооружения, которые не имеют прочной связи с землей и конструктивные характеристики которых позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик строений, сооружений (в том числе киосков, навесов и других подобных строений, сооружений) (часть 10.2 статьи 1 ГрК РФ).

В соответствии с пунктом 3 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство не требуется в случае строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования, критерии

 отнесения к которым устанавливаются Правительством Российской Федерации (постановление Правительства Российской Федерации от 04.05.2023 № 703).

Под строениями и сооружениями вспомогательного использования следует понимать сооружения пониженного уровня ответственности. К таким сооружениям относятся парники, теплицы, летние павильоны, небольшие склады и подобные сооружения.

Критерием для отнесения строений и сооружений к вспомогательным является наличие на рассматриваемом земельном участке основного здания, строения или сооружения, по отношению к которому новое строение или сооружение выполняет вспомогательную или обслуживающую функцию. При этом в техническом плане на такой объект должно быть указано на вспомогательный характер такого объекта.

На основании пункта 5 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации РФ Правительством Российской Федерации могут быть установлены иные случаи, при которых не требуется получение разрешения на строительство.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 12.11.2020 № 1816 утвержден перечень случаев, при которых для строительства, реконструкции объекта капитального строительства не требуется получение разрешения на строительство.

Вместе с тем, заявляемые истцом объекты не входит в указанный перечень, и не относятся к объектам, указанным в п. 3 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Доказательств обратного материалы дела не содержат.

Кроме этого, суд предлагал истцу и третьему лицу представить надлежащие доказательства возникновения права на заявленные объекты.

Согласно абзацу 2 пункта 36 Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и

Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» право собственности на движимое имущество доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца.

В соответствии с разъяснениями, данными в абзаце 3 пункта 36 Постановления № 10/22 от 29.04.2010 доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у лица.

В силу абзаца 4 пункта 36 Постановления №10/22, факты включения недвижимого

имущества в реестр собственности и нахождения имущества на балансе сами по себе не являются доказательствами права собственности и законного владения.

Согласно части 1 статьи 9 Федерального закона от 06.12.2011 № 402-ФЗ «О бухгалтерском учете» каждый факт хозяйственной жизни подлежит оформлению первичным учетным документом. Не допускается принятие к бухгалтерскому учету документов, которыми оформляются не имевшие места факты хозяйственной жизни, в том числе лежащие в основе мнимых и притворных сделок.

При этом, под фактом хозяйственной жизни понимается сделка, событие, операция, которые оказывают или способны оказать влияние на финансовое положение экономического субъекта, финансовый результат его деятельности и (или) движение денежных средств (пункт 8 статьи 3 №402-ФЗ).

Из данной нормы права следует, что постановка на баланс имущества (отражение его в регистрах бухгалтерского учета) допускается только на основании первичных учетных документов.

В этой связи, представленные истцом и третьим лицом договоры, спецификации и бухгалтерские справки не могут быть приняты судом в качестве надлежащего доказательства принадлежности КХ «Алексо» и ООО «Заря-Мценск» заявленного имущества.

Нормами статьи 65 АПК РФ предусмотрено, что каждое лицо, участвующее в деле,

 должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу части 1 статьи 66 АПК РФ доказательства представляются лицами, участвующими в деле, которые согласно части 1 статьи 9 АПК РФ несут риск наступления

последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий. Риск наступления последствий несовершения процессуальных действий по представлению в суд первой инстанции всех доказательств, подтверждающих обстоятельства, на которые ссылается сторона как на основание своих требований и возражений, лежит на этой стороне.

Истец, заявляя в настоящем деле о возведении на земельном участке с кадастровым номером 57:11:0030201:1436 объектов недвижимости, в том числе незавершенных строительством, и не оформленных надлежащим образом, вплоть до отчуждения земельного участка ответчику, никаких мер к легализации указанных объектов не предпринимал.

Нахождение на земельном участке самовольных строений (сооружений) не влияет на действительность сделки по отчуждению такого участка.

Положения абзаца 1 пункта 2 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации направлены на полное исключение из гражданских правоотношений самовольной постройки как объекта гражданских прав, за исключением случаев, когда право на такой объект признал суд (Определение Верховного Суда РФ от 27.08.2024 № 18-КГ24-124-К4).

Согласно действующему законодательству совершать юридически значимые действия, как правило, возможно только в отношении существующего объекта гражданских прав. По смыслу ст. ст. 128, 129, 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольное строение не введено в гражданский оборот и не может в нем участвовать: с ним нельзя совершать гражданско-правовые сделки, право на него не может быть установлено и зарегистрировано. Лицо, осуществившее самовольную постройку, в силу п. 2 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации не приобретает на нее права собственности, не вправе ею распоряжаться и совершать какие-либо сделки до признания такого права судом (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №2 (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 06.07.2016). Аналогичная позиция изложена в Определении Верховного Суда РФ от 15.03.2016 № 18-КГ15-241.

В соответствии с п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

К признанию постройки самовольной приводит либо частноправовое нарушение (строительство на земельном участке в отсутствие соответствующего гражданского права на землю), либо публично-правовые нарушения: формальное (отсутствие необходимых разрешений) или содержательное (нарушение градостроительных и строительных норм и правил) (определение Верховного Суда Российской Федерации от 10.03.2016 № 308-ЭС15-15458).

В пункте 10 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» разъяснено, что последствиями возведения (создания) самовольной постройки являются ее снос или приведение в соответствие с установленными требованиями на основании решения суда (пункт 2 статьи 222 ГК РФ) или на основании решения органа местного самоуправления, принимаемого в соответствии с его компетенцией, установленной законом (пункт 3.1 статьи 222 ГК РФ), если судом не будут установлены обстоятельства, свидетельствующие о возможности ее сохранения.

Согласно пункту 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно ст. 15 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» сведения об объектах незавершенного строительства наряду со сведениями об иных объектах, которые связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, вносятся в рамках государственного кадастрового учета недвижимого имущества в Единый государственный реестр недвижимости.

При этом объект незавершенного строительства может быть поставлен на кадастровый учет, когда степень выполненных работ по созданию этого объекта позволяет его идентифицировать в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества (п. 3 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.11.2016).

Согласно п. 21 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 24.01.2000 № 51

«Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда» право собственности на незавершенное строительство как на недвижимое имущество возникает с момента регистрации этого строительства в установленном порядке.

До момента постановки объекта незавершенного строительства на государственный кадастровый учет и присвоения ему кадастрового номера, такой объект не существует как объект гражданских прав и не может выступать в гражданском обороте.

Таким образом, действующее законодательство не запрещает реализацию земельных участков, на которых находятся самовольные постройки, и не относит их наличие к обременениям (ограничениям) земельных участков в случае, если расположенные на земельном участке здание, сооружение, объект незавершенного строительства являются самовольной постройкой (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 06.07.2016).

Принцип свободы договора предполагает добросовестность действий сторон, разумность и справедливость его условий, в частности их соответствие действительному экономическому смыслу заключенного соглашения. Под свободой договора подразумевается, что стороны взаимодействуют друг с другом на началах равенства и автономии воли и определяют условия договора самостоятельно в своих интересах. Однако это не означает, что при заключении договора они могут действовать и осуществлять права по своему усмотрению без учета прав других лиц (своих контрагентов), а также ограничений, установленных Гражданским кодексом Российской Федерации и другими законами (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.07.2011 N 17389/10).

Согласно п. 5 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснениям, приведенным в п. 70 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и тому подобные) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Как установлено судом и не оспаривается истцом (продавцом) на момент заключения оспариваемой сделки он был осведомлен о наличии на земельном участке с кадастровым номером 57:11:0030201:1436 иных объектов, независимо от их характеристик, помимо отчуждаемого.

При этом, из содержания договора от 09.02.2024 следует, что истец дал ответчику заверения (п. 9, 10 16, 17 Договора), относительно предмета договора, отсутствия обременений отчуждаемого имущества и иных препятствий к заключению сделки.

По общему правилу, ответчик (покупатель) в своих действиях мог разумно полагаться на данные заверения и ожидал добросовестного поведения контрагента 

Совершив оспариваемую сделку, истец (продавец) передал объекты ответчику (покупателю) и принял оплату по договору купли-продажи от 09.02.2024, что подтверждается представленными сторонами договором купли-продажи от 09.02.2024 (является одновременно Актом приема-передачи) и платежными поручениями.

Кроме этого, с момента заключения указанного договора и до даты предъявления настоящего иска продавец (истец) не имел к покупателю (ответчику) никаких претензий относительно предмета договора и его условий. Доказательств обратного в материалы дела не представлено.

Согласно п. 5 ст. 166 ГК заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Правило "эстоппель" (англ. estoppel, от англ. estop - лишать права возражения) предполагает утрату лицом права ссылаться на какие-либо обстоятельства (заявлять возражения) в рамках гражданско-правового спора, если данные возражения существенно противоречат его предшествующему поведению. Основным критерием его применения является непоследовательное, непредсказуемое поведение участника гражданского правоотношения.

Учитывая изложенное, суд считает требования истца являются необоснованными и не подлежат удовлетворению.

Судебные расходы распределены судом следующим образом.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 21 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах» согласно статье 110 АПК РФ между сторонами судебного разбирательства возникают отношения по распределению судебных расходов, которые регулируются главой 9 АПК РФ.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. 

Согласно ч. 2 ст. 168 АПК РФ, при принятии решения арбитражный суд решает вопросы о распределении судебных расходов.

На основании изложенного, учитывая, что в удовлетворении исковых требований отказано, расходы по оплате государственной пошлины относятся на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд (г. Воронеж) через Арбитражный суд Орловской области в течение месяца с даты его принятия.

Судебный акт по настоящему делу будет выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, направляется лицам, участвующим в деле, согласно статье 177, 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству лиц копии полного текста решения (определения) на бумажном носителе могут быть направлены им после его изготовления в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Судья А.Г. Кудряшова