АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-5339/22

16 августа 2022 г.

г. Ростов-на-Дону

 

Резолютивная часть решения объявлена   09 августа 2022 г.

Полный текст решения изготовлен            16 августа 2022 г.

 

Арбитражный суд Ростовской области  в составе судьи Жигало Н. А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело № А53-5339/22 по иску индивидуального предпринимателя ФИО2  (ИНН: 

<

***>, ОГРНИП: 

<

***>)

к Администрации Ремонтненского района Ростовской области  (ИНН: 

<

***>,  ОГРН: 

<

***>)

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее также истец, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к Администрации Ремонтненского района Ростовской области   (далее также ответчик, администрация) о признании незаконным выраженного в ответе Администрации Ремонтненского района Ростовской области № 93\4942 от 01.12.2021 отказа в заключении с ИП ФИО2 договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами 61:32:0010117:3369 и 61:32:0010117:3515, об обязании Администрации Ремонтненского района РО заключить с ФИО2 договоры аренды земельных участков с кадастровыми номерами 61:32:0010117:3369 и 61:32:0010117:3515, расположенных по адресу: 

<

...> б/н, на срок 3 года для завершения строительства (с учетом уточнения требований).

В судебном заседании представитель истца поддержал требования.

Ответчик, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, явку представителя не обеспечил, в связи с чем дело рассмотрено в его отсутствие в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее также АПК РФ).

Изучив материалы дела, выслушав представителя истца, суд установил следующее.

Между ИП ФИО2 и Администрацией Ремонтненского района Ростовской области был заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка несельскохозяйственного назначения № 12 от 12.07.2013 из категории земель «земли населенных пунктов» с кадастровым номером 61:32:0010117:3369, местоположение: Ростовская область, 

<

...> б/н (с запада на расстоянии 5м здание Ремонтненского районного отдела филиала ФГУ «Россельхозцентр» РО ул. Дзержинского, д.78, с востока на расстоянии 28м магазин «Автозапчасти» ИП ФИО3, с севера на расстоянии 34,5м жилой многоквартирный дом (ул. Дзержинского), с юга на расстоянии 15 м автодорога местного значения (ул.Дзержинского), общей площадью 100 кв.м.

Указанный земельный участок с кадастровым номером 61:32:0010117:3369 передан ФИО2 в аренду для строительства магазина промышленных товаров.

Согласно договору аренды на момент передачи в аренду участка на нем отсутствовали строения и сооружения. Срок действия договора аренды установлен с 12.07.2013 по 12.07.2018.

Указанный договор аренды был зарегистрирован в установленном законом порядке.

Сторонами заключались дополнительные соглашения от 14.02.2014, от 12.02.2015, от 12.02.2016, от23.01.2017, от 23.01.2018, от 10.01.2019, от 10.01.2020, устанавливающие арендную плату на каждый последующий год.

Кроме того, между ИП ФИО2 и Администрацией Ремонтненского района Ростовской области был заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка несельскохозяйственного назначения № 16 от  05.09.2014 из категории земель «земли населенных пунктов» с кадастровым номером 61:32:0010117:3515, местоположение: Ростовская область, 

<

...> б/н. общей площадью 100 кв.м.

Указанный земельный участок с кадастровым номером 61:32:0010117:3515 передан арендатору в аренду «под магазин смешанных товаров». Согласно договору аренды на указанном участке отсутствуют строения и сооружения.

Срок действия договора установлен с 05.09.2014 по 05.09.2019, договор аренды был зарегистрирован в установленном законом порядке.

К указанному договору аренды заключались дополнительные соглашения от 12.02.2015, от 12.02.2016, от 23.01.2017, от 23.01.2018, от 10.01.2019, от 10.01.2020, устанавливающие арендную плату на каждый последующий год. 

Арендуемые заявителем земельные участки с кадастровыми номерами 61:32:0010117:3515 и 61:32:0010117:3369 являются смежными.

Также судом установлено, что Администрацией Ремонтненского сельского поселения Ростовской области заявителю было выдано разрешение № 61-RU61532310-13-2016 от 20.04.2016 на строительство магазина непродовольственных товаров на земельных участках с кадастровыми номерами 61:32:0010117:3515 и 61:32:0010117:3369, расположенных по адресу: 

<

...> б/н сроком до 20.04.2026.

Заявитель указал, что в соответствии с указанными документами, а также градостроительным планом указанных земельных участков от 20.04.2016, проектной документацией, приступил к строительству магазина, возвел фундамент и цокольный этаж, что подтверждается техническим паспортом и техническим планом объекта незавершенного строительства.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 13.10.2021 по делу №А53-15299/2021 расторгнуты договоры аренды находящегося в государственной собственности земельного участка несельскохозяйственного назначения от 12.07.2013 № 12, от 05.09.2014 № 16. Суд обязал предпринимателя ФИО2 произвести демонтаж возведенного на земельных участках фундамента с цоколем и возвратить администрации земельные участки с кадастровыми номерами 61:32:0010117:3369, 61:32:0010117:3515.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 30.11.2021 и постановлением суда кассационной инстанции от 22.03.2022 решение суда от 13.10.2021 оставлено без изменения.

08.11.2021 ФИО2 обратился в администрацию с заявлением о заключении с договоров аренды спорных земельных участков без проведения торгов сроком на 3 года для завершения строительства магазина.

В письме от 01.12.2021 №93/4942 администрация отказала в заключении договоров сроком на 3 года в связи с тем, что объект незавершенного строительства не зарегистрирован в установленном законом порядке.

Оспаривая отказ администрации, ФИО2 ссылается на определение Верховного суда РФ от 16.04.2020 по делу №308-ЭС19-2576, в котором указано следующее.

Согласно пункту 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в редакции Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ), действующей с 01.03.2015, в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с этим пунктом.

Правило, закрепленное в пункте 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в редакции, действовавшей до 01.03.2015, о том, что собственник объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до 01.01.2012, имеет право приобрести публичный земельный участок, на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений, не содержало оговорки об однократном предоставлении участка в аренду собственнику объекта незавершенного строительства, а действовавшим до 01.03.2015 пунктом 3 статьи 22 ЗК РФ было предусмотрено преимущественное право арендатора земельного участка на заключение нового договора аренды по истечении срока действия прежнего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами императивным нормам, действующим в момент его заключения.

Согласно пункту 2 названной статьи, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Исходя из приведенных норм, поскольку редакция пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, действовавшая до 01.03.2015 не содержала ограничений для собственника объекта незавершенного строительства заключить договор аренды (ни по срокам такого договора, ни по однократности), а из пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, равно как из положений Закона N 171-ФЗ, прямо не следует, что введенное ограничение однократности для договора аренды, заключаемого в целях завершения строительства объекта, распространяется на ранее заключенные договоры аренды, оснований считать, что редакция пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, действующая с 01.03.2015, распространяется на отношения, возникшие из заключенного до указанной даты договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, не имеется.

Кроме того, Законом N 171-ФЗ в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и Гражданский кодекс Российской Федерации, который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 33 статьи 34 Закона N 171-ФЗ установлено, что положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу этого Федерального закона (01.03.2015).

Согласно данным нормам права применение положений статьи 239.1 ГК РФ возможно в случае, если собственником объекта незавершенного строительства для его завершения уже было реализовано предусмотренное пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в редакции, действующей с 01.03.2015, право на однократное его предоставление для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после 01.03.2015.

Таким образом, совокупное толкование приведенных норм права позволяет сделать вывод о том, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке статьи 239.1 ГК РФ с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

ФИО2 полагает, что имеет право на заключение договоров без проведения торгов для завершения строительства магазина, поскольку земельные участки предоставлены ему в аренду до 01.03.2015, в связи с чем регистрация объекта незавершенного строительства не требуется для предоставления в аренду земельного участка для завершения строительства сроком на три года.

Вместе с тем, в определении Верховного суда РФ от 16.04.2020 по делу №308-ЭС19-2576 также указано, что совокупное толкование приведенных норм права позволяет сделать вывод о том, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке статьи 239.1 ГК РФ с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

В рамках дела N А53-34190/2020 предприниматель обращался к администрации со следующими требованиями: о признании незаконным отказа администрации в объединении земельных участков с кадастровыми номерами 61:32:0010117:3515 и 61:32:0010117:3369; о признании незаконным бездействия администрации, выразившегося в отсутствии ответа на заявление предпринимателя о заключении договора аренды в отношении указанных участков; об обязании администрации вынести решение об объединении земельных участков в один участок; об обязании администрации заключить с предпринимателем договор аренды образованного земельного участка сроком на три года для завершения строительства объекта незавершенного строительства. Судебными актами по названному делу, вступившими в законную силу, в удовлетворении требований отказано. Суды при разрешении спора установили, что арендуемые предпринимателем земельные участки имеют различные правовые режимы (виды разрешенного использования), которые не были изменены в установленном законом порядке, что исключает их объединение и предоставление заявителю на новый срок в аренду для завершения строительства. Виды разрешенного использования изменены лишь после расторжения в судебном порядке договоров аренды. Представленное предпринимателем разрешение на строительство от 20.04.2016 N 61-RU61532310-13-2016 сроком до 20.04.2026 квалифицировано судами как незаконное, выданное с нарушением требований статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Данное разрешение предусматривает строительство одного объекта недвижимости (здания магазина) на двух самостоятельных земельных участках с кадастровыми номерами 61:32:0010117:3515 и 61:32:0010117:3369, имеющих разные виды разрешенного использования. В этой связи судебные инстанции признали, что предприниматель, действующий недобросовестно, не вправе защищаться таким разрешением в судебном порядке (статья 10 Гражданского кодекса).

В связи с вышеизложенным судебными актами по делу  №А53-15299/2021 на ФИО2 возложена обязанность демонтировать фундамент, возведенный на участках.

Ссылка предпринимателя на постановление Правительства РФ от 06.04.2022 №603, которым разрешено строительство объектов капитального строительства на смежных участках, отклоняется судом, поскольку на момент выдачи разрешения на строительство от 20.40.2016 и на дату отказа оспариваемого отказа администрации в заключении договоров на новый срок данное постановление не распространяет свое действие, так как не имеет обратной силы. Таким образом, строительство велось предпринимателем без надлежащей разрешительной документации, что исключает возможность льготного предоставления земельного участка.

Более того, договор аренды № 12 от 12.07.2013 заключен сроком по 12.07.2018, договор аренды № 16 от  05.09.2014 заключен сроком по 05.09.2019. Однако в материалах настоящего дела и дел №А53-34190/2020, №А53-15299/2021 отсутствуют доказательства возведения истцом фундамента на спорных земельных участках в пределах сроков действия договоров. Первый осмотр земельных участков и объекта незавершенного строительства произведен в 2020 году после истечения срока действия второго договора. Истец утверждает, что согласно техническому паспорту имеется цоколь на фундаменте, однако это не соответствует действительности, что подтверждается представленными в дело фотоснимками земельных участков.

Учитывая вышеизложенные обстоятельства в совокупности, суд не усматривает законных оснований для удовлетворения требований.

На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины относятся на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Отказать в иске.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

СудьяЖигало Н. А.