﻿ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

г. Москва				                          Дело №А40-201600/21-41-1533

Резолютивная часть решения объявлена 25.06.2021

Решение в полном объеме изготовлено 02.07.2021                                                                  

Арбитражный суд г. Москвы в составе судьи Березовой О.А., рассмотрев в судебном заседании суда первой инстанции, проведенном по адресу: г. Москва, ул. Б. Тульская, д. 17, зал судебных заседаний 4010, - при ведении протокола секретарем Борисановой В.А., при участии представителей истца Красанова В.В. по доверенности от 20.11.2020, Бархударян Л.А. по выписке из ЕГРЮЛ и ответчика Комаровой С.С. по доверенности от 10.01.2021 № 3, дело по иску ООО «Авинэкс» (ОГРН 1147746124327) к ИП Комарову Виктору Васильевичу (ОГРНИП 313774613300125) о взыскании 200 000 руб., по встречному иску о взыскании 293 187 руб., установил:

С учетом уточнения исковых требований истец просит суд взыскать с ответчика 200 000 руб., в том числе 167 018 руб. 01 коп. обеспечительного платежа, перечисленного по договору аренды от 01.01.2018 № 1/2018, и 32 981 руб. 99 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных за нарушение срока его возврата.

Иск мотивирован тем, что истец перечислил ответчику на основании договора аренды от 01.01.2018 № 1/2018 обеспечительный платеж в размере 445 823 руб. 83 коп. путем зачета платежа, уплаченного по договору аренды от 17.03.2014 № 1/2014. С  01.08.2018 договор аренды расторгнут, по акту приема-передачи от 01.08.2018 истец возвратил ответчику арендовавшиеся помещения. Согласно п. 3.3 договора арендодатель осуществляет возврат оставшейся суммы депозита, превышающей размер невыполненных обязательств арендатора по договору, в течение одного месяца с даты передачи помещения арендатором с указанием суммы удержания из депозита и соответствующих этой сумме невыполненных арендатором обязательств, однако ответчик возврат суммы депозита не произвел. 

Ответчик против иска возразил, сослался на то, что в акте приема-передачи от 01.08.2018 отражено состояние помещений на момент их возврата из аренды, в том числе указаны зафиксированные фотосъемкой недостатки, которые требуют выполнение  ремонта. Истец отказался от выполнения ремонта, хотя обязан выполнять его за свой счет в соответствии с условиями договора. Уплаченный истцом обеспечительный платеж зачтен ответчиком в счет оплаты арендной платы за 01.08.2020 (в сумме 14 381 руб. 40 коп.) и в счет оплаты ремонта (в сумме 152 636 руб. 11 коп.), оставшуюся сумму обеспечительного платежа после внесения истцом изменений в ЕГРЮЛ в отношении юридического адреса ответчик возвратил истцу депозит в размере 278 805 руб. 82 коп.

В процессе рассмотрения дела ответчик предъявил встречный иск, принятый судом к производству для рассмотрения совместно с первоначальным. С учетом уменьшения размера исковых требований по встречному иску ответчик просит суд взыскать с ответчика 553 603 руб. 66 коп. в оплату ремонта помещений и 100 123 руб. 84 коп. неустойки.

Исследовав письменные доказательства, представленные истцом м ответчиком, заслушав объяснения их представителей, суд установил, что 01.01.2018 истец в качестве арендатора и ответчик в качестве арендодателя заключили договор аренды № 1/2018, по которому арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилые офисные и складские помещения площадью 846, 5 кв. м по адресу: г. Москва, ул. Ижорская. д. 8а. 

Согласно п. 2.2.2 договора арендодатель имеет право один раз в год совместно с представителем арендатора проверять помещения, по итогам проверки стороны составляют и подписывают двусторонний акт, в котором отражается состояние помещений и необходимость проведения косметического и (или) текущего ремонта.

В соответствии с п. 2.2.3 договора составление арендодателем акта, указанного в п. 2.2.2 договора, с указанием необходимости проведения косметического и (или) текущего ремонта, является основанием для арендатора выполнить такой ремонт в срок по истечении не позднее 3-х месяцев. В случае, если в указанный срок ремонт не произведен, арендодатель производит ремонт за свой счет. В этом случае арендодатель выставляет счет арендатору, а арендатор оплачивает данный счет в течение 3-х дней со дня получения, при этом цену ремонтных работ арендодатель не согласовывает с арендатором.

Согласно п. 2.3.3 договора арендатор обязуется своевременно за счет собственных средств производить текущий и (или) косметический ремонт помещений в соответствии с актом о состоянии помещений, указанным в п. 2.2.2 договора, а также в иных случаях, предусмотренных п. 2.3.2, 2.3.6 и 2.3.8 договора

П. 2.3.6 договора устанавливает, что арендатор обязуется восстановить помещения за счет собственных средств или возместить ущерб, нанесенный арендодателю, если арендуемые помещения в результате действий арендатора или непринятия им необходимых и своевременных мер придут в аварийное состояние.

П. 2.3.8 договора предусматривает, что в случае расторжения, окончания срока действия договора и (или) прекращения действия договора по иным основаниям арендатор обязан возвратить помещения по акту приема-передачи в том состоянии, в каком он их получил. В случае, если помещения требуют выполнение текущего и (или) косметического ремонта, арендатор обязан выполнить данный ремонт в помещении или возместить стоимость ремонта арендодателю. 

Согласно разделу 3 и приложению № 1 к договору арендная плата составляет 6 320 руб. за 1 кв. м в год без учета НДС.

В соответствии с п. 3.3 договора арендатор в срок до 01.01.2018 вносит на счет арендодателя депозит в сумме постоянной части арендной платы за один месяц. Арендодатель вправе произвести удержание суммы депозита в размере невыполненных обязательств арендатором по договору в случае расторжения, прекращения договора, окончания срока действия договора, а также в иных случаях, в том числе связанных с освобождением арендованных помещений. Оставшаяся сумма депозита, превышающая размер невыполненных арендатором обязательств, в течение одного месяца с даты передачи помещений арендатором возвращается арендатору с указанием суммы удержания из депозита и соответствующих этой сумме невыполненных арендатором обязательств.

Согласно п. 2.2.6 договора по окончании договора, в случае его расторжения, прекращения арендодатель вправе удержать депозит, указанный в п. 3.3 договора, до момента исполнения арендатором всех финансовых обязательств по договору, до момента внесения изменений в ЕГРЮЛ  в части изменения адреса местонахождения арендатора (в случае регистрации адреса помещения в качестве адреса арендатора в учредительных документах и (или) в ЕГРЮЛ). 

В соответствии с п. 3.7 договора в случае освобождения арендатором помещений до истечения срока аренды и (или) в связи с окончанием срока действия договора, расторжением договора он обязан уплатить арендодателю стоимость необходимого, но не произведенного им косметического и (или) текущего ремонта помещений. Стоимость ремонта определяется на основании сметы, представленной арендодателем,  но не выше суммы депозита.

Согласно п. 4.1 договора срок аренды устанавливается с 01.01.2018 по 30.11.2018.

Из объяснений представителей сторон следует, что до заключения указанного сторонами помещения арендовались истцом по договорам от 17.03.2014 № 1/2014, от 01.04.2015 № 1/2015, от 01.03.2016 № 1/2016, от 01.02.2017 № 1/2017, в счет обеспечительного платежа по договору аренды от 01.01.2018 № 1/2018 зачтен обеспечительный платеж, ранее уплаченный истцом по платежным поручениям от 24.03.2014 № 1 и 9 в рамках договора аренды от 17.03.2014 № 1/2014, в сумме 445 823 руб. 83 коп.

Из письма ответчика от 25.07.2018 № 351 следует, что уведомлением, полученным ответчиком 25.06.2018 по электронной почте, истец заявил о досрочном расторжении договора аренды; в письме ответчик просил истца передать помещения 01.08.2018  в 15:00, тем самым согласившись с досрочным расторжением договора аренды.

По акту приема-передачи от 01.08.2018 истец возвратил ответчику помещения.

В акте перечислены замечания арендодателя к состоянию помещений, с которыми не согласился истец, сославшись на то, что указанные в акте недостатки относятся к естественному износу помещений, которые арендовались истцом с 2014 года.

В письме от 10.09.2018 № 417 ответчик потребовал от истца внести изменения в учредительные документы истца и в ЕГРЮЛ в отношении адреса истца; в письме от 18.10.2018 № 482 ответчик сослался на п. 2.2.6 договора, который предоставляет арендодателю право удержать депозит до момента внесения изменений в ЕГРЮЛ в отношении адреса арендатора (в случае регистрации адреса помещения в качестве адреса арендатора в учредительных документах и (или) в ЕГРЮЛ). Кроме того, ответчик сослался на п. 3.5 и 3.7 договора, потребовал уплатить арендную плату за 01.08.2018 в размере 14 381 руб. 40 коп. и компенсировать стоимость ремонта помещений, отметив, что после внесения изменений в учредительные документы и в ЕГРЮЛ вернет истцу депозит с учетом удержания неисполненных финансовых обязательств по договору.

Из приказа ответчика от 31.07.2019 № 30/07/2019 следует, что из обеспечительного платежа в сумме 445 823 руб. 33 коп. ответчик удержал 14 381 руб. 40 коп. в счет арендной платы за 01.08.2018 и 152 636 руб. 11 коп. в счет оплаты ремонта помещений, оставшаяся часть обеспечительного платежа (278 805 руб. 82 коп.) возвращена истцу по платежному поручению от 31.07.2019 № 431.

Согласно ст. 329 ГК Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором, при этом прекращение основного обязательства влечет прекращение обеспечивающего его обязательства, если иное не предусмотрено законом или договором.

Ст. 381.1 ГК Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ) устанавливает, что денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 1062 Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем. При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства, а в  случае ненаступления в предусмотренный договором срок указанных обстоятельств или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

Ст. 395 ГК Российской Федерации предусматривает, что за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате на сумму этих средств уплачиваются проценты. В период до 01.06.2015 размер процентов определялся существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части, с 01.06.2015 размер процентов определяется существующими в месте жительства кредитора или, если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения, опубликованными Банком России и имевшими место в соответствующие периоды средними ставками банковского процента по вкладам физических лиц, а с 01.08.2016 – ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

В ходе судебного разбирательства судом установлено, что договор аренды от 01.01.2018 № 1/2018 прекратил свое действие с 01.08.2018, по акту приема-передачи от 01.08.2018 помещения возвращены арендодателю, при этом в письме, полученном ответчиком 25.06.2018, истец просил расторгнуть договор аренды с 01.08.2018.

При указанных обстоятельствах суд соглашается с мнением истца о том, что оснований для удержания ответчиком из обеспечительного платежа 14 381 руб. 40 коп. в счет арендной платы за 01.08.2018 не имелось.

В ходе судебного разбирательства истец сослался на то, что недостатки, указанные ответчиком в акте от 01.08.2018, являются следствием естественного износа, часть недостатков (пятна на полу, трещина к стеклопакете со стороны улицы и др.) имелись в помещениях на дату передачи их в аренду,  до возврата помещений из аренды истец выполнил в помещениях ремонт, в доказательство представил в дело фотографии помещений на электронном носителе.

От назначения судебной экспертизы по вопросу о том, являются ли указанные в акте от 01.08.2018 недостатки следствием естественного износа помещений, ответчик отказался.

При указанных обстоятельствах суд считает, что в нарушение ст. 65 АПК Российской Федерации ответчик не доказал, что истец возвратил из аренды помещения, арендовавшиеся им с 2014 года, с недостатками, которые не являются следствием естественного износа, не доказал необходимость ремонта помещений и не доказал его стоимость.

При указанных обстоятельствах первоначальный иск суд удовлетворяет в полном объеме, во встречном иске отказывает.

Судебные расходы в виде государственной пошлины взыскиваются с ответчика в соответствии со ст. 110 АПК Российской Федерации в пользу истца.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 329, 381.1, 395 ГК Российской Федерации, ст. 110-112, 167-171 АПК Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

первоначальный иск удовлетворить;

взыскать с ИП Комарова Виктора Васильевича  в пользу ООО «Авинэкс» 200 000 руб.,  а также 7 000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Во встречном иске отказать.

Возвратить ИП Комарову Виктору Васильевичу из федерального бюджета государственную пошлину 9 212 руб.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд  в течение месяца со дня принятия. 

 

Судья                                                                                                      О.А. Березова