АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ  РОССИЙСКОЙ  ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

г. Новосибирск                                                                Дело №А45-12223/2022

               Резолютивная часть решения объявлена 21 декабря 2022 года

               Решение изготовлено в полном объеме 27 декабря 2022 года

 

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи               Остроумова Б.Б., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью  "Новгородстрой" (ОГРН 

<

***>), г. Новосибирск

     к Департаменту земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска, г. Новосибирск,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно  предмета спора: 

1) муниципальное унитарное предприятие города Новосибирска "Центр муниципального имущества" (ОГРН 

<

***>), г. Новосибирск,

2) общество с ограниченной ответственностью "АВТОАЛЬЯНС 54" (ОГРН 

<

***>), г. Новосибирск,

3) муниципальное унитарное предприятие г. Новосибирска  «Горводоканал»  (ОГРН  

<

***>), г. Новосибирск

4) общество с ограниченной ответственностью «Жилреммонтаж» (ОГРН 

<

***>), г. Новосибирск,

5) общество с ограниченной ответственностью «Жилищно-эксплуатационный участок №4» (ОГРН 

<

***>), г. Новосибирск,

6) общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Жилищного хозяйства Октябрьского района" (ОГРН 

<

***>), г. Новосибирск,

об обязании возвратить 171 157 руб. 82 коп., обязании произвести перерасчет на сумму 37 088 руб. 97 коп.,

при участии в судебном заседании представителей:  

истца: ФИО2 (доверенность  от 17.06.2022, диплом, паспорт);

ответчика: ФИО3 (доверенность №31/Д-032  от 16.03.2022, диплом, служебное удостоверение);

третьих лиц 1-3: представитель отсутствует, извещен; 

третьего лица 4: ФИО4 (доверенность от 13.10.2022, диплом, паспорт)

третьего лица 5: представитель отсутствует, извещен,

третьего лица 6: представитель отсутствует, извещен,

                                          установил:

общество с ограниченной ответственностью  "Новгородстрой"  (далее-истец, Арендодатель, ООО «Новгорстрой») обратилось в арбитражный суд с иском, уточненным в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее-АПК РФ), об обязании  Департамента земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска (далее-ответчик, Арендатор) произвести возврат на расчетный счет ООО «Новгорстрой» излишне уплаченных в качестве арендной платы по договору от 19.12.2019 №015975-НП денежных средств за период с 01.06.2020 по 31.03.2022 в размере 213 733, 50 руб.

Иск обоснован невозможностью пользоваться частью помещения (подвалом),  в связи с затоплением помещения, арендуемого истцом у ответчика с целевым назначением «для размещения гостиницы», 

В судебном заседании представитель истца доводы искового заявления поддержала. Пояснила, что не видит необходимости в проведении экспертизы.

Ответчик представил отзыв, в котором возражал против удовлетворения требований. Указал, что у истца имеются основания для взыскания убытков МУП «Горводоканал», поскольку затопление произошло по причине засорения затопление нежилого помещения произошло по причине засора межквартальной канализации (канализационные колодцы стояли на подпоре). Обязанность по содержанию которой возложено на МУП «Горводоканал». 

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы отзыва. Пояснил, что не видит необходимости в проведении экспертизы. Так же пояснил, что затопления не произошло бы, если бы на унитазе (через который произошло затопление) был установлен обратный клапан, препятствующий проникновению стоков из колодца. Пояснил, что в счет причиненного ущерба, истцу было выплачено страховое возмещение страховой организацией ООО "АВТОАЛЬЯНС 54"

Третье лицо МУП города Новосибирска "Центр муниципального имущества" отзыва на иск не представил. Ранее, в ходе судебного разбирательства представитель третьего лица поддержал доводы отзыва ответчика. Пояснял, что действительно, помещение неоднократно затоплялось через унитаз фекальными стоками, после чего за счет истца была осуществлена дезинфекция. 

Третье лицо МУП  «Горводоканал»  отзыва не представило. Ранее, в ходе судебного разбирательства представитель третьего лица представитель третьего лица пояснял, что не согласен с доводами о наличии его вины в затоплении.

Третье лицо ООО «Жилреммонтаж» представил отзыв, в котором поддержал доводы искового заявления.

В судебном заседании представитель третьего лица доводы отзыва поддержал.

Третьи лица ООО "АВТОАЛЬЯНС 54", ООО «Жилищно-эксплуатационный участок №4», ООО "Управляющая компания Жилищного хозяйства Октябрьского района" отзывов на иск не представили.

Представители третьих лиц МУП города Новосибирска "Центр муниципального имущества", МУП  «Горводоканал» , ООО "АВТОАЛЬЯНС 54", ООО «Жилищно-эксплуатационный участок №4», ООО "Управляющая компания Жилищного хозяйства Октябрьского района",  извещенные арбитражным судом о времени и месте судебного заседания по правилам ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее АПК РФ) надлежащим образом, явку в судебное заседание не обеспечили.

Суд, принимая во внимание наличие в деле сведений о надлежащем извещении третьих лиц о времени и месте судебного заседания по правилам ст. 123 АПК РФ, отсутствия от ходатайств об отложении судебного разбирательства, руководствуясь п.5  ст. 156 АПК РФ определил рассмотреть дело в отсутствие третьих лиц.

Арбитражный суд, выслушав представителя истца,  изучив доводы искового заявления, исследовав представленные доказательства, которые стороны посчитали достаточным для рассмотрения дела по существу в соответствие со ст. 71 АПК РФ приходит к следующему.

В силу п.1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее-ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как следует из представленных доказательств, между ООО «Новгорстрой» (арендатор) и Департаментом земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска (арендодатель), заключен договор аренды недвижимого имущества муниципальной казны № 015975-НП от 19.12.2019 года. Согласно п. 1.1. данного договора мэрия города Новосибирска предоставляет в аренду нежилые помещения общей площадью 450,60 кв. м., расположенные по адресу: г. Новосибирск, Октябрьский район, ул. Лобова, 52, в том числе этаж 2: 169, 5 кв. м., этаж 1: 179, 4 кв. м., подвал: 101,70 кв. м.

05.06.2020 ООО «Новгорстрой» в присутствии старшего по дому № 52 по ул. Лобова о затоплении подвального помещения, переданного в аренду в соответствии с вышеуказанным договором, (далее - подвальное помещение), составлен акт осмотра, в котором зафиксирован факт отсутствия возможности у арендатора использования подвального помещения.

25.12.2020и 16.02.2021 специалистом технического отдела муниципального унитарного предприятия города Новосибирска «Центр муниципального имущества» (далее - МУП «ЦМИ») ФИО5 по результатам обследования подвального помещения составлены акты, в которых указано на невозможность использования помещения в связи его затоплением.

01.02.2020ООО «ЖЭУ № 4» являющейся в тот период времени  управляющей организацией, осуществляющей обслуживание здания по адресу: 

<

...>, также составлен акт о затоплении подвального помещения.

19.02.2021 ООО «Автоальянс 54» по вызову МУП «ЦМИ» для возмещения затрат в связи со страховым случаем составлен акт осмотра подвального помещения и аварийная ситуация признана страховым случаем.

22.04.2021 МУП «ЦМИ» составлен акт контроля (обследования) муниципального объекта, в котором также отражены наличие следов затопления подвального помещения и причины данного затопления. При этом 10.07.2021 МУП «ЦМИ» после устранения причины затопления подвального помещения осуществило его очистку и дезинфекцию.

19.08.2021, 24.01.2022, 03.03.2022 происходили очередные затопления подвального помещения, о чем 09.09.2021 и 03.02.2022 МУП «ЦМИ» составлены соответствующие акты. 24.01.2022 и 03.03.2022 ООО «Жилреммонтаж» также составлены соответствующие акты.

Исследовав представленные доказательства, суд находит иск подлежащим частичному удовлетворению, в связи со следующим.

Согласно ст. 71 АПК РФ Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Суд находит убедительными доводы истца о невозможности использовать помещения истцом. 

Так, сторонами подтверждалось, что неоднократные затопления помещений происходили через унитаз, расположенный внутри помещения, фекальными стоками. Особо необходимо подчеркнуть, что имущество было передано в аренду не для личного использования истцом, а для оборудования гостиницы. Вполне  очевидно, что ввиду таких обстоятельств, неоднократного затопления помещения, необходимости постоянной дезинфекции, длительной уборки, проветривания с целью устранения запахов, приведения помещения до необходимого уровня, предусмотренного санитарно-эпидемиологическими правилами,  у истца отсутствовала возможность нормального использования помещения с целевым назначением, предполагающего размещение граждан в этом помещении.

Обратного, ответчиком, в нарушение ст. 65 АПК РФ не было представлено. От проведения экспертизы возможности использования помещения в спорный период времени стороны отказались.

Доводы ответчика о наличии вины Арендатора в произошедших затоплениях судом не принимаются.

Согласно п.1 ст. 611 ГК РФ Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Доказательств того, что Арендодатель исполнил свою обязанность по предоставлению имущества в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества суду представлено не было. У арендатора отсутствует обязанность по установке обратного клапана на унитаз, поскольку такая обязанность в силу ст. 611 ГК РФ закреплена за Арендодателем.

В соответствии с п.1 ст. 612 ГК РФ Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

По смыслу статьи 328 ГК РФ исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендатором встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

При этом системное толкование норм пункта 1 статьи 606, пункта 1 статьи 614, статьи 622 ГК РФ позволяет сделать вывод о том, что обязанность по уплате арендных платежей существует у арендатора в течение всего периода использования арендованного имущества с момента передачи такого имущества арендодателем и прекращается в момент возврата такого имущества арендатором арендодателю.

Согласно разъяснениям, изложенным в определении Верховного Суда Российской Федерации от 29.01.2015 N 302-ЭС14-735, Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, системное толкование статей 328, 611 со статьей 614 ГК РФ свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, то он теряет право на получение арендной платы.

Кроме этого, суд отмечает, что при рассмотрении дела, МУП «Горводоканал» оспаривал свою вину в произошедшем затоплении.

Согласно п.5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", при установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение.

Как указано в п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

Ни один из актов не был составлен с участием МУП «Горводоканал». Какого-либо заключения специалиста, экспертной организации о причинно-следственной связи между затоплением конкретного колодца и, в связи с этим, затоплением помещения истца через унитаз представлено не было, в то время как согласно ст. 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Следовательно, в этом случае, суд не усматривает оснований для отказа в иске на том основании, что ответчиком не было представлено доказательств отсутствия его вины.

Согласно ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство.

Если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.

В тоже время, суд находит исковые требования подлежащими частичному удовлетворению, поскольку вопреки доводам истца, им не было представлено доказательств затопления 01.06.2020 года. Первый акт о затоплении был составлен только 05.06.2020 года, доказательств того, что у истца существовали какие-либо препятствия по составлению акта 01.06.2020 суду не представлено.

Согласно п.3.2 договора аренды, Арендная плата составляет за арендуемую площадь 450,60 кв. м сумму 80 207,00 рублей (без учета НДС).

Арендатор ежемесячно вносит на расчётный счёт Арендодателя не позднее 15 числа текущего месяца:

в период с 19.12.2019 до 19.12.2020 (первый год аренды) - 40% от размера арендной платы, что составляет сумму 32082,80 руб. в месяц (без учета НДС);

в период с 19.12.2020 до 19.12.2021 (второй год аренды) - 60% от размера арендной платы, что составляет сумму 48124,20 руб. в месяц (без учета НДС);

в период с 19.12.2021 до 19.12.2022 (третий год аренды) - 80% от размера арендной платы, что составляет сумму 64165,60 руб. в месяц (без учета НДС);

в период с 19.12.2022 до 19.12.2024 (четвертый год аренды и далее) - 100% от размера арендной платы, что составляет сумму 80207,00 руб. в месяц (без учета НДС).

Истцом приведен следующий расчет денежных средств подлежащих возврату:

период

Сумма в месяц за общую     площадь помещений

Общая сумма начислений за весь период

Сумма,

подлежащая

возврату

с 1 июня 2020 года по 31 декабря 2020 года

32 082, 80 и

39 617,08          за

декабрь 2020

232 113,88

52 387, 70

(232 113, 88 р. / 450,60 кв. м. = 515, 12 р. за 1 кв. м. * 101,7 кв. м. = 52 387,70 Р-)

с 1 января 2021 года по 31 декабря 2021

50 049, 17

(48 124,20          + ежегодное увеличение на 4%)

600 590, 04

124 256, 83

(600 590, 04 р. / 450,60 кв. м. = 1 332, 87 р. за 1 кв. м. * 101,7

 

кв.       м.       = 135 552,88 р.) (135 552, 88 р. -11 296,05 р. (за период          с 10.07.2021     по 19.08.2021))

с 1 января 2022 года по 31 марта 2022 года

69 268,              05 (64 165,60          + ежегодное увеличение на 4%)

207 804, 15

37 088, 97

(207 804, 15 р. / 450,60 кв. м. = 461, 17 р. за 1 кв. м. * 101,7 кв. м. = 37 088,97 р.)

ИТОГО

1 040 508, 07

213 733,50

Из суммы 213 733,50 руб. необходимо вычесть арендную плату приходящуюся на период с 01.06. по 04.06 2020 года (4 дней), что составляет 965 руб. 47 коп. ((32082,80/450.6)х101,7=7241,05; 7241,05/30х4=965,47).

Таким образом, иск подлежит частичному удовлетворению.

В соответствие со ст. 110 АПК РФ  судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны пропорционально удовлетворенным требованиям.

При увеличении истцом размера исковых требований государственная пошлина истцом  не доплачивалась, в связи с чем соответствующая сумма государственной пошлины в соответствие с положениями  главы 25.3 Налогового кодекса Российской Федерации" подлежит взысканию с истца  в доход федерального бюджета (в связи с частичным отказом в иске).

На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с Департамента земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска в пользу общества с ограниченной ответственностью  "Новгородстрой"  сумму арендной платы по договору №015975-НП от 19.12.2019  за период с 05.06.2020 по 31.03.2022 в размере 212 768 рублей 03 копеек, расходы по уплате государственной пошлины в размере 7165 рублей.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью  "Новгородстрой" в доход федерального бюджета сумму государственной пошлины в размере 33 рублей.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия. 

Решение, не вступившее в законную силу,  может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в течение месяца после его принятия в Седьмой Арбитражный апелляционный суд.

Решение арбитражного суда, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в порядке кассационного производства в арбитражный суд Западно-Сибирского округа (г. Тюмень) в течение двух месяцев с момента вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационные жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья                                                                                                Б.Б. Остроумов