АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности

и обоснованности судебных актов арбитражных судов,

вступивших в законную силу

Дело № А54-4581/2021

город Калуга

29 ноября 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 22.11.2023

Постановление изготовлено в полном объеме  29.11.2023

Арбитражный суд Центрального округа  в составе:

председательствующего судьи Власова Е.В.,

судей Крыжской Л.А., Шелудяева В.Н.,

при ведении протокола в судебном заседании 

помощником судьи Фединой В.И.,

при участии в судебном заседании:

от Администрации города Рязани: ФИО1 - представителя по доверенности от 19.08.2022;

от общества с ограниченной ответственностью "Техоптима": ФИО2 - представителя по доверенности от 20.08.2022;

от иных лиц, участвующих в деле: не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании посредством использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Рязанской области кассационную жалобу Администрации города Рязани  на решение Арбитражного суда Рязанской области от 06.06.2023 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.08.2023 по делу            № А54-4581/2021, 

У С Т А Н О В И Л :

настоящее дело передано по подсудности определением от 17.07.2020 Арбитражного суда города Москвы на рассмотрение Арбитражного суда Рязанской области.

 Администрацией города Рязани (далее - администрация) предъявлены требования к обществу с ограниченной ответственностью "Техоптима" (далее - ООО "Техоптима", общество) о расторжении договора аренды от 27.02.2010 № КС12-10Ю земельного участка с кадастровым номером 62:29:0061007:9, взыскании задолженности по оплате арендной платы за период с 01.04.2018 по 30.06.2019 в сумме 1 761 889 руб. 76 коп., пени за период с 01.04.2018 по 30.06.2019 в сумме 1 108 774 руб. 99 коп.

ООО "Техоптима" предъявлен встречный иск  к Администрации города Рязани о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:0061007:9 от 27.02.2010 № КС12-10Ю, уменьшении размера арендной платы по этому договору до 0 руб.

Решением Арбитражного суда Рязанской области от 06.06.2023, оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.08.2023, в удовлетворении исковых требований администрации г. Рязани отказано. Договор аренды от 27.02.2010 № КС12-10Ю расторгнут. Уменьшен размер арендной платы по указанному договору за период с 01.04.2018 по день вступления решения суда в законную силу путем освобождения от ее уплаты общества в полном объеме.

   В кассационной жалобе администрация просит отменить состоявшиеся решение и постановление судов, указывая, что судебные акты не соответствуют требованиям закона.

     Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав участников процесса, суд кассационной инстанции не усматривает оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

      При рассмотрении  дела судами установлено, что 27.02.2010 между Министерством имущественных и земельных отношений Рязанской области и ООО "Перекресток-Рязань" заключен на срок с 01.03.2010 по 20.06.2054 договор № КС 12-10 Ю аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:0061007:9, общей площадью 20923 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...> (Московский район), предоставленного для целей  строительства торгово-развлекательного центра, который зарегистрирован  в установленном порядке 05.03.2010.

На основании соглашения от 01.04.2010 между ООО "Перекресток-Рязань" и ЗАО "Техоптима" все права и обязанности по договору от 27.02.2010 № КС 12-10 Ю аренды земельного участка перешли к                 ЗАО "Техоптима" (в последующем - ООО "Техоптима"); соглашение зарегистрировано 20.05.2010.

В соответствии с условиями договора использование земельного участка является платным. Арендная плата рассчитывается исходя из площади земельного участка на основании базового размера арендной платы, установленного администрацией города Рязани для 22 градостроительной экономической зоны.

Пунктом 5.1. договора установлена ответственность за неуплату арендной платы в виде пени в размере 0,04 процента от суммы недоимки за каждый день просрочки.

Администрация полагает, что в связи с ненадлежащим исполнением обществом обязательств по договору образовалась задолженность за период с 01.04.2018 по 30.06.2019 в размере 1 761 889 руб. 76 коп. по внесению арендных платежей.

Администрацией города Рязани направлялось в адрес ООО "Техоптима" требование об оплате задолженности; указывалось на расторжение договора аренды в случае неуплаты задолженности.

Поскольку в досудебном порядке спор не разрешен, стороны обратились в суд с исками по настоящему делу. 

При разрешении спора суды обоснованно исходили из следующего.

Постановлением Рязанской областной думы от 13.12.2017 № 501-VI РОД вокруг города Рязани создан лесопарковый зеленый пояс площадью 680499135 кв. м, включающий в себя также и земельный участок с кадастровым номером 62:29:0061007:9 площадью 20923 кв. м (контур 373). Указанное Постановление принято Рязанской областной думой в соответствии с пунктом 6 статьи 62.2 ФЗ-7 "Об охране окружающей среды".

В силу положений подпункта 6 пункта 3 статьи 62.4 Федерального закона от 10.01.2002 № 7-ФЗ "Об охране окружающей среды" на территориях, входящих в состав лесопарковых зеленых поясов, запрещается создание объектов капитального строительства (за исключением гидротехнических сооружений, линий связи, линий электропередачи, трубопроводов, автомобильных дорог, железнодорожных линий, других линейных объектов и являющихся неотъемлемой технологической частью указанных объектов зданий, строений, сооружений, а также за исключением объектов здравоохранения, образования, объектов для осуществления рекреационной деятельности, туризма, физкультурно-оздоровительной и спортивной деятельности).

Из дела видно, что ООО "Техоптима" со ссылкой на невозможность использования земельного участка по целевому назначению после принятия постановления Рязанской областной думы от 13.12.2017 № 501-VI РОД обращалось в адрес Администрации города Рязани с предложением о расторжении договора от 27.02.2010 № КС 12-10 Ю, указывая, что лишено возможности использовать предоставленный по названному договору земельный участок с кадастровым номером 62:29:0061007:9 по его целевому назначению, находящийся применительно к Правилам землепользования и застройки в городе Рязани в территориальной зоне, не предусматривающей строительство торгово-развлекательных комплексов, которое администрацией не принято.

Положениями статьи 328 ГК РФ предусмотрено, что встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств (пункт 1). Ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне (пункт 3).

Из вышеуказанных положений, а также положений статей 606, 611, 614, 615 ГК РФ следует, что по договору аренды, который носит взаимный характер, невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

В силу пункта 1 статьи 451 ГК РФ  существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на иных условиях.

С учетом установленных по делу обстоятельств, свидетельствующих как о невозможности использования земельного участка с кадастровым номером 62:29:0061007:9 обществом, как арендатором по договору, с учетом изменившегося правового режима этого участка, исключающего возведение торгово-развлекательного комплекса после принятия постановления Рязанской областной думы от 13.12.2017 № 501-VI РОД, так и о том, что обществом совершались действия, направленные на прекращение договорных отношений по поводу аренды указанного участка, суды применительно к вышеуказанным нормативным положениям правильно посчитали, что плата в такой ситуации за земельный участок в спорный по иску период взыскиваться не должна, а договор подлежит расторжению.

Что касается обстоятельств, установленных по делу № А40-226763/2018, связанному со взысканием долга с общества администрацией за иной период времени, включающий в том числе период до принятия постановления Рязанской областной думы от 13.12.2017 № 501-VI РОД, суды правильно не усмотрели оснований полагать, что судебные акты по названному делу предрешают разрешение настоящего спора.

Кассационная жалоба, основанная на ошибочном толковании закона и переоценке доказательств, удовлетворению не подлежит.

        Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Рязанской области от 06.06.2023 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.08.2023 по делу № А54-4581/2021 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

         Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

 Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

            Председательствующий судья                                    Е.В. Власов  

 

           Судьи                                                                             Л.А. Крыжская

 

                                                                                                    В.Н. Шелудяев