﻿

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-364/20 

Екатеринбург

28 февраля 2020 г.

Дело № А47-5695/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 25 февраля 2020 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 28 февраля 2020 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Беляевой Н. Г.,

судей Сулейменовой Т. В., Татариновой И. А.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ЗападноАбдулинО» (далее – общество «ЗападноАбдулинО», ответчик) на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 19.08.2019 по делу № А47-5695/2019 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.11.2019  по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняла участие представитель Администрации города Оренбурга – Малышева О.С. (доверенность от 13.01.2020 № 30).

Администрация города Оренбурга (далее – Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к обществу «ЗападноАбдулинО» о взыскании задолженности по договору аренды от 30.03.2016 № 16/л-101юр за период с 01.07.2017 по 31.01.2019 в размере 365 156 руб. 80 коп., неустойки за период с 11.08.2017 по 10.02.2019 в размере 26 019 руб. 26 коп.

Решением суда Арбитражного суда Оренбургской области от 19.08.2019 исковые требования удовлетворены в полном объеме, суд взыскал с общества «ЗападноАбдулинО» в пользу Администрации задолженность в сумме 365 156 руб. 80 коп., неустойку в сумме 26 019 руб.26 коп., а также распределил расходы по уплате госпошлины.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.11.2019 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество «ЗападноАбдулинО», ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, просит обжалуемые решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. По мнению заявителя, на момент вынесения обжалуемых судебных актов договор аренды не являлся заключенным, поскольку не был подписан со стороны ответчика, а также не прошел государственную регистрацию, в связи с чем такой договор не порождает правовых последствий и возможности защиты нарушенного права на его основании. Заявитель утверждает, что положения постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» не подлежат применению к рассматриваемым правоотношениям, поскольку были приняты после вступления в законную силу решения суда об урегулировании преддоговорного спора и не имеют обратной силы. Общество «ЗападноАбдулинО» ссылается на порядок согласования площади земельного участка с кадастровым номером 56:44:0000000:12, а также  обращает внимание, что сторонами с 21.12.2017 согласована площадь пользования земельным участком - 809 кв. м. 

В отзыве на кассационную жалобу Администрация просит оставить обжалуемые решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции без изменения, кассационную жалобу заявителя – без удовлетворения, считая доводы, изложенные в ней, несостоятельными.

В соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции в обжалуемой части исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе. 

Как установлено судами и следует из материалов дела, между Департаментом градостроительства и земельных отношений Администрации города Оренбурга (арендодатель) и обществом «ЗападноАбдулинО» заключен договор аренды земельного участка от 30.03.2016 № 16/л-101юр, в соответствии с условиями которого арендодатель сдал, а арендатор принял во временное владение и пользование земельный участок площадью 3053 кв. м, с кадастровым номером 56:44:0220001:9, с разрешенным использованием: строительство торгово-административного комплекса «Атриум» (блок А) по улице Пролетарской, 37 «Б», с местоположением: Оренбургская область, город Оренбург, улица Советская, д. 50, на основании решения Арбитражного суда Оренбургской области от 20.02.2016 № А47-7180/2015, вступившего в законную силу 20.03.2016.

Согласно пункту 1.2 договора категория земель - земли населенных пунктов; в пункте 1.4 договора предусмотрено, что земельный участок передается сроком на три года.

В соответствии с пунктом 2.1 договора арендатор обязуется вносить арендную плату за использование участка согласно расчету арендной платы.

Положениями пункта 2.2 договора предусмотрено, что арендатор перечисляет арендную плату ежемесячно равными долями от суммы, указанной в договоре аренды земельного участка, в срок не позднее десятого числа текущего месяца.

В соответствии с пунктом 5.1 договора за несвоевременное исполнение обязательств по внесению арендной платы устанавливается пеня в размере одной трехсотой ключевой ставки Банка России на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части за каждый день просрочки.

Из материалов дела следует, что при заключении договора аренды между сторонами возникли разногласия, в связи с чем общество «ЗападноАбдулинО» обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области для их урегулирования.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Оренбургской области от 28.06.2017 по делу № А47-9903/2016 требования общества «ЗападноАбдулинО»  удовлетворены частично, судом урегулированы разногласия сторон.

Администрация направила в адрес общества «ЗападноАбдулинО» претензию от 06.02.2019 № 01-24-01/593 с требованием в добровольном порядке погасить образовавшуюся задолженность по арендной плате за период с 01.07.2017 по 31.01.2019 в размере 365 156 руб. 80 коп. Указанные требования оставлены обществом без удовлетворения.

Администрация, ссылаясь на ненадлежащее исполнение арендатором обязательств по внесению арендной платы, обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми исковыми требованиями.

Удовлетворяя заявленные исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций исходили из следующего.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из положений пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (займодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пунктов 4, 12 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы определяется договором аренды. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Положениями пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). 

Проанализировав условия договора аренды от 30.03.2016 № 16/л-101юр, а также исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, установив, что сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, в том числе и по размеру арендной платы и предмету договора, а также принимая во внимание, что договор сторонами исполняется, в процессе его исполнения у сторон неопределенности относительно имущества, переданного в аренду, не возникало, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о заключенности договора аренды от 30.03.2016 № 16/л-101юр.

Вместе с тем из материалов дела, в том числе доводов кассационной жалобы усматривается, что общество «ЗападноАбдулинО» считает договор аренды незаключенным, в связи с отсутствием государственной регистрации договора.

Руководствуясь правовой позицией, изложенной в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», а также в пунктах 2, 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными», судами установлено, что отсутствие государственной регистрации договора не свидетельствует об отсутствии между сторонами спора обязательств, связанных с предоставлением этого имущества во владение и пользование, более того, договор аренды от 30.03.2016 № 16/л-101юр содержит все существенные условия, необходимые для договоров данного вида и фактически исполнялся сторонами, что не позволяет стороне договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, на этом основании ссылаться на его незаключенность.

В соответствии с пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Согласно пункту  1 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 42 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» (далее – постановление Пленума от 25.12.2018 № 49), при принятии решения об обязании заключить договор или об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, суд в резолютивной части решения указывает условия этого договора, который считается заключенным на этих условиях с момента вступления в законную силу решения суда (пункт 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом дополнительных действий сторон (подписание двустороннего документа, обмен документами, содержащими оферту и ее акцепт, и т.п.) не требуется.

Согласно положениям пункта  29 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» по результатам рассмотрения спора о понуждении к заключению основного договора суд выносит решение, в резолютивной части которого указывается предмет и определяются условия основного договора, а также указывается момент, с которого данный договор считается заключенным. В силу абзаца второго пункта 5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, который является специальным по отношению к пункту 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, таким моментом может являться момент вступления решения суда в законную силу или иной момент, определяемый судом с учетом условий заключаемого договора и позиций сторон. Еесли заключенный договор подлежит государственной регистрации, то решение суда является основанием для его регистрации. При этом стороны считаются связанными обязательствами из такого договора с момента, указанного судом, а для третьих лиц договор считается заключенным с момента его регистрации (пункт 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

На основании изложенного, принимая во внимание, что разногласия сторон при заключении договора аренды урегулированы вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Оренбургской области от 28.06.2017 по делу № А47-9903/2016, учитывая обязательность вступивших в законную силу судебных актов (статья 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), суды первой и апелляционной инстанций установили, что договор аренды земельного участка  от 30.03.2016 № 16/л-101юр считается заключенным с момента вступления в силу решения суда от 28.06.2017 по делу № А47-9903/2016, а арендная плата подлежит уплате арендатором в соответствии с пунктом 2.1. договора.

По результатам исследования и оценки представленных в материалы дела доказательств по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установив факт владения и пользования обществом «ЗападноАбдулинО» спорным земельным участком на основании договора аренды от 30.03.2016 № 16/л-101юр, вместе с тем учитывая отсутствие доказательств, свидетельствующих о внесении арендной платы за пользование имуществом в полном объеме (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), суды первой и апелляционной инстанций пришли к верному выводу о наличии у ответчика задолженности по арендной плате.

С учетом изложенного, проверив представленный истцом  расчет задолженности по арендной плате за период с 01.07.2017 по 31.01.2019 и признав его арифметически правильным, учитывая отсутствие в материалах дела доказательств, подтверждающих оплату задолженности по арендной плате, либо свидетельствующих о наличии оснований для освобождения арендатора от внесения арендных платежей (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), суды первой и апелляционной инстанций признали обоснованным взыскание с общества «ЗападноАбдулинО» задолженности по арендным платежам в сумме 365 156 руб. 80 коп.

Нарушение ответчиком обязательств по внесению платы по договору аренды влечет обоснованность требований о взыскании договорной неустойки.

Согласно статье 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

На основании пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (статья 331 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как усматривается из материалов дела, положениями пункта 5.1 договора  предусмотрено, что за нарушение обязательств по уплате арендных платежей в установленный договором аренды срок арендатором уплачиваются пени в размере, равном одной трехсотой (1/300) ключевой ставки Банка России на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части за каждый день просрочки.

Руководствуясь вышеизложенными нормами, условиями договора, установив факт нарушения ответчиком обязательства по своевременному внесению арендной платы, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о наличии оснований для начисления обществу «ЗападноАбдулинО» неустойки за нарушение договорных обязательств, при этом проверив расчет неустойки, представленный истцом и признав его арифметически правильным, суды первой и апелляционной инстанций признали обоснованным взыскание с ответчика неустойки за период с 11.08.2017 по 10.02.2019 в сумме 26 019 руб. 26 коп.

Вопреки доводам заявителя об отсутствии оснований для применения к рассматриваемым правоотношениям положений постановления Пленума от 25.12.2018 № 49, вышеназванная правовая позиция содержит разъяснения относительно порядка заключения договора в случае урегулирования разногласий в судебном порядке, при этом не отменяет и не изменяет требования закона относительно его государственной регистрации.

Кроме того, в соответствии с подпунктом 1 пункта 3 статьи 5 Федерального конституционного закона от 05.02.2014 № 3-ФКЗ «О Верховном Суде Российской Федерации» Пленум Верховного Суда Российской Федерации рассматривает материалы анализа и обобщения судебной практики и дает судам разъяснения по вопросам судебной практики в целях обеспечения единообразного применения законодательства Российской Федерации.

С учетом изложенного, арбитражные суды при рассмотрении судебных дел обязаны руководствоваться разъяснениями Пленума Верховного Суда Российской Федерации.

Доводы заявителя  о нахождении на спорном земельном участке объекта, не завершенного строительством, рассмотрены и обоснованно отклонены судом апелляционной инстанции, как не влияющие на сложившиеся по договору аренды правоотношения сторон, а также не освобождающие арендатора от обязанности по уплате арендной платы.

Доводы ответчика относительно используемой площади земельного участка с кадастровым номером 56:44:0000000:12 являлись предметом исследования суда в рамках дела № А47-5694/2019 и получили соответствующую правовую оценку.

Иные доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, были предметом исследования в судах первой и апелляционной инстанции, не свидетельствуют о нарушении судами норм права и сводятся лишь к переоценке имеющихся в деле доказательств и сделанных на их основании выводов судов, полномочий для которой у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). 

При рассмотрении спора имеющиеся в материалах дела доказательства исследованы судами по правилам, предусмотренным статьями 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, им дана надлежащая правовая оценка согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд кассационной инстанции не вправе переоценивать доказательства и устанавливать иные обстоятельства, отличающиеся от установленных судами нижестоящих инстанций, в нарушение своей компетенции, предусмотренной статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, как указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.03.2013 № 13031/12, а также в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 12.07.2016 № 308-ЭС16-4570, от 16.02.2017 № 307-ЭС16-8149. 

 Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 	

 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 19.08.2019 по делу № А47-5695/2019 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.11.2019 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ЗападноАбдулинО» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий						Н.Г. Беляева 

Судьи						Т.В. Сулейменова 

                                             					 И.А. Татаринова