АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОРОНЕЖСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

город Воронеж                                                                                    Дело №А14-16134/2022

«05» июня 2023 года

 

Дата изготовления текста резолютивной части решения – 29.05.2023.

Дата изготовления текста решения в полном объеме – 05.06.2023.

 

Арбитражный суд Воронежской области в составе судьи Белявцевой Т.Л., 

при ведении протокола судебного заседания судьей Белявцевой Т.Л. (в отсутствие возражений участников процесса),

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью Специализированного застройщика «АИВ» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г. Воронеж,

к Управлению имущественных и земельных отношений Администрации городского округа город Воронеж (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г. Воронеж

о признании незаконным приказа Управления имущественных  и земельных отношений Администрации городского округа город Воронеж от 16.08.2022 №882 о решении об условиях приватизации арендуемого имущества – отдельно стоящего здания, назначение: нежилое, количество этажей 1, в том числе подземных 0, площадью 327,2 кв.м., кадастровый номер 36:34:0000000:3503, расположенного по адресу: Воронежская область, г Воронеж, Центральный р-он, центральный парк культуры и отдыха, в части третьего пункта об установлении стоимости отчуждаемого имущества в размере 23 040 333 руб., рыночная стоимость которого определена на основании отчета об оценке рыночной стоимости от 07.08.2022 №488/06, выполненной ООО «ГК «АЗИРА»; обязании Управления имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Воронеж установить стоимость отчуждаемого имущества –отдельно стоящего знания, назначение: нежилое, количество этажей 1, в том числе подземных 0, площадью 327,2 кв.м., кадастровый номер 36:34:0000000:3503, расположенного по адресу: Воронежская область, г.Воронеж, Центральный район, центральный парк культуры и отдыха, в размере 3 127 400 руб., согласно заключению эксперта от 17.03.2023 № 4696, выполненного ООО «ЭКСПЕРТ СЕРВИС ПЛЮС»

 

при участии в заседании:

от заявителя: ФИО1 – представитель по доверенности от 29.12.2022 (сроком на 3 года), паспорт, диплом,

от заинтересованного лица: ФИО2 – представитель по доверенности №267 от 11.01.2023, паспорт, диплом. 

 

установил:

общество с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «АИВ» (далее – заявитель, ООО СЗ «АИВ») обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с заявлением к Управлению имущественных и земельных отношений Администрации городского округа город Воронеж (далее – заинтересованное лицо, УИЗО Администрации ГО г.Воронеж, Управление) о признании незаконным приказа от 16.08.2022 №882 о решении об условиях приватизации арендуемого имущества – отдельно стоящего здания, назначение: нежилое, количество этажей 1, в том числе подземных 0, площадью 327,2 кв.м., кадастровый номер 36:34:0000000:3503, расположенного по адресу: Воронежская область, г Воронеж, Центральный р-он, центральный парк культуры и отдыха, в части третьего пункта об установлении стоимости отчуждаемого имущества в размере 23 040 333 руб., рыночная стоимость которого определена на основании отчета об оценке рыночной стоимости от 07.08.2022 №488/06, выполненной ООО «ГК «АЗИРА»; обязании Управления имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Воронеж установить стоимость отчуждаемого имущества –отдельно стоящего знания, назначение: нежилое, количество этажей 1, в том числе подземных 0, площадью 327,2 кв.м., кадастровый номер 36:34:0000000:3503, расположенного по адресу: Воронежская область, г.Воронеж, Центральный район, центральный парк культуры и отдыха, в размере 3 127 400 руб., согласно заключению эксперта от 17.03.2023 № 4696, выполненного ООО «ЭКСПЕРТ СЕРВИС ПЛЮС» (с учетом принятых судом уточнений протокольным определением от 26.04.2023).

22.05.2023 (согласно отметке канцелярии суда) в материалы дела поступило сопроводительное письмо ООО «Эксперт Сервис Плюс» к пояснению эксперта на рецензию ООО «Оценка 24» от 26.04.2023.

В порядке статьи 159 АПК РФ суд приобщил поступившие документы к материалам дела.

В ходе судебного заседания 24.05.2023 представитель заявителя поддержал требования по основаниям, изложенным в заявлении с учетом уточнений.

Представитель Управления возражал относительно удовлетворения заявленных требований по основаниям, изложенным в отзыве, ходатайствовал о назначении повторной экспертизы.

Суд в порядке ст. 159 АПК РФ принял к рассмотрению ходатайство о назначении повторной экспертизы.

Заявитель возражал против проведения повторной экспертизы, поддержал доводы эксперта, изложенных в пояснениях.

Суд, руководствуясь ст.ст. 82, 87, 159 АПК РФ отклонил ходатайство о назначении повторной экспертизы в связи с отсутствием процессуальных оснований, поскольку выводы эксперта, с учетом пояснений от 22.05.2023, не свидетельствуют о наличии необоснованности и противоречий, заключение подлежит оценке в совокупности с иными имеющимися в деле доказательствами.

В судебном заседании в порядке ст. 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 29.05.2023 до 15 час. 30 мин.

Как следует из материалов дела, 01.02.2017 между Администрацией городского округа город Воронеж (арендодатель) и ООО СЗ «АИВ» (арендатор) заключен договор аренды муниципального имущества №6-087-17 (далее по тексту – договор аренды), в соответствии с которым арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду муниципальное имущество (объект аренды), расположенное по адресу: г.Воронеж, Центральный район, Центральный парк культуры и отдыха, на земельном участке по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 36:34:0603025:5, общей площадью 2100 кв.м., разрешенное использование: спортивно-оздоровительный развлекательный центр с нижеследующей характеристикой и размером: отдельно стоящее здание, назначение: нежилое, 1-этажный, инв.№4718, лит. А, площадь нежилого помещения (здания, сооружения), кв.м. – 327,2, сумма арендной платы в месяц – 80 075 руб. 10 коп.

Срок действия договора аренды – с 01.02.2017 по 31.01.2027 (пункт 2.1 договора аренды).

Согласно пункту 5.1. договора аренды арендатор (заявитель) обязан осуществить капитальный ремонт арендуемого имущества с предварительного письменного согласия арендодателя. Перечень, виды работ по капитальному ремонту арендуемого имущества определяются дополнительным соглашением к договору аренды.

Дополнительным соглашением от 20.04.2017 к договору аренды №6-087-17 арендодателем согласован перечень видов работ по капитальному ремонту арендуемого имущества, подлежащий выполнению арендатором в целях осуществления капитального ремонта.

В соответствии с условиями договора аренды ООО СЗ «АИВ» произвело капитальный ремонт арендуемого имущества.

Дополнительным соглашением от 08.11.2017 к договору аренды №6-087-17 после завершения капитального ремонта план арендуемого имущества изложен в новой редакции.

Заявитель обратился в Управление имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Воронеж с заявлением от 29.04.2022 о реализации своего преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности.

Также заявителем в адрес Управления направлено письмо №60 от 24.06.2022 о затратах на капитальный ремонт арендуемого имущества в сумме 14 350 696,85руб (без учета НДС).

В том числе:

- ремонт кровли - 1 343 164,73 (материалы 696 427,44; работы 646 737,29);

-   общестроительные работы - 5 467 105,16 (материалы 304 608,19; работы 5 162 424,97);

-   установка окон и дверей - 721 013,08 (материалы 81 003,70; работы 640 009,38);

-   отделка фасада - 1 502 902,20 (материалы 867 308,98; работы 635 593,22);

-  электромонтажные работы - 727 288,32 (материалы 464 936,20; работы 262 352,12);

-отделочные работы - 2 799 830,66 (материалы 681 186,59; работы 2 118 644,07);

-  котельная, газопровод, водопровод и канализация - 1 789 392,70 (материалы 677 070,67; работы 1 112 322,03).

Управление письмом №1921067 запросило заверенные копии документов, подтверждающих произведенные на капитальный ремонт затраты.

Сопроводительными письмами №65 от 11.07.2022 и №67от 12.07.2022 заявителем в адрес Управления были направлены копии документов, подтверждающих произведенные на капитальный ремонт затраты в электроном виде и на бумажном носителе.

В ответ на заявление от 29.04.2022 о реализации своего преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности, уведомлением от 17.08.2022 №19594422, Управление направило в адрес ООО СЗ «АИВ» приказ от 16.08.2022 №882 о решении об условиях приватизации арендуемого имущества, а также проект договора купли-продажи арендуемого имущества (от 16.08.2022 №Ц-ХХХ-22), предложив рассмотреть его условия и явиться в Управление для подписания данного договора.

Заявитель ознакомился с представленным Управлением проектом договора купли-продажи нежилого помещения и полагает, что указанную в нем стоимость нежилого здания в размере 23 040 333,00 руб. (без учета процентов за предоставленную рассрочку) следует признать недостоверной (недействительной).

Считая вынесенный Департаментом приказ от 16.08.2012 №882 незаконным в части рыночной стоимости имущества, а также определенную рыночную стоимость недостоверной, Общество обратилось в арбитражный суд. 

В соответствии со статьей 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. 

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее – Закон №178-ФЗ), согласно пункту 5 статьи 3 которого особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены Федеральным законом. 

Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон №159-ФЗ) установлены особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества (часть 1 статьи 1). 

В соответствии с частью 2 статьи 9 Закона №159-ФЗ в редакции, действовавшей на дату подачи ООО СЗ «АИВ» заявления, субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный согласно части 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства. 

В силу статьи 3 Закона №159-ФЗ в редакции, действовавшей на дату подачи заявления, субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности. 

Такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу указанного Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение срока, указанного в пункте 1 настоящей статьи; 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства. 

Кроме указанных критериев, установленных Законом №159-ФЗ, предъявляемых к арендатору выкупаемого имущества, заявитель должен соответствовать также критериям субъекта малого и среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона от 24.07.2007 №209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» (далее – Закон №209-ФЗ). 

Материалами дела подтверждается соответствие Общества критериям субъекта малого и среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Закона №209-ФЗ, в том числе выпиской из ЕГРЮЛ. 

Наличие условий реализации преимущественного права соблюдено. 

Между Обществом и Администрацией городского округа города Воронеж области заключен договор аренды муниципального имущества №6-087-17 от 01.02.2017 (том 1,л.14-19). 

Доказательств ненадлежащего перечисления арендной платы не представлено. 

Из части 3 статьи 9 Закона №159-ФЗ следует, что при получении заявления уполномоченные органы обязаны: 

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; 

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; 

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества. 

В силу ч. 2, 3 ст. 9 Закона №159-ФЗ дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства соответствующего заявления является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества. 

Следовательно, определение рыночной стоимости выкупаемого имущества необходимо проводить на дату подачи заявления – 22 июня 2022 года. 

Данный правовой подход к определению рыночной стоимости выкупаемого субъектом малого предпринимательства имущества сформулирован в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 №7240/12. 

В соответствии со статьей 6 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон №135-ФЗ) результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации. 

Согласно ст. 12 Закона №135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. 

В данном случае заявитель в целях реализации своего преимущественного права  на приобретение Нежилого здания, принадлежащего ему на праве аренды, обратился в Управление с соответствующим заявлением (от 29.04.2022).

Включая в проект договора купли-продажи арендуемого имущества (от 16.08.2022 №Ц-ХХХ-22) условие о стоимости Нежилого здания в размере 23 040 333,00 руб. (без учета процентов за предоставленную рассрочку), Управление руководствовалось отчетом об оценке рыночной стоимости арендуемого имущества от 07.08.2022 №488/06, подготовленным ООО «ГК «АЗИРА».

Вместе с тем, отчетом об оценке рыночной стоимости арендуемого имущества от 07.08.2022 №488/06, подготовленным ООО «ГК «АЗИРА» по заданию Ответчика, не учтена стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества, выполненных арендатором с согласия арендодателя.

Отчет об оценке от 07.08.2022 №488/06, подготовленный ООО «ГК «АЗИРА» не содержит сведений о стоимости неотделимых улучшений, не содержит сведений о фактическом их состоянии, об износе, степени повреждений.

В соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости спорного объекта недвижимости от 15.09.2022 №45/3-22, произведенной Обществом с ограниченной ответственностью «Независимая коллегия экспертов» (ООО «Независимая коллегия экспертов», ОГРН 

<

***>) по заданию Общества, цена выкупаемого имущества, определенная исходя из рыночной стоимости, за вычетом стоимости неотделимых улучшений в соответствии с ч. 6 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ (ред. от 08.06.2020) «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», по состоянию на 02 сентября 2022 года составляет: 2 428 528 руб.

В рамках исковых требований судом назначено проведение экспертизы. 

На основании определения суда от 07.12.2012 проведена судебная экспертиза, предметом которой явилось определение рыночной стоимость объекта капитального строительства – отдельно стоящего здания, назначение нежилое, количество этажей 1, в том числе подземных 0, площадью 327,2 кв.м., кадастровый номер 36:34:0000000:3503, расположенного по адресу: Воронежская область, г.Воронеж, Центральный район, центральный парк культуры и отдыха по состоянию на 22.06.2022, определение стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества - отдельно стоящего здания, назначение нежилое, количество этажей 1, в том числе подземных 0, площадью 327,2 кв.м., кадастровый номер 36:34:0000000:3503, расположенного по адресу: Воронежская область, г.Воронеж, Центральный район, центральный парк культуры и отдыха, выполненных арендатором (ООО СЗ «АИВ») в соответствии с пунктом 5.1 договора аренды муниципального имущества №6-087-17 от 01.02.2017 согласия арендодателя, с учетом их фактического состояния, износа и степени повреждения по состоянию на 22.06.2022.

Экспертным заключением от 17.03.2023, составленным экспертом ООО «Эксперт Сервис Плюс» ФИО3, сделаны выводы, что рыночная стоимость объекта капитального строительства - отдельно стоящего здания, назначение нежилое, количество этажей 1, в том числе подземных 0, площадью 327,2 кв.м, кадастровый номер 36:34:0000000:3503, расположенного по адресу: Воронежская область, г.Воронеж, Центральный район, центральный парк культуры и отдыха по состоянию на 22.06.2022 составляет: 17 940 500 (Семнадцать миллионов девятьсот сорок тысяч пятьсот) руб., с учетом НДС; Стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества - отдельно стоящего здания, назначение нежилое, количество этажей 1, в том числе подземных 0, площадью 327,2 кв.м, кадастровый номер 36:34:0000000:3503, расположенного по адресу: Воронежская область, г.Воронеж, Центральный район, центральный парк культуры и отдыха, выполненных арендатором (ООО СЗ «АИВ») в соответствии с пунктом 5.1. договора аренды муниципального имущества № 6-087-17 от 01.02.2017 согласия арендодателя, с учетом их фактического состояния, износа и степени повреждения по состоянию на 22.06.2022 составляет: 14 813 100 (четырнадцать миллионов восемьсот тринадцать тысяч сто) руб. с учетом НДС.

С выводами экспертов, представитель Управления не согласился, ходатайствовал о назначено повторной судебной экспертизы обосновывая тем, что по результатам рецензии, выполненной ООО «Оценка 24», в судебной экспертизе №4696 от 17.03.2023 допущены нарушения требований, установленных федеральными стандартами оценки, которые влияют на рыночную стоимость объекта капитального строительства - отдельно стоящего здания, назначение нежилое, количество этажей 1, в том числе подземных 0, площадью 327,2 кв.м., кадастровый номер 36:34:0000000:3503, расположенного по адресу: Воронежская область, г. Воронеж, Центральный район, центральный парк культуры и отдыха по состоянию на 22.06.2022, а также определения стоимости неотделимых улучшений.

Суд, руководствуясь ст.ст. 82, 87, 159 АПК РФ отклонил ходатайство о назначении повторной экспертизы, поскольку суд в рассматриваемом случае исследовательские части вышеупомянутого экспертного заключения являются полными и мотивированными. Неполноты и неясности заключение экспертов не содержит. 

Рецензия, составленная после получения результатов судебной экспертизы, не обладает необходимой доказательственной силой в подтверждение заявленных доводов.

Статья 4 Федерального закона от 31.05.2001 №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон №73-ФЗ) предусматривает, что государственная судебно-экспертная деятельность основывается на принципах законности, соблюдения прав и свобод человека и гражданина, прав юридического лица, а также независимости эксперта, объективности, всесторонности и полноты исследований, проводимых с использованием современных достижений науки и техники. 

В силу статьи 8 Закона №73-ФЗ эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. 

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. 

Оценив представленные заключения судебной экспертизы, изучив пояснения эксперта ООО «Эксперт Сервис Плюс» ФИО4, суд полагает, что обязательные требования Закона №73-ФЗ, предъявляемые к содержанию экспертного заключения, экспертной организацией выполнены, заключения соответствуют требованиям статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, являются ясными и полными, выводы экспертов носят последовательный непротиворечивый характер, полномочия и компетентность экспертов не оспорены. Выводы, сделанные экспертами, суд признает допустимыми и достаточными доказательствами, служащими для определения достоверной рыночной стоимости приватизируемых объектов. 

При этом, при определении цены выкупа судом учтено следующее.

Согласно части 6 статьи 5 Закона №159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Следовательно, в отличие от положений гражданского законодательства, допускающих установление в договоре аренды права арендодателя не оплачивать арендатору стоимость согласованных и произведенных за счет последнего неотделимых улучшений арендуемого имущества, специальное правило Закона №159-ФЗ такой возможности не предусматривает.

Судом установлено и Управлением не оспаривается, что капитальный ремонт спорного помещения произведен обществом с согласия Управления.

С учетом изложенного суд, применяя часть 6 статьи 5 Закона №159-ФЗ и уменьшая выкупную цену выкупаемого имущества на стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя, исходит из императивного характера данной нормы.

В указанной части выводы суда согласуются с правовой позицией Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 25.12.2012 №9785/12 по делу №А46-764/2011.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой этот объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.

Таким образом, в случае если определение рыночной стоимости производится для совершения сделки по отчуждению имущества и операции по реализации этого имущества облагаются налогом на добавленную стоимость, предполагается, что цена, определенная на основе рассчитанной независимым оценщиком рыночной стоимости, включает в себя налог на добавленную стоимость.

При данном подходе указание на то, что рыночная стоимость объекта для цели совершения сделки была определена оценщиком без учета налога на добавленную стоимость, должно следовать из отчета.

В отношении спорной сделки по реализации муниципального имущества необходимо учитывать положения Налогового кодекса, регламентирующие порядок исчисления и уплаты налога на добавленную стоимость при реализации муниципального имущества, составляющего муниципальную казну.

Абзацем вторым пункта 3 статьи 161 Налогового кодекса установлено, что при реализации на территории Российской Федерации муниципального имущества, не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями и составляющего муниципальную казну, налоговая база определяется как сумма дохода от реализации этого имущества с учетом налога. В таком случае налоговыми агентами признаются покупатели указанного имущества (за исключением физических лиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями), которые обязаны исчислить расчетным методом, удержать из выплачиваемых доходов и уплатить в бюджет соответствующую сумму налога.

Из приведенной нормы следует, что при определении налоговой базы по налогу на добавленную стоимость в отношении операций по реализации муниципального имущества покупатель как налоговый агент должен исходить из того, что подлежащий выплате продавцу доход уже включает в себя налог на добавленную стоимость, поскольку именно из данного дохода и должна быть удержана покупателем подлежащая перечислению в бюджет сумма указанного налога.

В указанной части выводы суда согласуются с правовой позицией Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 18.09.2012 №3139/12 по делу №А27-2268/2011.

25.05.2023 в канцелярию суда от ООО «Эксперт Сервис Плюс» поступило информационное письмо к Заключению Эксперта №4696 от 17.03.2023 по делу №А14-16134/2022, согласно которому дополнительно сообщено, что:

-  рыночная стоимость объекта капитального строительства - отдельно стоящего здания, назначение: нежилое, количество этажей 1, в том числе подземных 0, площадью 327,2 кв.м., кадастровый номер 36:34:0000000:3503, расположенного по адресу: Воронежская область, г.Воронеж, Центральный район, центральный парк культуры и отдыха, по состоянию на 22.06.2022 составляет с учетом НДС: 17 940 500 руб., в том числе НДС – 2 990 083 руб. 33 коп.;

- стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества – отдельно стоящего здания, назначение нежилое, количество этажей 1, в том числе подземных 0, площадью 327,2 кв.м., кадастровый номер 36:34:0000000:3503, расположенного по адресу: Воронежская область, г.Воронеж, Центральный район, центральный парк культуры и отдыха, выполненных арендатором (ООО СЗ «АИВ») в соответствии с пунктом 5.1 договора аренды муниципального имущества №6-087-17 от 01.02.2017 с согласия арендодателя, с учетом их фактического состояния, износа и степени повреждения по состоянию на 22.06.2022 составляет с учетом НДС: 14 813 100 руб., в том числе НДС – 2 468 850 руб.

Таким образом, достоверная величина рыночной стоимости объекта недвижимости – отдельно стоящего здания, назначение: нежилое, количество этажей 1, в том числе подземных 0, площадью 327,2 кв.м., кадастровый номер 36:34:0000000:3503, расположенного по адресу: Воронежская область, г.Воронеж, Центральный район, центральный парк культуры и отдыха, по состоянию на 22.06.2022 составляет (без учета НДС) 14 950 416 руб. 67 коп.; достоверная величина стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества – отдельно стоящего здания назначение: нежилое, количество этажей 1, в том числе подземных 0, площадью 327,2 кв.м., кадастровый номер 36:34:0000000:3503, расположенного по адресу: Воронежская область, г.Воронеж, Центральный район, центральный парк культуры и отдыха, выполненных арендатором (ООО СЗ «АИВ») в соответствии с пунктом 5.1 договора аренды муниципального имущества №6-087-17 от 01.02.2017 с согласия арендодателя, с учетом их фактического состояния, износа и степени повреждения по состоянию на 22.06.2022 составляет (без учета НДС) 12 344 250 руб.; а цена выкупа отдельно стоящего здания, назначение: нежилое, количество этажей 1, в том числе подземных 0, площадью 327,2 кв.м., кадастровый номер 36:34:0000000:3503, расположенного по адресу: Воронежская область, г.Воронеж, Центральный район, центральный парк культуры и отдыха, по состоянию на 22.06.2022, составляет, соответственно, 2 606 166 руб. 67 коп. (без учета НДС).

При изложенных обстоятельствах, суд считает требования ООО СЗ «АИВ» (с учетом уточнений) обоснованными и подлежащими удовлетворению с учетом вышеизложенных обстоятельств.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. 

В качестве судебных расходов ООО Специализированного застройщика «АИВ»  понесены расходы на оплату госпошлины в размере 3000 рублей и судебные издержки в размере 50 000 руб. на оплату экспертизы. Указанные судебные расходы подлежат взысканию с Департамента в полном объеме. 

Руководствуясь статьями 65, 110, 167-170, 180-181, 201 АПК РФ, арбитражный суд 

 

РЕШИЛ:

Признать недействительным приказ Управления имущественных и земельных отношений Администрации городского округа город Воронеж от 16.08.2022 №882 о решении об условиях приватизации арендуемого имущества в части пункта 3 – об установлении стоимости отчуждаемого имущества в размере 23 040 333 руб., рыночная стоимость которого определена на основании отчета об оценке рыночной стоимости от 07.08.2022 №488/06, выполненной ООО «ГК «АЗИРА».

Решение в указанной части подлежит немедленному исполнению.

Обязать Управление имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Воронеж (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества с ограниченной ответственностью Специализированного застройщика «АИВ» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) путем внесения изменений в пункт 3 приказа от 16.08.2022 №882, определив цену выкупа отдельно стоящего здания, назначение: нежилое, количество этажей 1, в том числе подземных 0, площадью 327,2 кв.м., кадастровый номер 36:34:0000000:3503, расположенного по адресу: Воронежская область, г.Воронеж, Центральный район, центральный парк культуры и отдыха, по состоянию на 22.06.2022 в размере 2 606 166 руб. 67 коп. (без учета НДС).

Взыскать с Управления имущественных и земельных отношений Администрации городского округа город Воронеж (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью Специализированного застройщика «АИВ» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 000 руб., а также 50 000 руб. расходов на оплату судебной экспертизы.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд, путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Воронежской области.

 

Судья                                                                                      Т.Л. Белявцева