ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А41-85094/18

02 июля 2019 года

г. Москва

 

Резолютивная часть постановления объявлена  27 июня 2019 года

Постановление изготовлено в полном объеме  02 июля 2019 года 

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,

судей Пивоваровой Л.В., Семушкиной В.Н., 

при ведении протокола судебного заседания ФИО1,

при участии в заседании:

от истца Индивидуального предпринимателя ФИО2 – ФИО3 представитель по доверенности от 24 июня 2019 года, ФИО4 представитель по доверенности от 10 августа 2018 года,

от ответчика Администрации Дмитровского городского округа Московской области – представитель не явился, извещен надлежащим образом,

от третьего лица ФИО5 – не явился, извещены надлежащим образом,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации Дмитровского городского округа Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 26 апреля 2019 года по делу № А41-85094/18, принятое судьей Петропавловской Ю.С., по иску Индивидуального предпринимателя ФИО2 к Администрации Дмитровского городского округа Московской области о признании недействительным дополнительного соглашения и договора аренды земельного участка, третье лицо –ФИО5,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее - истец, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к Администрации Дмитровского городского округа Московской области (далее – ответчик, администрация), в котором просил:

– признать недействительным дополнительное соглашение от 31 декабря 2014 года к договору аренды земельного участка № 900-Д от 18 декабря 2008 года;

– признать прекращенным договор аренды земельного участка № 900-Д от                    18 декабря 2008 года.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в деле принимает участие ФИО5

Решением Арбитражного суда Московской области от 26 апреля 2019 года исковые требования удовлетворены в полном объеме (л.д. 13-15 т. 2).

Не согласившись с данным судебным актом, администрация обратилась в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 123, 156 АПК РФ в отсутствие представителей администрации и третьего лица, извещенных надлежащим образом о дате и времени судебного заседания.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте Десятого арбитражного апелляционного суда (www.10aas.arbitr.ru) и на сайте (www.arbitr.ru) в соответствии положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 27 июля 2010 года № 228-ФЗ, вступившего в силу 01 ноября 2010 года).

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представители истца возражали против доводов апелляционной жалобы в полном объеме, просили решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Выслушав объяснения представителей истца, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, 18 декабря 2008 года Администрация Дмитровского района (арендодатель), ФИО2 (арендатор 1) и ФИО5 (арендатор 2) заключили договор аренды земельного участка № 900-д, согласно которому в аренду был передан земельный участок с кадастровым номером 50:04:0010603:133, площадью 245 кв.м. категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под магазин, местоположением 

<

...> под магазин (л.д. 10).

Договор зарегистрирован в установленном порядке 12 февраля 2009 года.

Срок действия договора установлен с 01 декабря 2008 года по 31 октября 2011 года (пункт 2.1 договора).

В силу пункта 4.4.1 договора арендатор обязан использовать предоставленный участок в соответствии с целевым назначением.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 17 августа 2010 года по делу № 33-14000 за ФИО2 признано право собственности на 1/3 доли магазина и 1666/10000 доли земельного участка под магазином по адресу 

<

...> на основании соглашения об отступном заключенного между ФИО5 и ФИО6 и переводом на ФИО2 прав и обязанностей по данному соглашению.

При этом судебная коллегия установила, что спорное недвижимое имущество представляет собой 1/3 доли магазина расположенного по адресу 

<

...> общей площадью 1051,1 кв.м. и 1666/10000 доли земельного участка площадью 1362 кв.м. по адресу 

<

...>.

На основании данного судебного акта за ФИО2 18 ноября 2010 года зарегистрировано право собственности на часть здания магазина.

ФИО2 21 сентября 2011 года обратился в администрацию с заявлением об отсутствии намерений продолжать арендные отношения по договору, так как земельный участок по целевому назначению и в соответствии с условиями договора никогда не использовался и не используется, в связи с чем просил предоставить ему часть земельного участка, примыкающего к зданию, принадлежащего ему на праве долевой собственности в собственность (л.д. 142 т. 1).

Администрация письмом от 15 ноября 2011 года отказала истцу в предоставлении в собственность испрашиваемого земельного участка, поскольку указанное заявление не соответствует имеющимся договорным отношениям в части площади испрашиваемого участка (л.д. 143 т. 1).

Впоследствии 31 декабря 2014 года Администрация Дмитровского района (арендодатель), ФИО2 (арендатор 1) и ФИО5 (арендатор 2) подписали дополнительное соглашение к договору, согласно которому в договор внесены изменения в части субъектного состава и в качестве арендатора считать ФИО2 (л.д. 13 т. 1).

Данное дополнительное соглашение зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области 20 января 2016 года.

Однако истец указывая, что фактически договор аренды сторонами не исполнялся, земельный участок не был передан арендатору, а арендатор не вносил арендную плату и участком не пользовался, поскольку вдоль его границы запроектировано строительство автомобильной дороги, в связи с чем заключенное им дополнительное соглашение является мнимой сделкой, обратился в арбитражный суд с упомянутым иском.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

В силу статьи 309 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктами 1 и 2 статьи 609 ГК РФ установлено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых, не противоречащих законодательству, условий договора.

Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, в том числе из договоров и иных сделок. Статья 9 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает принцип осуществления гражданами и юридическими лицами принадлежащих им гражданских прав по своему усмотрению.

Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (статья 153 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с пунктом 1 статьи 170 ГК РФ сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия (мнимая сделка), ничтожна. Данная норма направлена на защиту от недобросовестности участников гражданского оборота.

Фиктивность мнимой сделки заключается в том, что у ее сторон нет цели достижения заявленных результатов. Волеизъявление сторон мнимой сделки не совпадает с их внутренней волей. Реальной целью мнимой сделки может быть, например, искусственное создание задолженности стороны сделки перед другой стороной для последующего инициирования процедуры банкротства и участия в распределении имущества должника.

Сокрытие действительного смысла сделки находится в интересах обеих ее сторон. Совершая сделку лишь для вида, стороны правильно оформляют все документы, но создать реальные правовые последствия не стремятся. Поэтому факт расхождения волеизъявления с волей устанавливается судом путем анализа фактических обстоятельств, подтверждающих реальность намерений сторон. Обстоятельства устанавливаются на основе оценки совокупности согласующихся между собой доказательств. Доказательства, обосновывающие требования и возражения, представляются в суд лицами, участвующими в деле, и суд не вправе уклониться от их оценки (статьи 65, 168, 170 АПК РФ).

Как разъяснено в пункте 86 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» следует учитывать, что стороны мнимой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение.

В силу пункта 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При этом арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статья 615 ГК РФ).

Как следует из материалов дела, в 2008 году земельный участок с кадастровым номером 50:04:0010603:57 с разрешенным использованием «под магазин» по адресу 

<

...> был разделен на три части земельных участка – площадью 1362 кв.м., 580 кв.м. и 245 кв.м. (л.д. 55).

При этом образованный в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 50:04:0010603:57 и поставленный на кадастровый учет в 2008 году земельный участок с кадастровым номером 50:04:0010603:133 площадью 245 кв.м. получил вид разрешенного использования «под магазин».

Однако истец указал, что магазин на данном участке никогда не находился, а указанный участок был арендован в 2008 году для строительства пристройки к магазину, расположенному на соседнем земельном участке.

Как указывалось выше определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 17 августа 2010 года по делу № 33-14000 за ФИО2 признано право собственности на 1/3 доли магазина и 1666/10000 доли земельного участка под магазином по адресу 

<

...> на основании соглашения об отступном заключенного между ФИО5 и ФИО6 и переводом на ФИО2 прав и обязанностей по данному соглашению.

При этом судебная коллегия установила, что спорное недвижимое имущество представляет собой 1/3 доли магазина расположенного по адресу 

<

...> общей площадью 1051,1 кв.м. и 1666/10000 доли земельного участка площадью 1362 кв.м. по адресу 

<

...>.

Таким образом, из указанного определения от 17 августа 2010 года по делу № 33-14000 следует, что магазин расположен на земельном участке площадью 1362 кв.м.

Согласно части 3 статьи 69 АПК РФ, вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.

Кроме того, факт размещения магазина не на спорном земельном участке с кадастровым номером 50:04:0010603:133 площадью 245 кв.м., а на соседнем земельном участке, подтверждается представленным в дело обзорным планом расположения земельного участка (л.д. 64 т. 1).

Таким образом, магазин расположен на земельном участке площадью 1362 кв.м., а не на спорном земельном участке с кадастровым номером 50:04:0010603:133 площадью 245 кв.м., образованных в результате размежевания земельного участка с кадастровым номером 50:04:0010603:57.

Доказательств обратного в материалы дела не представлено.

Также на данном участке какие-либо объекты недвижимости отсутствуют, что ответчиком не опровергается.

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (пункт 2 статьи 610 ГК РФ).

Пунктом 4.3.2 договора аренды предусмотрено, что арендатор по окончанию срока договора при прочих равных условиях имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. О данном намерении арендатор обязан письменно уведомить арендодателя не позднее, чем за три месяца до окончания срока договора.

Согласно пунктам 1, 4 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Таким образом, в договоре аренды земельного участка установлено, что срок действия договора прекращается, если за три месяца до окончания срока его действия арендатор не уведомит арендодателя о заключении нового договора аренды.

Из изложенных норм права, условий договора и действующей судебной практики следует невозможность автоматически продлить договор аренды на неопределенный срок в случае, если в договоре прямо указано на необходимость достижения сторонами соглашения о таком возобновлении до истечения срока действия договора.

Между тем администрацией уведомлений о заключении нового договора аренды в материалы дела не представлено.

Более того, ФИО2 21 сентября 2011 года обратился в администрацию с заявлением об отсутствии намерений продолжать арендные отношения по договору, так как земельный участок по целевому назначению и в соответствии с условиями договора никогда не использовался и не используется.

В ответ на данное обращение администрация письмом от 15 ноября 2011 года отказала истцу в предоставлении в собственность испрашиваемого земельного участка, поскольку указанное заявление не соответствует имеющимся договорным отношениям в части площади испрашиваемого участка (л.д. 143 т. 1).

В ходе судебного разбирательства представитель истца пояснил, что часть земельного участка с кадастровым номером 50:04:0010603:133 ему была необходима для реконструкции магазина и строительства пристройки к нему.

Однако получив от администрации отказ, истец спорным участком не пользовался, прав и обязанностей в отношении него не осуществлял, арендные платежи не вносил.

Доказательств обратного не представлено.

Довод ответчика в апелляционной жалобе о том, что спорный земельный участок фактически был передан ФИО2 до заключения договора аренды от 18 декабря 2008 года № 900-Д, поскольку он был образован в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 50:04:0010603:57 на нем имеется здание магазина подлежит отклонению с учетом определения судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 17 августа 2010 года по делу № 33-14000.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что договор аренды от 18 декабря 2008 года № 990-д прекратил свое действие 31 октября 2011 года, в определенную в пункте 2.1 договора дате окончания арендных отношений, в связи с чем исковые требования в части признания данного договора аренды земельного участка подлежит удовлетворению.

Кроме того оспариваемое истцом дополнительное соглашение к договору аренды заключено 31 декабря 2014 года, через три года после прекращения действия указанного договора, в связи с чем суд первой инстанции пришел к выводу о том, что дополнительное соглашение к нему не могло быть заключено.

Кроме того поскольку заключение соглашения состоялось в 2014 году, то к его заключению применяется порядок, установленный статьями 30-32 ЗК РФ.

В силу пункта 1 статьи 30 ЗК РФ предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию:

1) без предварительного согласования мест размещения объектов;

2) с предварительным согласованием мест размещения объектов.

Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 30 Земельного кодекса РФ предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию с предварительным согласованием мест размещения объектов. Предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов осуществляется в аренду (пункт 3 статьи 30 Земельного кодекса РФ).

Пунктом 5 статьи 30 ЗК РФ установлено, что предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется в следующем порядке:

1) выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном статьей 31 Кодекса, решения о предварительном согласовании места размещения объекта;

2) выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ, осуществление его кадастрового учета;

3) принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными статьей 32 Кодекса.

Между тем соблюдение порядка, установленного статьями 30-32 ЗК РФ в материалы дела не представлено.

При этом исключительного права на приобретение земельного участка с кадастровым номером 50:04:0010603:133 ФИО2 в соответствии со статьей 36 ЗК РФ (в ранее действовавшей редакции) и в соответствии со статьей 39.20 ЗК РФ в новой редакции, не имеет, поскольку доказательств размещения на спорном участке объекта недвижимости, принадлежащего истцу на праве собственности, в материалы дела не представлено.

Таким образом, заключение в 2014 году дополнительного соглашения к договору аренды производилось в нарушение норм действовавшего на тот момент земельного законодательства, следовательно соглашение является недействительным на основании пункта 1 статьи 168 ГК РФ.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

Доводы апелляционной жалобы проверены апелляционным судом и отклонены, поскольку противоречат фактическим обстоятельствам дела, основаны на неправильном толковании норм действующего законодательства и не могут повлиять на законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции.

Судом первой инстанции дана надлежащая оценка всем имеющимся в деле доказательствам, оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Апелляционная жалоба заявителя удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 26 апреля 2019 по делу                   № А41-85094/18 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его изготовления в полном объеме через суд первой инстанции.

Председательствующий

ФИО7

Судьи

Л.В. Пивоварова

 В.Н. Семушкина