АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КРАСНОДАРСКОГО  КРАЯ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

арбитражного суда первой инстанции

дело №А32-45488/2019

г. Краснодар«17» января 2020 года

Резолютивная часть решения объявлена 09 декабря 2019 года.

Решение суда в полном объёме изготовлено 17 января 2020 года.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи А.Л. Назыкова, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ж.Р. Алханашвили, рассмотрев в открытом судебном заседании дело №А32-45488/2019

по иску администрации муниципального образования Выселковский район Краснодарского края

к обществу с ограниченной ответственностью "Русь" (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>)

о признании недействительным договора аренды земельного участка, применении последствий недействительности сделки,

при участии в судебном заседании представителя администрации – ФИО1 (по доверенности от 09.04.2019), представителей ответчика – ФИО2 (по доверенности от 11.10.2019), ФИО3 (по доверенности от 15.09.2015), 

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования Выселковский район (далее – администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Русь" (далее – общество) со следующими требованиями:

- признать недействительным договор аренды №0500001970 от 19.05.2004 земельного участка сельскохозяйственного назначения, заключенный между комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Выселковского района и ООО "Русь", в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:05:0000000:40 (единое землепользование);

- обязать возвратить администрации муниципального образования Выселковский район по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 23:05:0000000:40 площадью 7 986 876 кв. м.

Исковые требования мотивированы тем, что при заключении договора аренды от 19.05.2004 опубликование сообщения о передаче земельного участка с кадастровым номером 23:05:0000000:40 в аренду в средствах массовой информации не производилось, в связи с чем, был нарушен порядок предоставления земельного участка, установленный законодательством. На момент образования спорного земельного участка и в настоящее время в его границах расположено болото, сформирован в части болота обособленный земельный участок с кадастровым номером 23:05:0301000:235, который в силу закона не может быть предметом договора.

В отзыве общество сослалось на законность совершения сделки, а также на пропуск срока исковой давности.

Возражая против довода о пропуске срока исковой давности, администрация в письменных пояснениях сослалась на положения пункта 82 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ", полагая необходимым считать срок исковой давности с даты направления письма о расторжении договора аренды и о возврате земельного участка. 

В судебном заседании, состоявшемся 09.12.2019, представитель администрации требования поддержал. Представители ответчика просили в иске отказать в связи с пропуском срока исковой давности.

Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, арбитражный суд пришел к выводу об отказе в иске по следующим основаниям.

В обоснование своих требований администрация ссылается на несоблюдение публичной процедуры предоставления земельного участка сельскохозяйственного назначения, установленной статьей 10 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", в виде предварительной публикации в средствах массовой информации о наличии свободного земельного участка.

Суд не может согласиться с данным утверждением администрации.

Основанием заключения договора аренды земельного участка явилось постановление главы администрации Выселковского района от 30.04.2002 №361, из которого следует, что предоставление земельного участка производилось в связи с реорганизацией Подсобного хозяйства Березанской психоневрологической в ООО "Русь", в связи с чем, земельные участки общей площадью 855,94 га (пашни 770,6 га), находящиеся в постоянном (бессрочном) пользовании Подсобного хозяйства Березанской психоневрологической больницы, были изъяты и предоставлены ООО "Русь" в аренду сроком на 25 лет для сельскохозяйственного использования.

Таким образом, предоставление земельного участка в аренду состоялась в результате реорганизации Подсобного хозяйства Березанской психоневрологической больницы в ООО "Русь", то есть данные земли сельскохозяйственного назначения на момент их предоставления в аренду не были свободными, открытыми для публичного предоставления любому заинтересованному в их приобретении в аренду лицу на конкурентных началах, а принадлежали подсобному хозяйству, и их предоставление в аренду производилось в порядке реорганизации с переоформлением права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды созданного на базе подсобного хозяйства больницы общества с ограниченной ответственностью "Русь". 

Поскольку земельный участок изначально не был свободен, принадлежал на праве постоянного (бессрочного) пользования подсобному хозяйству, его предоставление в аренду не могло производиться на публичных торгах, а только через переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды с реорганизацией подсобного хозяйства в общество.

На момент принятия администрацией приведенного выше постановления от 30.04.2002 №361 Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" ещё не был принят (принят Государственной Думой 26 июня 2002 года), вступил в силу через шесть месяцев после его официального опубликования (статья 19), которое состоялось 27.07.2002.

Поскольку на момент принятия постановления от 30.04.2002 №361 Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" не был принят, его нормы не могли регулировать процедуру предоставления спорного земельного участка сельскохозяйственного назначения в аренду.

Заключение договора аренды 19.05.2004 не лишает силу постановления администрации от 30.04.2002 №361: воля публичного собственника на предоставление земельного участка в аренду была выражена именно в этом постановлении, в котором указаны фактические основания для предоставления земельного участка в аренду, заключение договора аренды явилось следствием принятия данного постановления и его реализацией, поскольку заключение договора аренды земельного участка государственной собственности имеет сложный состав юридических фактов, первым из которых выступает распоряжение публичного собственника о предоставлении участка в аренду, которое реализуется посредством заключения сделки; изменение законодательства или принятия нового законодательства не аннулирует значение ранее принято публичным собственником решения распорядительного характера о предоставлении земельного участка в аренду.

Администрацией не доказано, что в соответствии с земельным законодательством, действующим по состоянию на 30.04.2002, то есть на дату принятия администрацией постановления о закреплении земельного участка в аренду в связи с реорганизацией подсобного хозяйства в ООО "Русь", это постановление было неправомерным.

Таким образом, суд считает, что приведенные администрацией в иске доводы о несоблюдении публичной процедуры предоставления в аренду земельного участка сельскохозяйственного назначения не имеют отношения к настоящему делу, поскольку в аренду предоставлялся не свободный земельный участок, а закрепленный на праве постоянного (бессрочного) пользования и в порядке реорганизации подсобного хозяйства больницы в ООО "Русь" с переоформлением права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды.

В соответствии с пунктом 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, "заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки".

В настоящем случае договор аренды земельного участка исполнялся с 2004 года без всяких возражений и претензий со стороны администрации относительно процедуры предоставления земельного участка в аренду или включения в состав земельного участка болот. 

Администрация регулярно принимала арендную плату и заключала дополнительные соглашения к договору аренды, то есть на протяжении всего периода времени с 2004 по 2019 год подтверждала действие договора аренды земельного участка и осуществляла полномочия арендодателя.  

Как видно из представленного в материалы дела акта сверки, общество вносит арендную плату с 2004 года, по состоянию на 28.10.2019 имеется переплата.

16.02.2017 администрацией и обществом заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 19.05.2004 №0500001970, прошедшее государственную регистрацию, которым в связи с проведением кадастровых работ по уточнению местоположения границы и площади земельного участка с кадастровым номером 23:05:0000000:40 площадь арендуемого участка изменена с 8202900 кв. м на 7986876 кв. м и пункт 1.1 договора аренды изложен в новой редакции, с указанием площади земельного участка 7986876 кв. м.

Таким образом, на протяжении пятнадцати лет, с мая 2004 по сентябрь 2019 года, администрация сохраняла действие договора аренды, не оспаривала его, не усматривала нарушений публичного законодательства при заключении договора, то есть никоим образом не сомневалась в действительности договора аренды и из такой действительности договора исходил и арендатор земельного участка, продолжавший вносить арендные платежи, вести сельскохозяйственное производство, выполнять кадастровые работы, заключать дополнительные соглашения.

С учетом столь длительного периода действия договора аренды и отсутствия со стороны администрации как арендодателя каких-либо возражений относительно порядка предоставления земельного участка в аренду, принятия администрацией исполнения по договору, подтверждения действия договора заключением дополнительных соглашений к нему, суд считает, что заявленные в настоящем деле исковые требования администрации должны быть рассмотрены с позицией эстоппеля – запрещения стороне обязательственных отношений оспаривать определенные факты и обстоятельства, если таковые составляли основу сделки, принимались и разделялись обеими сторонами при заключении договора и его последующем исполнении в качестве предпосылки договорных отношений, а в данном случае соблюдение публичной установленной законом процедуры предоставления земельного участка в аренду зависело исключительно от самой администрации, которая спустя пятнадцать лет решила сослаться на допущенные ею же самой нарушения закона при заключении договора аренды с тем, чтобы досрочно лишить другую сторону полученного по договору права владения землей. 

Такое поведение администрации подпадает под действие эстоппеля, запрещающего стороне договора оспаривать его, если поведение этой стороны дало другим лицам основание полагаться на действительность сделки, причём в настоящем случае арендодатель ссылается на допущенные им же самим и не устраненные на протяжении пятнадцати лет нарушения, как он считает, закона в части административной процедуры предоставления земельного участка в аренду. 

Суд считает в данном случае подлежащим применению правило пункта 5 статьи 166 ГК РФ, направленное на блокирование недобросовестного поведения стороны договора, длительное время подтверждавшей действительность и действие договора, а впоследствии решившей предъявить допущенные ею же пятнадцать лет назад нарушения всецело зависящей от неё одной процедуры предоставления земельного участка в аренду, с тем, чтобы, сославшись на свои же нарушения процедуры, лишить другую сторону владения землей.

Суд считает подлежащей применению в данном случае исковую давность.

В части требования о признании недействительным (ничтожным) договора аренды от 19.05.2004 №0500001970 суд считает пропущенным срок исковой давности, о применении которой заявлено обществом, в связи с чем, в удовлетворении искового требования о признании договора аренды земельного участка недействительной (ничтожной) сделкой надлежит отказать. 

Пунктом 1 статьи 181 Гражданского кодекса в редакции, действующей на момент заключения спорного договора, срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составлял десять лет. Согласно названному пункту течение срока исковой давности начинается со дня, когда началось исполнение сделки. 

Федеральным законом от 21.07.2005 №109-ФЗ «О внесении изменения в статью 181 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» пункт 1 статьи 181 изложен в редакции, в соответствии с которой срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки. В пункте 2 статьи 2 Закона указано, что установленный статьей 181 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки применяется также к требованиям, ранее установленный Гражданским кодексом Российской Федерации срок предъявления которых не истек до дня вступления в силу настоящего Федерального закона. Закон №109-ФЗ вступил в силу 26.07.2005. К указанной дате исковая давность по такому требованию не истекла. 

Федеральным законом от 07.05.2013 №100-ФЗ «О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации», вступившим в силу с  01.09.2013, пункт 1 статьи 181 Гражданского кодекса изложен в новой редакции, согласно которой течение трехгодичного срока исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166 Гражданского кодекса) начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. 

Поскольку с настоящим иском администрация обратилась в 2019 году, истекли как трехлетний, так и десятилетний сроки исковой давности по требованию о признании договора аренды недействительной (ничтожной) сделкой, в связи с чем, в иске о признании договора аренды земельного участка недействительной сделкой надлежит отказать. Заявленное администрацией требование о возврате земельного участка представляет собой применение последствий недействительности сделки, на которое также распространяется действие исковой давности, в связи с чем, в возврате земельного участка также надлежит отказать в связи с задавненностью требования о применении последствий недействительности сделки. 

Статьей 208 ГК РФ требование о применении последствий недействительности договора аренды в виде возврата переданного в аренду земельного участка не названо как не подлежащее исковой давности.

Ссылка администрации на разъяснения пункта 82 постановления Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" в данном случае применению не подлежит, поскольку договор аренды земельного участка суд не считает недействительной (ничтожной) сделкой; требование о возврате земельного участка не может рассматриваться в данном случае иначе как применение последствий недействительности ничтожной сделки, на которое распространяется исковая давность. 

Обстоятельства предоставления земельного участка в аренду были изначально известны администрации как арендодателю, однако администрация на протяжении пятнадцати лет не оспаривала договор аренды земельного участка и не требовала его вернуть, таким образом, подтверждала действие договора аренды, не считая свои права нарушенными. 

Относительно довода администрации о недействительности договора аренды в связи с включением в состав земельного участка болот, суд отмечает, что  в данном случае администрация вновь пытается сослаться на допущенные ею же самой нарушения при заключении договора аренды спустя пятнадцать лет с момента начала его исполнения. 

Из содержания договора аренды не следует, что его цель заключалась в предоставлении в аренду болот как водного объекта, распоряжение водным объектом, наделение арендатора исключительными правомочиями в отношении болот как водного объекта.

Напротив, болота площадью 8,96 га составляли незначительную частью всего земельного массива площадью 820,29 га, и были включены в предмет договора как часть сельскохозяйственных угодий наряду с полезащитными лесными полосами площадью 25,33 га, дорогами площадью 7,62 га и другими неиспользуемыми землями площадью 6,07 га. В данном случае болота были указаны как составная часть земельного массива сельскохозяйственного назначения. 

Включение в состав такого земельного массива болот площадью 8,96 га не должно влечь за собой недействительность (ничтожность) всей сделки по предоставлению в аренду в 2002 – 2004 годах земельного массива площадью 820,29 га. 

Ссылаясь на передачу в аренду болот, администрация не учитывает содержание Водного кодекса Российской Федерации 1995 года, действовавшего в 2002 – 2004 годах, статья 11 которого относила болота к поверхностным водоемам и признавала их составной частью земельного участка: 

"Поверхностные водоемы - поверхностные водные объекты, воды которых находятся в состоянии замедленного водообмена. К поверхностным водоемам относятся озера, водохранилища, болота и пруды. Обособленные водные объекты относятся к недвижимому имуществу и являются составной частью земельного участка. Положения водного законодательства Российской Федерации применяются к обособленным водным объектам в той мере, в какой это не противоречит гражданскому законодательству".

Таким образом, статья 11 Водного кодекса 1995 года прямо относила болота к составным частям земельного участка и устанавливала первенство норм гражданского законодательства в их отношении: "Положения водного законодательства Российской Федерации применяются к обособленным водным объектам в той мере, в какой это не противоречит гражданскому законодательству". 

В соответствии со статьей 22 того же Водного кодекса, "Обособленные водные объекты могут переходить от одного лица к другому в порядке, предусмотренном гражданским законодательством и земельным законодательством Российской Федерации".

Статья 34 Водного кодекса 1995 года допускала муниципальную и частную собственность на обособленные водные объекты, которые могли принадлежать на праве собственности муниципальным образованиям, гражданам и юридическим лицам в соответствии с гражданским законодательством.

В соответствии со статьей 45 Водного кодекса 1995 года, "Права на обособленные водные объекты определяются гражданским законодательством, земельным законодательством Российской Федерации и настоящим Кодексом".

Водный кодекс 1995 года был признан утратившим силу с 1 января 2007 года (статья 3 Федерального закона от 03.06.2006 N 73-ФЗ "О введении в действие Водного кодекса Российской Федерации").

Таким образом, в соответствии с Водным кодексом Российской Федерации от 16.11.1995 №167-ФЗ, действовавшим на дату заключения оспариваемого в настоящем деле договора аренды земельного участка от 19.05.2004, включение в состав земельного участка болот не могло повлечь недействительность (ничтожность) договора аренды земельного участка, поскольку болота как обособленный водный объект считались составной частью земельного участка.

Действительность договора определяется в соответствии с законодательством, действующим на момент его заключения.

Администрация не лишена возможности рассмотреть обращение общества и исключить из состава земельного участка болота в порядке соответствующих кадастровых работ и уточнения границ земельного участка и его площади.

При таких обстоятельствах, арбитражный суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований администрации, и приходит к выводу об отказе в иске в полном объёме.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований отказать полностью.

Решение может быть обжаловано в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Краснодарского края в течение одного месяца со дня его изготовления в полном объёме.

СудьяА.Л. Назыков