АРБИТРАЖНЫЙ СУД КЕМЕРОВСКОЙ  ОБЛАСТИ

Красная ул., д. 8, Кемерово, 650000

http://www.kemerovo.arbitr.ru

E-mail: info@kemerovo.arbitr.ru

тел. (384-2) 58-43-26, тел./факс (384-2) 58-37-05

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А27-14664/2020

город Кемерово

24 декабря 2020 года

Резолютивная часть решения суда 17 декабря 2020 года.

Решение в полном объеме изготовлено 24 декабря 2020 года.

Арбитражный суд Кемеровской области в составе судьи Н.К. Фуртуна, при ведении протокола судебного заседания секретарём ФИО1, рассмотрев  в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью производственно-коммерческой фирмы «Мария-Ра» (Алтайский край, г.Барнаул, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к Комитету по управлению государственным  имуществом Кузбасса (г. Кемерово, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) об урегулировании разногласий при заключении договора

при участии:

представитель истца – ФИО2, действующая на основании доверенности № 2/2020 от 13.01.2020, паспорт, диплом,

представитель ответчика – ФИО3, действующая на основании доверенности №7-2-04/144 от 572, удостоверение,

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью производственно-коммерческая фирма «Мария-Ра» (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с исковым заявлением к Комитету по управлению государственным  имуществом Кузбасса (далее – комитет) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 42:24:0501010:13300 площадью 1367 м2, расположенного по адресу: город Кемерово, Рудничный район, западнее жилого дома № 6 по ул. Авроры, предоставленного для размещения нежилого здания магазина с кадастровым номером 42:24:0501010:13392, путем исключения из договора пунктов 4.4.13, 4.4.14, 4.4.16, 6.1, 6.2, 7.4.5, изложения пункта 4.3 договора в следующей редакции: «Использовать земельный участок в соответствии с условиями настоящего договора. Передавать арендованный земельный участок в целом или частично в субаренду, в пределах срока действия договора аренды земельного участка без согласия Арендодателя, при условии его уведомления. Передавать свои права и обязанности по настоящему договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права земельного участка в залог и вносить их в качестве вклада в уставной капитал хозяйственного товарищества или общества, либо паевого взноса в производственный кооператив без согласия Арендодателя, при условии его уведомления».

Представитель истца считает, что указанные условия договора не соответствуют действующему законодательству и противоречат принципу свободы договора.

Ответчик в отзыве и представитель в судебном заседании исковые требования не признает, полагает, что спорные положения договора сформулированы в соответствии с действующим законодательством и не нарушают прав истца.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные доказательства, суд пришел к следующим выводам.

Общество обратилось в комитет с заявлением о предоставлении земельного участка без проведения торгов, расположенного по адресу: город Кемерово, Рудничный район, западнее жилого дома № 6 по ул. Авроры, с кадастровым номером 42:24:0501010:13300, площадью 1367 м2.

Комитетом в адрес общества направлен проект договора аренды земельного участка. 

Общество не согласилось с предложенной редакцией договора, в частности с положениями пунктов 4.4.13, 4.4.14, 4.4.16, 6.1, 6.2, 7.4.5, 4.3  проекта договора. 

Обществом в адрес комитета направлен протокол разногласий к договору, в котором общество полагало необходимым исключить положения пунктов 4.4.13, 4.4.14, 4.4.16, 6.1, 6.2, 7.4.5 договора, пункт 4.3 договора изложить в предложенной редакции.

Комитет  в протоколе согласования к протоколу разногласий к договору аренды земельного участка отказался согласовать предложенные условия договора, что послужило основанием для обращения общества в суд с требованием к комитету об урегулировании разногласий. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда. 

Согласно пункту 2 статьи 446 ГК РФ разногласия, которые возникли при заключении договора и не были переданы на рассмотрение суда в течение шести месяцев с момента их возникновения, не подлежат урегулированию в судебном порядке. 

Датой возникновения разногласий является 14.05.2020, поскольку в письме от 14.05.2020 № 9-6-05/452 комитет не выразил намерение согласовать изменения в проекте договора аренды.  Исковое заявление подано 30.06.2020. Следовательно, срок на передачу разногласий на рассмотрение суда не пропущен. 

В тоже время статья 446 ГК РФ не исключает достижение соглашения сторонами о передаче на рассмотрение суда возникших при заключении договора разногласий путем совершения ими конклюдентных действий, которые могут заключаться в признании компетенции суда по рассмотрению таких разногласий.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Принцип свободы договора проявляется в двух основных формах: а) свобода в принятии решения о заключении договора и выборе партнера (включая свободу от принуждения к заключению договора) и  б) свобода в определении содержания заключаемого договора (включая право на заключение непоименованных и смешанных договоров).

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно статье 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Разногласия по пункту 4.3 проекта договора обусловлены различной позицией сторон в отношении применения соответствующих коэффициентов в формуле расчета арендной платы в связи с передачей арендатором прав и обязанностей по договору аренды, либо заключением договора субаренды. 

Согласно пункту 4.3 проекта договора аренды, арендатор имеет право использовать земельный участок в соответствии с условиями настоящего договора.

Истцом предложена следующая редакция пункта 4.3 договора: «использовать земельный участок в соответствии с условиями настоящего договора. Передавать арендованный земельный участок в целом или частично в субаренду, в пределах срока действия договора аренды земельного участка без согласия Арендодателя при условии его уведомления, Передавать свои права и обязанности по настоящем договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права земельного участка в залог и вносить их в качестве вклада в уставной капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив без согласия Арендодателя, при условии его уведомления».

Ответчиком в протоколе согласования разногласий дополнен пункт 4.3 договора следующим образом: «При передаче земельного участка в субаренду размер арендной платы подлежит перерасчету с учетом соответствующих коэффициентов».

При этом в отзыве на исковое заявление комитет полагает, что коэффициент субаренды должен применяться в отношении всего земельного участка в связи с разъяснениями, изложенными в пункте 9 Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».

Согласно пункту 2.15 Постановление Коллегии Администрации Кемеровской области от 27.02.2008 № 62 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе - городе Кемерово и предоставленные в аренду без торгов, условий и сроков внесения арендной платы» (далее – постановление № 62), размер арендной платы подлежит изменению арендодателем в одностороннем порядке путем направления уведомления об изменении размера арендной платы при возникновении условий использования земельного участка, влекущих применение коэффициентов, установленных в перечне коэффициентов, учитывающих условия использования земельных участков, применяемых для расчета арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе - городе Кемерово (Ку). 

Согласно приложению № 2 к Порядку определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе – городе Кемерово и предоставленные в аренду без торгов, условий и сроков внесения арендной платы, в отношении земельных участков, переданных в субаренду, земельных участков под переданными в пользование объектами недвижимости или временными сооружениями, находящимися в частной собственности физических или юридических лиц подлежит применению коэффициент в размере «1,2». 

В тоже время, согласно правовой позиции, изложенной в Определении Верховного Суда РФ от 19.10.2011 № 14-Г11-39, «по смыслу гражданского законодательства в случае осуществления поднайма (субаренды) арендатор не выбывает из арендного обязательства, а заключает дополнительный договор, обладающий ограниченной самостоятельностью и напрямую связанный с основным договором аренды, поэтому положение оспариваемого пункта, в соответствии с которым при расчете арендной платы в случае сдачи земельных участков в субаренду предусматривается применение повышающего коэффициента «2», подразумевает изменение арендодателем в одностороннем порядке основного условия договора аренды (размер арендной платы), не основано на законе и противоречит принципу экономической обоснованности».

Следовательно, довод комитета о том, что при передаче земельного участка в субаренду следует произвести перерасчет арендной платы путем применения соответствующих коэффициентов, отклоняется судом, поскольку применение повышающего коэффициента в связи с передачей земельного участка в субаренду не соответствует принципу экономической обоснованности. 

Судом отклоняется предложенная комитетом редакция пункта 4.3 договора, поскольку в условиях необходимости соответствия положений договора обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (статья 422 ГК РФ), предложенная редакция комитета не соответствует принципу экономической обоснованности, изложенному в Постановление Правительства РФ от 16.07.2009 № 582. 

При этом редакция пункта 4.3 договора, предложенная истцом, тождественна положениям пунктов 5, 6, 9, статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, в связи с чем, такая редакция договора аренды сформулирована в соответствии с императивно установленными нормами. 

Разногласия по пункту 4.4.13 возникли в связи с возложением на арендатора обязанности в десятидневный срок со дня отчуждения объекта недвижимости на земельном участке, направить арендодателю письменное уведомление с приложением подтверждающих документов.

Разногласия по пункту 4.4.14 обусловлены наличием у арендатора обязанности осуществлять сверку расчетов по арендной плате и неустойке, но не позднее чем за один месяц до окончания срока действия настоящего договора.

При этом по смыслу статей 421, 422, 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходя из принципа свободы договора, арбитражный суд при урегулировании разногласий, возникших при заключении публичного договора, не вправе включать в договор хоть и заявленное к включению, но несогласованное сторонами условие, за исключением случая, когда содержание этого условия предусмотрено законом или иным правовым актом. При этом отсутствие в договоре каких-либо условий, предусмотренных законом или иным правовым актом, само по себе не исключает применения к нему соответствующих норм права, регулирующих спорное правоотношение (Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 21.09.2016 № Ф04-3893/2016 по делу № А70-14254/2015).

Следовательно, поскольку нормами материального права не предусмотрена императивная обязанность уведомить арендодателя о продаже объекта недвижимости, а также не предусмотрена обязанность в виде регулярного осуществления сверки взаиморасчетов, то суд не вправе возложить на сторону такие обязанности. Иной подход повлечет исключение свободы в определении содержания заключаемого договора и нарушении принципа свободы договора.

При таких обстоятельствах, суд принимает доводы общества и полагает необходимым исключить из договора пункты 4.4.13, 4.4.14.

Разногласия по пункту 6.1 проекта договора обусловлены различной позицией сторон о применении мер ответственности в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязанности по внесению арендной платы и платы за фактическое пользование земельным участком в установленные сроки. Разногласия по пункту 6.2 проекта договора обусловлены различной позицией сторон о применении штрафных санкций в размере 10 % годовой арендной платы в случае нарушения обязанностей, перечисленных в разделах 4 и 5 настоящего договора. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. 

Договорная неустойка устанавливается соглашением о неустойке, которое согласно статье 331 ГК РФ должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. 

Относительно условий гражданско-правовой ответственности за нарушение договора аренды земельного участка Земельным кодексом Российской Федерации не предусмотрено иного регулирования, отличного от установленного гражданским законодательством.

Исходя из принципа свободы договора, арбитражный суд при урегулировании разногласий, возникших при заключении публичного договора, не вправе включать в договор несогласованное сторонами условие, если содержание этого условия не предусмотрено законом или иным правовым актом. 

В пункте 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.07.2000 № 56 «Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве» разъяснено, что арбитражный суд не вправе устанавливать договорную неустойку за нарушение обязательств, если одна из сторон возражает против ее установления.

Поскольку действующее законодательство, регулирующее арендные отношения, не содержит императивных требований об установлении штрафных санкций или неустойки за ненадлежащее исполнение условий договора аренды, как возможной меры ответственности, а согласие обеих сторон на включение неустойки или штрафных санкций в спорный договор не достигнуто, суд находит обоснованными доводы общества об исключении пунктов 6.1, 6.2 из договора аренды.

Разногласия по пункту 4.4.16 возникли в связи с возложением на арендатора обязанности соблюдать на земельном участке установленные законодательством Российской Федерации правила промышленного производства и оборота этилового спирта, алкогольной и спиртосодержащей продукции, включая пиво и напитки, изготовляемые на его основе. По пункту 7.4.5 разногласия обусловлены тем, что наделяют правом арендодателя потребовать в одностороннем порядке досрочного расторжения договора и возмещения убытков при нарушении арендатором пунктом 4.4.16 договора, в случае наличия вступившего в законную силу постановления по делу об административному правонарушении.

При этом в отзыве комитет указал на то, что согласен исключить из условий заключаемого договора аренды вышеуказанные пункты в связи с их исключением из типовой формы договора аренды.  

Разрешение судом преддоговорного спора, по существу, сводится к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке. Редакция условий договора, определенная судом, регулирует отношения сторон. Таким образом, разрешая переданный спор об урегулировании возникших при заключении договора разногласий, арбитражный суд в силу названных норм должен оценить законность и обоснованность редакций, предложенных обеими сторонами, а также определить в решении и отразить в резолютивной части редакцию принятого судом условия договора (Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 июня 2014 г. N ВАС-7783/14).

В соответствии со статьей 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении заключить договор указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор. 

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины подлежат взысканию с ответчика в пользу истца. 

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Исковые требования об урегулировании разногласий при заключении договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Кемерово, Рудничный район, западнее жилого дома № 6 по ул. Авроры, площадью 1367 кв.м, с кадастровым номером  42:24:0401055:13300 удовлетворить.

Пункты 4.4.13, 4.4.14, 4.4.16, 6.1, 6.2, 7.4.5 договора аренды земельного участка исключить.

Изложить пункт 4.3 договора в следующей редакции: «Использовать земельный участок в соответствии с условиями настоящего договора. Передавать арендованный земельный участок в целом или частично в субаренду, в пределах срока действия договора аренды земельного участка без согласия Арендодателя, при условии его уведомления. Передавать свои права и обязанности по настоящему договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права земельного участка в залог и вносить их в качестве вклада в уставной капитал хозяйственного товарищества или общества, либо паевого взноса в производственный кооператив без согласия Арендодателя, при условии его уведомления».

Взыскать с  комитета по управлению государственным  имуществом Кузбасса в пользу общества с ограниченной ответственностью производственно-коммерческой фирмы «Мария-Ра» судебные расходы по уплате государственной пошлины на сумму 6 000 руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд.

Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу, при условии, если оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Кемеровской области. 

Судья Н.К. Фуртуна