АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, 

<

...>

http://fasszo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Санкт-Петербург

26 декабря 2025 года Дело № А56-51035/2023

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Салтыковой С.С., судей Баженовой Ю.С., Кадулина А.В.,

при участии 08.12.2025 от общества с ограниченной ответственностью «Визит» генерального директора ФИО1 (протокол очередного общего собрания от 29.02.2025 № 9), представителя ФИО2 (доверенность от 12.11.2025), от индивидуального предпринимателя ФИО3 представителя ФИО4 (доверенность от 05.12.2025), от индивидуального предпринимателя ФИО5 представителя ФИО6 (доверенность от 04.09.2023), при участии 15.12.2025 от общества с ограниченной ответственностью «Визит» представителя ФИО2 (доверенность от 12.11.2025), от индивидуального предпринимателя ФИО3 представителя ФИО4 (доверенность от 05.12.2025),

рассмотрев 08.12.2025 и 15.12.2025 в открытом судебном заседании кассационные жалобы ФИО3 и общества с ограниченной ответственностью «Визит» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 01.05.2025 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.08.2025 по делу № А56-51035/2023,

у с т а н о в и л :

общество с ограниченной ответственностью «Визит», адрес: 188410, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Администрации муниципального образования Волосовского муниципального района Ленинградской области, адрес: 188410, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Администрация), Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования Волосовского муниципального района Ленинградской области, адрес: 188410, 

<

...> (далее – Комитет), ФИО5 об устранении реестровой ошибки в отношении координат характерных точек границ земельных участков с кадастровыми номерами 47:22:0400022:62, 47:22:0400022:58, 47:22:0400022:34, содержащихся в сведениях Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН), путем установления границ и внесения соответствующих изменений в сведения о координатах характерных точек границ в ЕГРН в отношении данных земельных участков согласно представленному межевому плану от 31.01.2023, подготовленному обществом с ограниченной ответственностью «Экспертноправовое бюро «Эксперт 47» (далее – ООО «Экспертноправовое бюро «Эксперт 47»).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области, адрес: 191311, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д. 3, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, федеральное государственное бюджетное учреждение «Государственная комиссия Российской Федерации по испытанию и охране селекционных достижений», адрес: 107078, Москва, Садовая-Спасская ул., д. 11/1, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области, адрес: 191186, Санкт-Петербург, Гороховая ул., д. 2/6, лит. А, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, федеральное государственное бюджетное учреждение «Российский сельскохозяйственный центр», адрес: 107078, Москва, Садовая-Спасская ул., д. 11/1, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, государственное казенное учреждение «Центр занятости населения Ленинградской области», адрес: 188300, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, Волосовское районное потребительское общество, адрес: 188410, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, общество с ограниченной ответственностью «Визит-КВ», адрес: 188410, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, общество с ограниченной ответственностью «Элвика», адрес: 188410, 

<

...> здание 2, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, общество с ограниченной ответственностью «Волосовский хлебокомбинат», адрес: 188410, 

<

...>, кабинет 8, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, акционерное общество «Холдинговая компания «Петрохлеб», адрес: 191123, Санкт-Петербург, пр. Чернышевского, д. 16, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, ФИО3, ФИО7, ФИО8, ФИО9.

Решением суда от 01.05.2025, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.08.2025, в удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационных жалобах Общество и ФИО3, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, просят отменить решение от 01.05.2025 и постановление от 12.08.2025, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Податели жалоб указывают на то, что положенное в основу решения суда экспертное заключение, составленное экспертами частного экспертного учреждения «Городское учреждение судебной экспертизы», является противоречивым, выполненным с нарушением Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной экспертной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 73-ФЗ).

В отзывах на кассационные жалобы Администрация и ФИО5 просят оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.

В судебном заседании представители Общества и ФИО3 поддержали доводы кассационных жалоб, представитель ФИО5 – доводы отзыва на них.

Остальные лица, участвующие в деле, извещены в соответствии с требованиями Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, что не является препятствием для рассмотрения жалобы.

В судебном заседании, состоявшемся 08.12.2025, объявлен перерыв до 15.12.2025. После перерыва судебное заседание продолжено.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке в пределах, установленных статьей 286 АПК РФ, исходя из доводов, содержащихся в кассационных жалобах и отзывах на них.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 10.09.2004 Комитет как арендодатель и Общество как арендатор заключили договор № 279 (далее – Договор) аренды земельного участка, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 47622:04-00-022:0062 площадью 8269 кв. м, находящийся по адресу: Ленинградская обл., г. Волосово, пр. Вингиссара, 24а, 24д (далее – Земельный участок).

Земельный участок предоставлялся из земель поселений для размещения зданий крытых торговых рядов. Границы Земельного участка обозначены на прилагаемом к Договору плане.

Общество обратилось в ООО «Экспертноправовое бюро «Эксперт 47» с целью проведения кадастровых работ, связанных с выносом границ Земельного участка в натуре. Согласно заключению кадастрового инженера ФИО10, содержащемуся в межевом плане от 31.01.2023, установленные ранее границы Земельного участка не соответствуют его фактическому местоположению, а также пересекают фактическое местоположение границ объектов капитального строительства с кадастровыми номерами 47:22:0000000:769, 47:22:0000000:3621, 47:22:0000000:2538; для устранения данной реестровой ошибки необходимо не только исправление местоположения границ Земельного участка, но и смежных земельных участков с кадастровыми номерами 47:22:0400022:58 и 47:22:0400022:34.

Общество обратилось к Администрации с просьбой согласовать указанный межевой план. Поскольку Администрация уклонилась от его согласования, Общество обратилось в суд с соответствующим иском.

Суд первой инстанции, установив на основании представленного в материалы дела заключения судебной экспертизы отсутствие реестровой ошибки, в иске отказал.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.

Суд кассационной инстанции, исследовав материалы дела, изучив доводы жалоб, отзыва и возражений на них и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, считает, что обжалуемые решение и постановление подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции в связи со следующим.

Согласно части 3 статьи 61 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ) воспроизведенная в ЕГРН ошибка, содержащаяся в межевом плане, техническом плане, карте-плане территории или акте обследования, возникшая вследствие ошибки, допущенной лицом, выполнившим кадастровые работы, или ошибка, содержащаяся в документах, направленных или представленных в орган регистрации прав иными лицами и (или) органами в порядке информационного взаимодействия, а также в ином порядке, установленном Законом № 218-ФЗ (далее - реестровая ошибка), подлежит исправлению по решению государственного регистратора прав в течение пяти рабочих дней со дня получения документов, в том числе в порядке информационного взаимодействия, свидетельствующих о наличии реестровых ошибок и содержащих необходимые для их исправления сведения, либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении реестровой ошибки. Исправление реестровой ошибки осуществляется в случае, если такое исправление не влечет за собой прекращение, возникновение, переход зарегистрированного права на объект недвижимости.

В случаях, если существуют основания полагать, что исправление технической ошибки в записях и реестровой ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие записи, содержащиеся в ЕГРН, такое исправление производится только по решению суда (часть 4 статьи 61 Закона № 218-ФЗ).

Частью 8 статьи 22 Закона № 218-ФЗ предусмотрено, что местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части.

В соответствии с положениями части 1 статьи 39 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее - Закон № 221-ФЗ) местоположение границ земельных участков подлежит обязательному согласованию с заинтересованными лицами - правообладателями земельных участков, границы которых одновременно служат границами земельного участка, являющегося объектом кадастровых работ; местоположение границ земельных участков подлежит в установленном этим Законом порядке обязательному согласованию с заинтересованными лицами.

В силу частей 1, 2 статьи 40 Закона № 221-ФЗ результат согласования местоположения границ оформляется кадастровым инженером в форме акта согласования и является частью межевого плана. Местоположение границ земельного участка считается согласованным при наличии в акте согласования личных подписей всех заинтересованных лиц или их представителей.

Как следует из части 1 статьи 22 Закона № 218-ФЗ, межевой план представляет собой документ, который составлен на основе кадастрового плана соответствующей территории или выписки из ЕГРН о соответствующем земельном участке и в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в ЕГРН, и указаны сведения об образуемых земельном участке или земельных участках, либо о части или частях земельного участка, либо новые необходимые для внесения в ЕГРН сведения о земельном участке или земельных участках.

Как указано в пункте 21 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 17.07.2019, при разрешении межевого спора суд устанавливает фактическую и (или) юридическую границу смежных земельных участков, принимая во внимание в том числе сведения о местоположении границ таких участков и их согласовании на момент образования спорных участков.

Установление судом границ земельного участка позволяет провести его окончательную индивидуализацию и поставить его на соответствующий государственный учет, создает определенность в отношениях по использованию заинтересованными лицами смежных земельных участков.

В целях разрешения межевого спора судам необходимо установить соответствие юридической и фактической границы земельных участков, оценить наличие несовпадения закрепленным в государственном кадастре недвижимости сведениям об их местоположении фактическому, существующему на местности нахождению границ, выявить его причину.

Для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле (часть 1 статьи 82 АПК РФ).

Заключение экспертизы является одним из доказательств по делу, которое подлежит исследованию и оценке судом наравне с другими представленными доказательствами (статьи 64, 71 АПК РФ).

Для проверки обоснованности аргументов истца относительно возможного наличия реестровой ошибки судом назначена экспертиза, проведение которой поручено экспертам частного экспертного учреждения «Городское учреждение судебной экспертизы».

Согласно заключению судебной экспертизы от 04.02.2025 № 458/65 фактическую площадь Земельного участка определить невозможно, поскольку контур границ фактического землепользования не замкнут (отсутствуют ограждения по всему периметру). Фактическое землепользование Земельного участка не соответствует реестровым границам, поскольку имеются пересечения нескольких расположенных на нем строений с этой границей. Данные выводы справедливы и для границ Земельного участка, установленных при его формировании. Площадь пересечения фактического землепользования Земельного участка с реестровыми границами смежного земельного участка с кадастровым номером 47:22:0400022:34 составляет 13 кв. м. Поскольку строение с вывеской «Ремонт обуви» и строение 24Ас2 по пр. Вингиссара не существовали на момент межевания, то обстоятельство, что реестровые границы Земельного участка пересекают данные строения, не является признаком неправильного определения границ в этом месте и, как следствие, реестровой ошибки. Расположение контура фактического строения с кадастровым номером 47:22:0000000:2538 не совпадает по расположению с контуром строения, обозначенным в землеустроительной документации на Земельный участок. Согласно данным кадастровой съемки на момент межевания Земельного участка (2003, 2004 гг.) на спорной территории имелось строение МН с габаритами 30,5 х 6,2 м, при этом согласно техническому паспорту 2003 года габариты данного строения составляли 42,5 х 6,25 м. До разрешения данного противоречия в рамках экспертного заключения подтвердить наличие реестровой ошибки в спорной части границы Земельного участка, смежной с земельным участком с кадастровым номером 47:22:0400022:34, не представляется возможным. В такой ситуации, по мнению экспертов, требуется исследование (строительно-техническая экспертиза) по идентификации фактического строения с кадастровым номером 47:22:0000000:2538 в качестве строения, обозначенного в техпаспорте.

Эксперты также пришли к выводу о невозможности подтвердить наличие реестровой ошибки в отношении земельного участка с кадастровым номером 47:22:0400022:58, поскольку данный участок межевался под зданием магазина «Радуга», которое в настоящий момент не существует.

ФИО8 заявил ходатайство о назначении дополнительной экспертизы, указав на то, что эксперт не провел надлежащим образом исследование спорной территории, здание магазина «Радуга» существует в настоящее время. В обоснование данного довода ФИО8 представил фотографии, выписку из ЕГРН, договор аренды от 10.01.2023 в отношении данного здания и платежное поручение от 16.03.2025 № 28.

Общество заявило ходатайство о назначении повторной экспертизы, указывая среди прочего на то, что в заключении отсутствует описание координат поворотных точек границ земельных участков и конструктивных элементов строений, что делает непроверяемым вывод об отсутствии реестровой ошибки; магазин «Радуга», вопреки выводам экспертов, существует; используемая экспертами программа для смартфонов Survey Master не лицензируется, состав ее сведений и определяемые инструменты не гарантируют достоверности исследования, в связи с чем результаты перерасчета координат не могут быть приняты; отсутствует исследование тождественности материалов межевания и сведений ЕГРН.

Данные ходатайства судом первой инстанции отклонены со ссылкой на то, что представленное заключение судебной экспертизы является надлежащим доказательством, рецензия от 24.04.2025 № 3501 не содержит сведений о допущенных недочетах при проведении судебной экспертизы.

Суд кассационной инстанции отмечает, что данный вывод противоречит содержанию данной рецензии, которая содержит указание на многочисленные ошибки.

Суд апелляционной инстанции, соглашаясь с позицией суда первой инстанции, указал, что рецензия не может являться доказательством, опровергающим выводы судебной экспертизы. Также суд апелляционной инстанции сослался на то, что определение методики экспертного исследования является прерогативой самого эксперта, который самостоятельно определяет перечень документов, необходимых и достаточных для объективного проведения исследования. Эксперт вправе при выполнении исследований использовать любые методики, отвечающие критерию научной обоснованности, посредством которых можно получить объективные сведения по вопросам, поставленным судом перед экспертом. Несогласие с отдельными подходами и методиками экспертизы само по себе не является безусловным основанием для признания выводов такого экспертного исследования недостоверными или для проведения повторной экспертизы.

Однако при этом суд апелляционной инстанции не установил, какую методику применяли эксперты, кем она разработана, в то время как в рецензии, представленной Обществом в обоснование своей позиции, фактически оспариваются возможность установления реестровой ошибки исключительно на основании данных о расположении строений на земельных участках и существование соответствующей методики.

Как следует из объяснений Общества, рецензия от 24.04.2025 № 3501 составлена с целью опровержения выводов экспертизы, проведенной по данному делу, а потому имеет отношение к настоящему делу. Требования к оформлению такого заключения, фактически представляющего собой мотивированные объяснения стороны относительно дефектов судебной экспертизы, законом не установлены. Таким образом, приводимые в рецензии доводы относительно имеющихся недостатков заключения судебной экспертизы подлежат оценке наряду с другими доказательствами и доводами сторон.

В соответствии с пунктом 2 части 4 статьи 170 АПК РФ в мотивировочной части решения должны быть указаны доказательства, на которых основаны выводы суда об обстоятельствах дела и доводы в пользу принятого решения; мотивы, по которым суд отверг те или иные доказательства, принял или отклонил приведенные в обоснование своих требований и возражений доводы лиц, участвующих в деле.

Заключение эксперта не является безусловным доказательством и подлежит оценке судом, в том числе с точки зрения наличия или отсутствия необходимости в назначении дополнительной или повторной экспертизы.

Такая оценка не может быть произвольной, общей и абстрактной, а должна быть предметной и производиться во взаимосвязи с другими доказательствами по делу с учетом доводов и возражений лиц, участвующих в деле, относительно выводов экспертов и их обоснования.

Суды в нарушение положений действующего законодательства, рассматривая заявленные исковые требования, не дали надлежащую правовую оценку заключению судебной экспертизы. Доводы лиц, участвующих в деле, относительно неполного исследования, наличия противоречий в заключении эксперта, судами не рассмотрены.

В этой связи среди прочего остались неразрешенными вопросы о том, действительно ли на текущий момент здание магазина «Радуга» существует и, если существует, каким образом эксперты, проводя надлежащим образом исследования, могли его не заметить.

При этом сами эксперты в заключении отметили, что для полного ответа на поставленные перед ними вопросы необходимо проведение строительно-технической экспертизы. Оценка данному обстоятельству судами также не дана.

Кроме того, из материалов дела следует, что суд первой инстанции не направил экспертам для проведения экспертизы инвентарные дела на объекты недвижимости, представленные 15.01.2024 Ленинградским областным государственным унитарным предприятием технической инвентаризации и оценки недвижимости в электронном виде по запросу суда. Таким образом, эксперты не располагали полной документацией в отношении данных строений.

Могло ли это среди прочего привести к ошибочным выводам экспертов, суды не выясняли.

Также суды не установили, кто правомочен распоряжаться Земельным участком; так, арендодателем по Договору выступает Комитет, сведений о замене стороны арендодателя в материалах дела нет, в то время как согласно выписке из ЕГРН Земельный участок находится в собственности Российской Федерации.

Ввиду того, что для принятия законного и обоснованного решения требуются установление обстоятельств, исследование и оценка доказательств, а также иные процессуальные действия, предусмотренные для рассмотрения дела в суде первой инстанции, что невозможно в суде кассационной инстанции в силу его полномочий, принятые судами по данному делу решение и постановление в обжалуемой части подлежат отмене, а дело в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 АПК РФ - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела арбитражному суду первой инстанции следует учесть изложенное, установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания, дать оценку всем доводам сторон, а также экспертному заключению на предмет его соответствия требованиям статей 67, 68, 86 АПК РФ, Закону № 73-ФЗ, после чего с соблюдением норм материального и процессуального права принять законное и обоснованное решение, распределив при этом судебные расходы по государственной пошлине, в том числе за рассмотрение дела в суде кассационной инстанции.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 01.05.2025 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.08.2025 по делу № А56-51035/2023 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Председательствующий С.С. Салтыкова

Судьи Ю.С. Баженова

А.В. Кадулин