ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А41-106359/18

09 октября 2019 года

г. Москва

Резолютивная часть постановления объявлена 02 октября  2019 года 

Постановление изготовлено в полном объеме  09 октября 2019 года 

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи:  Семушкиной В.Н.,

судей: Боровиковой С.В., Мищенко Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания:  ФИО1,

при участии в заседании:

от ООО "ТЕЯ": ФИО2, представитель по доверенности от 10.12.2018;

от Администрации г.о. Люберцы: ФИО3, представитель по доверенности от 14.06.2019;

от КУИ Администрации городского округа Люберцы Московской области: ФИО3, представитель по доверенности 10.07.2019;

от ОАО «ЛГЖТ»: представитель не явился, извещен надлежащим образом,

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы Администрации г.о.Люберцы и КУИ Администрации городского округа Люберцы Московской области,  на решение Арбитражного суда Московской области от 09 августа 2019 года по делу  №А41-106359/18, по исковому заявлению ООО "ТЕЯ" к Администрации г.о.Люберцы, КУИ Администрации городского округа Люберцы Московской области, третье лицо - ОАО «ЛГЖТ», о понуждении к заключению договора,

УСТАНОВИЛ:

ООО «ТЕЯ» обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Администрации городского округа Люберцы Московской области, Комитету по управлению имущества Администрации городского округа Люберцы Московской области об обязании заключить договор купли-продажи нежилых помещений общей площадью 667,4 м2, расположенных по адресу: 

<

...>, а именно: помещения № I, расположенного на первом этаже, помещения площадью 603,5 м2 (без учета помещений № 14 и № 15) и помещения № II, расположенного на первом этаже, помещения площадью 63,9 м2 (все помещения) по цене 25 775 655 (двадцать пять миллионов семьсот семьдесят пять тысяч шестьсот пятьдесят пять) рублей 40 (сорок) копеек с рассрочкой на 5 лет, без учета НДС на условиях ООО «ТЕЯ» (с учетом принятых судом уточнений).

Решением Арбитражного суда Московской области от 09 августа 2019 года по делу  №А41-106359/18 требования ООО "ТЕЯ" удовлетворены.

Не согласившись с принятым решением суда первой инстанции, ответчики обратились с апелляционными жалобами, в которых просят решение суда отменить, в удовлетворении исковых требований – отказать. В обоснование доводов апелляционных жалоб ответчики сослались на то, что решение суда первой инстанции вынесено при неполном выяснении обстоятельств, имеющих значение для дела, с нарушением норм процессуального и материального права.

В судебном заседании представитель ответчиков поддержал доводы апелляционной жалобы, просил отменить решение суда первой инстанции.

 Представитель ООО "ТЕЯ" в судебном заседании поддержал решение суда, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

 Представители третьего лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела (в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru), в суд апелляционной инстанции не явились , в связи с чем, дело рассмотрено апелляционным судом в порядке ст. 156 АПК РФ в их отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в соответствии со ст. ст. 266, 268 АПК РФ.

 Изучив представленные в дело доказательства, отзыв на апелляционную жалобу, заслушав представителей сторон, рассмотрев доводы апелляционных жалоб, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения и удовлетворения апелляционных жалоб, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен договор аренды здания, объекта, сооружения, нежилого помещения от 22.02.2008 № 1005, согласно которому арендодатель на основании Постановления Главы муниципального образования Люберецкий муниципальный район Московской области от 05.02.2008 № 185-ПГ при участии организации (ОАО «Люберецкий городской жилищный трест») передает, а арендатор принимает во временное пользование (аренду) нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

...>. Общая площадь сдаваемых в аренду помещений - 1038,4 кв.м., состав основных помещений (номера комнат): лит. А, подвал, пом. 1, № по плану 3-21, 27, 28, 32, 33 площадью 357,5 кв.м., 1 этаж, пом. 1, № по плану 1-18 площадью 617,0 кв.м., 1 этаж пом. II, № по плану 1-7 площадью 63,9 кв.м.

С целью реализации своего преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого недвижимого имущества, заявитель, в порядке статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ от 22 июля 2008 года, обратился в Администрацию муниципального образования Люберецкий муниципальный район Московской области с предложением заключить договор купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа на условиях ООО «ТЕЯ».

Письмом от 23.11.2018 № 5263/1-1-9 Администрация муниципального образования городской округ Люберцы Московской области оставила договор купли-продажи без рассмотрения. Основанием для оставления договора купли-продажи послужило нахождение в арендуемом подвальном помещении инженерных коммуникаций, санитарно-технического оборудования всего жилого дома (узел управления центрального отопления, холодного водоснабжения, канализации и электроснабжения), являющиеся общедомовым имуществом и требующие постоянного открытого доступа для их эксплуатации и контроля.

Несогласие заявителя с отказом Администрации в выкупе арендуемого помещения послужило основанием для обращения в Арбитражный суд Московской области с настоящим иском.

Принимая оспариваемое решение, суд первой инстанции, вопреки доводам апелляционных жалоб, полно и всесторонне исследовал имеющие значение для правильного рассмотрения дела обстоятельства, правильно применил и истолковал нормы материального права и на их основании сделал обоснованный вывод о наличии оснований для удовлетворения исковых требований. 

Участие субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, находящегося в муниципальной собственности и государственной собственности субъектов Российской Федерации, регулируются Федеральным Законом от 22.07.2008 года № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (опубликован 25.07.2008 года в Российской газете и вступил в силу с 05.08.2008 года) (далее по тексту Федеральный закон № 159-ФЗ).

В соответствии с ч. 1 ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" в редакции, действовавшей на момент обращения предпринимателя с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого помещения, субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в ч. 3 ст. 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2015 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2)отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3)арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

В силу ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

-обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;

-принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

-направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В случае, если заявитель не соответствует установленным ст. 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества (ч. 4 названной статьи).

Согласно отзыву Администрации на исковое заявление, в спорном нежилом помещении проходят инженерные коммуникации общего имущества (центральное отопление, система холодного водоснабжения, система водоотведения и электрического оборудования, запорные устройства), относящиеся к общей долевой собственности собственников помещений в жилом доме.

В соответствии со ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

На основании ст. 36 ЖК РФ к общему имуществу дома, на которое возникает право общей долевой собственности домовладельцев, относятся, в том числе, межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, обслуживающее более одного помещения в данном доме.

Определением Арбитражного суда Московской области от 23.04.2019 по делу №А41-106359/18 была назначена комплексная оценочная и строительно-техническая экспертиза.

Согласно заключению экспертов от 28.05.2019 итоговая рыночная стоимость по состоянию на 31.10.2018 нежилых помещений: лит. А, подвал, пом. I, № по плану3-21, 27, 28, 32, 33, площадью 357,5 кв.м., 1 этаж, пом. I, № по плану 1-18, площадью 617,0 кв.м., 1 этаж, пом. II, № по плану 1-7, площадью 63,9 кв.м., расположенных по адресу: московская область, г.о. Люберцы, 

<

...>, составляет:

-с учетом НДС - 47 322 266 руб. (при стоимости 1 кв.м. помещений - 45 572 руб.);

-без учета НДС - 40 103 615 руб. (при стоимости 1 кв.м. - 38 621 руб.).

Также эксперты указали, что указанные в вопросе суда нежилые помещения возможно идентифицировать только по данным из технического описания нежилых помещений части подвала, 1 этажа, расположенных по адресу: московская область, 

<

...>, по состоянию на 12.09.2007 (листы 10-15, выделенный том).

В соответствии с данными из вышеуказанного технического описания, объектом экспертизы являются помещения общей площадью 1038,4 кв.м., состоящие из:

-помещение № I, расположенное в подвальном этаже, состоящие из помещений № 1 -23, общей площадью 357,5 кв.м. (на схеме № 1 выделено красным цветом);

-помещение № I, расположенное на первом этаже, состоящее из помещений №1-18, общей площадью 617,0 кв.м. (на схеме № 1 выделено синим цветом);

-помещение № II, расположенное на первом этаже, состоящее из помещений №1 -7, общей площадью 63,9 кв.м.(на схеме № 1 выделено зеленым цветом).

По результатам проведенных исследований эксперт пришел к следующим выводам:

-В помещении № I, расположенном в подвальном этаже, состоящем из помещений № 1-23, общей площадью 357,5 кв.м. (на схеме № 1 выделено красным цветом) имеется множество инженерных коммуникаций и технологического оборудования, предназначенных для обслуживания многоквартирного дома;

-В помещении № I, расположенном на первом этаже, состоящем из помещений № 1-18, общей площадью 617,0 кв.м. (на схеме № 1 выделено синим цветом) не выявлено технологического оборудования, предназначенного для обслуживания многоквартирного дома;

-В помещении № II, расположенном на первом этаже, состоящем из помещений № 1-7, общей площадью 63,9 кв.м. (на схеме № 1 выделено зеленым цветом) не выявлено технологического оборудования, предназначенного для обслуживания многоквартирного дома.

Кроме того,  экспертами установлено следующее:

-В помещение № I, расположенное в подвальном этаже, состоящее из помещений № 1-23, общей площадью 357,5 кв.м. (на схеме № 1 выделено красным цветом), требуется постоянный открытый доступ для эксплуатации и контроля, находящихся в нем инженерных коммуникация и технологического оборудования, предназначенного для обслуживания многоквартирного дома;

-Фактически из помещения № 14, площадью 4,8 кв.м., входящего в состав помещения № I, расположенного на первом этаже (на схеме № 1 выделено синим цветом) имеется дверной проем для выхода наружу (на плане БТИ данный дверной проем не отображен);

-Для возможности постоянно открытого доступа в подвальное помещение наличие общего доступа в следующие помещения, входящие в состав помещения № I, расположенного на первом этаже (на схеме №1 выделено синим цветом):

-Помещение № 14, площадью 4,8 кв.м. (назначение - коридор);

-Помещение № 15, площадью 8,7 кв.м. (назначение - коридор).

С учетом вышеуказанного, из нежилых помещений, являющихся предметом экспертизы:

-использовать автономно (самостоятельно, без обеспечения возможности постоянного доступа в них) возможно помещения общей площадью 667,4 кв.м., в том числе:

-в помещении № I, расположенном на первом этаже, помещения площадью 603,5 кв.м. (без учета помещений № 14 и № 15);

-в помещении № II, расположенном на первом этаже, помещения площадью 63,9 кв.м. (все помещения).

-использовать автономно (самостоятельно, без обеспечения возможности постоянного доступа в них) не возможно помещения общей площадью 371,0 кв.м. в том числе: в помещении № I, расположенное в подвальном этаже, помещения площадью 357,5 кв.м. (все помещения); в помещении № I, расположенном на первом этаже, помещения площадью 13,5 кв.м. (помещения № 14 и № 15).

На схеме № 2 (см. исследовательскую часть по вопросу № 3) выделены: желтым цветом - выделены помещения, которые использовать автономно невозможно; фиолетовым цветом - выделены помещения, которые использовать автономно возможно.

Согласно пункту 8 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской

Федерации от 05.11.2009 № 134 реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектами малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В пункте 3 указанного Постановления также разъяснено, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В силу пункта 1 статьи 6, статьи 290 ГК РФ, с учетом разъяснений, данных в п. 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», отсутствие иных собственников помещений в спорном строении влечет невозможность использования помещений технического подполья иными лицами как самостоятельных помещений, и, как следствие, сохранение таких помещений в собственности Администрации.

Таким образом, результаты проведенной судебной комплексной оценочной и строительно-технической экспертизы послужили для отказа истца от иска в части требования об обязании Администрации муниципального образования городской округ Люберцы Московской области и КУИ Администрации городского округа Люберцы Московской области заключить с ООО «ТЕЯ» договор купли-продажи нежилого помещения в отношении нежилых помещений общей площадью 371 м2, а именно: в отношении помещения № I, расположенное в подвальном этаже, помещения площадью 357,5 м2 (все помещения); в отношении помещения № I, расположенном на первом этаже, помещения площадью 13,5 м2 (помещения № 14 и № 15), а также послужили основанием для уточнения исковых требований.

В силу статьи 421 ГК РФ и юридические лица свободны в заключении договора. В соответствии с абзацем вторым части второй статьи 445 ГК РФ при отклонении протокола разногласий сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 ГК РФ в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на усмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно статье 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В соответствии с пунктом 2 статьи 455 ГК РФ в случаях, когда, в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора) и ей в течение 30 дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение 30 дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии со статьей 446 ГК РФ в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 455 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имеются разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно статье 3 Закона № 159-ФЗ арендатор обладает преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества по цене равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом № 135-ФЗ.

В силу статьи 13 Закона № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.

Как разъяснено в пункте 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Для установления рыночной стоимости выкупаемого имущества судом первой инстанции была назначена судебная экспертиза, по результатам которой итоговая рыночная стоимость по состоянию на 31.10.2018 нежилых помещений: лит. А, подвал, пом. I, № по плану3-21, 27, 28, 32, 33, площадью 357,5 кв.м., 1 этаж, пом. I, № по плану 1-18, площадью 617,0 кв.м., 1 этаж, пом. II, № по плану 1-7, площадью 63,9 кв.м., расположенных по адресу: московская область, г.о. Люберцы, 

<

...>, составляет:

-с учетом НДС - 47 322 266 руб. (при стоимости 1 кв.м. помещений - 45 572 руб.);

-без учета НДС - 40 103 615 руб. (при стоимости 1 кв.м. - 38 621 руб.).

Истцом в материалы дела представлен отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 24.07.2019 № 3171906, согласно которому рыночная стоимость недвижимого имущества - помещение, назначение: нежилое, общая площадь 667,4 кв.м., адрес объекта: 

<

...>, пом. I, № по плану 1-13, 16-18, пом. II, № по плану 1-7, по состоянию на 31 10 2018 составляет с учетом НДС в размере 31 433 873 руб., без учета НДС в размере 25 775 655 руб.

На основании ч. 2 ст. 64, ч. 3 ст. 86 АПК РФ заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.

В соответствии со ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

Поскольку судебная оценочная экспертиза проводилась в отношении спорного объекта недвижимости общей площадью 1038,4 кв.м., принимая во внимание, отказ истца от части требований, а последствия отказа и уточнение исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ привели к уменьшению площади спорного объекта до 667,4 кв.м., в отношении которого истец просит заключить договор купли- продажи, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что что выкупная цена спорного нежилого помещения подлежит определению с учетом рыночной стоимости этого объекта недвижимости по результатам проведения ООО «Эксперт Оценка» отчета об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 24.07.2019 № 3171906.

Апелляционный суд поддерживает вывод суда первой инстанции относительно того, что заключение соответствует требованиям, предъявляемым к доказательствам данного вида (ст. 86 АПК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности" арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации. В соответствии со ст. 422 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

На основании изложенного, суд первой инстанции обосновано удовлетворил исковые требования в полном объеме.

Довод апелляционных жалоб относительно того, что арендованное имущество не может быть реализовано без внесения изменений в договор аренды, подлежит отклонению ввиду следующего.

Часть обособленного нежилого помещения может быть реализована в рамках Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Так, из материалов дела следует, что имущество по договору аренды состоит из 2-х частей: 1) Нежилое помещение общей площадью 667,4 м2, расположенное по адресу: 

<

...>, а именно: помещения №1, расположенного на первом этаже, помещения площадью 603,5 м2 (без учета помещений № 14 и №15) и помещения № II, расположенного на первом этаже, помещения площадью 63,9 м2 (все помещения) (т.4 л.д.9); 2) Нежилое помещение общей площадью 371 м2, расположенное по адресу: 

<

...>, а именно: помещение № I, расположенное в подвальном этаже, помещения площадью 357,5 м2 (все помещения); помещение № 1, расположенном на первом этаже, помещения площадью 13,5 м2 (помещения № 14 и № 15) (т.4 л.д.9).

Нежилое помещение общей площадью 371 м2 является общедомовым имуществом и не подлежит отчуждению.

Данное обстоятельство подтверждается заключением экспертной организации ООО «Лаборатория судебной экспертизы» от 28.05.2019: «....По результатам проведенных исследований по вопросу № 2 эксперт пришел к следующим выводам:

1) В помещении №1, расположенном в подвальном этаже, состоящем из помещений № 1- 23, обшей площадью 357,5м2 (на схеме №1 выделено красным цветом) имеется множество инженерных коммуникаций и технологического оборудования, предназначенных для обслуживания многоквартирного дома (т.4 л.д.107)»; «... использовать автономно (самостоятельно, без обеспечения возможности постоянного доступа в них) не возможно помещения общей площадью 371,0м2, в том числе: в помещении № I, расположенное в подвальном этаже, помещения площадью 357,5м2 (все помещения); в помещении № I, расположенном на первом этаже, помещения площадью 13,5м2 (помещения №14 и №15)» (т.4 л.д.108).

В силу пункта 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно- техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Согласно разъяснениями, данными в п. 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Таким образом, нежилое помещение общей площадью 371 м2 не подлежит отчуждению в порядке Федерального закона № 159-ФЗ.

Нежилое помещение общей площадью 667,4 м2 может быть сформировано как обособленный объект и подлежит отчуждению в порядке Федерального закона № 159-ФЗ.

Данное обстоятельство подтверждается заключением ООО «Лаборатория судебной экспертизы» от 28.05.2019 и разъяснением эксперта ФИО4

В ходе судебного разбирательства в суде первой и апелляционной инстанциях, ответчики не представили возражений относительно проведенных экспертиз.

Согласно пункту 8 Информационного письма Высщего Арбитражного Суда российской Федерации от 05.11.2009 г. N 134, реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектами малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отнощении части здания или части нежилого помещения не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Таким образом, реализация преимущественного права применительно к частям помещений допускается при условии, что такие части можно обособить. Законодательно не определено, каким именно способом должна подтверждаться возможность обособления помещения. 

Экспертом сделан вывод, что недвижимое имущество общей площадью 667,4 м2 возможно использовать автономно (самостоятельно, без обеспечения возможности постоянного доступа в них). 

Федеральный закон № 159-ФЗ не установил каких-либо ограничений преимущественного права покупки помещения субъектами малого и среднего предпринимательства в зависимости от того, поставлен или нет на кадастровый учет, арендуемый этими субъектами объект недвижимости.

Законодатель, принимая Федеральный закон № 159-ФЗ, преследовал цель предоставить субъектам малого и среднего предпринимательства реальную возможность приобретения арендуемого ими имущества вне зависимости от его объектного статуса (часть помещения, здания или здание в целом).

В данном случае для заключения в рамках указанного Закона договора купли-продажи имущества, решающее значение имеет наличие у такого имущества признаков обособленности, представляющих собой возможность фактической идентификации объекта как имущества.

Кроме того, ответчики полагают, что Цену выкупаемого имущества устанавливает собственник.

Между тем, апелляционный суд не может согласиться с указанным выводом ввиду следующего.

Согласно статье 3 Федерального закона № 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ).

В соответствии со статьей 12 Закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Апелляционный суд отмечает, что судебная экспертиза была назначена по ходатайству Администрации муниципального образования городской округ Люберцы Московской области, а утвержденные эксперты предложены Администрацией.

В ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции Ответчики не оспаривали цену, установленную экспертами. Доказательств, опровергающих установленную цену, не представили. Ходатайств о назначении дополнительной или повторной экспертизы в порядке и по основаниям ст. 87 АПК РФ не заявили.

Таким образом, приведенные в апелляционных жалобах доводы не могут являться основанием к отмене принятого судом решения. Обстоятельства по делу судом первой инстанции установлены полно и правильно, им дана надлежащая правовая оценка. Нарушений норм процессуального права судом не допущено. Оснований для отмены решения суда не имеется.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 09 августа 2019 года по делу  №А41-106359/18 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.

Председательствующий

В.Н. Семушкина

Судьи

С.В. Боровикова

Е.А. Мищенко