Арбитражный суд

 Западно-Сибирского округа

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень                                                                                                     Дело № А81-733/2020

 

Резолютивная часть постановления объявлена 24 апреля 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 02 мая 2024 года.

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего                                  Глотова Н.Б.,

судей                                                                  Ишутиной О.В.,

ФИО1 -

при ведении протокола помощником судьи Канбековой И.Р. с использованием системы веб-конференции рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу финансового управляющего ФИО2 на определение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 31.10.2023 (судья Матвеева Н.В.)и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 05.02.2024(судьи Дубок О.В., Аристова Е.В., Сафронов М.М.) по делу № А81-733/2020о несостоятельности (банкротстве) ФИО3(ИНН 

<

***>), принятые по заявлению Байкова Ивана Александровичао признании недействительными торгов по продаже имущества должника.

Путём использования системы веб-конференции в заседании участвовал представитель ФИО4 - ФИО5 по доверенности от 30.05.2023.

В помещении Арбитражного суда Западно-Сибирского округа приняли участие представители финансового управляющего ФИО2 -  ФИО6 по доверенности от 06.03.2024; акционерного коммерческого банка «Пересвет» публичного акционерного общества - ФИО7 по доверенности от 26.12.2023.

Суд установил:

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ФИО3 (далее – должник, ФИО3) ФИО4 (далее – ФИО4) обратился в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными торгов в форме публичного предложения с открытой формой представления предложений о цене имущества должника: земельный участок, площадью 1 937 кв. м, (далее – земельный участок) кадастровый номер 89:12:110606:6, находящийся по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир магазин «Доллар» (почтовый адрес ориентира: Ямало-Ненецкий автономный округ,

<

...>) с сооружением, зданием «кафе», площадью 397 кв. м, количество этажей – 2 этажа; признать недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества Лот № 1 от 24.04.2023, заключённый междуФИО3, в лице финансового управляющего ФИО2 (далее - управляющий) и ФИО4; применить последствия недействительности сделок в виде взыскания с должника в пользу ФИО4 6 629 100 руб., обязании ФИО4 возвратить имущество, являющее предметом торгов.

Определением Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округаот 31.10.2023, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 05.02.2024, заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с принятыми судебными актами, управляющий обратилсяс кассационной жалобой, в которой просит их отменить и направить спорна новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В обоснование кассационной жалобы её податель ссылается на то, что судамине установлены все фактические обстоятельства дела для правильного разрешения спора.

Управляющий не согласен с выводом судов о введении ФИО4 в заблуждение в отношении приобретаемого имущества, поскольку в Федеральном законе от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) отсутствует обязанность управляющего по регистрации объектов самовольной постройки, а такжезапрет по продаже земельного участка при наличии на нём самовольных построек,в том числе ввиду отсутствия доказательств, что воля заявителя направленана приобретение иного имущества или, что достоверная информация о приобретаемом имуществе сокрыта от покупателя.

В судебном заседании представитель управляющего поддержал кассационную жалобу.

Акционерный коммерческий банк «Пересвет» публичное акционерное общество (далее – Банк, кредитор) в отзыве на кассационную жалобу просит судебные акты отменить.

ФИО4 возражает против удовлетворения жалобы, просит оставитьбез изменения обжалуемые судебные акты.

Учитывая надлежащее извещение иных участвующих в деле лиц о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба рассматривается в их отсутствиев порядке, предусмотренном частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Суд кассационной инстанции, проверив в соответствии с положениями статей 284, 286 АПК РФ правильность применения судами норм материального и процессуального права, изучив материалы дела, исходя из доводов кассационной жалобы, отзывов на неё, пришёл к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Как следует из материалов дела, залоговым кредитором 11.04.2022 утверждено Положение о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника, являющегося предметом залога по требованиям Банка (лот № 1: земельный участок (кадастровый номер 89:12:110606:6) с сооружением, зданием «кафе», площадью 397 кв. м, количество этажей – 2 этажа).

После признания первых и повторных торгов (от 27.07.2022 и от 02.09.2022) несостоявшимися Банк как залоговый кредитор утвердил дополнение от 20.10.2022в Положение о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника (далее – дополнение № 1), находящегося в залоге у Банка, утверждённое 11.04.2022.

В соответствии с дополнением № 1 проведены торги по реализации имущества должника по средствам публичного предложения. В соответствии с протоколомот 29.12.2022 № 100000150 торги признаны несостоявшимися по причине отсутствия заявок.

Для проведения повторных торгов по средствам публичного предложения залоговым кредитором согласовано дополнение от 09.02.2023 в Положение о порядке, срокахи условиях продажи имущества должника, находящегося в залоге у Банка, утверждённое 11.04.2022.

В Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (далее - ЕФРСБ) 09.03.2023 опубликовано сообщение о проведении открытых повторных торгов по продаже имущества должника: земельного участка (кадастровый номер 89:12:110606:6)с сооружением, здание «кафе», площадью 397 кв. м (лот № 2) посредством публичного предложения с открытой формой подачи предложения о цене.

По результатам торгов управляющим заключён договор купли-продажи недвижимого имущества от 24.04.2023 (далее – договор купли-продажи) с победителем ФИО4, подписан акт приёма-передачи недвижимого имущества от 31.05.2023.

В соответствии с договором купли-продажи должник (продавец) в лице управляющего обязался передать в собственность заявителя (покупателя), а покупатель – принять и оплатить следующее имущество в составе лота № 1: земельный участок, (кадастровый номер 89:12:110606:6) с сооружением, зданием «кафе», площадью 397 кв. м, количество этажей – 2 этажа.

Пунктом 2.1 договора купли-продажи общая стоимость названного имущества установлена в размере 6 629 100 руб.; согласно пункту 2.4 ранее внесённый задатокв сумме 567 000 руб. засчитан в счёт оплаты.

Из акта приёма-передачи имущества от 31.05.2023 к договору купли-продажи следует, что на день подписания акта покупателем обязанность по оплате проведенав полном объёме.

Заключённый договор купли-продажи подан заявителем для проведения регистрационных действий в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Ямало-Ненецкого автономного округа. Согласно выданных заявителю выписок из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) по спорному договору за заявителем зарегистрировано право собственностина следующие объекты недвижимости: земельный участок с кадастровым номером 89:12:110606:6; нежилое здание с кадастровым номером 89:12:110606:196с наименованием магазин «Доллар» площадью 421 кв. м.

ФИО4 заключён договор от 23.08.2023 № 148/2023 на выполнение кадастровых работ с обществом с ограниченной ответственностью Кадастровое бюро «Ямал» (далее – общество КБ «Ямал»).

В ходе производства работ выяснилось, что здание с кадастровым номером 89:12:110606:196 на земельном участке отсутствует, фактически расположенноена земельном участке здание не состоит на кадастровом учёте, существенно отличаетсяот технического паспорта, изготовленного 15.09.2023 (письмо от 30.08.2023 № 115/23).

Для установления природы возникновения здания на земельном участке заявитель обратился в проектно-изыскательскую организацию - общество с ограниченной ответственностью «Время Ч» (далее – общество «Время Ч») для проведения технического обследования здания.

Согласно заключению по результатам проведённого обследования технического состояния здания от 18.08.2023, составленного обществом «Время Ч», объект «Здание Кафе», имеющий адресные ориентиры: Ямало-Ненецкий автономный округ, 

<

...> соответствует статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и является объектом недвижимого имущества.

Из ответа на адвокатский запрос Администрации города Ноябрьск следует,что, начиная с 2003 года не выдавались разрешение на строительство (реконструкцию)и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию на объект магазин «Шинок», расположенный на земельном участке с кадастровым номером 89:12:110606:6 по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, 

<

...>.

Полагая, что торги проведены с нарушением действующего законодательства,ФИО4 обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции, выводы которого поддержал суд апелляционной инстанции, счёл нарушенной процедуру проведения торгов по причине неуказания в аукционной документации сведений о самовольной постройкеи о нахождении на земельном участке другого здания.

Суд округа считает, что судами приняты правильные судебные акты.

Исходя из положений статьи 213.26 Закона о банкротстве, продажа имущества должника-гражданина осуществляется в порядке, установленном статьями 110, 111, 112, 139 Закона о банкротстве.

Согласно абзацу второму пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве порядоки условия обеспечения сохранности предмета залога определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества.

В силу пункта 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) торги, проведённые с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

В силу пункта 2 названной статьи признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

По смыслу разъяснений, изложенных в пункте 71 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 17.11.2015 № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства», нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учётом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности,на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, суды пришли к выводу о том, что торги по продаже имущества должника, находящегося в залоге у Банка, проведены с нарушением действующего законодательства, связи с чем имеются основания для признания спорного договора купли-продажи недействительным.

В частности, судами установлено, что согласно выписке из ЕГРН заявителемпо результатам торгов и на основании договора купли-продажи приобретенов собственность нежилое здание с кадастровым номером 89:12:110606:196с наименованием магазин «Доллар» площадью 421 кв. м, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 89:12:110606:6.

Между тем указанного здания на земельном участке не существует, что следуетиз письма общества КБ «Ямал» от 30.08.2023, а фактически расположенное на земельном участке с кадастровым номером 89:12:110606:6 двухэтажное строение не состоитна государственном кадастровом учёте, при этом является объектом недвижимого имущества, для строительства которого не выдавалось разрешение на строительствои разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Согласно пункту 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке,не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта,либо возведённые, созданные без получения на это необходимых разрешенийили с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности.Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Наличие данного порока у сделки по отчуждению объекта недвижимости исключает возможность его приобретения по основанию, предусмотренному пунктом 2 статьи 223 ГК РФ.

Самовольные постройки не могут продаваться в виде самостоятельных строений,а реализуются в составе земельного участка в виде права аренды на него.

Указание на них в положении о порядке реализации имущества является правильным, поскольку это отвечает требованиям к корректному описанию предмета торгов как условию обеспечения доступа публики к торгам.

Исходя из установлено, суды справедливо признали, что на торгах спорное здание продано как объект недвижимости с кадастровым номером 89:12:110606:196, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 89:12:110606:6, указаний на продажу самовольной постройки объявление о торгах не содержит, ввиду чего заявитель был убеждён в том, что покупает объект недвижимости, находящийсяв гражданском обороте, а не объект самовольной постройки.

Находящееся на земельном участке здание является самовольной постройкой,поэтому оно не может объектом гражданских прав и участвовать в гражданском обороте, чем существенно нарушаются права победителя торгов, введённого в заблуждение относительно потребительских свойств предмета продажи и существенных условий договору-купли продажи.

Согласно статье 139 Закона о банкротстве предложения управляющего о порядке продажи имущества должника должны включать в себя, в том числе, сведения, подлежащие включению в сообщение о продаже имущества должника в соответствиис пунктом 10 статьи 110 настоящего Федерального закона.

В сообщении о продаже имущества должника должны содержаться сведенияоб объекте, его составе, характеристиках, описание, порядок ознакомления (абзац второй пункта 10 статьи 110 Закона о банкротстве).

Вместе с тем в объявлении о проведении торгов присутствуют сведения о наличии на земельном участке одного сооружения - здания кафе, тогда как фактическина земельном участке расположена не зарегистрированная в ЕГРН самовольная постройка, при этом имеется запись о нахождении на земельном участке другого здания, которое не перешло в собственность заявителя ввиду его отсутствия.

В результате указанных нарушений, в связи со схожестью существующего реализуемого здания (самовольной постройки, не зарегистрированной в ЕГРН)и зарегистрированного в ЕГРН здания (фактически отсутствующего на земельном участке), заявитель, на основании заключённого по результатам торгов договорас управляющим стал собственником объекта, которого в натуре не существует,о чём свидетельствуют представленные выписки из ЕГРН.

Управляющий не представил аргументированных доводов, которые бы подтвердили его добросовестное поведение при проведении открытых повторных торгов по продаже имущества должника и, напротив, указывали бы на злоупотребление правомФИО4, чей интерес, очевидно, заключался в приобретении объекта недвижимого имущества, включённого в гражданский оборот.

Доводы подателя жалобы свидетельствуют о его несогласии с установленнымипо делу фактическими обстоятельствами и с оценкой судами доказательств, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции в силу положений статьи 286 АПК РФ.

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 288 АПК РФ основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.

С учётом изложенного оснований для удовлетворения кассационной жалобыне имеется.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 289, 290 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

определение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 31.10.2023 и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 05.02.2024 по делу № А81-733/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Меры по приостановлению исполнения обжалуемых судебных актов, принятые определением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 20.03.2024, отменить.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия,в порядке, предусмотренном статьей 291.1 АПК РФ.     

 

Председательствующий                                                       Н.Б. Глотов

 

Судьи                                                                                    О.В. Ишутина

ФИО1