АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru e-mail: info@faspo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-10109/2024

Дело № А06-4612/2023

г. Казань

27 декабря 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 17 декабря 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 декабря 2024 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Нагимуллина И.Р., 

судей Хлебникова А.Д., Нафиковой Р.А., 

в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 на постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.08.2024 

по делу № А06-4612/2023

по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1, г. Астрахань (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>) к Территориальному управлению Федерального агентства по управления государственным имуществом в Астраханской области, г. Астрахань (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о признании незаконным отказа от 18.04.2023 № 30-ШД/1549, о возложении обязанности заключить договор купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП ФИО1, предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Астраханской области с заявлением к Территориальному управлению Росимущества в Астраханской области (далее – ТУ Росимущества) о признании незаконным отказа от 18.04.2023 № 30-ШД/1549 в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, расположенного по адресу: г. Астрахань, Икрянинский район, p.п. Ильинка, ул. Гоголя. д. 11, лит. А. и обязании заключить договор купли-продажи.

Решением Арбитражного суда Астраханской области от 17.06.2024 признан незаконным отказ ТУ Росимущества от 18.04.2023 № 30-ШД/1549 в реализации ИП ФИО1 преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, расположенного по адресу: г. Астрахань, Икрянинский район, p.п. Ильинка, ул. Гоголя, д. 11, лит. А. Суд обязал ТУ Росимущества в течение 30 дней с даты вступления решения в законную силу повторно рассмотреть заявление ИП ФИО1 от 14.03.2023 о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, расположенного по адресу: г. Астрахань, Икрянинский район, p.п. Ильинка, ул. Гоголя. д. 11, лит. А. Суд взыскал с ТУ Росимущества в пользу ИП ФИО1 госпошлину в размере 300 руб., возвратил ИП ФИО1 из федерального бюджета излишне уплаченную госпошлину в размере 1700 руб.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.08.2024 решение Арбитражного суда Астраханской области от 17.06.2024 отменено в части удовлетворения требований и взыскания с ТУ Росимущества в пользу ИП ФИО1 госпошлины в размере 300 руб. В отмененной части по делу принят новый судебный акт, которым в удовлетворении заявленных требований отказано. В остальной части решение Арбитражного суда Астраханской области от 17.06.2024 оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ИП ФИО1 просит отменить постановление арбитражного суда апелляционной инстанции и оставить в силе решение арбитражного суда первой инстанции.

В обоснование жалобы указывается, что ТУ Росимущества отказало в выкупе нежилого помещения в связи с тем, что имущество, являющееся предметом аренды, претерпело изменения в виде самовольно осуществленного пристроя без получения соответствующего согласия собственника, однако ответчик не указал, какие именно действия следует произвести заявителю для того, чтобы узаконить выявленную технической инвентаризацией реконструкцию.

Заявитель жалобы утверждает, что она в полной мере соответствует всем условиям, необходимым для реализации ею преимущественного права на приобретение арендуемого помещения в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ).

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Поволжского округа для её удовлетворения оснований не находит.

Судом установлено и следует из материалов дела, 28.06.2001 между Комитетом по управлению государственным имущество Астраханской области и ИП ФИО1 заключен договор аренды № 1096 – нежилого помещения, площадью 93,1 кв. м, расположенного по адресу: г. Астрахань, Икрянинский район, p.п. Ильинка, ул. Гоголя, д. 11, лит. А для использования под торговую деятельность, сроком до 20.06.2002 (л.д. 48-54).

Срок договора аренды неоднократно продлевался (л.д.98-121).

Впоследствии права арендодателя перешли к ФГУП «АГАТ» (л.д. 122).

Между ФГУП «АГАТ» и ИП ФИО1 01.03.2015 заключено дополнительное соглашение к договору № 1096, согласно которому изменилась площадь арендуемого помещения на 91,5 кв. м в связи с новыми данными технической документации БТИ (л.д. 44).

Между ТУ Росимущества и ИП ФИО1 18.07.2022 заключено дополнительное соглашение о переводе прав арендодателя.

Согласно пункту 1 дополнительного соглашения в связи погашением прав хозяйственного ведения ФГУП «АГАТ» с 01.09.2020 права арендодателя перешли к ТУ Росимущества (л.д. 47).

ИП ФИО1 14.03.2023 обратилась с заявлением в ТУ Росимущества о реализации преимущественного права приобретения арендуемого объекта нежилого фонда, расположенного по адресу: г. Астрахань, Икрянинский район, p.п. Ильинка, ул. Гоголя. д. 11, лит. А.

ТУ Росимущества письмом от 18.04.2023 № 30-ШД/1549 отказало в выкупе арендованного имущества в связи с тем, что имущество, являющееся предметом аренды, претерпело изменения в виде самовольно осуществленного пристроя, изменились его основные характеристики.

Полагая, что отказ нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности, не соответствует закону, ИП ФИО1 обратилась в суд с настоящим заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования и признавая отказ ТУ Росимущества незаконным, суд первой инстанции исходил из того, что ИП ФИО1 включена в Единый реестр субъектов малого и среднего предпринимательства в качестве микропредприятия 01.08.2016, владеет спорным нежилым помещением на основании договора с 28.06.2001, то есть к моменту обращения с заявлением в ТУ Росимущества непрерывно более 22 лет. Доказательства наличия у заявителя задолженность по арендной плате за спорное имущество, неустойкам (штрафам, пеням) либо включения спорного имущества в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень в материалах дела отсутствуют, что ТУ Росимущества по существу не оспаривает. Таким образом, ИП ФИО1 в полной мере соответствовала всем условиям, необходимым для реализации ею преимущественного права на приобретение арендуемого помещения в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ Законом. Реализация преимущественного права применительно к частям помещений допускается при условии, что такие части можно обособить, законодательно не определено, каким способом должна подтверждаться возможность обособления помещения.

Суд апелляционной инстанции с выводами суда первой инстанции не согласился, исследовав и оценив представленные доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.

У суда кассационной инстанции отсутствуют основания для переоценки выводов арбитражного суда апелляционной инстанции.

Доводы заявителя кассационной жалобы подлежат отклонению в силу следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

При этом в силу части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия) возлагается на орган или лицо которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В соответствии с положениями статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

В силу статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства (часть 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ).

При получении заявления уполномоченные органы обязаны: 1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; 2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; 3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества (часть 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ).

Уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества в случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами (часть 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ).

Суд апелляционной инстанции установил, что 28.06.2001 между Комитетом по управлению государственным имущество Астраханской области и ИП ФИО1 заключен договор аренды № 1096 – нежилого помещения, площадью 93,1 кв. м, расположенного по адресу: г. Астрахань, Икрянинский район, p.п. Ильинка, ул. Гоголя, д. 11, лит. А, для использования под торговую деятельность, сроком до 20.06.2002.

Согласно пункту 2.2.4 договора арендатор обязуется не производить никаких перепланировок и переоборудования арендуемых помещений без письменного разрешения Комитета.

21 марта 2023 года в целях рассмотрения вопроса о принятии решения об условиях приватизации арендуемого объекта ТУ Росимущества произвело осмотр объекта.

В ходе осмотра установлено, что с торцевой стороны здания без необходимых разрешений осуществлен пристрой, в связи с чем площадь арендуемого объекта увеличилась.

По результатам осмотра составлен акт осмотра от 22.03.2023 (т. 1 л.д. 76-78).

ТУ Росимущества письмом от 18.04.2023 № 30-ШД/1549 отказало в выкупе арендованного имущества в связи с тем, что имущество, являющееся предметом аренды, претерпело изменения в виде самовольно осуществленного пристроя, при этом изменились его основные характеристики.

Согласно техническому паспорту БТИ на здание от 11.08.2010 площадь здания, состоящего из 2-х коридоров, торгового зала, подсобного помещения, туалета, складского помещения, составила 91,5 кв. м (л.д. 32-36).

В соответствии с кадастровым паспортом БТИ на здание от 07.07.2015 площадь здания составила 91,5 кв.м.

В силу выписки из ЕГРП правообладателем нежилого здания магазина площадью 91,5 кв. м, расположенного по адресу: г. Астрахань, Икрянинский район, p.п. Ильинка, ул. Гоголя, д. 11, лит. А, является Российская Федерация.

Согласно техническому паспорту на нежилое здание от 22.11.2022 по адресу: г. Астрахань, Икрянинский район, p.п. Ильинка, ул. Гоголя, д. 11, лит. А, площадь объекта составила 149,7 кв. м. Из экспликации следует, что к зданию площадью 91,5 кв. м пристроено подсобное помещение площадью 58,2 кв. м, общая площадь составила 149,7 кв. м. Нежилое здание общей площадью 149,7 кв. м состоит из 2-х коридоров, торгового зала, 2-х подсобных помещений, туалета, складского помещения.

Возведение пристройки к зданию магазина осуществлено предпринимателем без получения соответствующей разрешительной документации.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель предпринимателя пояснила, что разрешительные документы на реконструкцию здания магазина отсутствуют, за их получением предприниматель не обращалась.

Согласно статье 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении определенных условий.

В рассматриваемом случае предприниматель, которая возвела самовольную постройку, не осуществила действий, направленных на ее легализацию, договор аренды на указанный объект не заключен.

Несмотря на наличие в пункте 2.2.4 договора аренды от 28.06.2001 условия о том, что арендатор обязуется не производить никаких перепланировок и переоборудования арендуемых помещений без письменного разрешения Комитета, разрешение со стороны арендодателя не было получено.

Заявленный предпринимателем к выкупу спорный объект не может быть предоставлен в собственность, поскольку претерпел реконструкцию, в результате которой площадь здания, используемого предпринимателем, существенно увеличилась.

Если по договору аренды от 28.06.2001, с учетом дополнительного соглашения от 01.03.2015, предпринимателю предоставлено в аренду здание магазина площадью 91,5 кв. м, то согласно техническому паспорту от 22.11.2022 общая площадь здания магазина составляет 149,7 кв. м.

Проектно-сметная документация на реконструкцию объекта не представлена, разрешение на реконструкцию объекта отсутствует, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию отсутствует.

В связи с самовольным изменением в результате реконструкции спорного объекта недвижимости у ТУ Росимущества отсутствует возможность предоставить его в собственность, поскольку объект вместе с самовольной пристройкой является одним целым.

Таким образом, здание магазина площадью 149,7 кв. м не существует как объект недвижимости, не введено в эксплуатацию, не зарегистрировано в ЕГРП, и никому не принадлежит на каком-либо праве с пристройкой к зданию магазина.

Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ регулирует порядок приватизации только арендуемого недвижимого имущества.

В указанном на дату обращения с заявлением виде предприниматель объект не арендует, договор аренды здания площадью 149,7 кв. м не заключался, а здание магазина площадью 91,5 кв. м не существует как объект гражданских прав, поскольку самовольно реконструирован предпринимателем.

Реконструкция, в отличие от переоборудования и перепланировки, меняет параметры всего объекта (площадь, объем). К реконструкции относятся замена несущих конструкций, надстройка и перестройка, расширение объекта капитального строительства (в том числе пристройка дополнительного помещения). Реконструкция проводится на основании проектной и рабочей документации, а также выдаваемого на ее основе разрешения на реконструкцию. После окончания работ необходимо получить разрешение на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию.

Предпринимателем к арендованному зданию магазина пристроено помещение, соответственно объект претерпел реконструкцию, в результате которой площадь объекта существенно увеличилась. Согласие собственника объекта на осуществление реконструкции предпринимателем не получено, разрешение на реконструкцию объекта отсутствует, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию отсутствует.

При указанных обстоятельствах суд округа считает правильным вывод суда апелляционной инстанции о том, что заявитель не может реализовать преимущественное право на выкуп объекта недвижимости в связи с незаконно произведенной реконструкцией спорного объекта, поскольку не соблюдается предусмотренное пунктом 1 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ условие, необходимое для реализации преимущественного права. Отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается.

В пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» даны разъяснения, согласно которым, по смыслу Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 ГК РФ, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Таким образом, реализация преимущественного права применительно к частям помещений допускается при условии, что такие части можно обособить.

Однако в рассматриваемом случае речь идет не о помещении в здании, а об отдельно стоящем здании магазина как едином объекте.

Преимущественное право на приобретение арендуемого имущества должно быть подтверждено владением и пользованием арендуемым объектом на законных основаниях.

Суд апелляционной инстанции указал, что в рассматриваемом случае действия предпринимателя нельзя рассматривать как добросовестные, поскольку предприниматель без согласия и разрешения собственника, без разрешительной документации самовольно изменила технические характеристики объекта, являющегося федеральной собственностью.

Заявитель жалобы утверждает о том, что она как субъект предпринимательской деятельности в полной мере соответствует всем условиям, необходимым для реализации ею преимущественного права на приобретение арендуемого помещения в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ

Однако в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества ей отказано не потому, что она не соответствует всем условиям, необходимым для реализации ею преимущественного права на приобретение арендуемого помещения, а в связи с отсутствием объекта, являющегося недвижимой вещью в силу статьи 130 ГК РФ и в отношении которого возможно заключение договора купли-продажи.

Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом апелляционной инстанции на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом доводов и возражений участвующих в деле лиц, выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены либо изменения принятого по делу судебного акта.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.08.2024 по делу № А06-4612/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, установленном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судьяИ.Р. Нагимуллин

СудьиА.Д. Хлебников

Р.А. Нафикова